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1、 XX地產商鋪定價系統 目錄1、XX商鋪分類2、商鋪定價的前置工作3、商鋪定價方法4、商鋪定價基本步驟一、XX商鋪分類1、室外步行街商鋪2、沿街商鋪3、十字街底商商鋪4、專業特色商業街商鋪（如酒吧街，餐飲街等）二、商鋪定價的前置工作1、精審商鋪圖紙2、商鋪設計優化2、商鋪設計條件圖紙：包括但不限于施工圖、景觀圖、效果圖、結構施工圖、水電圖等，營銷副總必須花幾天時間全面精讀。1、熟悉產品：全面了解開間、進深、面積、公攤、層高、交通體系、昭示性、立面、設備設施、燃氣、上下水、隔油池、配電箱、空調位、店招位等，做到對每個商品心中有數。2、全面優化產品：設計部很忙，忙得沒有時間看圖紙。工程部更忙，忙的2、不會看圖紙。除了你自己，沒有人會主動提出優化產品。1、精審商鋪圖紙設計優化的目的：1、解決商鋪設計通病；2、消滅個別可能滯銷的商鋪；3、提高商鋪附加值；2、商鋪設計優化設計優化前提：1、項目所在城市商鋪市場情況，尤其是商鋪總價控制線；2、項目所在城市商業現狀和租金水平；3、項目所在地商家經營業態；4、商鋪面積段需求；3、商鋪設計條件1、能否做餐飲：需了解當地的環保標準，一般情況是住宅底商無法做餐飲或 商鋪需距離住宅直線距離超過30米（以南京舉例）2、重要設計條件有：層高；室內外標高；開間；剪力墻布局；商鋪前的景觀 設計；立面設計（4.2米開間，石材是否影響店鋪開門） ，店招櫥窗等；3、重要的配3、置標準有：管道煤氣，上下水，電容量，是否有衛生間，弱電箱 ，消防等；4、管井，消防栓在商鋪內位置需重點關注資料準備商鋪編號施工圖制定商鋪價格一定是在最新版施工圖的基礎上編訂，注意各類管井，車道，泄爆口，特型鋪。三、商鋪定價方法商鋪定價方法商鋪定價的方法：1）成本利潤定價2）租金反推定價3）綜合定價定價四、商鋪定價基本步驟1、建立整體價格體系，測算整盤商鋪收入；1、首期商鋪開盤前，建立整盤商鋪的價格體系非常重要。 位置是決定商鋪價格的重要因素，商鋪從來沒有低開高 走的說法；2、根據商鋪位置，道路，人流，商業規劃定位等綜合因素 ，初步制定商鋪單價，對總收入進行計算；3、通常先定各邊條及各層的整體均4、價，通過均價、面積核算 總銷收入，并通過總圖觀察各條邊、各層的價差是否合理；室外步行街（含售樓處）（含售樓處）（含售樓處）（含售樓處）（含售樓處）面積：21576單價：37194元/總價：80249萬元1#銀屏路底商面積：3450單價：22164元/總價：7647萬元2，3#底商面積：2345單價：41032元/總價：9622萬元蕪湖路底商面積：7729單價：37167元/總價：28727萬元酒吧街底商面積：12880單價：22626元/總價：29142萬元巢湖路底商面積：2726單價：15595元/總價：4251萬元 區位、面積、開建進深比是三個最重要的價格影響因素，建立起這三個因素的權重系5、數表，將有助于更為準確、高效的定價。2、建立影響價格的權重系數表商鋪定價的基本步驟二商鋪定價的基本步驟二商鋪定價的基本步驟二3、確定1、2、3環鋪的價格關系基本原則如下：1）1，2環基本差異不大，原則上我們認為1環比2環要貴一些，建議差價 不超過3-5%；還需要看1環與2環，3環的得房率，如1環得房率低， 則價格不宜過高；2）2，3環要視3環外的道路，商業環境等綜合因素決定，原則上2環要比 3環要貴，幅度是綜合因素定，但一般不超過30%4、建立價格表及鉤稽關系 將所有商鋪的基本信息（面積、開間、進深、區位段、層高等）輸入價格表中。和前面的權重系數表建立鏈接關系。設定基準鋪基本原則： 設定一個開6、間、進深、面積、位置均為大眾的商鋪為基準鋪，并進行定價。其他所有的商鋪均通過價格影響因素系數表與之建立聯系而自動定價。基本鋪示例1：合肥室外步行街基本鋪基本鋪示例2：合肥蕪湖路底商基本鋪特殊商鋪1、端頭鋪定價： 如層數相同，則加價幅度在10-30%不等， 具體視端頭鋪周邊的交通條件等綜合因素確定；2、特型鋪定價：根據基準鋪定價進行精算1）分層定價：二層商鋪均價為一層的40%-50%；三層商鋪均價為 二層商鋪均價的40%-50%；2）二層面積大于一層面積的商鋪：超出一層面積的二層差異 部分面積按照二層價格的60%-80%定價，總價相加后反算單價出 價格表；3）因建筑原因出現異形鋪，異形部分按照正7、常定價的50%-80%定價，總價相加 后反算單價。特型鋪定價示例（南區普宅底商：一拖二）一層：55.33二層：165.68二層與一層相同戶型與面積的按一層均價的計算，55% 34650/ *55.33元 元。=191718561.35*34650/*0.7 （元 ）=1488044元34*34650/ （元 *0.5）=589050元一層商鋪單價：63000元/15*34650 （元 ）/*0.2=103950元二層商鋪單價：（ 1917185 +1488044+ 589050+ 103950）/165.68 =24736/元 3、節點鋪：室外步行街中段均為節點鋪，由于此部分地理位 置是消費者8、的休憩空間，人氣較旺，定價一般比 基準鋪高5-10%；4、轉角鋪：轉角鋪一般開間較大，展示面較好，但一般存在 無效空間，如展示面可能為弧形，內部空間平效 比低的情況，應采取綜合定價；反復修正要分段排查，每個商鋪逐一檢查；看單價：單價是客戶最直觀的感受；看總價：重點看總價，有時候單價覺得合理，總價未見得 合理，常出現面積大的商品總價反而低的情況；如何修訂和調整：1）分段定價，再次觀察分段商鋪的均價，與1，2，3環， 空間，節點，周邊現狀，與下期商鋪是否合理；2）營銷副總，部門經理，有商鋪銷售經驗的銷售主管共同 修訂，每個商鋪核查，是否存在定價不合理的商鋪，及 時修訂；室外步行街需要進行租金反推進9、行價格修訂： 租金反推法修訂價格不是商鋪銷售給客戶看的，而是為了演算1，2，3環商鋪，或每個商鋪的價差關系是否合理，此項工作需要與商管有經驗的同事配合，看租金水平，檢查相對價格的合理性。舉例：投資回報率按5%，6%，7%分別反算租金水平； 舉例：112號商鋪單層商鋪，單價52000 5%回報率反算公式：52000*5%/12月=217元/平/月 113號商鋪，單價58000 5%回報率反算公式：58000*5%/12月=242元/平/月商鋪銷售折扣商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪折扣折扣折扣折扣折扣1）一）一）一）一）一次性次性次性次性次性付款付款付款付款付款2）按）按）按）按）按揭付揭付揭付揭付揭付款折10、款折款折款折款折扣扣扣扣扣3）總）總）總）總）總經理經理經理經理經理特例特例特例特例特例折扣折扣折扣折扣折扣一律一律一律一律一律沒有沒有沒有沒有沒有其他其他其他其他其他折扣折扣折扣折扣折扣；心理心理心理心理心理因素因素因素因素因素：如：如：如：如：如有價有價有價有價有價格可格可格可格可格可以談以談以談以談以談，則，則，則，則，則商商商商商鋪稀鋪稀鋪稀鋪稀鋪稀缺性缺性缺性缺性缺性將將將將將受到受到受到受到受到非常非常非常非常非常大的大的大的大的大的影響影響影響影響影響；包；包；包；包；包括政括政括政括政括政府等府等府等府等府等重重重重重要關要關要關要關要關系；系；系；系；系；室外步行街定價舉例（11、項目簡介）室外步行街商鋪整體銷售價格區段套數面 積折前均價折前總價折后均價折后總價4-2#和5# 合計2281759840814718243991970249銀屏路蕪湖路馬鞍山路室外步行街商鋪一、二環整體銷售價格區段區段區段區段區段套數套數套數套數套數面積面積面積面積面積折前均價折前均價折前均價折前均價折前均價折前總價折前總價折前總價折前總價折前總價折后均價折后均價折后均價折后均價折后均價折后總價折后總價折后總價折后總價折后總價一環一環一環一環一環(4-2#)1059235 42877 39598 41931 38725 二環二環二環二環二環(5#)1238362 38537 32225 3712、698 31524 合計合計合計合計合計2281759840814718243991970249馬鞍山路蕪湖路銀屏路一環一環一環一環一環銷售折前單價銷售折前單價銷售折前單價銷售折前單價銷售折前單價元元元元元 (4-2#) 42877/二環二環二環二環二環(5#) 38537/銷售折前單銷售折前單銷售折前單銷售折前單銷售折前單價價價價價元元元元元 室外步行街商鋪一環(4-2#)一層分區段銷售價格蕪湖路銀屏路馬鞍山路區段區段區段區段區段套數套數套數套數套數面積面積面積面積面積折前均價折前均價折前均價折前均價折前均價折前總價折前總價折前總價折前總價折前總價折后均價折后均價折后均價折后均價折后均價折后13、總價折后總價折后總價折后總價折后總價1-A段1-A段1-A段1-A段1-A段4 433 65611 2839 61633 2666 1-B段1-B段1-B段1-B段1-B段18 1356 58328 7908 57215 7757 1-C段1-C段1-C段1-C段1-C段22 1968 54077 10641 52328 10297 1-D段1-D段1-D段1-D段1-D段10 767 59411 4555 59078 4529 一環1F一環1F一環1F一環1F一環1F（4-2#（4-2#（4-2#（4-2#（4-2#）545454545445244524452445244524573455714、3455734557345573452594325943259432594325943558115581155811558115581125249252492524925249252491-A段1-A段1-A段1-A段1-A段： ： ： ： ： 銷售折前單銷售折前單銷售折前單銷售折前單銷售折前單價價價價價656165616561656165611元/1元/1元/1元/1元/1-B段1-B段1-B段1-B段1-B段： ： ： ： ： 銷售折前單銷售折前單銷售折前單銷售折前單銷售折前單價價價價價583258325832583258328元/8元/8元/8元/8元/1-D段1-D段1-D段1-D段115、-D段： ： ： ： ： 銷售折前單銷售折前單銷售折前單銷售折前單銷售折前單價價價價價594159415941594159411元/1元/1元/1元/1元/1-C段1-C段1-C段1-C段1-C段：銷售折前單銷售折前單銷售折前單銷售折前單銷售折前單價540價540價540價540價54077元/77元/77元/77元/77元/室外步行街商鋪二環(5#)一層分區段銷售價格蕪湖路銀屏路馬鞍山路區段套數面積折前均價折前總價折后均價折后總價1-E段15 977 49004 4787 47487 4639 1-F段11 588 51939 3052 51376 3018 1-G段22 1482 511016、5 7572 49253 7298 1-H段14 846 51939 4394 51939 4394 二環1F（5#）623893508731980548579193491-H段： 銷售折前單價51939元/1-G段： 銷售折前單價51105元/1-F段： 銷售折前單價51939元/1-E段： 銷售折前單價49004元/室外步行街商鋪一環(4-2#)二層分區段銷售價格蕪湖路銀屏路區段套數面積折前均價折前總價折后均價折后總價2-A段4 455 31523 1433 29906 1360 2-B段19 1493 28814 4301 28663 4278 2-C段22 2024 28424 57517、3 28087 5685 2-D段10 742 29264 2170 29037 2153 一環2F（4-2#）554714289711365728587134762-D段： 銷售折前單價29264元/2-C段：銷售折前單價28424元/2-B段： 銷售折前單價28814元/2-A段： 銷售折前單價31523元/室外步行街商鋪二環(5#)二層分區段銷售價格蕪湖路銀屏路馬鞍山路區段套數面積折前均價折前總價折后均價折后總價2-E段14 1096 27275 2990 26715 2928 2-F段12 752 27996 2106 27820 2093 2-G段21 1621 28446 461318、 27765 4502 2-H段14 1000 27111 2711 26505 2651 二環2F（5#）614469277911242027241121742-E段： 銷售折前單價27275元/2-G段： 銷售折前單價28446元/2-H段： 銷售折前單價27111元/2-F段： 銷售折前單價27996元/室外步行街定價舉例（長沙一拖二步行街）1區段套數面 積折前均價折前總價折后均價折后總價B、C合計165 18301.99 49645 90861 48056 87953 一、B區商鋪整體銷售價格1區段套數面積折前均價折前總價折后均價折后總價B環9112284.3853808 66100 19、52086 63984 C環746017.6141148 24761 39830 23968 合計165 18301.99 49645 90861 48056 87953 B環環環環環 銷售銷售銷售銷售銷售折前折前折前折前折前單價單價單價單價單價53808元元元元元/C環環環環環 銷售銷售銷售銷售銷售折前折前折前折前折前單價單價單價單價單價41148元元元元元/二、B區商鋪B、C環銷售價格1 區段套數面積折前均價折前總價折后均價折后總價 B1段182271.16 56830 12907 55011 12494 B2段111286.75 52603 6769 50919 6552 B3段111020、44.06 54071 5645 52341 5465 B4段222848.99 52557 14973 50875 14494 B5段282772.74 59900 16609 57983 16077 B6段12060.68 44629 9197 43200 8902 B環9112284.3853808 66100 52086 63984 B1段56830元/B2段52603 元/B3段54071 元/B4段52557 元/B5段59900 元/B6段44629 元/三、B區商鋪B環銷售價格1 區段套數面積折前均價折前總價折后均價折后總價 C1段131069.44 36207 3872 3521、048 3748 C2段3209.16 41065 859 39751 831 C3段272431.68 35633 8665 34492 8387 C4段312307.33 49257 11365 47681 11002 C環746017.6141148 24761 39830 23968 C1段36207 元/C2段41065 元/C3段35633 元/C4段49257 元/四、B區商鋪C環銷售價格落圖將商鋪將商鋪將商鋪將商鋪將商鋪的編號的編號的編號的編號的編號、面積、面積、面積、面積、面積、單價、單價、單價、單價、單價、總、總、總、總、總價等落價等落價等落價等落價等落到施工到施工到施工到施工到施工圖上，圖上，圖上，圖上，圖上，看單價看單價看單價看單價看單價及總價及總價及總價及總價及總價的關系的關系的關系的關系的關系，細，細，細，細，細部調整部調整部調整部調整部調整。