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1、物業會計工作手冊第一章 WI/K-001ZHPM 財務系統組織機構圖 A/0 1/1 總會計師會計部各管理處財務室 WI/K-002ZHPM 會計部職責 A/0 1/1 1、 認真執行國家財經政策、法規和企業的規章制度；2、 編制公司年度財務計劃，并對計劃的實施進行分析和檢查；3、 按月編制匯總會計報表，定期組織經濟活動分析，及時向管理者和投資人提供可靠的會計信息；4、 負責按統一會計制度組織公司本部、各子公司和公司所屬管理處的會計核算，并檢查、指導下屬工作；5、 負責公司經營管理所需資金的籌集和運用；6、 負責公司、專業公司日常費用報銷；7、 負責主持新接物業項目的成本測算，參與重要合同的評2、審工作；8、 領導交辦的其他工作。 WI/K-003ZHPM 會計部經理職責 A/0 1/1 1、參與制定財務工作計劃和目標并組織實施；2、 責會計部的日常管理工作；3、 負責公司各財務系統業務工作的指導、檢查、考評；4、 根據工作需要統籌安排會計部人員業務分工，制訂崗位責任制；5、 組織公司財務系統業務學習，參與對會計人員的考核及任免、調配；6、 負責各公司費用報銷和憑證的復核工作；7、 負責公司管理費用收支統計及分析工作；8、 負責組織實施公司的財產清查工作；9、 負責公司稅務工作的統籌安排；10、 負責全公司年度預算及上報報表的編制工作；11、 負責主持新接物業項目的成本測算工作；12、3、 負責會計電算化培訓、指導工作，財務軟件的日常維護管理；13、 負責處理上級公司臨時交辦的工作；14、 完成公司領導交辦的其他工作。 WI/K-004ZHPM 會計職責（一） A/0 1/1 1、 責物業公司本部及食堂的日常帳務處理及憑證的裝訂工作；2、 負責物業公司月份、季度、年度財務報告的編制及分析工作；3、 負責物業公司月末庫存材料的盤點核對工作；4、 負責公司財務系統內部往來轉帳及對帳工作；5、 負責各公司財務軟件數據的備份工作；6、 負責各類經濟效益、成本、費用等統計報表的統計工作；7、 負責ISO9001及ISO14001的各項工作；8、 完成領導交辦的其他工作。 WI/K-0054、ZHPM 會計職責（二） A/0 1/1 1、 責科技公司、電梯公司、清洗公司、家園網、開發部等各專業子公司日常帳務處理及憑證的裝訂工作；2、 負責各專業子公司月份、季度、年度財務報告的編制及分析工作；3、 負責各專業子公司年度財務預算的編制工作；4、 負責各專業子公司月末庫存材料的盤點核對工作；5、 負責會計檔案的管理工作，包括各類帳本、報表、憑證的整理、裝盒、歸檔、入柜、編目錄等保管工作及各類審計報告、驗資報告、各類合同、公司發文等各類文件的整理、保管工作；6、 負責各公司現金盤點和銀行余額調節表的監督、審核工作；7、 完成領導交辦的其他工作。 WI/K-006ZHPM 會計職責（三） A5、/0 1/1 1、 負責物業公司每月匯總報表的編制工作；2、 負責各公司的會計憑證的審核工作；3、 負責各公司每月社會保險的統計及往來管理；4、 負責各公司固定資產的各項管理工作；5、 負責各公司低值易耗品的管理工作；6、 負責各公司的年度財產清查具體工作；7、 負責各公司稅務申報、檢查等稅務的相關業務；8、 完成領導交辦的其他工作。WI/K-007ZHPM 出納員職責 A/0 1/1 1、 責物業公司、科技、清洗、電梯、開發部、家園網、食堂的現金管理工作，做到日清月結，按周編制現金盤點表；2、 負責物業公司、科技、清洗、電梯、開發部、家園網、食堂的銀行存款管理工作，按周編制貨幣資金周報，按月6、編制銀行余額調節表，按季度編制銀行帳戶余額上報匯總表；3、 負責審核各公司的現金收付憑證，辦理現金的收支業務；4、 負責現金、有價證券、支票、收據和發票的保管工作；5、 負責備用金及臨時性借款的管理工作；6、 負責員工薪金福利的制表及發放；7、 負責公司發文等各類文件的整理、保管工作；8、 完成領導交辦的其他工作。第二章 WI/K-008ZHPM 管理處財務室主任（主管會計）職責 A/0 1/1 1、 負責會同管理處有關人員編制管理處財務計劃，監督財務計劃執行情況；2、 按統一會計制度組織管理處財務核算，編制會計報表，定期進行收支分析；3、 指導、檢查出納和收款員的工作，協調財務室內外工作；47、 負責督促管理處有關人員及時清理業主（物業使用人）欠費；5、 負責管理處固定資產、流動資產核算，定期組織財產清查；6、 負責管理處獎金發放表制作；7、 負責審核各項費用報銷、開支；8、 負責會計檔案的整理和保管，監督檢查收據、發票使用情況；9、 負責員工食堂伙食成本核算；10、完成公司會計部和管理處主任交辦的其他工作。WI/K-009ZHPM 管理處出納員職責 A/0 1/1 1、 負責管理處的現金收支業務，確保管理處的現金安全，做到日清月結，按周編制現金盤點表；2、 負責管理處的銀行存款收支業務，確保管理處的銀行存款安全，按季度編制銀行帳戶余額上報匯總表；3、 負責管理處空白支票、收據和發8、票的保管工作；4、 負責工資、福利費和獎金（發放）制表和發放；5、 負責現金、銀行存款日記帳登記工作；6、 負責員工食堂現金收付和報銷工作；7、 完成管理處主任和財務室主任交辦的其他工作。第三章第四章 WI/K-010ZHPM 管理處收款員職責 A/0 1/1 1、負責管理處日常收費工作，按月打印輸出（或手工填制）收費單，并將有關聯次送交托收銀行（磁盤）和業主；2、負責編制收費日報、月報，建立業主欠費臺帳；按月編制業主欠費情況統計表；3、負責催促欠費業主及時交納各項費用，對拖欠時間較長的業主通知管理處有關人員采取必要手段催收；4、完成管理處主任和財務室主任交辦的其他工作。第一節 WI/K-019、1ZHPM 入伙工作制度 A/0 1/1 1、 會計部或發展商要求在指定銀行開戶，與銀行簽訂代收管理費等款項協議；2、根據發展商提供的業主資料，為業主辦理好結算管理費專用存折；3、根據發展商提供的物業類型、建筑面積，按財務部備案核準的管理費收費標準（或預收標準），編制各種戶型月收費一覽表，使用電腦收費系統的將上述資料錄入電腦；4、確定其他收費項目（包括代發展商收費項目），入伙前打印出入伙收費單（代收據）；第二節 WI/K-012ZHPM 財務公開制度 A/0 1/1 1、 按照物業公司規定，對管理小區的財務收支實行定期公開制度，管理費、車位費、水電費、各種有償服務收費情況應向小區業主公布，各管10、理處應將各項收費標準，在本物業收費場所公開，其公開方式按照公司會計部統一規定（見附表）。2、 管理小區管理服務費收支帳目總表、管理小區管理服務費收支帳目明細表、管理小區本體維修基金收支帳目明細表（見附表）應按季在小區宣傳欄或大堂醒目位置向業主公布，對業主公布的報表，應由管理處主任、業主管委會主任簽字并加蓋管理處公章，每期報表張貼時間自張貼之日起10天，逾期應取下保管。WI/K-013ZHPM 費用催繳制度 A/0 1/1 根據深圳經濟特區住宅區物業管理條例及其實施細則、住宅局業主公約示范文本對欠交管理費等費用的有關規定，制訂管理費催繳制度如下：1、 欠費業主、住戶可采取電話通知、書面通知和上門11、催收等方式催繳。對欠費3個月以上的業主、住戶必須定期（每季度一次）發出書面催交函，催交函直接送達的，要求業主、住戶簽收；催交函郵寄的必須掛號寄出。上述催收資料必須妥善保管。2、 對無故不交管理服務費、住宅維修基金和規定的其他費用的，管理處可限期繳交，逾期則按日收取萬分之五滯納金。3、 對業主拖欠水電費等費用的，管理處與供水、供電等部門簽有委托抄表及收費合同的，可按合同規定采取相應的催繳措施。4、 對連續六個月以上拒交各項應交費用的，需上報公司總會計師，由公司領導研究決定采取相應措施追繳有關費用，必要時物業公司可向人民法院申請強制追繳。WI/K-014ZHPM 入伙工作規程 A/0 1/1 1、12、 入伙前管理處財務人員應實地了解物業項目的基本情況，仔細研究公司與發展商簽訂的本項目物業管理合同,詳細了解與財務工作有關的各項條款，如：物業類型、管理面積、委托管理年限、開辦費用、管理費收費標準等；2、 通過管理處與發展商取得聯系，索取該物業總戶數、戶型、面積等資料，根據戶型面積、收費標準等入伙前作出各類戶型收費一覽表；3、 確定入伙收費項目（含社會代辦業務、代發展商收費項目等），預先打印出入伙收費通知單；4、 聯系開戶銀行簽訂代收管理費協議，準備好銀行、管理處、業主三方委托收款協議書，并代理業主開好托收費用專用存折；5、 入伙前準備好財務專用章、收款專用章、收據、發票和零錢等。WI/K-0113、5ZHPM 催收管理費工作規程 A/0 1/1 1、 月初派發繳費通知單到業主信箱，同時，對上月欠費業主發出拖欠費用通知單，通知業主到銀行及時存足款項，要求通知單必須投放準確。2、 根據銀行劃款回單，核對出未劃回款項的業主，采取電話通知和在大堂醒目位置公告通知兩種方法催收管理費，告之業主可到管理處財務室交納現金，逾期按規定征收滯納金。3、 對拖欠六個月以上業主，書面上報公司總會計師，必要時通過法律訴訟解決拖欠問題。4、 對長期居住在境外欠費的業主，采取電話、發函形式催收管理費。5、 收費工作人員接待業主要做到態度熱情、談吐文明禮貌，電話催繳管理費時要先問好，然后自報單位、姓名，詳細告知所欠各項費用的起止時間、金額，限定繳款期限，在業主清楚明了并向業主致謝后，方可掛機。6、 管理處財務人員要熟練掌握物業管理相關法規及各項收費標準與依據，對業主有關提問政策出處解釋準確，以理服人。