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1、昆明華海新天地項目規劃設計方案調整( (西山區城中村改造西山區城中村改造2121號片區號片區) ) 2016.07.13項目區位項目區位項目區位項目區位現狀衛星圖片現狀衛星圖片河宏路擁金路前福路前興路廣福路本項目南側緊鄰廣福路、東側緊鄰前興路、北側緊鄰河宏路、西側緊鄰前福路，覆蓋擁金路。總用地面積：55.79公頃，凈用地面積：35.43公頃。項目位置項目位置總規綠地總面積：88379.25（約132.57畝）控規綠地總面積：89904.98（約134.86畝）綠地增加面積：1525.73 （約2.29畝）總規圖控規圖控詳規控詳規調整內容：將原控規中A1-3地塊、A3地塊用地性質由商業用地調整為2、商住混合用地； 將A1-4地塊的部分中小學用地調整為居住用地(幼兒園)。將A2-1、A2-2地塊用地性質由二類居住用地兼商業用地調整為居住用地。現狀照片現狀照片1234105678912345678910河宏路擁金路前福路前興路廣福路規劃條件規劃條件A1-1:R2A1-1:R2用地，容積率用地，容積率4.8,4.8,建筑密度：建筑密度： 22%,22%,綠綠地率地率40%;40%;A2-1:R2B1A2-1:R2B1用地，容積率用地，容積率8.8,8.8,建筑密度：建筑密度： 40%,40%,綠地率綠地率36.25%;36.25%;A2-2:B1B2R2A2-2:B1B2R2用地，容積率用地，3、容積率7.96,7.96,建筑密度：建筑密度：44%,44%,綠地率綠地率31.75%;31.75%;A4-1:B1A4-1:B1用地，容積率用地，容積率2.7,2.7,建筑密度：建筑密度： 45%,45%,綠綠地率地率25%;25%;A4-2A4-2地塊：地塊：A1A1用地，容積率用地，容積率2 2，建筑密度，建筑密度32%32%，綠地率綠地率30%30%A4-3A4-3地塊：地塊：A1A1用地，容積率用地，容積率1.11.1，建筑密度，建筑密度25%25%，綠地率，綠地率30%30%A4-4A4-4地塊：地塊：A1A1用地，容積率用地，容積率0.70.7，建筑密度，建筑密度25%25%，綠4、地率，綠地率30%30%規劃條件規劃條件A1-2A1-2地塊：地塊：R2R2用地，用地，11容積率容積率4.874.87，建筑密度，建筑密度22%22%，綠地率，綠地率40%40%；A1-3A1-3地塊：地塊：B1B1用地，容積率用地，容積率3.663.66，建筑密度，建筑密度45%45%，綠，綠地率地率25%25%；A1-4A1-4地塊：地塊：A3A3地塊，容積率地塊，容積率0.510.51，建筑密度，建筑密度25%25%，綠，綠地率地率40%40%；A1-5A1-5地塊：地塊：A3A3地塊，容積率地塊，容積率0.550.55，建筑密度，建筑密度25%25%，綠，綠地率地率40%40%；A15、-6A1-6地塊：地塊：R22R22地塊，容積率地塊，容積率0.760.76，建筑密度，建筑密度30%30%，綠地率綠地率40%40%；A2-3A2-3地塊：地塊：R2R2地塊，地塊，11容積率容積率5 5，建筑密度，建筑密度22%22%，綠，綠地率地率40%40%；A3A3地塊：地塊：B1B2B1B2地塊，容積率地塊，容積率7.517.51，建筑密度，建筑密度40%40%，綠，綠地率地率25%25%；原方案與現方案對比原方案與現方案對比總建筑面積：2136015 地上建筑面積：1428064 （其中計容建筑面積：1428064 ） 住宅建筑面積：895652 商業、酒店、辦公建筑面積：4686、312 配套用房建筑面積：64100 地下建筑面積：707952 容積率：4.03建筑密度：28.79%綠地率：36.31%商住比：商業32.79%、住宅62.72%、公建4.49%人口規模：26112人（3.2人/戶）總建筑面積：2283236.21 地上建筑面積：1616553.06 （其中計容建筑面積：1594176.49 ）（增加188489.06） 住宅建筑面積：1207789.13 商業、酒店、辦公建筑面積：308643.32 配套用房建筑面積：77744.04 地下建筑面積：666683.15 容積率：4.5（增加0.47）建筑密度：28.30%（減少0.49）綠地率：37.247、%（增加0.93）商住比：商業19.36%、住宅75.76%、公建4.88%（住宅增加13.04%）人口規模：34006人3.2人/戶（增加7894人）鳥瞰圖鳥瞰圖規委會方案現申報方案總平面圖總平面圖總建筑面積：2283236.21 地上建筑面積：1616553.06 （其中計容建筑面積：1594176.49 ）（增加188489.06） 住宅建筑面積：1207789.13 商業、酒店、辦公建筑面積：308643.32 配套用房建筑面積：77744.04 地下建筑面積：666683.15 容積率：4.5（增加0.47）建筑密度：28.30%（減少0.49）綠地率：37.24%（增加0.93）商8、住比：商業19.36%、住宅75.76%、公建4.88%（住宅增加13.04%）人口規模：34006人3.2人/戶（增加7894人）功能布局功能布局A1-1A1-1地塊對比地塊對比-R2-R2-二類居住用地二類居住用地A1-1地塊不變，按原方案施工方案指標容積率：4.80建筑密度：22.04%綠地率：40.00%商住比：商業3.99%、住宅95.25%、公建0.76%A1-2A1-2地塊對比地塊對比-R2-R2-二類居住用地二類居住用地4.03方案指標（A1-2）容積率：4.87建筑密度：22%綠地率：40%商住比：商業0、住宅99.27%、公建0.73%4.5方案指標（A1-2）容積率：4.9、87建筑密度：28.50%（增加6.5%）（技術規定25%）綠地率：40.57%（增加0.57%）商住比：商業8.67%、住宅90.27%、公建1.06%A1-2地塊地塊調整為調整為四棟高層住宅、七棟超高層住宅和四棟高層住宅、七棟超高層住宅和住宅底商住宅底商A1-3A1-3地塊對比地塊對比B1-B1-商業用地調整為商業用地調整為R2/B1R2/B1、B2-B2-二類居住二類居住兼商業、商務用地兼商業、商務用地4.03方案指標（A1-3）容積率：3.66建筑密度：45%綠地率：25%商住比：商業100%4.5方案指標（A1-3）容積率：6.2（增加2.54）建筑密度：34.62%（減少10.3810、%）綠地率：38.17%（增加13.17%）商住比：商業33.33%、住宅66.01%、公建0.66%A1-3地塊地塊調整為調整為兩棟高層住宅、兩棟超高層住宅、兩棟高層住宅、兩棟超高層住宅、一棟超高層公寓以及住宅底商一棟超高層公寓以及住宅底商A1-4A1-4地塊對比地塊對比A3-A3-教育科研用地調整為教育科研用地調整為A3/R22-A3/R22-教育科教育科研兼服務設施用地研兼服務設施用地4.03方案指標（A1-4）48班中學容積率：0.51建筑密度：25%綠地率：40%4.5方案指標（A1-4）36班中學+12班幼兒園容積率：0.52（增加0.01）建筑密度：15.9%（減少9.1%）綠地11、率：32.54%（減少7.46%）A1-5A1-5地塊對比地塊對比A3-A3-教育科研用地教育科研用地4.03方案指標（A1-5）48班小學容積率：0.55建筑密度：25%綠地率：40%4.5方案指標（A1-5）60班小學容積率：0.86（增加0.31）建筑密度：22.86%（減少2.14）綠地率：39.81%（減少0.19%）A1-6A1-6地塊對比地塊對比- A3- A3-教育科研用地教育科研用地4.03方案指標（A1-6）45班幼兒園容積率：0.76建筑密度：30%綠地率：40%4.5方案指標（A1-6）48班幼兒園容積率：1.08（增加0.32）建筑密度：35.08%（增加5.08%）12、綠地率：36.99%（減少3.01%）A2-1A2-1地塊對比地塊對比- R2/B1-R2/B1-二類居住兼商業用地調整為二類居住兼商業用地調整為R2-R2-二類居住用地二類居住用地4.03方案指標（A2-1）容積率：8.8建筑密度：40%綠地率：36.25%商住比：商業25%、住宅75%4.5方案指標（A2-1）容積率：9.42（增加0.62）建筑密度：36.23%（減少3.77%）(技術規定25%)綠地率：35.15%（減少1.1%）(技術規定40%)商住比：商業5.65%、住宅92.84%、公建1.51%A2-1地塊地塊調整為調整為兩棟超高層住宅以及住宅底商兩棟超高層住宅以及住宅底商A213、-2A2-2地塊對比地塊對比- B1B1、B2/R2-B2/R2-商業、商務用地兼二類居住商業、商務用地兼二類居住用地用地調整為調整為R2-R2-二類居住用地二類居住用地4.03方案指標（A2-2）容積率：7.96建筑密度：44%綠地率：31.75%商住比：商業55%、住宅45%4.5方案指標（A2-2）容積率：10.04（增加2.08）建筑密度：33.26%（減少11.74%）（技術規定25%）綠地率：37.91%（增加6.16%）（技術規定40%）商住比：商業4.8%、住宅93.62%、公建1.58%A2-2地塊地塊調整為四調整為四棟超高層住宅以及住宅底商棟超高層住宅以及住宅底商A2-3A14、2-3地塊對比地塊對比-R2-R2-二類居住用地二類居住用地4.03方案指標（A2-3）容積率：5建筑密度：22%綠地率：40%商住比：住宅99.07%、公建0.93%4.5方案指標（A2-3）容積率：5.39（增加0.39）建筑密度：29.07%（增加7.07%）（技術規定25%）綠地率：40.03%（增加0.03%）商住比：商業7.52%、住宅91.25%、公建1.23%A2-3地塊地塊調整為三棟高層住宅、四棟超高層住宅以及調整為三棟高層住宅、四棟超高層住宅以及住宅底商住宅底商A3A3地塊對比地塊對比-B1B1、B2-B2-商業商務用地調整為商業商務用地調整為B1B1、B2/R2-B2/R15、2-商業、商務用地兼二類居住用地商業、商務用地兼二類居住用地4.03方案指標（A3）容積率：7.51建筑密度：40%綠地率：25%商住比：商業100%4.5方案指標（A3）容積率：7.72（增加0.21）建筑密度：43.19%（增加3.19%）（技術規定33.72%）綠地率：29.32%(增加4.32%)（技術規定31.28%）商住比：商業58.11%、住宅41.89%A3地塊地塊調整為一棟高層住宅、兩棟超高層住宅、兩棟調整為一棟高層住宅、兩棟超高層住宅、兩棟超高層公寓和集中商業超高層公寓和集中商業夜景鳥瞰圖夜景鳥瞰圖效果圖效果圖效果圖效果圖屋頂太陽能分析屋頂太陽能分析“太陽能建筑一體化”設計16、1.在高層住宅的平面部分集中設計該式的太陽能集熱器，集中設置屋頂水箱，鋼架上架太陽能，太陽能加熱后通過熱水管道供給住戶，每戶單獨設置熱水計量器分別計算費用。2.在設置太陽能及屋面水箱等裝置時，結合立面設計、大部分都藏在屋面內.對外觀沒有影響。屋頂運動場護欄示意屋頂運動場護欄示意體育場護欄價格：價格：6.50元元/平方米平方米26.00元元/平方米平方米 體育場護欄網結構：用冷拔低碳鋼絲焊接而成的隔離、護欄網。用連接附件與鋼管支柱固定。體育場護欄網產品特點：強度高、鋼性好、耐腐蝕、抗暴曬、抗紫外線能力強、造型美觀、視野寬廣、安裝簡便、感覺明亮、體重輕松、質優價廉、彈性強、特別適合于橋梁防拋網，十17、年防銹拆裝方便，重復使用性好，可根據需要對圍網重新布局環保產品，最終可回收利用。基本情況基本情況4、根據市局關于印發昆明市規劃局容積率計算規則的通知規定，方案指標存在局、根據市局關于印發昆明市規劃局容積率計算規則的通知規定，方案指標存在局部住宅底層部住宅底層4614.03平方米架空面積未按規定應計入容積率，計入后實際容積率為平方米架空面積未按規定應計入容積率，計入后實際容積率為4.512（超特殊項（超特殊項目容積率目容積率4.5上限上限）。）。基本情況基本情況5、部分地下室占用市政道路下層空間（具體為、部分地下室占用市政道路下層空間（具體為A1-2與與A1-3、A2-1與與A2-2地塊之間市政18、道地塊之間市政道路地下室）路地下室）基本情況5基本情況4基本情況5基本情況基本情況6、建設單位現申報方案為按照規劃人口核算教育設施，將原方案、建設單位現申報方案為按照規劃人口核算教育設施，將原方案48班中學調整至班中學調整至36班班。基本情況基本情況7：單所幼兒園班級規模超過技術規定：單所幼兒園班級規模超過技術規定12班的上限要求（現申報方案為班的上限要求（現申報方案為12班幼兒園班幼兒園1所、所、48班幼兒園班幼兒園1所）。所）。基本情況基本情況8：教育設施用地生均面積不滿足技術規定要求（具體為：教育設施用地生均面積不滿足技術規定要求（具體為：幼兒園：幼兒園：A1-6地塊用地差地塊用地差1119、68.16平米；平米；中學中學A1-4-1地塊用地差地塊用地差1412.45平米；平米；小學小學A1-5地塊用地差地塊用地差28388.38平米）；平米）；基本情況6、7幼兒園小學基本情況基本情況9：配套體育活動場地設置于地塊集中綠地內配套體育活動場地設置于地塊集中綠地內。基本情況基本情況10：A1-1地塊未按照規定退讓公共綠地（較規定差地塊未按照規定退讓公共綠地（較規定差6米）米）。基本情況基本情況11：A1-1地下室未退讓河道地下室未退讓河道50米。米。基本情況基本情況12：住宅未做坡屋頂設計。住宅未做坡屋頂設計。基本情況9基本情況10、11基本情況基本情況13：部分地塊建筑物天際線變化未20、達到技術規定要求（目前方案建筑棟數大于部分地塊建筑物天際線變化未達到技術規定要求（目前方案建筑棟數大于5棟的地塊，棟的地塊，建筑物高度只有兩種高差；具體為：建筑物高度只有兩種高差；具體為：A1-2、A1-3、A2-3及及A3地塊），但項目內地塊間滿足三種以上地塊），但項目內地塊間滿足三種以上高度變化高度變化。基本情況基本情況14： A4-1至至A4-4地塊地下室為整體開挖并聯通地塊地下室為整體開挖并聯通基本情況13基本情況14其它情況：（擬辦意見：須進行調整，滿足規定要求）其它情況：（擬辦意見：須進行調整，滿足規定要求）1、臨金家河一側商業面寬大于、臨金家河一側商業面寬大于60米。米。2、A121、-6地塊幼兒園局部分班活動場地設置在屋頂；地塊幼兒園局部分班活動場地設置在屋頂；A1-4-1中學籃球場設置于屋頂。中學籃球場設置于屋頂。3、A1-5地塊小學教學用房之間間距以及教學用房與運動場地之間的間距不滿足技術規定地塊小學教學用房之間間距以及教學用房與運動場地之間的間距不滿足技術規定25米要求米要求其它情況3其它情況2其它情況14、局部建筑物間距不滿足技術規定要求（具體為：、局部建筑物間距不滿足技術規定要求（具體為： A1-3地塊地塊2棟與棟與4棟的建筑間距為棟的建筑間距為29.05米，較規米，較規定差定差3.45米；米；A2-3地塊地塊3棟與棟與4棟的建筑間距為棟的建筑間距為30.11米22、，較規定差米，較規定差2.39米；米；4棟與棟與5棟的建筑間距為棟的建筑間距為31.55米，較規定差米，較規定差0.95米）米） 指標指標經濟技術總指標表經濟技術總指標表序號項目指標單位比例1總凈用地面積354339.80 平方米其中A1-159921.85 平方米R2A1-266904.70 平方米R2A1-333403.08 平方米B1A1-443945.43 平方米A3A1-526151.62 平方米A3A1-617550.03 平方米R22A2-18648.35 平方米R2/B1A2-215949.92 平方米B1、B2/R2A2-337155.90 平方米R2A329253.61 平23、方米B1、B2A4-19637.34 平方米B1A4-22162.05 平方米B2A4-31946.98 平方米B2A4-41708.94 平方米B2建筑基底總面積100268.16 平方米綠地面積131942.34 平方米2居住戶數10627 戶其中回遷戶數1742 戶非回遷戶數8885 戶3規劃總建筑面積2283236.21 平方米地上總建筑面積1616553.06 平方米地下總建筑面積666683.15 平方米計容建筑面積1594176.49 平方米100%4住宅建筑面積1207789.13 平方米其中回遷住宅建筑面積187968.44 平方米11.79%非回遷住宅建筑面積101982024、.69 平方米63.97%住宅配套商業面積75900.63 平方米4.76%商業建筑面積73555.73 平方米4.61%公寓式酒店建筑面積151729.17 平方米9.52%辦公建筑面積7457.79 平方米0.47%地下商業建筑面積(含生鮮超市)19070.73 平方米5配套公建總建筑面積92593.44 平方米其中中學17672.06 平方米1.11%小學22606.98 平方米1.42%幼兒園24230.04 平方米1.52%生鮮超市面積(地下）6433.05 平方米0.83%社區衛生服務面積1334.96 平方米社區用房面積2608.22 平方米物業管理面積（其中1802.32位于地25、下）3631.93 平方米公共衛生間面積1115.03 平方米社區文化活動面積9037.76平方米其中：室外面積（架空）6614.03 平方米室內面積2423.73 平方米老年服務站點面積3739.95 平方米煤氣調壓站30.00 平方米垃圾轉運站153.46 平方米6容積率4.50 7建筑密度28.30%8綠地率37.24%9機動車停車總泊位數14986 個 室外停車0 個 /平米室內停車14986/593337.63個 /平米10非機動車停車位數21498/47137.54個/平米 11人口規模34006 人效果圖效果圖效果圖效果圖效果圖效果圖效果圖效果圖效果圖效果圖效果圖效果圖外立面材料26、外立面材料本方案中所選色卡為本方案中所選色卡為GSB16-1517-2002中國建筑色卡中國建筑色卡國家標準國家標準外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料T4AT4A戶型戶型外立面材料外立面材料T6BT6B戶型戶型外立面材料外立面材料T8CT8C戶型戶型外立面材料外立面材料T10DT10D戶型戶型外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料外立面材料“商改住商改住”調整說明調整說明容積率及方案調整容積率及方案27、調整說說明明1：總指標容積率為4.5，分地塊指標容積率不滿足管理技術規定的要求。2：A1-2、A1-3、A2-1、A2-2、A2-3以及A3地塊建筑密度超技術管理規定的要求，最多（A2-1）相差10.38%，最少（A1-2）相差3.5%。3：A2-1、A2-2及A3地塊的綠地率不滿足管理技術規定的要求，最多（A2-1）相差4%,最少(A2-2)相差1.37%。原方案指標原方案指標華海新天地規劃方案A1-1A1-1地塊地塊華海新天地規劃方案A1-2A1-2地塊地塊華海新天地規劃方案A1-3A1-3地塊地塊華海新天地規劃方案A4A4地塊地塊華海新天地規劃方案A1-4A1-4地塊地塊A1-4-1A128、-4-1地塊經濟技術指標表地塊經濟技術指標表序號項目審查指標方案指標單位1凈用地面積37897.50 平方米建筑基底總面積5123.91 平方米綠地面積11644.00 平方米2規劃總建筑面積25648.63 平方米地上總建筑面積17672.06 平方米地下總建筑面積7976.57 平方米計容建筑面積17672.06 平方米3配套公建總建筑面積17672.06 平方米中學17672.06 平方米 平方米4容積率4.50.47 5建筑密度=30%30.72%7機動車停車總泊位數75 個 /平米室外停車0 個 /平米室內停車75/3150 個 /平米10非機動車停車位數1060/2120 個 /平29、米11 學生總用地面積包含地面、屋頂、地下45727.98 平方米學生人數1800人生均用地面積25.40 平米/人A1-4-2A1-4-2地塊經濟技術指標表地塊經濟技術指標表序號項目審查指標方案指標單位1凈用地面積6047.93 平方米建筑基底總面積1865.07 平方米綠地面積2655.00 平方米2規劃總建筑面積5213.31 平方米地上總建筑面積5213.31 平方米計容建筑面積5213.31 平方米3配套公建總建筑面積5213.31 平方米幼兒園5213.31 平方米平方米4容積率4.50.86 5建筑密度=40%43.90%7機動車停車總泊位數0 個 /平米室外停車0 個 /平米室30、內停車0 個 /平米8 學生總用地面積6047.93 平方米學生人數360人生均用地面積16.80 平米/人A1-4-1A1-4-2華海新天地規劃方案A1-5A1-5地塊地塊A1-5A1-5地塊經濟技術指標表地塊經濟技術指標表序號項目審查指標方案指標單位1凈用地面積26151.62 平方米建筑基底總面積5977.30 平方米綠地面積10412.00 平方米2規劃總建筑面積28627.34 平方米地上總建筑面積22606.98 平方米地下總建筑面積6020.36 平方米計容建筑面積22606.98 平方米3配套公建總建筑面積22606.98 平方米小學22606.98 平方米4容積率4.50.831、6 5建筑密度=30%39.81%7機動車停車總泊位數70 個 /平米室外停車0 個 /平米室內停車70/2940 個 /平米10非機動車停車位數226/452 個 /平米11 學生總用地面積包含地面、屋頂、地下34596.98 平方米學生人數2700人生均用地面積12.81 平米/人A1-5華海新天地規劃方案A1-6A1-6地塊地塊A1-6A1-6地塊經濟技術指標表地塊經濟技術指標表序號項目審查指標方案指標單位1凈用地面積17550.03 平方米建筑基底總面積6157.34 平方米綠地面積6492.00 平方米2規劃總建筑面積19016.73 平方米地上總建筑面積19016.73 平方米計容32、建筑面積19016.73 平方米3配套公建總建筑面積19016.73 平方米幼兒園19016.73 平方米4容積率4.51.08 5建筑密度=40%36.99%7機動車停車總泊位數0 個 /平米室外停車0個 /平米室內停車0 個 /平米8 學生總用地面積包含地面、屋頂、地下21039.30 平方米學生人數1440人生均用地面積14.61 平米/人A1-6華海新天地規劃方案A2-1A2-1、A2-2A2-2地塊地塊華海新天地規劃方案A2-3A2-3A2-3地塊地塊華海新天地規劃方案A3A3地塊地塊相關規劃分析（按照修詳規深度編制）交通分析、綠地分析、建筑間距、退距分析、消防分析等等建筑退線分析建33、筑退線分析建筑高度分析建筑高度分析交通分析交通分析消防分析消防分析景觀分析景觀分析建筑密度分析建筑密度分析綠地范圍統計分析綠地范圍統計分析日照分析日照分析幼兒園場地日照分析幼兒園場地日照分析地下室退距分析地下室退距分析地下室層數分析地下室層數分析 服務設施分析服務設施分析服務設施分析服務設施分析服務設施分析服務設施分析服務設施分析服務設施分析服務設施分析服務設施分析教育類建筑服務半徑示意圖教育類建筑服務半徑示意圖商業服務半徑示意圖商業服務半徑示意圖垃圾收集點服務半徑示意圖垃圾收集點服務半徑示意圖居民停車場、庫服務半徑示意圖居民停車場、庫服務半徑示意圖教育配套分析教育配套分析教育類建筑用地面積統34、計表教育類建筑用地面積統計表名稱規模（班）班級規模（人/班）規劃管理技術規定用地標準設計指標差值(規定標準-設計指標)生均用地（平米/人）總用地（平米）生均用地（平米/人）總用地（平米）生均用地（平米/人）總用地（平米）幼兒園6030132340015.05 27087.23-2.05 -3687.23小學604512.73429012.81 34596.98-0.11 -306.98初級中學365016.52970025.40 45727.98-8.90 -16027.98底層架空不計容面積示意圖底層架空不計容面積示意圖避難層不計容面積平面示意圖避難層不計容面積平面示意圖避難層不計容面積立面示意圖避難層不計容面積立面示意圖分期建設分析分期建設分析