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1、精細(xì)致遠(yuǎn)的房地產(chǎn)控制之道精細(xì)致遠(yuǎn)的房地產(chǎn)成本控制之道課程提綱1、房地產(chǎn)全成本管理1.1房地產(chǎn)全成本構(gòu)成1.2房地產(chǎn)成本管理方式的發(fā)展1.3房地產(chǎn)成本管理的基本架構(gòu)1.4成本管理流程分析1.5成本管理程序分析1.6全面預(yù)算管理1.7成本管理權(quán)限設(shè)定1.8責(zé)任成本管理1.9目標(biāo)成本管理1.10動(dòng)態(tài)成本管理1.11房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程2、房地產(chǎn)工程成本控制及造價(jià)研究2.1設(shè)計(jì)階段工程成本的控制2.1.1設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的設(shè)定2.1.2建筑結(jié)構(gòu)造價(jià)研究2.2.3機(jī)電配套造價(jià)研究2.2.4園建綠化造價(jià)研究2.2.5設(shè)計(jì)優(yōu)化2.2采購(gòu)階段工程成本控制2.2.1采購(gòu)管理2.2.2合同管理2.2.3供應(yīng)鏈管理2.32、施工階段工程成本控制2.3.1三通一平階段成本控制2.3.2施工方案布置與營(yíng)銷配合2.3.3基礎(chǔ)施工階段成本控制2.3.4主體結(jié)構(gòu)階段成本控制2.3.5建筑裝飾階段成本控制2.3.6室內(nèi)機(jī)電成本控制2.3.7室外配套工程成本控制2.3.8精裝修成本控制3成本管理的考核3.1目標(biāo)成本的責(zé)任分解3.2成本管理工作評(píng)估3.3責(zé)任成本與質(zhì)量成本評(píng)分3.4成本信息管理3.5成本BSC考核房地產(chǎn)成本構(gòu)成分析 房地產(chǎn)成本構(gòu)成房地產(chǎn)成本構(gòu)成成本管理方法的發(fā)展成本管理方法的發(fā)展成本管理的方向成本管理的方向成本管理模式成本管理模式 以以“目標(biāo)成本責(zé)任目標(biāo)成本責(zé)任成本作業(yè)過(guò)程管理成本作業(yè)過(guò)程管理”為核心的現(xiàn)代企業(yè)成3、本為核心的現(xiàn)代企業(yè)成本管理體系。管理體系。責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理目標(biāo)成本與動(dòng)目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理態(tài)成本管理作業(yè)過(guò)程管理作業(yè)過(guò)程管理成本管理軟件成本管理軟件成本管理委員會(huì)成本管理委員會(huì)控制系統(tǒng)控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管理模式基本構(gòu)架成本管理模式基本構(gòu)架領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu) 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件成本管理流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段成本工作內(nèi)容各職能部門職責(zé)各階段各部門輸出成果成本管理程序成本管理輸入要素成本管理關(guān)鍵點(diǎn)成本管理輸出如何衡量績(jī)效支持文件全面預(yù)算管理預(yù)算管理程序公司年度預(yù)算公司年度預(yù)算計(jì)劃責(zé)任成本體系通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過(guò)技術(shù)經(jīng)4、濟(jì)指責(zé)任成本體系通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。性。執(zhí)行文件執(zhí)行文件：責(zé)任成本管理作業(yè)指引責(zé)任成本管理作業(yè)指引責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理主要內(nèi)容（主要內(nèi)容（1 1）要素概括要素概括主要內(nèi)容（主要內(nèi)容（2 2）反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)實(shí)施要點(diǎn)實(shí)施要點(diǎn)總經(jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)理成本部成本部成本部成本部配合部門配合部門配合部門配合部門主體部門主體部門主體部門主體部門責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本管理辦法5、成本階段性目標(biāo)成本階段性目標(biāo)成本階段性目標(biāo)成本階段性目標(biāo)責(zé)責(zé)責(zé)責(zé)任任任任成成成成本本本本管管管管理理理理指指指指引引引引總部總部總部總部備案?jìng)浒笭款^牽頭組織組織討討論論形形成成普及普及執(zhí)執(zhí)行行實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)制制定定定期考核定期考核公布公布目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 管理原則管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考核) 目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi) 和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成 本的控制線。本的控制線。動(dòng)態(tài)成本6、：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果（見(jiàn)動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。結(jié)果（見(jiàn)動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。基本概念基本概念：管理工具管理工具：成本管理軟件成本管理軟件 成本數(shù)據(jù)庫(kù)成本數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)施過(guò)程實(shí)施過(guò)程新新新新項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目目目目發(fā)發(fā)發(fā)發(fā)展展展展規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)劃劃劃劃設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì) 擴(kuò)擴(kuò)擴(kuò)擴(kuò)初初初初設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)施施施施工工工工圖圖圖圖設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)施施施施工工工工組組組組織織織織與與與與材材材材料料料料采采采采購(gòu)購(gòu)購(gòu)購(gòu)竣竣竣竣工工工工結(jié)結(jié)結(jié)結(jié)算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)成成成成本本本本測(cè)測(cè)測(cè)測(cè)算算算算 一一一一目目目目標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)成成成成7、本本本本測(cè)測(cè)測(cè)測(cè)算算算算 二二二二目目目目 標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo) 成成成成 本本本本動(dòng)動(dòng)動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)態(tài)態(tài)成成成成本本本本結(jié)結(jié)結(jié)結(jié)算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本執(zhí)行產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品品品定定定定位位位位目目目目標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)成成成成本本本本測(cè)測(cè)測(cè)測(cè)算算算算 三三三三簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成已發(fā)生成本已發(fā)生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本 = = 未結(jié)算合同未結(jié)算合同 + + 已結(jié)算8、合同已結(jié)算合同 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待發(fā)生成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本作業(yè)過(guò)程管理作業(yè)過(guò)程管理項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展施工施工規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)招標(biāo)竣工結(jié)算竣工結(jié)算簽約簽約銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理總目標(biāo)總目標(biāo) 是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。的目的。 全過(guò)程、全員、全方位全過(guò)程、全員、全方位房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程：新項(xiàng)目發(fā)展成本控制新項(xiàng)目發(fā)展成本控制控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工 程綜合單價(jià)。程綜合單價(jià)。9、控制原則：準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本。控制原則：準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本。執(zhí)行文件：執(zhí)行文件：新項(xiàng)目可研成本測(cè)算新項(xiàng)目可研成本測(cè)算設(shè)計(jì)成本控制設(shè)計(jì)成本控制控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量。設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量。控制原則：經(jīng)濟(jì)合理性最大。控制原則：經(jīng)濟(jì)合理性最大。執(zhí)行文件：執(zhí)行文件：設(shè)計(jì)管理程序設(shè)計(jì)管理程序 招標(biāo)成本控制招標(biāo)成本控制控制要點(diǎn)：獲取競(jìng)爭(zhēng)性低價(jià)成本控制要點(diǎn)：獲取競(jìng)爭(zhēng)性低價(jià)成本 逐步實(shí)施工程量清單招標(biāo)逐步實(shí)施工程量清單招標(biāo) 集團(tuán)材料集中采購(gòu)集團(tuán)材料集中采購(gòu)控制原則：全面招標(biāo)原則控制原則：全面招標(biāo)原則 合理低價(jià)中標(biāo)原10、則合理低價(jià)中標(biāo)原則 透明公正原則透明公正原則執(zhí)行文件：執(zhí)行文件：工程及材料采購(gòu)作業(yè)指引工程及材料采購(gòu)作業(yè)指引 簽約成本控制簽約成本控制控制要點(diǎn)：合同談判控制要點(diǎn)：合同談判 合同審批合同審批控制原則：合法性原則、合同書(shū)原則、事前簽訂控制原則：合法性原則、合同書(shū)原則、事前簽訂 原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則 執(zhí)行文件：執(zhí)行文件：合同與付款管理作業(yè)指引合同與付款管理作業(yè)指引 施工成本控制施工成本控制控制要點(diǎn)：變更與簽證的控制控制要點(diǎn)：變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制工程質(zhì)量的控制 工期控制工期控制控制原則：權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則控制原則：權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則 多級(jí)11、審核原則、完工確認(rèn)原則多級(jí)審核原則、完工確認(rèn)原則執(zhí)行文件：執(zhí)行文件：顧客要求、設(shè)計(jì)及工程變更管理作業(yè)指引顧客要求、設(shè)計(jì)及工程變更管理作業(yè)指引 簽證管理作業(yè)指引簽證管理作業(yè)指引結(jié)算成本控制結(jié)算成本控制控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量 合理確定結(jié)算單價(jià)合理確定結(jié)算單價(jià)控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級(jí)審核原則廉潔奉公原則、多級(jí)審核原則 準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則執(zhí)行文件：執(zhí)行文件：預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引 銷售承諾及物業(yè)管理成本控制銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點(diǎn)：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書(shū)）控制要點(diǎn)：銷售承諾（銷售合同、廣12、告、售樓書(shū)） 物業(yè)管理虧損物業(yè)管理虧損控制原則：不產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。控制原則：不產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。執(zhí)行文件：執(zhí)行文件：銷售管理制度銷售管理制度 物業(yè)管理制度物業(yè)管理制度控制要點(diǎn)：權(quán)責(zé)清晰、循序漸進(jìn)控制要點(diǎn)：權(quán)責(zé)清晰、循序漸進(jìn)控制原則：成本合理、運(yùn)營(yíng)優(yōu)先控制原則：成本合理、運(yùn)營(yíng)優(yōu)先執(zhí)行文件：執(zhí)行文件：審批權(quán)限及流程表審批權(quán)限及流程表成本管理權(quán)限設(shè)定成本管理權(quán)限設(shè)定2.1設(shè)計(jì)階段工程成本控制2.2采購(gòu)階段工程成本控制2.3施工階段工程成本控制 2、房地產(chǎn)工程成本控制及造價(jià)研究控制要點(diǎn)：分解明確、責(zé)任到人控制原則：合理、領(lǐng)先執(zhí)行文件：設(shè)計(jì)限額指標(biāo)表設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的設(shè)定設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的設(shè)定單項(xiàng)造價(jià)研究之建筑結(jié)構(gòu)單13、項(xiàng)造價(jià)研究之建筑結(jié)構(gòu)單項(xiàng)造價(jià)研究之建筑結(jié)構(gòu)單項(xiàng)造價(jià)研究之建筑結(jié)構(gòu)單項(xiàng)造價(jià)研究之機(jī)電配套單項(xiàng)造價(jià)研究之機(jī)電配套單項(xiàng)造價(jià)研究之機(jī)電配套單項(xiàng)造價(jià)研究之機(jī)電配套單項(xiàng)造價(jià)研究之園林景觀單項(xiàng)造價(jià)研究之園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)化控制要點(diǎn)：逐項(xiàng)落實(shí)、過(guò)程控制控制原則：及時(shí)協(xié)商、兼顧運(yùn)營(yíng)執(zhí)行文件：成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引采購(gòu)管理采購(gòu)管理程序工程與材料設(shè)備采購(gòu)作業(yè)指引合同管理合同管理程序合同與付款管理作業(yè)指引房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)合同供應(yīng)鏈管理供應(yīng)鏈管理程序供應(yīng)鏈管理作業(yè)指引施工階段之三通一平控制要點(diǎn)：通盤考慮開(kāi)放區(qū)域、交付區(qū)域、施工區(qū)域的交叉控制原則：一次規(guī)劃、分期實(shí)施、減少浪費(fèi)執(zhí)行文件：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)圖、交付流線圖施工階段之施工與營(yíng)銷配合14、控制要點(diǎn)：要充分考慮樣板房、開(kāi)放區(qū)域、銷售通道、銷售展示時(shí)間控制原則：圍繞營(yíng)銷、區(qū)域合理、先快后慢、合同約定執(zhí)行文件：里程碑計(jì)劃 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)圖施工階段之基礎(chǔ)施工階段控制要點(diǎn)：充分評(píng)估地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)及施工方案論證控制原則：安全、經(jīng)濟(jì)執(zhí)行文件：設(shè)計(jì)及施工相關(guān)規(guī)范施工階段之主體工程控制要點(diǎn)：約定清晰、查漏補(bǔ)缺、標(biāo)準(zhǔn)明確控制原則：營(yíng)銷優(yōu)先、專業(yè)兼顧執(zhí)行文件：各專業(yè)審核要點(diǎn)施工階段之建筑裝飾控制要點(diǎn)：樣板引路、標(biāo)準(zhǔn)明確、報(bào)建驗(yàn)收、戶圖指導(dǎo)控制原則：樣板會(huì)審、客戶優(yōu)先執(zhí)行文件：交付標(biāo)準(zhǔn) 一戶一圖施工階段之室內(nèi)機(jī)電控制要點(diǎn)：樣板引路、功能優(yōu)先、定位清晰控制原則：標(biāo)準(zhǔn)明確、檢測(cè)完善執(zhí)行文件:機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)施工15、階段之室外配套控制要點(diǎn)：圖紙清晰、交叉合理、內(nèi)外有序、專業(yè)兼顧控制原則：降低無(wú)效成本執(zhí)行文件：室外管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)指引施工階段之精裝修控制要點(diǎn)：移交清晰、樣板引路、關(guān)注節(jié)點(diǎn)、大樣清晰、工序明確、 開(kāi)線合理、成品保護(hù)、客戶至上控制原則：樣板會(huì)審、降低無(wú)效成本、質(zhì)量成本、交叉成本執(zhí)行文件：土建移交精裝標(biāo)準(zhǔn) 精裝樣板確認(rèn)表 精裝成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 精裝修標(biāo)準(zhǔn)流程成本管理考核3.1目標(biāo)成本的責(zé)任分解3.2成本管理工作評(píng)估3.3責(zé)任成本與質(zhì)量成本評(píng)分3.4成本信息管理3.5成本BSC考核目標(biāo)成本責(zé)任分解控制要點(diǎn)：責(zé)任清晰、結(jié)果導(dǎo)向控制原則：協(xié)商一致、統(tǒng)一決策、考核明確執(zhí)行文件責(zé)任成本作業(yè)指引成本管理工作評(píng)估控制要點(diǎn)：責(zé)任清晰、可追溯、動(dòng)態(tài)循環(huán)反映控制原則：可量化執(zhí)行文件：成本評(píng)分表責(zé)任成本與質(zhì)量成本評(píng)分控制要點(diǎn)：凡是目標(biāo)成本外的成本必須要?dú)w屬控制原則：界定清晰、循環(huán)累計(jì)執(zhí)行文件：成本評(píng)分表成本信息管理控制要點(diǎn)：強(qiáng)化信息披露與溝通，加強(qiáng)過(guò)程控制控制原則：及時(shí)準(zhǔn)確執(zhí)行文件：成本周報(bào)、成本月報(bào)、經(jīng)營(yíng)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)格式報(bào)表成本BSC考核控制要點(diǎn)：分期累計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)明確、KPI相對(duì)固定控制原則：考核與利益掛鉤執(zhí)行文件：成本BSC考核表