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1、 目 錄第一章 總論第二章 市場營銷策劃第三章 項目初步規劃與方案優化第四章 項目實施進度計劃第五章 投資估算第六章 經濟評價第一章 總論 一、項目名稱 蘇園（2002）03號地塊土地使用權競買可行性研究報告。 二、報告編制單位蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司。 三、地塊坐落位置及環境 本地塊坐落在蘇州工業園區首期開發8平方公里內的中央商貿區，在管委會大樓與中央公園之間，呈東西向長條形，長約200米，寬約97.6米。四側以街道為界，北側為蘇繡街，東側為星桂街，南側為蘇雅路，西側為星都街。北鄰都市花園，其余三面均為空地。 1、園區概況 蘇州工業園區開發建設7年多來，取得了2、令人矚目的成績。園區的房地產開發也取得了輝煌的成就，園區房地產不僅發展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。 蘇州工業園區的房地產于1996年開始開發建設。近年來，園區房地產蓬勃發展，從當年開發10多萬平方米到2001年的開發量70萬平方米，約占市區總開發量的一半。2001年8月底，區內累計住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區管委會的大力推動下，園區率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區住宅開發的一個熱點，成為園區一道亮麗的風景3、線。目前，園區房地產產銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量，房地產項目大多在預售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 園區住宅建設緣何呈現紅紅火火的態勢？關鍵是園區以前瞻性的眼光，全面推進住宅建設，努力走上“高起點規劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理”的四高之路。 2、園區總體規劃 蘇州工業園區是引進國外資金和管理經驗開發的舉世聞名的開發區，以金雞湖為中心，總體規劃70平方公里，規劃人口60萬人。首期開發8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業為主體、包括金融業和旅游業的中心區；第二期環繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區4、和高新技術產業區；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業和加工業基地。 3、金雞湖景觀規劃 金雞湖位于園區70平方公里規劃區的中心地帶，占地7.4平方公里。根據園區總體規劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現代化商住文化娛樂區。1998年初，園區管委會委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規劃，圍繞金雞湖規劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區。金雞湖的總體規劃已經中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發展計劃委員會批準。 該項工程總投資為11億元，施工區4至5年。 4、環境 中新雙方專家從蘇州工業園區開發伊5、始，就堅持國際化標準，注重融合現代國際城市規劃和開發建設的經驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設計了具備世界一流水平的科學規劃體系。同時，本著“先規劃、后建設”和“先地下、后后地上”的指導方針，積極實施高標準的基礎設施開發，不僅形成了與高科技產業發展相適應的投資環境，而且也創造了舒適怡人的高品質生活環境。 5、配套設施 蘇州工業園區借鑒新加坡經驗，住宅區所有商業服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，在70平方公里規劃區內規劃19個鄰里中心，園區的住宅圍繞集商業、文化、社區服務于一體的鄰里中心布置，這種社區服務設施設計新理念的設施為社區居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務；同時，園區還新建了6、職業技術學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施，又配套了大交通，極大地改善了生活環境。工業園區社區服務設施的設計新理念的實施，是園區住宅開發建設成功的重要因素。 6、本地快環境綜述 園區住宅已形成規模，本地塊是中央商貿區首塊拍賣地塊，中央商貿區周圍地塊的住宅建設已近尾聲，中央商貿區的開發是園區居民乃至蘇州全體市民翹首以待的重頭戲。四、報告編制依據和用途根據蘇園土拍（2002）第1號蘇州工業園區國有土地使用權拍賣公告，蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發揮其技術優勢和人才優勢，組織市7、場營銷、規劃設計、工程造價及經濟評價等專業的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發的房地產開發項目經濟評價軟件，在深入研究拍賣文件和現場調查的基礎上，通過營銷策劃、初步規劃、投資估算和經濟分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）03號地塊競買的最高限價及其風險決策指標。供參加拍賣的房地產企業和提供貸款的金融機構參考。 五、評價指標與決策方法1、評價指標土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業可以接受的土地最高限價，以及接受該限價獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風險。用四個指標來反映，即：土地最高限價，財務內部收益率期望值（加權平均值），財務內部收益率達到基準收益率的累計概率（成8、功的可能性），財務內部收益率低于0的累計概率（導致損失的可能性）。土地最高限價定得越高，獲得土地的機會就越大，企業獲利能力越差，所冒的風險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本項目評價提供了多個決策方案，供投資者決策。每個方案均列出了土地最高限價，財務內部收益率期望值，財務內部收益率達到基準收益率的累計概率，財務內部收益率低于0的累計概率等四個決策指標。見表1。2、決策方法決策可以按以下步驟進行：企業先確定目標收益率-基準收益率，每個企業對獲得土地的迫及程度是不同的，企業隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也9、會降低，因此，因每個企業的現狀不一樣，基準收益率是不同的。從表1中選擇內部收益率期望值基準收益率的方案。此時，可能有多個方案符合條件，則還需要進一步通過“財務內部收益率達到基準收益率的累計概率”和“財務內部收益率低于0的累計概率”作出決策。排除風險大的方案，當“財務內部收益率低于0的累計概率”很大時說明方案的風險很大，這種方案應該排除。當若干個方案的“財務內部收益率低于0的累計概率”都很小時，各方案的風險幾乎是相同的，應該根據“財務內部收益率達到基準收益率的累計概率”來最后定奪。“財務內部收益率達到基準收益率的累計概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機會就越小。到底多大才合適，各個決策者沒10、有一個統一的尺度，還是與投資者對獲得該地塊的迫及程度有關。土地最高限價風險決策指標表1方案土地最高限價（萬元）基本分析內部收率（%）內部收率期望值（%）內部收益率10%的累計概率（%）內部收益率小于1的概率（%）方案一600011.4713.8178.10方案二660010.0312.3469.30方案三68009.5911.8767.60方案四70009.1411.4167.60方案五74008.2710.5154.10方案六78007.459.6444.10方案七80007.069.2141.42方案八82006.678.7941.42方案九84006.288.3829.92方案十860011、5.97.9829.97方案十一88005.547.5829.97方案十二90005.197.1925.37方案十三93004.676.619.89方案十四96004.166.0419.810第二章 市場營銷策劃 一、市場需求預測 1、用地要求及產品定位 本地塊規劃要求，第一層必須用于商業、餐飲、娛樂或其它促進活動等用途，向公眾開放。為高層住宅和商業用房。建筑高度50-60米（不超過19層），裙樓2-4層。2、目前市場行情 據有關資料，購買園區住房的人員中，園區公積金會員占43.6%，城區人占43.3%，外地人占13.1%。區內公積金會員購房人數絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年612、59人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累計5231人。園區現有公積金會員30900人，還有很大的潛力。 3、市場需求預測 根據規劃，蘇州工業園區以金雞湖為中心，總體規劃70平方公里，規劃人口60萬人。首期開發8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業為主體包括金融業和旅游業的中心區；第二期環繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區和高新技術產業區；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業和加工業基地。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預測園區住宅每年的需求量見下表。在2015年累13、計可達到2769萬平方米。蘇州工業園區自1994年開始開發，到2015年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發展已有先例，蘇州照目前的速度發展，預測是完全可能實現的，甚至可能提前。詳見表2“需求量統計和預測”。今年開工面積50萬平方米左右，園區政府預測今年全年可達到80萬平方米左右。開發量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于銷售量等于開發量，預計2002至2005年的需求量仍將以1420%幅度增長。由此可見，存在較大的潛在需求量。價格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2% 。需求量統計和預測表2 單位：萬平方米年份1996199714、19981999200020012002200320042005增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%數量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128累計14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570價格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數量143157173190209226244264285308累計71387010431233144216681912215、17624612769 二、產品策劃 （一）土地規劃用途 本地塊規劃要求，第一層必須用于商業、餐飲、娛樂或其它促進活動等用途，向公眾開放。其余為高層住宅和商業用房。 地塊面積2公頃，容積率4，建筑面積66596平方米（可上下浮動5%）。 （二）套型分析 利用我們的信息渠道征求過眾多房地產公司的意見，綜合起來普遍認為商業、餐飲都不宜采用大規模獨家經營方式，應該建成每間40-60平方米的商鋪，根據銷售情況及購房者的要求隔斷。寫字樓每間也按40-60平方米考慮。可以吸引更多的投資者。 高層住宅宜建每套小于100平方米小套型，吸引投資者既購買商鋪也購買住宅，或一部分投資者用于出租。可能有商家購買住宅用16、于辦公。 （三）擬建規模 擬建規模主要受到規劃的約束。要求建筑面積66596平方米（可上下浮動5%） 三、銷售價格商鋪或寫字樓其房最低售價5500元/平方米，竣工后每年價格上浮5%。高層住宅價格按3600元/平方米計算。主要產品售價變化的概率分布見表3。地下車位，每個車位7.7-8.4萬元/個或每平方米3500元。售價分析表表3產品項目加權平均售價及概率商業用房售價5900500054005800620066007000概率0.100.200.300.200.150.05高層住宅售價3696320034003600380040004200概率0.100.150.250.250.170.08銷售17、額（萬元）249102664328375301063183833570銷售額概率0.100.170.270.230.160.07 四、銷售計劃 市場分析認為住宅銷售比商業用房更快，商業用房期房預售50%，余下50%現房銷售，分3年售完。住宅期房預售50%，余下50%現房銷售，分1.5年售完。 五、回款計劃 簽定協議預付定金1萬元，一個月內簽定合同，首付30%。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結束再付 20%交房再付 10%本項目分析按預售當期收款30%，結構封頂收款至70%，交付使用收清全部房款。 六、競爭能力分析與對策 剛剛實行土地拍賣制度，存在土地價格“雙軌制”，通過土18、地拍賣取得的土地與過去通過協議取得的土地兩者并存，目前協議獲得土地占多數，而且競買土地的價格遠遠高于協議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠遠不如協議取得的存量土地，一旦市場價格向下波動，競買獲得的土地受其影響首當其沖。因此，土地最高限價的確定應充分考慮產品售價風險。 第三章 項目初步規劃與方案優化一、蘇園（2002）03地塊規劃技術條件該地塊分為A/B兩個地塊，規劃參數如下：蘇園（2002）03地塊規劃技術條件表4 規劃參數A規劃要求B規劃要求宗地面積（19、由建筑布置用地和附屬用地組成）8834平方米（建筑布置用地）830平方米（附屬用地）8885平方米（建筑布置用地）832平方米（附屬用地）土地使用/規劃商業/住宅第一層必須用于商業、餐飲、娛樂或其它促進活動等用途，向公眾開放。商業/住宅第一層必須用于商業、餐飲、娛樂或其它促進活動等用途，向公眾開放。容積率4*4*總建筑面積擬建發展項目的地上部分總建筑面積為31056平方米（可上下浮動5%）擬建發展項目的地上部分總建筑面積為35540平方米（可上下浮動5%）建筑高度建筑高度50-60米，裙樓為2-4層建筑高度50-60米，裙樓為2-4層樓層高度限制（最高值）最高每層6米（限于第一層）最高每層5米20、（限于第二及第二層以上）最高每層6米（限于第一層）最高每層5米（限于第二及第二層以上）人防工程應按規定配人防工程，具體面積指標與房產處聯系確定。應按規定配人防工程，具體面積指標與房產處聯系確定。 二、蘇園（2002）03地塊界址點報表03地塊界址點報表表5 界址點數：26序號X坐標值（米）Y坐標值（米）邊長（米）界址點號00145251.7358209.893.91J00100245283.8758381.92175.01J001200345283.9558385.053.13J001300445283.0758388.053.13J001400545281.3058390.633.13J0021、1500645278.8258392.543.13J001600745275.8758393.583.13J001700845199.5958407.8477.60J001800945196.4758407.923.12J001901045193.4658407.043.14J002001145190.8858405.273.13J002101245188.9858402.793.12J002201345187.9358399.843.13J002301445155.7958227.82175.00J002401545155.5758223.913.92J002501645156.38582222、0.083.91J002626045158.1658216.593.92J002701245160.7758213.673.92J002801945164.0558211.543.91J002902045167.7858210.323.92J003002145234.2358197.9167.60J003102245238.1458197.693.92J003202345241.9758198.503.91J003302445245.4658200.283.92J003402545248.3758202.893.91J003502645250.5158206.173.92J0036 三、規劃方23、案 基本參照拍賣文件資料。第四章 項目實施進度計劃根據土地拍賣條件，合同要求的開竣工日期：2003.32004.12，共22個月。最遲不得超過2003.62005.12，共31個月。因受竣工日期受限制，因此，必須在規定時間內一次性地完成開發，不存在分期滾動開發的條件。合同規定的土地付款和工程進度要求詳見表6。土地付款和工程進度要求表6日歷時間02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月項目/計劃時間123456789101112項目評價分期12土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工24、程量時間完成50%工程量時限土地付款和工程進度要求續表6日歷時間03年7月03年8月03年9月03年10月03年11月03年12月04年1月04年2月04年3月04年4月04年5月04年6月項目/計劃時間131415161718192021222324項目評價分期34土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時間完成50%工程量時限土地付款和工程進度要求續表6日歷時間04年7月04年8月04年9月04年10月04年11月04年12月05年1月05年2月05年3月05年4月05年5月05年6月項目/計劃時間252627282930313233343536項目評價分25、期56土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時間完成50%工程量時限土地付款和工程進度要求續表6日歷時間05年7月05年8月05年9月05年10月05年11月05年12月項目/計劃時間373839404142項目評價分期7土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期完成50%工程量時間完成50%工程量時限第五章 投資估算與成本估算一、項目總投資估算拍賣文件規定的起拍價6000萬元，設定基準收益率為10%，以10%的內部收益率推算的土地價格臨界點為6600萬元，以此為基本方案。并按土地費用每增加一定幅度做一個方案。土地價格由6000萬元至960026、萬元。一共做了14個方案。各個方案的投資只有土地費用和財務費用不同，其它相同。基本方案的項目總投資構成情況詳見表7。項目總投資估算表表7 單位：萬元序號項目總投資備注1開發建設投資24855.551.1土地費用6600.00按內部收益率10%推算。1.2前期工程費698.00可研及勘察設計費按工程造價5%，場地平整費按每平米土地30元估算。1.3基礎設施建設費1400.00按每平米住宅面積200元估算。1.4建筑安裝工程費12760.361.4.1商業用房 3600單方造價1800元1.4.2高層住宅7455.36單方造價1600元1.4.3地下汽車庫1705.00地下車庫兼作人防，單方造價227、200元1.5公共配套設施費40.00按規定面積計算1.6間接開發費含在管理費用中。1.7財務費用931.15貸款利率5.5%1.8管理費用210.00約按建筑面積每平米30元估算。1.9銷售費用870.63按銷售收入3%估算。1.10開發期稅費290.21房修基金按銷售收入1%計算。1.11其它費用255.20按工程造價2%估算。1.12不可預見費800約按造價4-5%估算。2經營資金3項目總投資24855.55二、開發成本估算開發產品竣工后，項目投資轉開發產品成本，每種開發產品的單項工程費用直接結轉，土地費用按照每種住宅產品和商業配套產品占用土地面積分攤，其它費用則根據每種開發產品的建筑安28、裝工程費用分攤。每種產品分攤的費用和單位產品開發成本詳見表8。第六章 經濟評價 一、投資計劃與資金籌措 項目計算期以季為單位，計算起始年份從第一筆土地費用付款開始，至開發產品最后一筆收入到帳為止，計算期5年，半年一期（10期）。（一）投資使用計劃根據拍賣文件中“蘇州工業園區國有土地使用權出讓合同”規定，土地費用可在簽定合同之日起7日內一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，三次付款都在半年之內，都在第一期。詳見表6“土地付款和工程進度要求”。 建筑安裝工程費用，在建設期內均勻用款，管理費、銷售費用及其他費用在工程和業務開展期間均勻使用。 （二）資金籌措計劃 1、資金結構資金籌措計劃按照項目29、融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項目總投資的70%或土地出讓金的70%，其余由資本金和預售收入解決。2、資金使用的順序一般第一期應該使用自有資金，自有資金使用數額達到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價值或項目總投資的30%。），在產品預售之前使用銀行貸款，產品開始預售之后，應盡量使用預售收入，不足部分使用貸款。3、本項目資金籌措計劃企業計劃投入自有資金6600萬元，用于支付土地款，獲得土地使用權后，由銀行開始提供貸款，銀行貸款9880萬元。用作投資的預售收入8375.55萬元。詳見表9“投資計劃與資金籌措表”。二、銷售收入、銷售稅金及附加計算產品定價、銷售計劃和回款計劃等詳30、見營銷策劃章節，基本售價及價格變化詳見表3“售價分析表”。商鋪或寫字樓其房最低售價5500元/平方米，竣工后每年價格上浮5%。高層住宅價格按3600元/平方米計算。地下車位，每個車位7.7-8.4萬元/個或每平方米3500元。銷售收入30954.48萬元。 營業稅稅率5%，城市建設維護稅稅率7%，教育費附加4%。營業稅金及附加1717.94萬元。 每期銷售詳細情況見表10“銷售收入和銷售稅金及附加計算表” 三、經濟分析 （一）基本分析 推薦方案的基本分析結果詳見表11“經濟評價指標匯總表”。內部收益率10.03%。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價格6600萬元,比起拍價6000萬元高出31、600萬元。 其他主要報表： 表12“資金來源與運用表” 表13“損益表” 表14“借款還本付息計算表“ 表15“全部投資現金流量表” 表16“自有資金現金流量表” （二）單因素敏感性分析 表17“單因素敏感性分析表” （三）多因素敏感性分析 表18“多因素敏感性分析表” （四）概率分析做了14個土地最高限價的概率分析，結果見表19“概率分析指標匯總表”。每個土地最高限價的內部收益率的概率分布詳見表20-1至表20-14。 概率分析指標匯總表表19 企業管理學習網 最優秀的企業管理資源站方案土地最高限價（萬元）基本分析內部收率（%）內部收率期望值（%）內部收益率10%的累計概率（%）內部收益率32、小于1的概率（%）方案一600011.4713.8178.10方案二660010.0312.3469.30方案三68009.5911.8767.60方案四70009.1411.4167.60方案五74008.2710.5154.10方案六78007.459.6444.10方案七80007.069.2141.42方案八82006.678.7941.42方案九84006.288.3829.92方案十86005.97.9829.97方案十一88005.547.5829.97方案十二90005.197.1925.37方案十三93004.676.619.89方案十四96004.166.0419.810 五、評價與結論綜合上述分析可得出以下認識：1、基本方案中投資及售價的取值比較穩妥，內部收益率期望值比基本分析普遍高出2%左右。2、若企業確定的基準收益率為10%，建議土地最高價格8000萬元左右。若企業確定的基準收益率為8%，建議土地最高價格8600萬元左右。若企業確定的基準收益率為6%，建議土地最高價格9600萬元左右。