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1、房地產企業成本管理房地產企業成本管理房地產企業成本管理房地產企業成本管理主主主主 要要要要 內內內內 容容容容 成本管理軟件開發的背景成本管理軟件開發的背景成本管理軟件開發的背景成本管理軟件開發的背景 軟件開發前基礎工作和制度的完善軟件開發前基礎工作和制度的完善軟件開發前基礎工作和制度的完善軟件開發前基礎工作和制度的完善軟件使用后的成本管理現狀和前景軟件使用后的成本管理現狀和前景軟件使用后的成本管理現狀和前景軟件使用后的成本管理現狀和前景 成本管理軟件開發的背景成本管理軟件開發的背景 從從從從1999199919991999年開始，萬科各分公司先后把年開始，萬科各分公司先后把年開始，萬科各分公2、司先后把年開始，萬科各分公司先后把“審算部審算部審算部審算部”更名為更名為更名為更名為“成本管理部成本管理部成本管理部成本管理部”，對工程造價專業人員，對工程造價專業人員，對工程造價專業人員，對工程造價專業人員提出了更高的要求：提出了更高的要求：提出了更高的要求：提出了更高的要求： 單純的建安費用控制單純的建安費用控制單純的建安費用控制單純的建安費用控制 加強成本的計劃性加強成本的計劃性加強成本的計劃性加強成本的計劃性目標成本管理制度目標成本管理制度目標成本管理制度目標成本管理制度項目全成本控制項目全成本控制項目全成本控制項目全成本控制 利潤是多少利潤是多少利潤是多少利潤是多少不準確不準確不準3、確不準確 項目間成本項目間成本項目間成本項目間成本不可比不可比不可比不可比 基礎資料管理基礎資料管理基礎資料管理基礎資料管理不統一不統一不統一不統一 成本管理軟件開發的背景成本管理軟件開發的背景20002000年萬科集團成本管理的狀況年萬科集團成本管理的狀況q土地成本土地成本q開發前期準備費開發前期準備費q主體建筑工程費主體建筑工程費q主體安裝工程費主體安裝工程費q園區管網工程費園區管網工程費q園林環境建設費園林環境建設費q配套設施費配套設施費q開發間接費開發間接費1 1、統一成本科目的設置、統一成本科目的設置主體造價園區造價樓面地價費用及資金成本 軟件開發前基礎工作及制度的完善軟件開發前基礎4、工作及制度的完善qq建建建建造造造造成成成成本本本本：指指指指項項項項目目目目的的的的建建建建筑筑筑筑安安安安裝裝裝裝成成成成本本本本。包包包包括括括括：開開開開發發發發前前前前期期期期準準準準備備備備費費費費、主主主主體體體體建建建建筑筑筑筑工工工工程程程程費費費費、主主主主體體體體安安安安裝裝裝裝工工工工程程程程費費費費、社社社社區管網工程費、園林環境費、配套設施費區管網工程費、園林環境費、配套設施費區管網工程費、園林環境費、配套設施費區管網工程費、園林環境費、配套設施費6 6 6 6大項。大項。大項。大項。qq開開開開發發發發成成成成本本本本：指指指指項項項項目目目目的的的的制制制制造造5、造造成成成成本本本本。開開開開發發發發成成成成本本本本= = = =土土土土地地地地獲獲獲獲得得得得價款價款價款價款+ + + +建造成本建造成本建造成本建造成本+ + + +開發間接費開發間接費開發間接費開發間接費qq完完完完全全全全成成成成本本本本：完完完完全全全全成成成成本本本本= = = =開開開開發發發發成成成成本本本本+ + + +期期期期間間間間費費費費用用用用。完完完完全全全全成成成成本中不包含營業稅金。本中不包含營業稅金。本中不包含營業稅金。本中不包含營業稅金。qq項項項項目目目目成成成成本本本本：在在在在未未未未特特特特別別別別說說說說明明明明時時時時，一一一一般般般般指指6、指指項項項項目目目目的的的的“開開開開發發發發成本成本成本成本”。幾個基本成本概念幾個基本成本概念責任成本體系責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：責任成本管理體系要素： （1）責任范圍；）責任范圍； （2）責任人）責任人 （3）評價標準；）評價標準； （4）評價人）評價人責任成本體系建立目的：責任成本體系建立目的： 令全員實施自覺的成本管理行為令全員實施自覺的成本管理行為2 2、責任成本管理、責任成7、本管理3 3、加強目標成本管理、加強目標成本管理 管理原則管理原則：體現目標成本的先進性體現目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性目標成本的嚴肅性(納入績效考核) 目標成本：目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內目標成本是企業預先確定的、在一定時期內 和經過努力所要實現的成本目標；是項目成和經過努力所要實現的成本目標；是項目成 本的控制線。本的控制線。動態成本：動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果結果（見動態成本構成）（見動態成本構成）?；靖拍罨靖拍睿汗芾砉ぞ吖芾砉ぞ撸簞討B成本反映系統平臺動態成本反映系統平臺 成本指標數據庫成本8、指標數據庫實施過程實施過程新新新新項項項項目目目目發發發發展展展展規規規規劃劃劃劃設設設設計計計計 擴擴擴擴初初初初設設設設計計計計施施施施工工工工圖圖圖圖設設設設計計計計施施施施工工工工組組組組織織織織與與與與材材材材料料料料采采采采購購購購竣竣竣竣工工工工結結結結算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目標標標標成成成成本本本本測測測測算算算算 一一一一目目目目標標標標成成成成本本本本測測測測算算算算 二二二二目目目目 標標標標 成成成成 本本本本動動動動態態態態成成成成本本本本結結結結算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目標成本形成目標成本形成 動態成本控制動態成本控制4 49、加強作業過程管理、加強作業過程管理項目發展項目發展施工施工規劃設計規劃設計招標招標竣工結算竣工結算簽約簽約銷售及物業管理銷售及物業管理總目標總目標 通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。目的。 全過程、全員、全方位全過程、全員、全方位房地產成本作業過程房地產成本作業過程： 軟件開發前基礎工作及制度的完善軟件開發前基礎工作及制度的完善新項目發展成本控制新項目發展成本控制控制要點：控制要點：穩健性穩健性 合理確定估算基礎，合理預計工程量和工合理確定估算基礎，合理預計工程量和工 程綜合單價。程綜合單價。控制原則：控制原則：客觀10、全面、準確、謹慎預測新項目成本客觀、全面、準確、謹慎預測新項目成本需求文件：需求文件：新項目發展可行性評審體系新項目發展可行性評審體系 軟件開發前基礎工作及制度的完善軟件開發前基礎工作及制度的完善成本數據庫系統：成本數據庫系統：q 成本指標數據成本指標數據q 項目成本數據項目成本數據q 材料設備數據材料設備數據是萬科集團的成本數據平臺，是新項目估是萬科集團的成本數據平臺，是新項目估算和結算分析的重要參考依據。算和結算分析的重要參考依據。 分為規劃指標、建筑指標和結構指標，可以對不同項目間分為規劃指標、建筑指標和結構指標，可以對不同項目間的同類指標進行比較分析。的同類指標進行比較分析。 記錄各11、項目及其各產品類型的結算成本，可以對不同項目記錄各項目及其各產品類型的結算成本，可以對不同項目間的同類產品指標進行比較分析。間的同類產品指標進行比較分析。 記錄各項目材料設備的價格等詳細資料，便于新項目估算記錄各項目材料設備的價格等詳細資料，便于新項目估算和部品設計時參考。和部品設計時參考。設計階段的成本控制設計階段的成本控制控制要點：控制要點：合理的產品技術經濟指標合理的產品技術經濟指標 設計周期、設計質量。設計周期、設計質量?？刂圃瓌t：控制原則：經濟合理性最大。經濟合理性最大。需求文件：需求文件： 規劃設計工作流程與評審制度規劃設計工作流程與評審制度 軟件開發前基礎工作及制度的完善軟件開發12、前基礎工作及制度的完善 設計成本控制設計成本控制70%的成本由設計階段確定的成本由設計階段確定建筑專業：準確的定位、合理的經濟技術指標結構專業：設計人員的經濟意識、合理的安全系數設備專業：材料設備的性價比、兼顧長期使用成本設計階段的主要經濟指標設計階段的主要經濟指標容積率容積率建筑占地面積建筑占地面積單方鋼筯含量單方鋼筯含量單方砼含量單方砼含量窗地比窗地比建筑周長面積比建筑周長面積比 招標成本控制招標成本控制控制要點：控制要點：獲取競爭性低價成本獲取競爭性低價成本 盡量采用工程量清單方式盡量采用工程量清單方式 集中采購集中采購控制原則：控制原則：全面招標原則全面招標原則 合理低價中標原則合理低13、價中標原則 透明公正原則透明公正原則 需求文件：需求文件：工程及材料招標管理辦法工程及材料招標管理辦法 軟件開發前基礎工作及制度的完善軟件開發前基礎工作及制度的完善工程量清單招標的優點工程量清單招標的優點降低職業風險 ，對成本人員的個人水平的依賴性降低；提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結算核對時間；便于成本數據積累，建立成本數據庫： 工程總價準確；有更合理的時間辦開工手續；發現設計失誤，減少變更 及時評估出造價咨詢公司的工作質量 合同簽約階段的成本控制合同簽約階段的成本控制控制要點：控制要點：合同談判（慎選）合同談判（慎選） 合同審批合同審批控制原則：控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂14、合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標原則、利益明晰原則原則、招標原則、利益明晰原則 需求文件：需求文件：工程合同管理辦法工程合同管理辦法 合同分類編號規則合同分類編號規則 軟件開發前基礎工作及制度的完善軟件開發前基礎工作及制度的完善合同的主要經濟條款合同的主要經濟條款合同造價：合同造價：總價合同、單價合同、費率合同總價合同、單價合同、費率合同付款進度：付款進度：按月付款、按形象進度付款按月付款、按形象進度付款總包管理配合費：總包管理配合費：2%2%采購保管費：采購保管費：1.51.53%(3%(其中采購其中采購70%70%、保管、保管30%30%）保修金：保修金：3 35%5%材料供應15、方式：材料供應方式：甲供、甲控乙供、乙供甲供、甲控乙供、乙供變更與簽證：變更與簽證：按合同單價、按定額下浮按合同單價、按定額下浮竣工驗收與結算：竣工驗收與結算：結算方法、核對時間要求等結算方法、核對時間要求等 合同簽約階段的成本控制合同簽約階段的成本控制 軟件開發前基礎工作及制度的完善軟件開發前基礎工作及制度的完善工程類合同共分六類，相應編號按下列括號中漢字表示。工程類合同共分六類，相應編號按下列括號中漢字表示。土地合同（土地）：土地合同（土地）：項目合作開發與土地使用權出讓、轉讓等合同；前期合同（前期）：前期合同（前期）：規劃、設計、勘察、監理、造價咨詢等合同；施工合同（施工）：施工合同（施16、工）：包括建筑、安裝、裝飾、市政等施工或安裝合同；工程材料設備采購合同（采購）：工程材料設備采購合同（采購）：包括材料采購、甲方付款乙方收貨的三方合同、設備購買等合同； 園林環境合同（環境）：園林環境合同（環境）：包括室外環境施工和采購合同；營銷包裝合同（營銷）：營銷包裝合同（營銷）：包括策劃、銷售代理、樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設計、制作、宣傳品設計、印刷等合同； 施工期間的成本控制施工期間的成本控制控制要點：控制要點：變更與簽證的控制變更與簽證的控制 工程質量的控制工程質量的控制 工期控制工期控制控制原則：控制原則：權力限制原則、時間限制原則權力限制原則、時間限制原則 多級審核原17、則、完工確認原則多級審核原則、完工確認原則需求文件：需求文件：設計變更、現場簽證管理辦法設計變更、現場簽證管理辦法 軟件開發前基礎工作及制度的完善軟件開發前基礎工作及制度的完善結算階段的成本控制結算階段的成本控制控制要點：控制要點：嚴格審核結算工程量嚴格審核結算工程量 合理確定結算單價合理確定結算單價控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則廉潔奉公原則、多級審核原則 準確高效原則、可復查性原則準確高效原則、可復查性原則需求文件：需求文件：工程預結算管理辦法工程預結算管理辦法 結算復核工作實施細則結算復核工作實施細則 軟件開發前基礎工作及制度的完善軟件開發前基礎工作及制度的完善銷售承諾及物18、業管理成本控制銷售承諾及物業管理成本控制控制要點：控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業管理虧損物業管理虧損控制原則：控制原則：獨立、健康運營，不產生經營負擔。獨立、健康運營，不產生經營負擔。需求文件：需求文件：銷售管理制度銷售管理制度 物業管理制度物業管理制度 軟件開發前基礎工作及制度的完善軟件開發前基礎工作及制度的完善責任成本管理責任成本管理目標成本管理目標成本管理作業過程管理作業過程管理成本管理軟件成本管理軟件公司總經理層公司總經理層控制系統控制系統信息系統信息系統組織系統組織系統最終形成如下所示的成本管理構架和模式最終形成如下所示的成本管理19、構架和模式領導機構領導機構 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件 金蝶開發合同管理軟件的優勢金蝶開發合同管理軟件的優勢 成本數據與財務息息相關，能方便的進行數據轉換。成本數據與財務息息相關，能方便的進行數據轉換。成本數據與財務息息相關，能方便的進行數據轉換。成本數據與財務息息相關，能方便的進行數據轉換。 金蝶軟件的數據安全性較高。金蝶軟件的數據安全性較高。金蝶軟件的數據安全性較高。金蝶軟件的數據安全性較高。 金蝶軟件的控件中，已很好地實現分項目按數據進金蝶軟件的控件中，已很好地實現分項目按數據進金蝶軟件的控件中，已很好地實現分項目按數據進金蝶軟件的控件中，已很好地實現分20、項目按數據進 行授權，查詢方便且功能強大。行授權，查詢方便且功能強大。行授權，查詢方便且功能強大。行授權，查詢方便且功能強大。 金蝶可以實現數據遠程同步復制，便于集團監控。金蝶可以實現數據遠程同步復制，便于集團監控。金蝶可以實現數據遠程同步復制，便于集團監控。金蝶可以實現數據遠程同步復制，便于集團監控。 軟件使用后的成本管理現狀和前景軟件使用后的成本管理現狀和前景 工程和材料采購合同條款、合同價集團內互相借鑒。工程和材料采購合同條款、合同價集團內互相借鑒。工程和材料采購合同條款、合同價集團內互相借鑒。工程和材料采購合同條款、合同價集團內互相借鑒。 類似項目之間很方便進行比較，挖掘成本降低潛力。21、類似項目之間很方便進行比較，挖掘成本降低潛力。類似項目之間很方便進行比較，挖掘成本降低潛力。類似項目之間很方便進行比較，挖掘成本降低潛力。 及時統計變更簽證的造價，實現可控。及時統計變更簽證的造價，實現可控。及時統計變更簽證的造價，實現可控。及時統計變更簽證的造價，實現可控。 成本數據與財務之間相互調用，協調高效。成本數據與財務之間相互調用，協調高效。成本數據與財務之間相互調用，協調高效。成本數據與財務之間相互調用，協調高效。 各項目成本數據集中反饋，即時了解項目動態成本各項目成本數據集中反饋，即時了解項目動態成本各項目成本數據集中反饋，即時了解項目動態成本各項目成本數據集中反饋，即時了解項目22、動態成本 和利潤狀況，項目定位和領導決策更加準確。和利潤狀況，項目定位和領導決策更加準確。和利潤狀況，項目定位和領導決策更加準確。和利潤狀況，項目定位和領導決策更加準確。 工程管理部工程管理部工程管理部工程管理部合同統一管理，對供應商進行評估合同統一管理，對供應商進行評估合同統一管理，對供應商進行評估合同統一管理，對供應商進行評估 項目經理部項目經理部項目經理部項目經理部變更簽證、進度款、項目成本信息變更簽證、進度款、項目成本信息變更簽證、進度款、項目成本信息變更簽證、進度款、項目成本信息 相關業務部門相關業務部門相關業務部門相關業務部門了解合同實施狀況，合同款的了解合同實施狀況，合同款的了解23、合同實施狀況，合同款的了解合同實施狀況，合同款的 支付情況支付情況支付情況支付情況房地產企業基本數據平臺房地產企業基本數據平臺 軟件使用后的成本管理現狀和前景軟件使用后的成本管理現狀和前景幾個成本觀點幾個成本觀點 成本管理要依賴于全員成本管理要依賴于全員成本管理要依賴于全員成本管理要依賴于全員 省錢等于賺錢省錢等于賺錢省錢等于賺錢省錢等于賺錢 成本管理不等于省錢成本管理不等于省錢成本管理不等于省錢成本管理不等于省錢 成本水平是專業水平的反映成本水平是專業水平的反映成本水平是專業水平的反映成本水平是專業水平的反映專業追求，永無止境！專業追求，永無止境！專業追求，永無止境！專業追求，永無止境！謝謝 謝！謝！