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1、房地產價格制定Page2目錄一、房地產定價方法二、房地產定價策略三、項目整體價格制定四、項目各樓棟價格制定五、價格表詳細制作Page3一、房地產定價方法一、房地產定價方法Page4p 方法分類p成本加成定價法：成本加成定價法：將產品的成本(含稅金)加上預期利潤即為房地產價格。p競爭價格定價法：競爭價格定價法：競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價。p加權點數定價法：加權點數定價法：根據面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例。p顧客感受定價法顧客感受定價法: 依顧客感受而定價。Page5二、房地產定價策略二、房地產定價策略Page6p 價格折扣與折讓策略p現金折扣：現金折扣：購買者如2、能及時付現或提早付現,公司則給予現金折扣。p數量折扣：數量折扣：顧客大量購買時,則予以價格上的優待。Page7p 單一價格與變動價格策略p單一價格：單一價格：無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優惠、贈品,則對每一顧客皆一視同仁。p變動價格：變動價格：對每一顧客的成交價皆有所差異。Page8p 特價品定價策略p：使少數產品以非常廉價的姿態出現,來吸引消費者購買。所謂“特價品”在房屋營銷中往往只有一戶或少數幾戶, 如廣告中常見的所謂“起價”元或者根據特殊產品或時間內規定的價格。Page9p 心理定價策略p：根據心理學家對消費者購買心理之研究調查,同一件產品當標價49元時,不但銷量遠大于標價50元3、的產品,甚至還比標價48元的銷路還要好。這種策略也能用于房地產定價。現代心理定價還有其他一些新的表現,如吉祥數字、吉祥門牌號定價策略,像每平方米19888元這類定價。Page10p 非價格競爭策略p：價格競爭是市場競爭的基本策略,但在房地產營銷中,也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略,如在相鄰同檔次的項目中,一方不通過價格調整,而通過提供比競爭者更優惠的其他條件來競爭的情況,如提供良好的后期物業管理、較低的物業管理費等來吸引顧客。Page11三、項目整體定價方法三、項目整體定價方法Page12p 常用定價法:競爭價格定價法p市場對比項目的選擇說明：市場對比項目的選擇說明：由于房地產產品所獨4、具的地域性特點，在選取價格比對項目時，第一原則為選擇同區同質項目，但某些項目所具有的特殊性，應在更大范圍內尋找價格標桿進行補充比對才能使結果更趨于客觀，市場比對項目選擇市場比對項目選擇市場比對項目選擇市場比對項目選擇同區同質項目同區同質項目不同區同質項目不同區同質項目Page13p 權重影響原則影響度越大，權重越大影響度越大，權重越大影響度越大，權重越大影響度越大，權重越大p決定影響度的依據：競爭關系、客群的相似度、項目產品的相似度等決定影響度的依據：競爭關系、客群的相似度、項目產品的相似度等Page14p 確定市場比價體系舉例說明項目權重分配表項目權重備注A40%同區同質B20%不同區同質C5、20%不同區同質D10%同區不同質F10%同區不同質合計100/項目權重比例確定項目權重比例確定項目權重比例確定項目權重比例確定Page15p 確定市場比價體系比價體系六大影響因素權重確定比價體系六大影響因素權重確定比價體系六大影響因素權重確定比價體系六大影響因素權重確定地段價值37樓體素質34環境設計6開發品牌8物業品牌8工程風險7100%Page16p市場比較打分法說明p打分取值區間：打分取值區間：-55p打分方式：打本項目得分打分方式：打本項目得分p分值還原：最終得分需要進行還原，即以匯總分值除以取值區間分值還原：最終得分需要進行還原，即以匯總分值除以取值區間10Page17p地段價值36、7%影響因素權重項 目ABCDE大項細項比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分環境21升值前瞻6%318-2-12-2-1221216居住成熟度5%15-3-15-3-15-1-500景觀價值5%-2-1015210315210噪音影響3%-4-12261326-2-6樓盤昭示性2%36-3-6-1-2-2-424交通路網交通6%424-1-6-1-600212地鐵站口3%1341241251539配套小區自有配套4%26-1-3-3-9-1-313社區外配套4%28-3-12-3-1214-1-4合計37%48-31-314038Page18p樓體素質34%影響因素權重項目ABCDE大7、項細項打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分規模8占地及總面積3%26-1-3-3-9-2-6-2-6容積率3%26412261339車位比2%00-2-4-3-600-2-4設計9%主力戶型3%1326-1-339-2-6層高2%00-2-4-3-600-1-2幾梯幾戶2%2448240024實用率2%00-1-224-2-4-4-8形象6外觀形象4%-2-8-1-4-3-1200-2-8公共裝修2%-2-4-1-2-2-400-4-8會所3%面積及功能設施3%13-2-6-3-900-4-12設備8設備智能化2%0000000000電梯1%-2-200000011供暖及制冷2%-2-418、21212-2-4高科技技術應用3%515515515515515合計34%1918-1819-27Page19p環境設計6%影響因素權重項目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分綠化率%-4-12393913-3-9設計方案2%-2-4120024-4-8設計公司1%-2-200-2-200-2-2合計6%-181177-19Page20p開發品牌8%影響因素權重項目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分開發商5%-3-15-1-5-1-5-1-5-2承建商3%-1-300-1-3-1-32合計8%-18-5-8-8Page21p物業管理8%影響因素權重項目A9、BCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分物業公司品牌5%-3-15-3-1500-2-10-3-15物業收費標準3%-1-3-2-626-2-639合計8%-18-216-16-6Page22p工程風險7%影響因素權重項目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分現有工程形象3%-2-6-3-93900-4-12入住時間4%-4-16-3-12-1-4-3-12-5-20合計7%-22-215-12-32Page23p比較打分體系匯總表六大影響因素權重項目ABCDE比例得分得分得分得分得分地理位置37%48-31-314038樓體素質34%1918-1819-27環境設10、計6%-181177-19開發質量8%-18-5-8-8-4物業管理8%-18-216-16-6工程風險7%-22-215-12-32合計100-9-49-3928-50分值還原-0.9-4.9-3.92.8-5.0Page24p項目對比價格的確定分項項 目ABCDE項目均價1600017500145001600017000精裝標準35002000200025004500實際折扣97折97折97折97折97折折扣后均價1552016975140651552016490精裝7折后價格24501400140017503150最終比準價格1307015575126651377013340Page2511、p匯總比較打分體系得出比對價格分項項 目ABCDE各項目最終比準均價1307015575126651377013340本項目對比得分99.195.196.1102.895.0本項目比準價格1295214812121711415612673比對項目比準權重40%20%20%10%10%權重后本項目比準價51812962243414161267本項目加價平均合計13260Page26四、項目各樓棟價格制定四、項目各樓棟價格制定Page27p 常用定價法p加權點數定價法： 單價形成單價形成=基準價+平層差+層差權重跳差Page28平層差：平層差：按照戶型的不同性質進行制定，如景觀、噪音、景觀、噪音、12、面積、戶型結構、采光、通風面積、戶型結構、采光、通風等綜合考量各戶型的差價樓層差樓層差: : 根據樓層的區域定價，如1-9層層差可設置為100元，9-18層設置為50元，18層以上可設置為30元。特殊層差：特殊層差：凡遇到首層、頂層或帶數字首層、頂層或帶數字4 4、1313等等特殊樓層需要單獨定價p 常用定價法Page29p 客戶意向戶型參考Page30五、價格表詳細制作五、價格表詳細制作Page31p 價格表搭建框架1單元房號建筑面積單價總價房號建筑面積單價總價2（南北向2居）1（南北向2居）1402140113021301120212011102110110021001902901802801702701602601502501402401302301202201102101Page32p 常用EXCEL公示運用p$符號：符號：表示絕對引用 psum：表示求和函數 pround：四舍五入，常用格式round（X,Y)。proundup：取整數，進一位。prounddown: 取整數，退一位。Page33p 價格表制作技巧Page34p過程文件命名不規范過程文件命名不規范p頂層送閣樓頂層送閣樓,首層送地下室或小院等特殊資首層送地下室或小院等特殊資源單位漏加價源單位漏加價p特殊戶型調價特殊戶型調價p省略了面積的小數點省略了面積的小數點p 易犯錯誤羅列完，謝謝大家