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1、 北京石景山廣場前期工程管理心得匯報北京石景山廣場前期工程管理心得匯報 - - 前期介入及過程管理前期介入及過程管理 前期介入及過程管理前期介入及過程管理 一、前一、前 期期 介介 入入 部部 份份前期介入及過程管理前期介入及過程管理 前期介入部分前期介入部分與集團規劃院；與集團規劃院；與項目公司設計部；與項目公司設計部；與建筑設計院；與建筑設計院；與項目公司工程部；與項目公司工程部；與經營商戶；與經營商戶； 前期介入前期介入 與集團規劃院的溝通與集團規劃院的溝通 與集團規劃院保持良好溝通，尤其是與各專業工程師積極對與集團規劃院保持良好溝通，尤其是與各專業工程師積極對接，在規劃之初就今后的商業2、管理方面的需求提供給規劃院，以接，在規劃之初就今后的商業管理方面的需求提供給規劃院，以避免今后的調改，以及參與部分系統的評標、議標工作。例如：避免今后的調改，以及參與部分系統的評標、議標工作。例如：外場預留大功率電源的容量、位置；各商戶電量、冷量、水量的規劃設計、分配方式；弱電系統的需求；廣場園林景觀的設計；步行街內部精裝設計的要求；施工階段原設計性的調整；與集團規劃院的溝通與集團規劃院的溝通 實例實例參與園林景觀的研討：參與園林景觀的研討： 結合石景山廣場實地的環境、特點，就廣場豎向設計、通道設計，以及燈光配置、植被選擇提出相關意見。參與樓體參與樓體LEDLED照明的開標、議標；照明的開標、3、議標； 通過與競標廠商的對話，對LED照明的材質、安裝、效果、控制進行探討、了解，結合今后實際管理的要求提出自身的意見，以便在深化設計時被考慮、采納。與集團規劃院的溝通與集團規劃院的溝通 實例實例參與精裝設計的開標、議標、深化；參與精裝設計的開標、議標、深化； 參與精裝設計的全過程，對設計單位的設計風格、使用材料、功能設計等進行了解，以便在后期實際管理中對商戶的局部改造、備品備件、維修養護、實用要求等有所掌控。步行街入口步行街入口LEDLED屏幕設計尺寸的調整；屏幕設計尺寸的調整； 大屏原設計80余平米，區政府提出加大尺寸的建議，經與規劃院商議，將尺寸加大到110余平米，給予了大力的支持及配合4、。前期介入前期介入 與項目公司設計部的溝通與項目公司設計部的溝通 作為實質工作的深化設計部門，將對商管公司結合管理的需求提出對局部的調整，起到非常重要的作用。例如：末端設備設施的選擇；商鋪預留工程條件的對接；局部實用性、安全性的調整；結合商管公司以往實際的管理經驗，進行細化的調整；部分設施安裝位置的確定；與項目公司設計部的溝通與項目公司設計部的溝通 實例實例排油煙管道、風機、油煙凈化器的設計：排油煙管道、風機、油煙凈化器的設計： 原設計為相鄰商鋪共用一組排油煙管道，此種做法對今后的管理將帶來較大的弊病，為此建議改為獨立的排油煙管道，經與設計部多次接洽，最終被采納，調整了設計。商戶燃氣系統的設計5、；商戶燃氣系統的設計； 由于燃氣不同于其他系統，較為壟斷，設計及施工回旋余地不大，為此努力協調設計部、燃氣公司，以及餐飲商戶，采取分步完成。與項目公司設計部的溝通與項目公司設計部的溝通 實例實例公共區域照明回路的設計；公共區域照明回路的設計； 針對初步的照明回路設計圖紙，結合實際要求提出建議。即：按不同回路、用途、比例進行調整，同時考慮按今后增加的“樓宇自控”的控制點位進行建議。（本項目由于搶工期，未按此執行，但相關建議已被采納）精裝商鋪燈具選型及位置的設計；精裝商鋪燈具選型及位置的設計； 原設計商鋪內燈距較密，且周邊采用金鹵燈，考慮到空調及實用性，建議予以調整及取消金鹵燈設計，已被采納。前期6、介入前期介入 與建筑設計院的溝通與建筑設計院的溝通 建筑設計院作為所有系統圖紙的設計、繪制、變更的部門，各項技術參數較為齊全、準確，對商管公司各項數據的掌握、了解起到了重要的作用。例如：圖紙的索取；風、水、電、結構等各項參數的來源；裝修設計的標準；改造變更各項參數的審核；與建筑設計院的溝通與建筑設計院的溝通 實例實例圖紙的索?。簣D紙的索?。?在設計院報圖給設計部的同時，給商管公司一套，或及時通知商管公司，作為索取圖紙的另一條渠道。設計施工標準的依據：設計施工標準的依據： 商戶交房標準、相關參數的提供。商戶工程條件的核定、變更：商戶工程條件的核定、變更： 就商戶提交的工程條件，與項目公司、設計院7、提前進行對接、預留，甚至變更。前期介入前期介入 與項目公司工程部的溝通與項目公司工程部的溝通 項目公司工程部作為最終的實施者，對整體效果、標準、管理、安全、運營起著至關重要的作用，一旦處理不好將會帶來致命的問題。例如：設備設施的選型、安裝；工期進度的掌控；交叉施工的協調；設計變更的配合；商鋪工程條件與項目公司工程部的溝通與項目公司工程部的溝通 實例實例排油煙風機及油煙凈化器的選型及安裝位置的選擇；中庭圓弧區空調出風口的選擇：原條形風口改為噴口設計；由項目公司工程部牽頭，與總包方就臨時水電及施工垃圾清運進行磋商，確定相關費用；保持良好溝通，就交叉施工可能對各方的影響進行提前通報；各商鋪工程條件的8、確定及到位時間的跟蹤；由于招商的原因，預留工程條件將會發生變化，及時協調工程部予以變更；（隔墻、結構開洞、甚至規劃業態發生變化） 前期介入前期介入 與經營商戶的溝通與經營商戶的溝通 作為最終的使用方，在達成深度意向后隨即與各商戶進行溝通，就所需的工程條件進行對接、初審，及時報知項目公司相關部門審核、深化、實施。例如:商戶經營業態與規劃業態的核對；商戶風、水、電、氣、土建結構的審核；特殊要求的對接、溝通；與經營商戶的溝通與經營商戶的溝通 實例實例洋快餐的對接：洋快餐的對接： 肯德基、必勝客、麥當勞等洋快餐相對較為強勢，但條件并非不可變動，例如：供水的管徑、廚房、衛生間的規劃位置，外立面的設計等。9、餐飲商戶工程條件的對接：餐飲商戶工程條件的對接： 商戶所提供的電量往往高出設計及實際需求很多，為此需對其進行初步的審核。例如：“呷哺”電量要求提供200KW，通過索要設備清單，其實際需求僅有100KW；下水預留數量及位置的磋商，盡量減少對樓板的開洞數量。與經營商戶的溝通與經營商戶的溝通 實例實例土建結構變更的對接：土建結構變更的對接： 根據招商的需要，原有規劃設計的格局將有局部的調整，例如：鋪間隔墻的拆除、移位，甚至樓板結構的開洞、加固，需及時與項目公司設計部、工程部進行對接，以避免影響到招商工作的進展。廚房位置及燃氣資料的索?。簭N房位置及燃氣資料的索?。?針對工期緊迫、交叉施工嚴重的廣場（如10、：本廣場），要求餐飲商戶務必先提供廚房位置圖，以便項目公司對水電安裝的位置進行設計、預留，待施工進展到一定程度后再行要求商戶提供燃氣設備詳細資料。前期介入及過程管理前期介入及過程管理 二、過二、過 程程 管管 理理 部部 份份前期介入及過程管理前期介入及過程管理 過程管理部分（過程管理部分（1 1）人員到崗時間的計劃人員到崗時間的計劃：（附件：（附件1515）裝修審批流程的確定裝修審批流程的確定：（附件：（附件8 8）商鋪裝修進場時間表的制定商鋪裝修進場時間表的制定：（附件：（附件2020）商戶裝修巡查制度的確定商戶裝修巡查制度的確定：（附加（附加9 9）商戶裝修進度表的提供商戶裝修進度表的提11、供：（附件：（附件1818）前期介入及過程管理前期介入及過程管理 過程管理部分（過程管理部分（2 2）店招審核小組機制的建立：店招審核小組機制的建立：u審核小組的建立：（附件12） u店招設計導則的確定：（附件10）u店招審核意見的對接、反饋：（附件11）針對嚴重滯后工期的處理機制的制定針對嚴重滯后工期的處理機制的制定u略微滯后：聯系商戶，加強對施工單位的督促、跟進；u嚴重滯后：聯絡招商、商戶、施工負責人，對滯后原因進行現場分析，重新詳細制定“工程計劃表”，必要時請集團領導予以支持過程管理過程管理 開業條件的保障（開業條件的保障（1 1）開業條件的保障開業條件的保障 核心機電設備到位的時間核心12、機電設備到位的時間u配電室發電；u核心機房的啟用；u空調系統的運行；u給排水系統的完工等；過程管理過程管理 開業條件的保障（開業條件的保障（2 2）開業條件的保障開業條件的保障 商鋪內部基礎條件到位的時間商鋪內部基礎條件到位的時間u商戶進戶電纜、配電箱的敷設；u商戶電源送電的時間；u空調系統的對接；u燃氣系統的完善；過程管理過程管理 開業條件的保障（開業條件的保障（3 3）實例：實例：u商戶電力供應嚴重滯后，甚至托期（一根240主電纜故障，影響近半條街的商戶）；u隔油池滯后：開業時隔油池無法使用；u電梯故障頻發：無調試時間，致使開業2個月頻繁出現故障u空調：無調試、丟電機、掃膛等現象時有發生前期介入及過程管理前期介入及過程管理 心得體會心得體會與各方的關系方面：與各方的關系方面：u項目公司、招商營運、商戶裝修單位u溝通機制的建立多參與工程會議：多參與工程會議：u例會：工程進度、監理例會；u專題會：規劃設計、圖紙審核、專項工作、疑難問題注：敢于提出自己的問題、建議； 根據急需解決的問題組織專題會議 歡迎探討歡迎探討 多提寶貴意見！多提寶貴意見！