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1、集團財務分析集團財務分析小組成員小組成員資料整理：李夢嬌、劉仕芬財務報表：張婷財務分析：劉希PPT制作：陳雪平演講人：張婷LOREM IPSUM DOLOR目錄目錄01公司簡介02財務分析03小結04總結與展望CONTENTS目錄目錄01公司簡介vanke（一）基本信息（一）基本信息（二）企業發展狀況（二）企業發展狀況企業股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現代科教儀器展銷中心，1988年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元。1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國大陸首批公開上市的企業之一。1988年進入房地產行業，經過三十余年2、的發展，成為國內領先的房地產公司，目前主營業務包括房地產開發和物業服務。公司聚焦城市圈帶的發展戰略，截至2015年底，公司進入中國大陸66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的中西部區域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經進入香港、新加坡、舊金山、紐約、倫敦等5個海外城市，參與數10個房地產開發項目。2015年公司實現銷售面積2067.1萬平米，銷售金額2614.7億元同比分別增長14.3%和20.7%，在全國的市場占有率上升至3.00%。公司物業服務業務以物業發展有限公司（“物業”）為主體展開。物3、業始終以提供一流水準的物業服務、做好建筑打理作為企業立命之本，積極開展市場化，為更多客戶提供優質的居住服務。（三）標志及理念（三）標志及理念Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.目錄目錄02財務報告及相關分析vanke（一）（一） 利潤分析（利潤表）利潤分析（利潤表）利潤分析利潤分析近三年來，的主營業務收入一直呈上升趨勢，2013年到2014年增長幅度較小，2014年到2015年增長幅度較大，2015年達到19554900萬元，說明公司的市場份額正在擴大。利潤分析利潤分析總體來說，公司的利潤，主營業務利潤占主要，利潤構成比較合理，其4、他業務利潤和投資收益在利潤構成中比重較小，份額變化比較穩定，因此在一定程度上保證了公司的總體盈利能力，可持續較好。(二）資產負債分析(資產表）資產負債分析（負債表）Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.（三）資產負債表分析（三）資產負債表分析從圖中可以看到自2013年以來資產規模在總體呈上升趨勢由此可見，從企業資產數據來看，長期股權投資，流動資產都逐年增加，速度較穩定，從資產的類別看，流動資產占總資產的大部分，這種占比很高5、，它的盈利能力和周轉效率對公司經營狀況起決定性作用。資產負債表分析資產負債表分析總資產的上升體現在流動資產的上升上，原因是存貨的大幅度增長，由于公司規模擴大，獲取資源增加，以及其他應收款的增加，由于公司合作方來往多，導致其他應收款增加，貨幣資金的減少，由于增加了開工和獲取資源導致了貨幣資金減少，總的來說，貨幣資金的減少幅度小于增加幅度使流動資產總額增加。（四）總資產周轉率分析(總資產周轉率表）總資產周轉率分析總資產周轉率分析析析總資產周轉率比較平穩，說明企業對資產的使用效率比較高，總資產周轉天數為1272天，1579天，1184天，天數比較穩定，整體資產周轉速度快，營運能力強。存貨周轉天數在三6、年內逐年減少，原因可能是銷售順暢導致存貨減少，所占用的資金變少了，流動性比較強，從而促進公司發展。應收賬款的周轉率逐年減慢，2013年到2014年是過渡期，周轉天數變長，說明債務人拖欠時間長，增加了收賬費用和發生壞賬損失的風險，所以要強化應收賬款的回收管理，來提高其投資的變現能力和獲利能力。（五）財務分析（與保利的財務相關比較）（五）財務分析（與保利的財務相關比較）與保利的財務相關比較（償債能力分析）企業的流動比率和速動比率整體比較平穩，流動比率基本保持在1.3左右，而速動比率基本保持在0.3和0.5之間，沒有太大的波動變化。由此可見，的短期償債能力在總體上趨于穩定。而保利的流動比率大于1.37、，基本保持在1.8左右，速動比率也在0.3和0.5之間基本和差不多，說明保利的短期償債能力比略強。2015年的流動比率和速動比率相對低于2014年，說明2015年存在流動負債風險較2014年有所增加，近年來受市場調控影響，償債能力有一定的下降。（詳見附表一）財務分析（與保利的財務相關比較）財務分析（與保利的財務相關比較）與保利的財務相關比較（獲利能力分析）企業營業利潤率逐年下降，可能是企業成本有所增加，不過整體指標比較高，企業競爭力比較強，發展潛力大，總資產報酬率比較穩定，說明企業資產利用效率好，獲利水平高，經營管理水平高。保利的營業利潤率，總資產報酬率，毛利潤也逐年上升，權益乘數下降，總體指8、標基本和持平，說明保利的獲利能力也不錯。財務分析（與保利的財務相關比較）財務分析（與保利的財務相關比較）與保利的財務相關比較（營運能力分析）總資產周轉率比較平穩，說明企業對資產的使用效率比較高，總資產周轉天數為1272天，1579天，1184天，天數比較穩定，整體資產周轉速度快，營運能力強，保利的總資產率和基本持平。存貨周轉天數在三年內逐年減少，原因可能是銷售順暢導致存貨減少，所占用的資金變少了，流動性比較強，從而促進公司發展。保利的存貨周轉天數相對近三年來說是逐年增加，相對而言存貨利用率較高。應收賬款的周轉率逐年減慢，2013年到2014年是過渡期，周轉天數變長，說明債務人拖欠時間長，增加了9、收賬費用和發生壞賬損失的風險，所以要強化應收賬款的回收管理，來提高其投資的變現能力和獲利能力。保利的應收賬款的周轉天數比較短且穩定在40天左右，相對來說保利的應收賬款的回收率高。（詳見附表三）財務分析（與保利的財務相關比較）財務分析（與保利的財務相關比較）與保利的財務相關比較（發展能力分析）營業收入增長率速度較快，營業收入有所增長，市場前景比較好，營業利潤增長率速度急速上升，說明利潤在一年內獲利較多。（保利數據暫缺）財務分析（與保利的財務相關比較）財務分析（與保利的財務相關比較）與保利的財務相關比較（凈利潤）從圖表可以看出。近三年來的凈利潤率整體呈波動下降趨勢，2014年到2015年有小幅度上10、升趨勢，然而競爭對手保利的凈利潤率近三年一直上升，不過利率總體比低，這說明的經營效果比較好，然而受市場影響近幾年凈利潤率有所下降。在同行業中成長能力較好，所以波動情況受市場影響比較大，以及政府政策和企業規模因素影響，行業發展形勢嚴峻。（詳見附表二）附表一：速動比率表（、保利對比）附表二：與保利利潤表對比（保利利潤表）附表三：與保利資產負債表對比（保利資產負債表一）與保利資產負債表對比（保利資產負債表二）附表四：與保利對比（總覽表）附表四：與保利對比（總覽表）目錄目錄03財務分析結論及建議vanke分析結論分析結論Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisi11、cingelit.杜邦分析：集團2013年總資產周轉率為0.282,2014年總資產周轉率為0.287，而2015年總資產周轉率為0.317.由此可見的總資產周轉率在逐年上升。我們知道總資產周轉率是衡量企業內部資產管理效率的重要指標，體現了企業經營期間全部資產從投入到產出的流轉速度。從集團的相關指標中可以看出在經營管理方面越來越好，資金的流轉速度越來越快。保利集團2013年總資產周轉率為0.294,2014年的為0.298,2015年為0.305。與保利相比，前兩年的總資產周轉率要比保利的要低，而到了2015年就反超了保利。分析結論分析結論Loremipsumdolorsitamet,cons12、ecteturadipisicingelit.杜邦分析：集團2013年權益乘數為4.54,2014年權益乘數為4.38，而2015年權益乘數為4.48.。由此可見的權益乘數在2013年時最高，2014年時有所下降，但是2015年又上升了。我們了解到權益乘數是指資產總額相當于股東權益的倍數。它與企業的資產負債率一樣，都是企業資本結構的體現，能夠體現企業的負債程度。而保利2013年的權益乘數為4.53,2014年為4.54,2015年為4.15。相較之下，在2014年的負債要少于保利，但是在2015年，的權益乘數明顯大于保利，說明在2015年負債要大于保利。分析結論分析結論Loremipsumdo13、lorsitamet,consecteturadipisicingelit.杜邦分析：1.通過提高售價或者擴大銷售量等方法提高營業收入，并努力使營業收入的增長幅度高于成本費用的增長幅度。2.加強企業內部控制，減少公司的銷貨成本和各項費用。3.實施嚴格的資產管理措施，提高資產使用效率，進一步提高總資產周轉率。4.在不危機財務安全的前提下，增加債務規模，投高權益乘數，充分利用財務杠桿效用。5.總的來說，公司的經營狀況出現上升態勢，但是增幅不大是依靠改變財務策略來的，財務風險會相應加大，另外，公司應加強成本費用的核算，并盡可能擴大市場份額，提高銷售收入。分析結論分析結論財務問題：通過詳盡分析了地產的14、整體財務狀況以及將其與同行業的均值進行了對比分析，我們可以看到地產的優勢和長處，但同時也能意識到其存在的問題。（1）從盈利能力看，該公司的營業利潤率、總資產報酬率、凈資產收益率均有所下降，數據說明地產的盈利能力有所降低。（2）從營運能力看，該公司的應收賬款周轉率減慢、周轉天數加長，回收速度變慢，說明債務人拖欠時間長，增加了收賬費用和發生壞賬損失的風險，也使得自身的資產流動從中受損，所以有應收款的風險。（3）從償債能力看，該公司流動比例、速動比例和現金比例均低于前年，說明公司短期償債能力下降。股東權益比率有所下降，資產負債率有所上升已獲利息倍數下降，說明企業支付利息的能力下降。（4）從發展能力看15、，該公司凈資產增長率和總資產增長率都有所提高，主營業務收入增長率和凈利潤增長率較前一年卻有所減少，利潤的增長與資產的增長不協調，說明公司發展能力較弱。分析結論分析結論改善建議：1. 開發項目前深入市場調查，做出符合市場需求的高品質產品，并加強對員工營銷能力的培訓，擴大市場份額以提高利潤率。2.強化應收款的回收管理，來提高其投資的變現能力和獲利能力。3.增加銷售額，加快存貨的變現能力，以提高短期償債能力。4.資產的增長應依靠權益的增長來實現，權益的增長依靠自身的利潤積累，應增加銷售收入降低成本，使營業利潤增加率大于資產增產率。目錄目錄04總結與展望vanke總結總結雖然在2008年受金融危機的影16、響，凈利潤出現負值，財務指標下降，經營業績受到影響，但在此后公司不斷加強企業管理，快速回到了原來的軌道，又出現了欣欣向榮的發展狀況，由此可見強大的發展實力。作為房地產業的龍頭企業，為了更好的發展，應更加注重對自身的財務狀況進行管理，盡量控制銷售成本，提高利潤空間，發揮財務杠桿的作用，提高管理水平，繼續保持增長勢頭，惟有加強對資本結構的管理，實現資本結構的最優化，才能在現有發展情況的基礎上，實現最大利潤。vvv未來展望未來展望中國房地產市場經歷三十多年的發展，無論是增長態勢，還是行業格局的變化、還是政策趨勢都使國房地產發生了巨大的變化。房地產暴利吋代將終結，從過去超高增長逐漸轉變為中低速增長；市17、場格局已轉變成為買房市場，一邊是高昂的房價致使剛性需求的消費者舉步不前，一邊是政府不斷打壓投機炒房行為，對于中國房地產的未來，仍然是值得期待的。新一屆政府對房地產調控,不再以抑制房價為主，而是將重心放心完善住房供應體系、增加住房用地和住房有效供應上。今后對房地產的調控,會根據各城市各自市場特點因地制宜。隨著不動產登記、財產公示等制度出臺,進一步擴大房地產稅改革試點等一系列措施,政策將會向以市場傾斜，房地產業發展將會更加健康，房地產的收益分配將從極端不公狀態向相對公平的狀態轉變。Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeius18、modtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.LOREM IPSUM DOLOR然而，中國城鎮人均住房而積逐年增長，2002-2010年平均每年增加0.89平方米/人，說明城市居民有著旺盛的住房改善性需求，建設部頒布的2020年全面建設小康社會居住的21項指標中叨確提出,等到2020年，城鎮人均住宅建筑面積要達到35平方米。中國城市化進程、結婚、改善性住房、投資性住房等四方面的需求仍將拉動房地產市場的增長，為中國房地產企業帶來機會。但個別三四線城市投資過熱，存在較大風險。早些年，在房地產發展中的戰略布局，以堅持面向自住購房者、中小戶型普通商品住宅19、的產品定位,不僅滿足客戶居住需求，還關注客戶對住所的體驗感、對住所帶來的服務等。由初期設計到后續服務的綜合服務商，這一戰略在以后的時期將越來越突顯出其競爭優勢。隨著地價在成本中占比越來越高，房企的盈利空間有限，即使是這樣的龍頭企業，面對新的發展階段，企業的發展戰略必須拋棄原來制造業的思維,需要不斷細分和強化。Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.LOREM IPSUM DOLOR比如仍然堅持以中小戶型普通住宅為產品定位，同20、吋發展商業地產,試水國際化業務。未來房地產自身的行業細分將越來越細,住宅市場、寫字樓市場、商業地產的各自屬性也越來越明確。而的精細化戰略恰巧迎合了未來市場的發展需要。公司整體財務穩健，在其發展中繼續實施成本優化措施,加強標準化規范手段，充裕的現金流和良好的負債水平，使得經營效率不斷提高。經過二十多年的摸索和革新，實踐證明是成功的。地產之所以能夠做大，在于其能始終保持與時俱進的洞察力并把握行業發展先機，未來地產的表現必將依然出色。Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.