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1、版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳投資必備投資必備投資策劃中心2015年11月12日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與支付版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路工程款支付模式一二三四版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本銷管費(fèi)稅費(fèi)房地產(chǎn)總成本土地成本行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用主體建筑安裝工程費(fèi)景觀環(huán)境工程社區(qū)管網(wǎng)工程公共配套設(shè)施工程建設(shè)其他費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本扣除土地成本后統(tǒng)稱建造成本Tips開(kāi)發(fā)間接費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳土地成本行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用主體建筑安裝工程費(fèi)景觀環(huán)境工程社區(qū)管網(wǎng)工程公共配套設(shè)施工程建設(shè)其他費(fèi)用開(kāi)發(fā)間2、接費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成1土地出讓金拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他契稅231行政事業(yè)性收費(fèi)前期工程費(fèi)2三通工程費(fèi)場(chǎng)地平整臨時(shí)設(shè)施勘測(cè)丈量費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)獨(dú)立樣板房和獨(dú)立售樓部（含建造和裝修）1主體建筑工程費(fèi)室內(nèi)精裝修工程2主體安裝工程2小區(qū)道路工程小區(qū)橋梁涵洞擋土墻護(hù)坡圍墻分戶圍欄1小市政工程園建工程2綠化工程3建筑小品4其他景觀工程5紅線外景觀工程6排水排污工程1小市政管網(wǎng)工程大市政管網(wǎng)工程2小區(qū)智能化工程3供水系統(tǒng)供配電系統(tǒng)供暖系統(tǒng)燃?xì)夤こ屉娨暪こ掏ㄓ嵐こ叹W(wǎng)絡(luò)工程環(huán)保工程小市政安裝工程園建安裝工程1公建配套幼兒園和學(xué)校2物業(yè)配套4樣板房與售樓部裝修5其他公共配套設(shè)施61工程監(jiān)理服務(wù)工程造價(jià)咨詢2工程3、保險(xiǎn)4創(chuàng)優(yōu)1005物業(yè)維修費(fèi)6趕工費(fèi)7開(kāi)荒清潔費(fèi)8物業(yè)前期介入費(fèi)9版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平廣東3258元/山東3904元/1.成本占比版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳廣東4193元/山東4896元/1.成本占比二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳2.標(biāo)準(zhǔn)成本二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳2.標(biāo)準(zhǔn)成本二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳2.標(biāo)準(zhǔn)成本二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳3.成本差異原因1 各地區(qū)的工程定額水平不一樣2 各地區(qū)人工、材料價(jià)格不一樣3 各地區(qū)節(jié)能要求不一樣（北方需保溫及供暖，南方不需要）4 各地區(qū)的報(bào)建費(fèi)不一樣，并且差異4、較大5 各地區(qū)地質(zhì)、抗震設(shè)防烈度、地形地貌等不一樣6 北方地區(qū)氣溫較低，存在冬歇期，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)成本高目前已發(fā)布了26個(gè)省份的標(biāo)準(zhǔn)水平，經(jīng)過(guò)后評(píng)估驗(yàn)證，具有參考價(jià)值，但還需結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，逐一對(duì)比分析后進(jìn)行調(diào)整。二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路成本測(cè)算流程收集資料收集資料分析資料分析資料套用對(duì)應(yīng)套用對(duì)應(yīng)地區(qū)地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)成本或成本或舊舊項(xiàng)目成本項(xiàng)目成本分項(xiàng)科目分項(xiàng)科目計(jì)算（逐計(jì)算（逐一調(diào)整）一調(diào)整）計(jì)算結(jié)果計(jì)算結(jié)果檢查檢查特別提醒：套用標(biāo)準(zhǔn)成本特別提醒：套用標(biāo)準(zhǔn)成本并非生搬硬套并非生搬硬套1、地產(chǎn)人交流 QQ 群： 807501407 2、地產(chǎn)人交流微5、信群：添加管理員微信號(hào)bwcxweixin66，申請(qǐng)加入（備注哪家公司，在什么部門;目前有工程、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、綜合群） 3、地產(chǎn)人運(yùn)營(yíng)公眾號(hào)：米小俠 版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳單元估單元估算法算法 指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。單位指單位指標(biāo)估算標(biāo)估算法法 指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。一般來(lái)說(shuō)，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價(jià)計(jì)算，各類圍墻、室外管線工程按長(zhǎng)度(米)指標(biāo)計(jì)算，室外道路按道路面積(平方米)指標(biāo)6、計(jì)算等。量?jī)r(jià)分離量?jī)r(jià)分離法法 工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。概算指概算指標(biāo)估算標(biāo)估算法法 概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是： 直接費(fèi)每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積，主要材料消耗量每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積。其他其他方法方法 類似工程經(jīng)驗(yàn)：一般使用的方法；外概預(yù)算定額法三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路項(xiàng)目成本的估算方法項(xiàng)目成本的估算方法版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳基本原理：量?jī)r(jià)分離三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路工程量單價(jià)成本如何調(diào)整各項(xiàng)成本？版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳（7、一）行政事業(yè)性收費(fèi) （1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)執(zhí)行當(dāng)?shù)卣召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)均有差異 （2）人防易地建設(shè)費(fèi)執(zhí)行當(dāng)?shù)卣召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)均有差異 （3）其他行政規(guī)費(fèi)執(zhí)行當(dāng)?shù)卣召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)均有差異三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路2.行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路（二）前期工程序號(hào)科目造價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目特征1臨時(shí)道路5070元/m2鋪碎石250厚2臨水3040萬(wàn)/kmDN1503臨水6075萬(wàn)/kmDN2004臨電100120萬(wàn)/km10kv(1)三通工程版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路（3）臨時(shí)設(shè)施：實(shí)際情況計(jì)算，一般約250元/m2,按建筑8、面積均攤（4）勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：勘測(cè)費(fèi) : 參考當(dāng)?shù)乜辈旃镜氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)費(fèi): 42元/m2或外判設(shè)計(jì)院收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) : 一般610元/m2（2）場(chǎng)地平整：根據(jù)場(chǎng)地原始標(biāo)高與規(guī)劃標(biāo)高的實(shí)際情況計(jì)算土石方工程量；土方挖填單價(jià)1550元/m3,石方爆破單價(jià)45100元/m3版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳高層14802050雙拼17802500地下室18002700超豪27903490三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路3.主體建筑安裝工程費(fèi)（一）主體建筑工程費(fèi)(含樁基礎(chǔ)）版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路（二）精裝工程洋房600700元/m2別墅8001000版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)9、項(xiàng)目成本估算思路（三）主體安裝工程：別墅：120320元/（不含電梯）洋房：210370元/(含電梯）地下車位：250350元/其中電梯：小高層-約10萬(wàn)/臺(tái)高層（18層）約28萬(wàn)/臺(tái)高層（30層）約35萬(wàn)/臺(tái)其中智能化：3540元/版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路4.景觀環(huán)境工程（1）道路工程：450500元/m2（3）圍墻：400600元/m2（4）園建工程別墅區(qū)500元/m2其他：450元/m2游泳池：700元/m2（2）擋墻、護(hù)坡毛石擋土墻 : 250300元/m3片石護(hù)坡 : 140200/m2版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳（5）人工湖：120150元/m2三、房地產(chǎn)項(xiàng)目10、成本估算思路（7）其他室外市政工程：按實(shí)際情況考慮版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路（6）綠化工程：示范區(qū)貨量區(qū)施工區(qū)域施工區(qū)域施工面積施工面積（m2)檔次檔次單方成本單方成本（元（元/m2)備注備注示范區(qū)2萬(wàn)5萬(wàn)A650B550C4502萬(wàn)以下A850B700C600施工區(qū)域施工面積（m2)檔次單方成本（元/m2)備注貨量區(qū)超豪貨量區(qū)A450B350別墅貨量區(qū)A350B280C220洋房貨量區(qū)A300B250C180版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳5.社區(qū)管網(wǎng)工程三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路（1）供水工程（2）供電工程（3）供暖工程（4）燃?xì)夤こ桃话阌袃煞N方法參考政府收費(fèi)文件工程預(yù)算計(jì)11、價(jià)方式版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路6.公共配套設(shè)施會(huì)所：35004500元/m2學(xué)校：2500元/m2物業(yè)、社區(qū)、經(jīng)營(yíng)用房：2300元/m2售樓部：35004000元/m2人防地下室 : 26003000元/m2配電房：2500元/m2版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路7.工程建設(shè)其他費(fèi)用（1）工程監(jiān)理服務(wù)（2）工程造價(jià)咨詢（3）創(chuàng)優(yōu)100（4）趕工費(fèi)國(guó)晟監(jiān)理20元/m2，外判監(jiān)理約10元/m2可參考建安成本0.8（包括招投標(biāo)、預(yù)結(jié)算），具體以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)高層為80元/，多層為100元/，低層為120元/酒店及各類公建為80元/原則上與地區(qū)、工期長(zhǎng)短等因素12、相關(guān)，根據(jù)實(shí)際情況而定根據(jù)以往項(xiàng)目，一般情況按照建安造價(jià)上浮515%版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳6.貸款利息7.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一般占開(kāi)發(fā)成本4，最終以實(shí)際貸款總額、周期、利率計(jì)算得出的利息為準(zhǔn)三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路暫按建造成本的34考慮，最終以實(shí)際為準(zhǔn)利息（年）=貸款總額年利率貸款周期版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳四、工程款支付模式序號(hào)產(chǎn)品類型基準(zhǔn)工期(月）備注1別墅天然基礎(chǔ)、無(wú)地下室11基準(zhǔn)工期未包括：1.南方地區(qū)一個(gè)月春節(jié)假期2.北方地區(qū)25個(gè)月冬歇期2一層地下室123一層地下室、豪裝144超豪、一層地下室、干掛石材165多層洋房裝修126一層地下室、裝修13711層小高層裝修138一層地下室、裝修13、14918層高層裝修1510一層地下室、裝修1611二層地下室、裝修171230層高層裝修2013一層地下室、裝修2114二層地下室、裝修221.工期與節(jié)點(diǎn)版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳開(kāi)工0.00完成完成預(yù)售結(jié)構(gòu)封頂拆除外排架竣工收樓關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工期四、工程款支付模式版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳四、工程款支付模式2.支付參考比例工程款付款原則當(dāng)期進(jìn)度款應(yīng)按當(dāng)期實(shí)物量完成量的80進(jìn)行支付工程款付款方式按每個(gè)月進(jìn)度支付進(jìn)度款但投資階段，按每個(gè)季度支付進(jìn)度款版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳建安工程款付款參考比例（）0.00完成完成預(yù)售(2/3進(jìn)度）結(jié)構(gòu)封頂拆除外排架工程完成工程竣工結(jié)算初審結(jié)算定案保質(zhì)期5年12%30%14、39%75%80%85%90%95%5%(分3次）四、工程款支付模式1.各個(gè)項(xiàng)目的付款比例并非千遍一律，需跟進(jìn)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。2.需重點(diǎn)關(guān)注0.00以下工程，有些項(xiàng)目地質(zhì)情況比較復(fù)雜，如出現(xiàn)溶洞、軟土、樁基較深等情況，那么0.00以下工程成本就比常規(guī)高，付款比例有些達(dá)20%，甚至更高。3.如有地下車位，那么在0.00完成的基礎(chǔ)增加地下車位的建安成本80% 即可。4.裝修工程款付款時(shí)間一般在結(jié)構(gòu)封頂、墻柱面、防水、門窗等工程完成后支付。2.支付參考比例Tips版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳四、工程款支付模式那么付款比例會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化3.支付注意要點(diǎn)提前預(yù)售即系不打樁預(yù)售保證金或其他需在付款表其他項(xiàng)目考慮支付楊主席：每一個(gè)新項(xiàng)目都要去爭(zhēng)取提前預(yù)售。版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳楊主席：C25水泥混凝土路面 厚度20cm每平方成本是多少？思考：答案：A. 1000元B.520元C.350元D.120元版權(quán)所有 集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳