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1、 項目建設中項目建設中 報批報建相關問題報批報建相關問題1、從項目立項到竣工驗收主要包括哪些環節？各環節中企業重點關注哪些事項？2、國家有權審批部門對房地產有哪些審批程序？審批期限一般需要多長？3、有權審批部門在審批過程中最關注哪些事項，項目存在哪些問題時容易導致審批不通過。4、在項目投資過程中遇到過哪些主要問題，如何解決？主要內容主要內容一、從項目立項到竣工驗收主要包括哪些環節？各環節中企業重點關注哪些事項？6）憑建筑規劃許可證及施工圖審查意見、擴初審查意見在市住建委辦理建筑工程施工許可證7）建筑竣工后向市規劃局辦理規劃竣工驗收8）向市消防局、市人防辦申請消防驗收、人防驗收9）向市質監站申報2、竣工備案一、從項目立項到竣工驗收主要包括哪些環節？各環節中企業重點關注哪些事項？ 上述各環節對企業來說都是非常重要的環節，尤上述各環節對企業來說都是非常重要的環節，尤其是規劃設計、消防及人防設計是需要重點關注其是規劃設計、消防及人防設計是需要重點關注的事項。的事項。二、國家有權審批部門對房地產有哪些審批程序？審批期限一般需二、國家有權審批部門對房地產有哪些審批程序？審批期限一般需要多長？要多長？1）項目的立項審批（市發改委）2）方案報批及公示（市規劃局）3）方案報消防、人防審批（市消防局、市人防辦）二、國家有權審批部門對房地產有哪些審批程序？審批期限一般需二、國家有權審批部門對房地產有哪些審批3、程序？審批期限一般需要多長？要多長？4）施工圖分別報規劃、消防、人防審批5）規劃核準（市規劃局）6）建筑工程許可（市住建局）二、國家有權審批部門對房地產有哪些審批程序？審批期限一般需二、國家有權審批部門對房地產有哪些審批程序？審批期限一般需要多長？要多長？ 各部門的審批時限基本上都在各部門的審批時限基本上都在10至至15個工作日個工作日三、有權審批部門在審批過程中最關注哪些事項，項目存在哪三、有權審批部門在審批過程中最關注哪些事項，項目存在哪些問題時容易導致審批不通過些問題時容易導致審批不通過。1）規劃局重點關注的是項目規劃設計是否符合土地出讓合同中所約定的容積率、限高、退讓、間距、建筑用途及4、所需的配套設施。2）國土局重點關注的是建筑與所出讓的土地性質是否一致，與出讓合同所約定的使用性質是否一致，建成后是否超容積率的問題3）市消防局重點關注的是設計是否嚴格按防火規范執行，設計中所使用的材料是否符合防火規范要求，目前是執行最為嚴格的。四、在項目投資過程中遇到過哪些主要問題，如何解決？四、在項目投資過程中遇到過哪些主要問題，如何解決？ 主要問題是消防問題，因的商業廣場項目都是突破目前我國制定的防火規范的項目，解決這個問題，是通過進行消防性能化論證，并取得當地消防部門認可。五、主要的研究機構五、主要的研究機構1）規劃院。2）商業地產研究部3）學院4）酒店設計顧問公司 第二篇：質量管理第二5、篇：質量管理1 1戰略合作伙伴的要求戰略合作伙伴的要求2 2質量控制總體要求質量控制總體要求3 3主體結構質量控制要求主體結構質量控制要求4 4屋面工程質量控制要求屋面工程質量控制要求5 5二次結構質量控制要求二次結構質量控制要求6 6裝飾裝修質量控制要求裝飾裝修質量控制要求7 7機電工程質量控制要求機電工程質量控制要求8 8安全文明施工控制要求安全文明施工控制要求主要內容主要內容1、集團招標（戰略合作）、集團招標（戰略合作） 總承包只選中字頭企業 外裝、酒店內裝泛光照明一、一、戰略合作伙伴的要求戰略合作伙伴的要求2、集中采購（品牌庫）、集中采購（品牌庫）電梯、空調主機、風機盤管、LED顯示屏6、發電機組大量二類材料設定品牌庫 一、一、戰略合作伙伴的要求戰略合作伙伴的要求p以總經理為第一責任人，工程副總為直接責任人，工程部為直接責任部門的質量安全管理體系p管理職責的確定和劃分p建立管理制度p制度執行形成記錄（表格）1、項目質量保證體系、項目質量保證體系項目公司項目公司二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求p項目公司在施工單位進場一周后，完成對施工單位質量保證體系的檢查，形成記錄p每月項目公司對施工單位質量保證體系執行情況檢查，形成記錄（表格）2、項目質量保證體系、項目質量保證體系施工單位施工單位二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求p項目公司在監理單位進場一周后，完成對監理單位質7、量保證體系的檢查p每月項目公司對監理單位質量保證體系執行情況檢查，形成記錄（表格）3、項目質量保證體系、項目質量保證體系監理單位監理單位二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求p要求項目公司充分討論后成稿，工程部經理、工程副總、總經理審核后報項目管理中心質量監管部p項目管理中心完成審批后，項目公司按此執行。附（審批表）4、質量管理策劃方案、質量管理策劃方案二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求p施工單位、監理單位完成對施工組織設計的審核、審批。p項目公司組織對施工組織設計進行專項討論，形成會議紀要p項目公司需完成對施工組織設計的審核，形成審核記錄（表格）5、施工組織設計審核、施工組織設計審核8、二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求p塔吊方案p腳手架方案p土方開挖方案p基坑支護施工方案p防水方案p鋼筋方案p模板方案p混凝土方案p四新技術6、專項施工方案審核、專項施工方案審核二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求p屋面施工方案p外裝幕墻施工方案p步行街內裝施工方案p大型設備運輸吊裝方案p電梯安裝方案p消防聯動調試方案p 空調系統調試方案（表格）7、專項施工方案審核、專項施工方案審核二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求p監理公司進場后一周內提交經審批完成的監理規劃，每分項工程開始前一周提交監理實施細則p項目公司需完成對監理規劃/監理細則審核，形成審核記錄（表格）8、監理規劃、監理9、規劃/監理細則監理細則二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求9、 危險性較大工程質量控制危險性較大工程質量控制p深基坑p高大模板、高大腳手架p吊籃p外爬架p懸挑腳手架p大跨度結構p大型機械搭設拆除方案二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求10、危險性較大工程質量控制、危險性較大工程質量控制p要求施工單位施工前組織編制專項方案，配以計算書，履行企業內部的審核審批。按要求組織召開專家論證會，其中基坑支護由項目公司組織，形成會議記錄（表格）,嚴格執行。p要求監理單位履行審核審批程序，進行旁站p要求項目公司每月組織檢查一次，形成檢查記錄（表格）二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求11、樣板制度10、（圖紙依據標準的直觀體現）、樣板制度（圖紙依據標準的直觀體現）p墻體鋼筋(地下、地上)工程p柱鋼筋工程p板鋼筋工程p墻體模板工程p柱模板工程p墻體混凝土樣板p柱混凝土樣板p板混凝土樣板二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求12、樣板制度、樣板制度二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求p砌筑工程p外幕墻工程p室內抹灰p中庭周圍部位機電樣板p地下車庫部位機電樣板p公共走廊區域機電樣板13、樣板制度、樣板制度p樣板確認，需要施工單位項目經理、技術負責人、質量負責人簽字，監理單位總監理工程師簽字，項目公司工程副總、工程部經理、主管工程師簽字確認，形成記錄（表格）p所確認樣板的標準為大面積施工的基本11、標準二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求p開工報告p質量安全月報p年度重點監管部位質量監管計劃p危險性較大工程控制計劃p監理招標結果備案p商業廣場驗收、移交計劃14、上報項目管理中心文件要求、上報項目管理中心文件要求二、質量控制總體要求二、質量控制總體要求三、主體結構質量控制要求三、主體結構質量控制要求p檢查內容：標養室溫度/濕度、溫濕度檢查記錄、標養試塊養護記錄等p要求監理單位每周檢查兩次、p要求項目公司每周檢查一次，形成記錄（表格）1、材料、材料/結構實體檢驗、試驗要求結構實體檢驗、試驗要求 混凝土試塊標養室混凝土試塊標養室三、主體結構質量控制要求三、主體結構質量控制要求p檢查內容：每12、批進場鋼筋均需提供材質單和復試報告，且鋼筋原材爐批號一一對應等p要求監理單位每批必檢p要求項目公司每周復核一次監理單位檢查記錄，并隨即抽取現場鋼筋校對，形成檢查記錄（表格）2、材料、材料/結構實體檢驗、試驗要求結構實體檢驗、試驗要求 進場鋼筋材料進場鋼筋材料三、主體結構質量控制要求三、主體結構質量控制要求p檢查內容：存放條件是否滿足要求，是否與現場養護條件一致等p要求監理單位每次混凝土澆筑后第二天開始每天檢查p要求項目公司每周檢查一次，形成記錄3、材料、材料/結構實體檢驗、試驗要求結構實體檢驗、試驗要求 同條件試塊同條件試塊三、主體結構質量控制要求三、主體結構質量控制要求p檢查內容：混凝土澆筑13、完成后，按要求澆水養護，覆蓋塑料薄膜等p要求監理單位每次混凝土澆筑后開始每天檢查p要求項目公司每周檢查一次，形成記錄（表格）4、材料、材料/結構實體檢驗、試驗要求結構實體檢驗、試驗要求 混凝土養護混凝土養護三、主體結構質量控制要求三、主體結構質量控制要求p施工單位依據自檢合格記錄，報監理；監理驗收合格標準包括鋼筋保護層到位，方可簽字隱蔽p要求項目公司每周檢查一次經監理確認合格的鋼筋隱蔽工程，形成記錄（表格）5、鋼筋工程、鋼筋工程三、主體結構質量控制要求三、主體結構質量控制要求p要求監理單位的總監或總監代表負責簽發，形成記錄（表格）p要求項目公司每周抽查一次經監理確認已經可以進行澆筑混凝土的部位14、實體，形成記錄（表格） 6、混凝土澆筑令、混凝土澆筑令三、主體結構質量控制要求三、主體結構質量控制要求p澆筑過程施工人員不準直接踩踏鋼筋，混凝土泵管不準直接放在綁好的鋼筋上p要求監理單位澆筑全過程旁站，形成旁站記錄p要求項目公司每周檢查一次混凝土澆筑控制情況，形成記錄（表格） 7、混凝土澆筑過程、混凝土澆筑過程三、主體結構質量控制要求三、主體結構質量控制要求p每部位同一強度等級混凝土澆筑，施工單位必須保證 有三次以上測試混凝土塌落度記錄，若為大體積混凝土及冬施混凝土，須有完整的測溫記錄，監理旁站簽認p混凝土澆筑須有澆筑記錄，施工單位記錄每罐車從攪拌站發車時間、進場開始澆筑時間、澆筑完成時間內容15、p要求項目公司每周檢查一次施工單位混凝土后臺記錄，形成記錄（表格） 8、混凝土澆筑后臺、混凝土澆筑后臺三、主體結構質量控制要求三、主體結構質量控制要求p要求混凝土拆模后一周內完成真實評定 p要求施工單位、監理單位、項目公司共同確認，100%檢查,對有問題的實體結構出具處理意見，并實施（表格）9、混凝土評定、混凝土評定四、屋面工程質量控制要求四、屋面工程質量控制要求p要求施工單位確保材料質量、搭接寬度、排水坡度、泛水高度、出屋面管根部節點處理等p要求監理單位及時檢查防水工程資料及工程實體p要求項目公司每周檢查一次，形成記錄（表格） 1、屋面工程、屋面工程五、二次結構質量控制要求五、二次結構質量控16、制要求p要求施工單位確保構造柱位置正確、配筋數量滿足要求、植筋合格、灰縫飽滿、頂部斜砌正確等p要求監理單位及時檢查二次結構工程實體及資料p要求項目公司每周檢查一次，形成記錄（表格） 1、二次結構、二次結構六、裝飾裝修質量控制要求六、裝飾裝修質量控制要求p要求監理單位每日檢查步行街地面色差、石材泛水、平整度、接縫、變形縫接點做法等，形成檢查記錄p要求項目公司每周檢查一次，形成記錄（表格） 1、步行街地面、步行街地面六、裝飾裝修質量控制要求六、裝飾裝修質量控制要求p要求監理單位每日檢查欄桿牢固性、是否使用安全玻璃、節點做法是否正確等，形成檢查記錄p要求項目公司每周檢查一次，形成記錄（表格） 2、步17、行街護欄、步行街護欄六、裝飾裝修質量控制要求六、裝飾裝修質量控制要求p要求監理單位每日檢查幕墻外觀質量、節點做法是否正確、打膠質量是否合格、配件是否齊全等，形成檢查記錄p要求項目公司每周檢查一次，形成記錄（表格） 3、幕墻工程、幕墻工程六、裝飾裝修質量控制要求六、裝飾裝修質量控制要求p要求監理單位每日檢查防水材料質量、管跟節點做法、防水厚度、蓄水試驗結果等，形成檢查記錄p要求項目公司每周檢查一次，形成記錄（表格） 4、室內防水工程、室內防水工程六、裝飾裝修質量控制要求六、裝飾裝修質量控制要求p要求監理單位每日檢查吊頂節點做法、吊桿間距、龍骨規格、間距、龍骨面板、伸縮縫處理等是否合格，形成檢查記18、錄p要求項目公司每周檢查一次，形成記錄（表格） 5、吊頂工程、吊頂工程七、機電工程質量控制要求七、機電工程質量控制要求p隱蔽前有驗收p材料、器具、設備進場須報驗p設備交接、調試做實驗p接地電阻、絕緣電阻滿足規范要求，安全有保障p 要求項目公司每周檢查一次，形成記錄（表格） 1、電氣工程、電氣工程七、機電工程質量控制要求七、機電工程質量控制要求p要求監理單位嚴格控制井道、預留洞質量p要求項目公司、監理公司、施工單位對電梯安裝土建配合主要控制項100%檢查，發現問題立即處理，形成記錄（表格） 2、電梯工程、電梯工程七、機電工程質量控制要求七、機電工程質量控制要求3、設備安裝、設備安裝p要求施工單位19、監理單位、項目公司共同進行設備進場驗收。p要求施工單位編制施工方案、報監理單位審批。p施工單位安裝自檢合格、報監理單位驗收。p要求項目公司每周組織施工單位、監理單位、對現場安裝、試驗情況進行檢查（表格）七、機電工程質量控制要求七、機電工程質量控制要求4、水暖空調管道制作與安裝、水暖空調管道制作與安裝p要求施工單位、監理單位、對進場材料驗收。p施工單位安裝自檢合格、報監理單位驗收。p要求項目公司每周對現場加工、安裝、試驗情況進行檢查檢查完畢形成記錄（表格）七、機電工程質量控制要求七、機電工程質量控制要求5、風管制作與安裝風管制作與安裝p資料檢查：材料報驗的及時性、內容規范性、 規格符合設計要求20、。p現場檢查：風管的加工制作、風管的安裝、支吊架的制作與安裝、絕熱與防腐檢查完畢形成記錄（表格）八、安全文明施工控制要求八、安全文明施工控制要求p臨時用電工程必須經編制、審核、批準部門和使用單位共同驗收，合格后方可投入使用p要求施工單位、監理單位、項目公司定期檢查，對安全隱患必須及時處理，并應履行復查驗收手續（表格）1、臨電工程要求、臨電工程要求八、安全文明施工控制要求八、安全文明施工控制要求2、消防安全檢查、消防安全檢查p資料檢查：包括方案、制度、教育培訓等p現場檢查：包括宣傳標示、系統布置、設備狀態、明火作業情況等p檢查完形成記錄（表格）八、安全文明施工控制要求八、安全文明施工控制要求3、安全防護要求、安全防護要求p資料檢查：包括機構、制度、教育培訓等p現場檢查：宣傳標示等p檢查完形成記錄（表格）