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1、的風(fēng)險(xiǎn)控制絕了，單單銷售前風(fēng)險(xiǎn)控制就199個(gè)檢查點(diǎn)本報(bào)告為偉聯(lián)置業(yè)獨(dú)創(chuàng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，未經(jīng)書面許可，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制、傳播及擴(kuò)散。2 Contents Page目錄頁(yè)售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第一章其 他第二章3 過渡頁(yè)為什么地產(chǎn)開發(fā)30年沒有遇到過大的危機(jī)？難道有神助？非也，得益于完整的風(fēng)險(xiǎn)地圖體系，的風(fēng)險(xiǎn)地圖，涉及房地產(chǎn)全生命周期的320多個(gè)環(huán)節(jié)，其他房企的風(fēng)險(xiǎn)管控，相比，簡(jiǎn)直就是裸奔上陣.限于篇幅，今天分享的是：營(yíng)銷環(huán)節(jié)的266個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，望大家學(xué)習(xí)借鑒？4 Transition Page過渡頁(yè)第一章售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇5 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第一節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同檢查點(diǎn)1.是否已2、取得完整土地權(quán)利，是否有摘牌成交確認(rèn)書（掛牌土地）、土地使用權(quán)出讓合同（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同）、土地證 ；2.合同中規(guī)定的建設(shè)指標(biāo)（容積率、綠化率等）以及配套建設(shè)指標(biāo)（如會(huì)所、居委會(huì)用房、物業(yè)管理用房、民警室等），公司是否按其規(guī)定報(bào)批復(fù)及建設(shè)；3.如未按合同規(guī)定設(shè)計(jì)或報(bào)建的，要否承擔(dān)違約等責(zé)任，應(yīng)否取得出讓人的特別許可；4.土地出讓合同規(guī)定的公司其他義務(wù)，有無(wú)違約風(fēng)險(xiǎn)；5.閑置和延期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：合同有無(wú)規(guī)定按期開發(fā)，有無(wú)對(duì)開發(fā)及竣工時(shí)間均作要求？公司的開發(fā)行為有無(wú)違約風(fēng)險(xiǎn)？尤其關(guān)注有無(wú)土地閑置風(fēng)險(xiǎn)；6.限價(jià)房特別關(guān)注：出讓合同中的所有特別約定，能否按約定履行，實(shí)際設(shè)計(jì)、施工方案及對(duì)外宣傳、承諾是否3、與其一致。包括，有關(guān)設(shè)備和材料的規(guī)定：包括電梯、潔具、櫥柜、門窗、燃?xì)鉅t、暖氣片、插頭插座、燈具，這些東西的品牌、型號(hào)、性能；7.如果以上特別規(guī)定未能履行，是否應(yīng)取得出讓人的許可。6 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第二節(jié) 其他合作協(xié)議書檢查點(diǎn)如通過合作等方式取得土地，則審核合作協(xié)議中有關(guān)土地及與銷售有關(guān)的相關(guān)規(guī)定。7 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第三節(jié) 土地使用權(quán)證檢查點(diǎn)1.證件是否已取等。2.土地使用權(quán)有無(wú)抵押，如有抵押，有何措施保證即時(shí)解除？3.土地使用權(quán)如果被抵押且銷售時(shí)不能解除，銷售時(shí)有無(wú)采取對(duì)應(yīng)措施告知購(gòu)房人？4.土地使用權(quán)對(duì)應(yīng)的土地使用年限、用途，是否是銷售合同及銷售宣傳對(duì)應(yīng)，有無(wú)宣傳錯(cuò)誤？5.4、土地使用權(quán)證對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)人是否與銷售合同及銷售宣傳對(duì)應(yīng)，有無(wú)宣傳錯(cuò)誤？6.土地證的紅線范圍是否與我司實(shí)際建設(shè)用地范圍一致？有無(wú)在紅線外用地上搭建建筑物的風(fēng)險(xiǎn)？7.物業(yè)管理合同中確定的物業(yè)管理區(qū)域與土 地證確定的紅線是否有沖突？8 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第四節(jié) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證檢查點(diǎn)1.是否已按時(shí)取得證件？2.證件是否為臨時(shí)，是否已過期限需要更新？3.許可的建設(shè)范圍是否與我們實(shí)際建設(shè)范圍一致？4.工程施工是否符合土地出讓合同對(duì)項(xiàng)目完工要求？ （1）施工總包合同1評(píng)估公司是否完整地保存了招投標(biāo)資料、對(duì)投標(biāo)人有無(wú)做資質(zhì)考察、總包人有無(wú)合法資質(zhì)。（2）對(duì)同一工程內(nèi)5、容，對(duì)比陰陽(yáng)合同的實(shí)質(zhì)性條款是否一致，包括合同價(jià)款、計(jì)價(jià)依據(jù)、保修期等重要內(nèi)容（3）陰陽(yáng)合同不一致的，判斷效力及公司風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估要否再采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施（4）有無(wú)對(duì)分包、轉(zhuǎn)包、勞務(wù)分包作限制性約定及責(zé)任的分配約定？（5）合同竣工時(shí)間、保修期等是否與房屋銷售合同不一致，公司有無(wú)違約風(fēng)險(xiǎn)或其他風(fēng)險(xiǎn)？9 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第五節(jié) 設(shè)計(jì)委托合同檢查點(diǎn)1.設(shè)計(jì)人有無(wú)合法資質(zhì)？2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)是否和建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)、項(xiàng)目總規(guī)劃圖、詳規(guī)圖、各期總平面圖一致10 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)、公建配套批復(fù)、項(xiàng)目總規(guī)劃圖、詳規(guī)圖、各期總 平面圖 檢查點(diǎn)第六節(jié)1.規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)有無(wú)與土地出讓6、合同約定不一致處？如有，有無(wú)與土地出讓方特別協(xié)商取得其同意？公司有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)及如何應(yīng)對(duì)？2.設(shè)計(jì)要點(diǎn)是否有違反法律法規(guī)或國(guó)家行業(yè)規(guī)范的強(qiáng)制性要求？3.重點(diǎn)關(guān)注1：物業(yè)服務(wù)用房，規(guī)劃批復(fù)如未明確面積的，規(guī)劃設(shè)計(jì)有無(wú)考慮此房？面積及位置是否符合國(guó)家及地方法規(guī)規(guī)定？4.重點(diǎn)關(guān)注2：樓間距等可能符合國(guó)家規(guī)范，但仍有侵犯相鄰權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。5.重點(diǎn)關(guān)注3：餐飲等商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合國(guó)家規(guī)范？6.重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：擬建設(shè)及宣傳比例與規(guī)劃要點(diǎn)比較，有無(wú)變化？有無(wú)不按規(guī)劃建設(shè)或宣傳錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)？7.重點(diǎn)關(guān)注1：配套，包括學(xué)校、會(huì)所、公共娛樂健身會(huì)所，老年活動(dòng)中心、社康中心、會(huì)所、泛會(huì)所、泳池、兒童活動(dòng)場(chǎng)所、商業(yè)餐飲 、7、超市、管理用房、員工值班宿舍、等等，其面積、位置。8.重點(diǎn)關(guān)注2：車位，包括車位數(shù)、車位比例、車位分布。11 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇9.重點(diǎn)關(guān)注3：不利因素，變配電房、水磊房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、老人活動(dòng)中心、社康中心、會(huì)所、泛會(huì)所、泳池、兒童活動(dòng)場(chǎng)所、商業(yè)餐飲 、超市、管理用房、員工值班宿舍、公共廁所、人工湖、濕地、噴泉等配套設(shè)施的位置、大小、有無(wú)。10.重點(diǎn)關(guān)注4：樓盤或小區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；包括占地面積、建筑面積、容積率、總戶數(shù)等。11.重點(diǎn)關(guān)注5：綠化指標(biāo)：包括綠地率、綠化率、綠地面積（總綠地面積、人均/戶均綠地面積）、水面面積等數(shù)據(jù)。12.如出現(xiàn)以上不一致，是否已有風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，是否已考慮更改8、規(guī)劃設(shè)計(jì)批復(fù)？如要更改批復(fù)，會(huì)否涉及到對(duì)前期已購(gòu)房業(yè)主的違約？13.如出現(xiàn)以上不一致，如是首期銷售且合同還未簽署，則有無(wú)考慮針對(duì)錯(cuò)誤宣傳在銷售合同中特別糾正？14.規(guī)劃變更：有無(wú)前后規(guī)劃設(shè)計(jì)變更？15.如有，實(shí)際施工和建設(shè)計(jì)劃有無(wú)對(duì)應(yīng)調(diào)整？16.如有，對(duì)外宣傳及擬簽署的法律文件有無(wú)特別對(duì)應(yīng)調(diào)整？12 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第七節(jié) 代征代建用地檢查點(diǎn)1.是否有與政府相關(guān)主管部門簽署代征代建協(xié)議？2.如有，公司的相關(guān)義務(wù)有無(wú)按時(shí)履行？3.如有，相關(guān)費(fèi)用有無(wú)需要業(yè)主承擔(dān)，如需要，在何處取得業(yè)主同意？4.如有，公司后期在宣傳中有無(wú)正確告知業(yè)主？5.是否存在在紅線外用地上建設(shè)或收益但無(wú)依據(jù)的情形？13 9、第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第八節(jié) 學(xué)校、醫(yī)院、公交等各類配套設(shè)施合作合同檢查點(diǎn)1.合同、批復(fù)等確定的事宜是否與規(guī)劃設(shè)計(jì)相符合？2.合同、批復(fù)等確定的事宜是否與對(duì)外宣傳、向業(yè)主的承諾內(nèi)容相符合？煤氣、水、電、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有限電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備配套合同1能否按計(jì)劃建成，銷售合同確定的時(shí)間與此是否對(duì)應(yīng)？14 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第九節(jié) 環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告（環(huán)評(píng)報(bào)告、環(huán)評(píng)批復(fù)）檢查點(diǎn)1.項(xiàng)目是否取得環(huán)境評(píng)估報(bào)告和立項(xiàng)報(bào)告 2.重點(diǎn)關(guān)注批復(fù)中的建議3.公司的設(shè)計(jì)、施工有無(wú)按建議操作？4.重點(diǎn)關(guān)注1：項(xiàng)目噪聲測(cè)試是否達(dá)標(biāo)？公司有無(wú)計(jì)劃按建議采取防噪、降噪措施？5.重點(diǎn)關(guān)注2：項(xiàng)目是否有特殊情節(jié)，如文物保護(hù)10、區(qū)，有無(wú)特殊要求。15 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第十節(jié) 節(jié)能批復(fù)檢查點(diǎn)1.節(jié)能報(bào)告及批復(fù)中的數(shù)據(jù)，公司是否按此施工？2.公司對(duì)外公示的節(jié)能數(shù)據(jù)，是否與批準(zhǔn)合格的節(jié)能批復(fù)一致？地名批復(fù)1有無(wú)取得地名批復(fù)？3.被批準(zhǔn)的地名是否有侵犯他人注冊(cè)商標(biāo)及其他合法權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)？4.公司在確定地名前有無(wú)查詢上述風(fēng)險(xiǎn)？5.公司對(duì)外使用的項(xiàng)目名是否為批復(fù)的地名？有無(wú)不規(guī)范使用之情形？16 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第十一節(jié) 白蟻防治檢查點(diǎn)1.是否屬于白蟻防治區(qū)？2.如是，有無(wú)簽署白蟻防治合同？合同內(nèi)容是否符合國(guó)家規(guī)定？商品房預(yù)售許可證1在銷售前是否確保可取得該證？3.該證許可銷售的范圍是否與開盤范圍一致？4.開盤時(shí)間是否11、在取證后10日內(nèi)開盤？如不是，則開盤有無(wú)被行政處罰之風(fēng)險(xiǎn)？17 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第十二節(jié) 選聘物業(yè)管理人檢查點(diǎn)1.當(dāng)?shù)赜袩o(wú)明確要招投標(biāo)，公司有無(wú)按規(guī)定執(zhí)行2.中標(biāo)人是否具備相關(guān)資質(zhì)，有無(wú)違反風(fēng)險(xiǎn)3.物業(yè)服務(wù)合同是否已按規(guī)定備案4.物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)有無(wú)違反當(dāng)?shù)匾?guī)定。5.物業(yè)管理區(qū)域確定得是否合適18 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第十三節(jié) 認(rèn)購(gòu)書風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)1.解約責(zé)任的約定是否有風(fēng)險(xiǎn)2.是否體現(xiàn)集團(tuán)三天無(wú)理由退訂內(nèi)容3.委托他人代理的,代理手續(xù)是否齊備4.第三人付款的,付款手續(xù)是否有風(fēng)險(xiǎn)5.所附的身份證件是否齊全、處于有效期19 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第十四節(jié) 商品房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)1.項(xiàng)目名稱12、是否和地名命名批復(fù)一致。2.土地使用年限是否和土地證一致。3.土地用途是否和土地出讓合同、土地證一致。4.涉及技術(shù)要點(diǎn)的是否和批準(zhǔn)規(guī)劃一致。5.建筑結(jié)構(gòu)形式是否和工程規(guī)劃一致。6.層高的約定是否與交付標(biāo)準(zhǔn)一致。7.規(guī)劃變更責(zé)任是否明確合理。8.交房條件是否具備可操作性。9.配套交付時(shí)間是否在配套工程完工之后。10.交房時(shí)間是否早于施工總包房屋竣工和配套工程完工時(shí)間。11.產(chǎn)證辦理時(shí)間和義務(wù)約定是否合理。12.是否欠缺關(guān)于雙方 權(quán)利義務(wù)的主要條款。13.是否存在有重大風(fēng)險(xiǎn)的單方解約權(quán)條款。14.是否存在片面保護(hù)我方利益、顯失公平的“霸王條款”。15.涉及合同另行備案的，備案內(nèi)容是否和合同一致。213、0 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第十五節(jié) 商品房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)1.項(xiàng)目名稱是否和地名命名批復(fù)一致2.土地使用年限是否和土地證一致3.土地用途是否和土地出讓合同、土地證一致4.涉及技術(shù)要點(diǎn)的是否和批準(zhǔn)規(guī)劃一致5.建筑結(jié)構(gòu)形式是否和工程規(guī)劃一致6.層高的約定是否與交付標(biāo)準(zhǔn)一致7.規(guī)劃變更責(zé)任是否明確合理8.交房條件是否具備可操作性9.配套交付時(shí)間是否在配套工程完工之后10.交房時(shí)間是否早于施工總包房屋竣工和配套工程完工時(shí)間11.產(chǎn)證辦理時(shí)間和義務(wù)約定是否合理12.是否欠缺關(guān)于雙方權(quán)利義務(wù)的主要條款13.是否存在有重大風(fēng)險(xiǎn)的單方解約權(quán)條款14.是否存在片面保護(hù)我方利益、顯失公平的“霸王條款”15.涉及14、合同另行備案的，備案內(nèi)容是否和合同一致21 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第十六節(jié) 賣合同補(bǔ)充條款風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)1.對(duì)于不同用途的房屋土地使用年限的約定，是否需要作出補(bǔ)充約定2.正文欠缺關(guān)于雙方權(quán)利義務(wù)的主要條款的，補(bǔ)充條款是否有約定3.對(duì)重大的紅線內(nèi)外不利因素是否列入補(bǔ)充條款4.是否將紅線內(nèi)、外不利因素提示作為合同附件5.語(yǔ)言表達(dá)是否存在歧義，可能得出對(duì)我方不利的結(jié)論6.關(guān)于會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、車位的所有權(quán)約定是否準(zhǔn)確，符合商品房買賣合同補(bǔ)充條款指引商品住宅小區(qū)車位權(quán)屬問題的法律指引7.關(guān)于庭院、露臺(tái)、地下室等部位的權(quán)益約定是否準(zhǔn)確，符合商品房買賣合同補(bǔ)充條款指引要求8.公司承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的，對(duì)按揭15、客戶辦證是否有約定9.約定代收費(fèi)或預(yù)交費(fèi)用的,約定是否合法、合理10.分期建設(shè)的，對(duì)于配套等的分期交付是否有補(bǔ)充約定11.前期宣傳有誤的，補(bǔ)充條款是否有更正說(shuō)明12.是否符合集團(tuán)商品房買賣合同補(bǔ)充條款指引的其他要求22 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第十七節(jié) 買賣合同附圖風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)1.涉及使用功能的，名稱標(biāo)識(shí)是否準(zhǔn)確2.附圖是否全部為商品房買賣合同項(xiàng)下內(nèi)容3.是否和宣傳、設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)一致23 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第十八節(jié) 商品房交付標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)1.是否有不準(zhǔn)確或夸張的修飾用詞2.涉及保修期的，保修期約定是否有依據(jù)3.是否和宣傳、設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)一致24 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第十九節(jié) 小區(qū)平面圖風(fēng)16、險(xiǎn)檢查點(diǎn)附小區(qū)平面圖的，平面圖是否和最終規(guī)劃一致。25 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第二十節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)1.前期物業(yè)服務(wù)人是否合法產(chǎn)生2.合同的簽訂形式是否符合集團(tuán)關(guān)于物業(yè)公司與業(yè)主、開發(fā)商簽訂有關(guān)法律文件的指引的要求3.物業(yè)管理費(fèi)的約定是否合法4.代收費(fèi)用約定是否合法、合規(guī)、合理5.對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)收益是否有約定，約定是否合法6.物業(yè)管理明細(xì)是否有與7.是否符合集團(tuán)關(guān)于適應(yīng)物權(quán)法要求調(diào)整物業(yè)服務(wù)相關(guān)文件及流程的通知26 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第二十一節(jié) 臨時(shí)管理規(guī)約風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)1.合同的簽訂形式是否符合集團(tuán)關(guān)于物業(yè)公司與業(yè)主、開發(fā)商簽訂有關(guān)法律文件的指引的要求2.項(xiàng)目名稱是否和地名命名17、批復(fù)一致3.同時(shí)存在商業(yè)和住宅業(yè)主的,公約內(nèi)容是否全面覆蓋4.內(nèi)容是否符合集團(tuán)關(guān)于適應(yīng)物權(quán)法要求調(diào)整物業(yè)服務(wù)相關(guān)文件及流程的通知的其它要求27 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第二十二節(jié)售樓書、戶型圖、海報(bào)、宣傳單頁(yè)內(nèi)部銷售百問等風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)1.使用項(xiàng)目名稱與批準(zhǔn)地名是否一致。2.售樓書、戶型圖、海報(bào)是否有印刷日期。3.售樓書、海報(bào)、報(bào)刊廣告是否有廣告為要約邀請(qǐng)的提示語(yǔ)，內(nèi)容是否準(zhǔn)確，字體、位置是否醒目。4.是否注明開發(fā)商的名稱。5.對(duì)商標(biāo)的使用是否規(guī)范。6.委托代理公司銷售的，是否注明代理公司名稱。7.預(yù)售廣告是否注明預(yù)售許可證號(hào)。8.是否使用國(guó)家機(jī)關(guān)或其他工作人員的名稱。9.使用設(shè)計(jì)國(guó)家機(jī)關(guān)或其工作人18、員的新聞、圖片或證書的，是否注明出處。10.是否只用國(guó)家級(jí)、最高級(jí)、最佳等用語(yǔ)。28 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇11.使用人物照片、姓名的，是否取得他人的書面許可或授權(quán)。12.是否有侵犯他人名譽(yù)、隱私的內(nèi)容。13.使用的圖片、音樂是否侵犯他人著作權(quán)。14.是否有侵犯他人商標(biāo)權(quán)或商號(hào)權(quán)的內(nèi)容。15.對(duì)產(chǎn)品專利的表述是否正確。16.關(guān)于項(xiàng)目位置的示意圖或交通圖是否正確，比例是否適當(dāng)。17.是否以行車時(shí)間代替實(shí)際距離。18.是否含有房產(chǎn)升值、保值或投資回報(bào)的不當(dāng)許諾。19.提供按揭購(gòu)房的，對(duì)按揭銀行、最高貸款額度及年限是否有提示。20.對(duì)使用的圖片屬于實(shí)景還是效果圖是否有提示。21.使用的戶型圖、總平面19、圖、規(guī)劃效果圖是否有提示音，內(nèi)容是否正確，字體、位置是否醒目。22.對(duì)房屋本身的介紹是否準(zhǔn)確：主體結(jié)構(gòu)（磚混還是框架）、尺寸（進(jìn)深、開間寬度、層高）以及其它賣點(diǎn)（景觀、朝向、間距；花園、閣樓、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等）。29 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇23.對(duì)銷售價(jià)格的介紹是否真實(shí)：均價(jià)、起價(jià)、某套房屋的具體價(jià)格以及價(jià)格優(yōu)惠條件、價(jià)格有效期等。24.宣傳的設(shè)備和材料是否與承諾的交付標(biāo)準(zhǔn)一致：電梯、室內(nèi)潔具、櫥柜、門窗、燃?xì)庠睢⒊橛蜔煓C(jī)、電器、暖氣片、插頭插座、燈具等的品牌及性能；是否提示有替代的可能，提示語(yǔ)是否準(zhǔn)確、醒目。25.對(duì)本項(xiàng)目或整個(gè)小區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的表述是否與規(guī)劃一致：占地面積、建筑面積20、容積率、總戶數(shù)、樓棟數(shù)、主力戶型等。26.關(guān)于小區(qū)綠地率、綠化率、綠地面積（總綠地面積、人均/戶均綠地面積）、水面面積等指標(biāo)的宣傳與規(guī)劃是否一致。27.小區(qū)配套娛樂、康體設(shè)施在房屋交付時(shí)能否兌現(xiàn)：會(huì)所、泳池、體育健身設(shè)施、球場(chǎng)/館等的名稱、數(shù)量或面積、功能；是否為有償使用，是否業(yè)主專用。28.小區(qū)配套的教育設(shè)施與規(guī)劃是否一致，是否有不當(dāng)承諾，即：幼兒園、學(xué)校、托兒所是否有、何種辦學(xué)模式、規(guī)模有多大、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、如何收費(fèi)、需何種入學(xué)資格、何時(shí)交付使用等。29.商場(chǎng)、商鋪、郵局、社康中心等小區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施是否與規(guī)劃一致，是否有不當(dāng)承諾，對(duì)所在位置、經(jīng)營(yíng)主體、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)期限是否有相應(yīng)的提示。321、0 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇30.小區(qū)車位/車庫(kù)的面積、數(shù)量、車位比例是否與規(guī)劃一致，處理方案（出租、銷售、可租可售）和價(jià)格是否確定。31.小區(qū)燃?xì)?供暖服務(wù)商、采暖方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否確定。32.有關(guān)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容是否恰當(dāng)，包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、資質(zhì)（不得偷換概念）是否真實(shí)，管理方式（開放式或封閉式）是否確定，服務(wù)內(nèi)容是否有承諾風(fēng)險(xiǎn)（如24小時(shí)保安巡邏、代收快遞、安全保障等），服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否確定。33.交通配套是否有不當(dāng)承諾：對(duì)業(yè)主班車、直達(dá)巴士是否有免費(fèi)接送的承諾，是否有規(guī)避運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的提示。34.有關(guān)本項(xiàng)目周邊市政配套（地鐵、輕軌、公汽、公園綠地、景觀、學(xué)校、銀行、商場(chǎng)、體育館、書店）22、的介紹，是否注明信息的來(lái)源和現(xiàn)狀截止時(shí)間，是否有僅介紹信息不提供保證的提示語(yǔ)，對(duì)尚在規(guī)劃建設(shè)中的配套設(shè)施是否特別提示。35.項(xiàng)目紅線外不利的環(huán)境因素（噪聲、惡臭、污染、輻射、危險(xiǎn)源等），是否在售樓書中設(shè)專章進(jìn)行提示。36.發(fā)布戶外廣告的，是否經(jīng)過合法的登記、審批程序。37.廣告宣傳資料是否有存檔備查。31 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第二十三節(jié) 沙盤、模型、總平面圖風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)1.是否標(biāo)注比例尺2.提示語(yǔ)是否有，內(nèi)容是否準(zhǔn)確，字體、位置是否醒目3.是否標(biāo)明用地紅線4.建筑物的整體布局、朝向、間距、外立面、窗戶、陽(yáng)臺(tái)、花園、地平標(biāo)高等標(biāo)注是否準(zhǔn)確5.紅線范圍內(nèi)的道路、綠地、景觀、后期開發(fā)用地等標(biāo)識(shí)是否準(zhǔn)23、確6.對(duì)紅線范圍外環(huán)境的標(biāo)識(shí)是否與實(shí)際一致7.對(duì)后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施等可能變動(dòng)是否有特別提示8.對(duì)變電室、配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、中央空調(diào)冷凝塔、機(jī)動(dòng)車出入口、通訊發(fā)射裝置、高壓線路、老人/兒童活動(dòng)場(chǎng)所、社康中心、會(huì)所、泳池、商業(yè)餐飲、超市、學(xué)校、物業(yè)用房、公廁、園林水景、煤氣/供暖站等紅線內(nèi)的不利因素及配套設(shè)施，是否在沙盤或模型上準(zhǔn)確標(biāo)示具體位置9.是否對(duì)沙盤及模型拍照或攝像存檔32 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第二十四節(jié) 紅線內(nèi)不利因素公示風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)1.公示牌的標(biāo)題是否正確2.公示牌是否設(shè)置在現(xiàn)場(chǎng)醒目位置3.公示內(nèi)容的文字表述是否恰當(dāng)4.是否公示可能產(chǎn)生噪聲污染的因素：小24、區(qū)內(nèi)市政規(guī)劃路、地面集中停車場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車出入口、運(yùn)動(dòng)游戲場(chǎng)所、水泵房、變頻水泵、變電室、配電房、中央空調(diào)冷凝塔、通風(fēng)機(jī)及產(chǎn)生噪聲的通風(fēng)口、排煙管道、有較大噪聲的電梯、學(xué)校、幼兒園、游泳池、后期開發(fā)施工的噪音等5.是否公示可能產(chǎn)生異味的因素：垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池、公廁等6.是否公示可能產(chǎn)生電磁輻射的因素：變電室、配電房、通訊發(fā)射（接收）裝置、高壓線路等7.是否公示可能影響環(huán)境秩序的因素：集中餐飲等商業(yè)配套、居委會(huì)（社區(qū)工作站）、物業(yè)服務(wù)用房、警務(wù)室等辦公處所等8.對(duì)其他可能影響正常生活的因素是否有提示，如煤氣站、供暖站設(shè)備用房等。9.是否在公示所附的平面圖或示意圖上準(zhǔn)確標(biāo)識(shí)上述不利因素的具體位置1025、.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)公示是否有拍照或攝像存檔11.公示的內(nèi)容是否列入買賣合同附件中33 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第二十五節(jié) 紅線外不利因素公示風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)1.標(biāo)題是否正確。2.公示的位置是否醒目。3.公示的表述是否恰當(dāng)。4.是否公示可能產(chǎn)生噪音的因素：機(jī)場(chǎng)、鐵路、公路、立交橋、工廠、集市、學(xué)校、車站、貨場(chǎng)等。5.是否公示可能產(chǎn)生異味的因素：垃圾場(chǎng)、污水何/塘、屠宰場(chǎng)、皮革場(chǎng)、養(yǎng)禽/畜場(chǎng)、動(dòng)物園等。6.是否公示可能污染環(huán)境的因素：造紙廠、化工廠、橡膠廠、廢品廠、產(chǎn)生煙塵的場(chǎng)所等。7.是否公示周邊存在的宗教場(chǎng)所：廟宇、教堂、清真寺等。8.是否公示普通公眾所禁忌的因素：殯儀館、火葬場(chǎng)、公墓、監(jiān)獄或看守所、刑場(chǎng)、核電26、站、油氣庫(kù)站、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等。9.是否公示可能有輻射的因素：高壓線、微博信道、無(wú)線通訊基站等。10.對(duì)存在環(huán)境變遷可能的因素是否特別提示：規(guī)劃中的公路、鐵路、高架橋建設(shè)，現(xiàn)狀綠地、景觀、水面、樹林等發(fā)生變化。11.現(xiàn)場(chǎng)公示是否有拍照或攝像存檔。12.與價(jià)格有關(guān)的特定因素，是否提示已在價(jià)格中作過相應(yīng)考慮。13.評(píng)價(jià)不利因素的影響或變化趨勢(shì)時(shí)，是否有僅告知信息、不提供保證的提示。14.公示的重大的顯性不利因素及與價(jià)格有關(guān)的特定因素，是否列入買賣合同附件中。34 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第二十六節(jié) 關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)的提示風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)提示語(yǔ)是否有，內(nèi)容是否正確，字體大小、顏色、位置是否醒目35 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)27、控制篇第二十七節(jié) 現(xiàn)場(chǎng)展示的材料、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)是否有“本公司如以同等品質(zhì)的材料/設(shè)備替代，恕不另行通知”的提示語(yǔ)，提示語(yǔ)是否醒目36 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第二十八節(jié) 車位公示風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)小區(qū)車位/車庫(kù)的面積、數(shù)量、車位比例是否與規(guī)劃一致，處理方案（出租、銷售、可租可售）和價(jià)格是否確定，以及能否辦理產(chǎn)權(quán)登記37 第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第二十九節(jié) 法定公示文件風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)商品房預(yù)售許可證、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、已填寫的商品房買賣合同示范文本及補(bǔ)充協(xié)議、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書、委托代理機(jī)構(gòu)銷售的授權(quán)委托書、建筑節(jié)能公示等文件是否完整38 28、第一章 售前風(fēng)險(xiǎn)控制篇第三十節(jié) 示范單位風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)1.對(duì)裝修示范單位、交付標(biāo)準(zhǔn)示范單位是否分別進(jìn)行提示，提示語(yǔ)是否準(zhǔn)確，字體、位置是否醒目2.對(duì)室內(nèi)結(jié)構(gòu)與交付標(biāo)準(zhǔn)顯著不一致之處、贈(zèng)送物品或不屬于交付范圍的物品是否特別提示3.現(xiàn)場(chǎng)是否有安全防范措施及提示39 Transition Page過渡頁(yè)第二章售后逾期付款風(fēng)險(xiǎn)控制和處理規(guī)范40 第二章 售后逾期付款風(fēng)險(xiǎn)控制和處理規(guī)范第一節(jié) 本管理規(guī)范編制目的1.妥善處理售后逾期付款事件，達(dá)到防范和降低逾期付款風(fēng)險(xiǎn)的作用，加強(qiáng)客戶購(gòu)房回款工作的統(tǒng)一管理，降低公司經(jīng)營(yíng)及資金風(fēng)險(xiǎn)。2.通過系統(tǒng)匯總反饋，形成行之有效、合理合法、解決問題的方法,提高客戶服務(wù)工作的29、主動(dòng)性、及時(shí)性和有效性，以最終實(shí)現(xiàn)提升客戶滿意率。第二條、本管理規(guī)范適用范圍：公司在京下屬公司、項(xiàng)目部及控股企業(yè)。41 第二章 售后逾期付款風(fēng)險(xiǎn)控制和處理規(guī)范第二節(jié) 處理基本原則第一條 簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同（以下簡(jiǎn)稱“商品房買賣合同”）必須嚴(yán)格按照合同范本進(jìn)行簽署，客戶確因個(gè)人原因需要調(diào)整付款期限的，必須經(jīng)特殊要求審批單（附件二）進(jìn)行審批，審批通過后才能根據(jù)實(shí)際情況簽署商品房買賣合同。第二條 對(duì)于已簽署商品房買賣合同的客戶，銷售部應(yīng)協(xié)助客戶嚴(yán)格履行合同約定的付款方式及付款期限，并在簽訂合同的當(dāng)日將付款明細(xì)復(fù)印交與客戶，并于合同簽訂后7日內(nèi)收集齊辦理貸款的相關(guān)資料及費(fèi)用，如遇特30、殊情況，需由銷售總監(jiān)出具情況說(shuō)明報(bào)客服中心備案。第三條 對(duì)于已簽署商品房買賣合同的客戶，由財(cái)務(wù)部對(duì)該客戶的付款情況進(jìn)行監(jiān)控，每周通過XX逾期付款情況通知單（附件三）告知銷售部和客服中心。第四條 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)銀行（確定責(zé)任人），定期（每月）對(duì)逾期付款客戶情況進(jìn)行監(jiān)控反饋，提供XX逾期付款情況通知單，如客戶出現(xiàn)逾期支付房款的情況：42 第二章 售后逾期付款風(fēng)險(xiǎn)控制和處理規(guī)范1、如客戶逾期支付房款未達(dá)商品房買賣合同規(guī)定的解約期限，由銷售部發(fā)放催收房款通知書（附件四）；發(fā)放情況及明細(xì)與發(fā)放當(dāng)天報(bào)客服中心存檔。2、如客戶逾期支付房款已達(dá)商品房買賣合同規(guī)定的解約期限，由客服中心發(fā)放商品房買賣合同解除通知31、書（附件五），發(fā)放情況與發(fā)放當(dāng)天報(bào)財(cái)務(wù)部存檔，并根據(jù)該客戶實(shí)際情況辦理后續(xù)解約手續(xù)；如客戶已達(dá)解約期限且確有特殊情況的，在確認(rèn)客戶已收到商品房買賣合同解除通知書的前提下與客戶進(jìn)行協(xié)商解決，如需繼續(xù)履行合同，需與客戶先行簽訂繼續(xù)履行買賣合同協(xié)議書（附件六）后，按照商品房買賣合同和繼續(xù)履行買賣合同協(xié)議書的約定履行相關(guān)的權(quán)利義務(wù)。第五條 根據(jù)財(cái)務(wù)部提供的XX逾期付款情況通知單（代客戶還逾期月供），如客戶出現(xiàn)逾期支付銀行月供的情況，由客服中心發(fā)放逾期償還房貸月供違約告知書（附件七）；并根據(jù)不同情況按公司審批程序報(bào)審。第六條 無(wú)論出現(xiàn)何種逾期情況，如在此過程中從各種渠道得知客戶可能涉及訴訟、抵押、私自過32、戶轉(zhuǎn)賣及有公檢法相關(guān)部門進(jìn)行相關(guān)調(diào)查的，須及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目法律負(fù)責(zé)人及主管領(lǐng)導(dǎo)，并根據(jù)具體情況會(huì)同外聘律師事務(wù)所共同處理。43 第二章 售后逾期付款風(fēng)險(xiǎn)控制和處理規(guī)范第三節(jié) 各類型逾期付款情況處理流程逾期支付房款情況逾期支付房款情況44 第二章 售后逾期付款風(fēng)險(xiǎn)控制和處理規(guī)范第三節(jié) 各類型逾期付款情況處理流程逾期支付月供情況45 第二章 售后逾期付款風(fēng)險(xiǎn)控制和處理規(guī)范第三節(jié) 各類型逾期付款情況處理流程客戶房產(chǎn)涉案46 第二章 售后逾期付款風(fēng)險(xiǎn)控制和處理規(guī)范第三節(jié) 各類型逾期付款情況處理流程客戶私下過戶給他人47 第二章 其他第一條 財(cái)務(wù)部為售后款項(xiàng)（包括月供）風(fēng)險(xiǎn)的主控部門，客戶中心及各項(xiàng)目客服部門、銷售部門為協(xié)作部門。第二條 本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行，試行當(dāng)中如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)向客戶中心反饋，客戶中心將依據(jù)情況變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整及補(bǔ)充，由公司另行發(fā)文補(bǔ)充。第三條 本規(guī)范附件與本規(guī)范同時(shí)實(shí)施并具有同等效力。附件一：銷售資料變更流轉(zhuǎn)單附件二：特殊要求審批單附件三：XX 逾期付款情況通知單附件四：催收房款通知書附件五：商品房買賣合同解除通知書附件六：繼續(xù)履行買賣合同協(xié)議書附件七：逾期償還房貸月供違約告知書附件八：關(guān)于XX號(hào)樓XX號(hào)房屋的通知附件九：律師函附件十：客戶逾期償還房貸月供情況說(shuō)明流轉(zhuǎn)單