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1、裝修房項目裝修房項目 管理流程概述管理流程概述第2頁裝修房項目管理流程全景主責部門流程階段工作方法關(guān)鍵成果第3頁主責主責部門部門關(guān)鍵關(guān)鍵成果成果工作工作方法方法三大核心內(nèi)容三大核心內(nèi)容課課課課程程程程目目目目標標標標第4頁裝修房項目流程管理說明是根據(jù)裝修房的具體操作制定的是根據(jù)裝修房的具體操作制定的標準化處理解決步驟和程序標準化處理解決步驟和程序有效提高有效提高工作效率工作效率以流程標準化管理工作進程明確崗位職責及時跟進處理第5頁問題思考問題思考問題思考問題思考裝修房項目管理流程和哪些部門有關(guān)?營銷、設計、采購、成本、工程、項目部和客服。和我們所有的人都息息相關(guān)！第6頁課堂練習項目管理流程分組2、討論并展示：分組討論并展示：分組討論并展示：分組討論并展示： 請每組分別討論并在“裝修房管理流程圖”的空白處填寫所有組員共同同意的流程步驟，并分組闡述各自的理由。 第7頁立項階段輸入條件主責部門輸出成果裝修標準裝修標準市場定位項目定位客戶定位初步成本規(guī)劃標準產(chǎn)品庫裝修標準分級體系營銷管理部營銷管理部負責設計管理部等部門支持管理層決策第8頁裝修標準裝修標準設計任務書裝修方案圖裝修方案圖裝修方案圖設計任務書設計階段裝修施工圖設計管理部設計管理部負責建筑設計院與室內(nèi)裝飾設計院配合完成管理層決策第9頁采購階段輸入條件輸出成果主責部門裝修施工圖項目裝修材料部品選擇清單項目客戶個性化選配清單營銷管理部營銷3、管理部負責設計管理部等部門配合管理層決策房屋交付房屋交付標準標準第10頁采購階段（續(xù)）輸入條件主責部門輸出成果裝修管理裝修管理指導書指導書標準工序停點驗收一覽表施工工藝標準成品保護標準分戶驗收其他規(guī)范、相關(guān)圖紙及合同文件項目管理部項目管理部負責工程管理部技術(shù)支持第11頁樣板實施階段輸入條件輸出成果主責部門裝修施工圖裝修施工圖房屋交付標準房屋交付標準項目管理指導書項目管理指導書監(jiān)理合同項目裝修房工程停點驗收一覽表項目管理部項目管理部負責監(jiān)理負責編制項目管理部對成果審核并備案裝修工程監(jiān)理裝修工程監(jiān)理管理辦法管理辦法第12頁項目管理指導書項目管理指導書分包施工組織設計分包施工計劃項目管理部項目管理部4、負責監(jiān)理、施工方負責編制項目管理部對成果審核并備案裝修施工組織設計裝修施工組織設計樣板實施階段（續(xù)）第13頁樣板實施階段（續(xù)）輸入條件主責部門輸出成果采購部主責采購部主責項目裝修房采項目裝修房采購方案購方案裝修施工圖裝修施工圖供方資源庫裝修房工程管理標準庫供方配合要求（項目部提供）售后服務標準及要求第14頁毛坯房移交精裝的標準分戶驗收表項目部負責項目部負責，監(jiān)理組織并跟蹤問題及問題封閉每戶質(zhì)量檔案每戶質(zhì)量檔案裝修界面驗收,大面積施工階段第15頁交付階段輸入條件輸出成果主責部門客服部負責客服部負責裝修房推進工作組參與缺陷反饋分析報告入伙問題記錄第16頁項目管理流程關(guān)鍵階段項目管理流程關(guān)鍵階段第15、7頁全流程關(guān)鍵階段項目/客服項目設計/客服設計設計設計采購/成本采購/項目營銷階段關(guān)鍵成果工作方法核心問題&影響點主要責任人階段關(guān)鍵點流程關(guān)鍵階段研發(fā)階段研發(fā)階段操作階段操作階段項目研究裝修方案施工圖樣板間裝修產(chǎn)品優(yōu)化生產(chǎn)準備大面積施工竣工交付第18頁l 我們的目標客戶是誰我們的目標客戶是誰l 目標客戶需要什么樣的產(chǎn)品目標客戶需要什么樣的產(chǎn)品要解決的核心問題？研發(fā)關(guān)鍵階段項目研究第19頁舊模型舊模型 新模型新模型 城市地圖：城市地圖：研究土地屬性找到土地價值同客戶價值之間的對應關(guān)系；客戶細分：客戶細分：研究客戶分類指標，找到影響客戶房屋需求的關(guān)鍵因素，得出客戶分類結(jié)果；七對眼睛：七對眼睛：項目6、研究的方法第20頁裝修房方案設計的依據(jù)？基于營銷部門提供的“裝修標準客戶定位報告”。研發(fā)關(guān)鍵階段裝修方案如何更好的實現(xiàn)客戶需求？專業(yè)源于專注精簡戶型數(shù)量裝飾設計先行且為主 第21頁什么是成熟/標準化產(chǎn)品？1 集團范圍成熟產(chǎn)品集團范圍成熟產(chǎn)品 U5蘭田一號蘭田一號2 區(qū)域范圍內(nèi)標準化產(chǎn)品區(qū)域范圍內(nèi)標準化產(chǎn)品 TS裝修方案標準化產(chǎn)品選擇第22頁裝修方案標準化產(chǎn)品選擇（續(xù)）1借鑒成熟產(chǎn)品的理念，而不是形式：2應用標準化產(chǎn)品樣式，但不能僵化所有環(huán)節(jié)。面對標準化產(chǎn)品主動選擇還是被動選擇？案例：案例：U5U5的各地不同版本的各地不同版本根據(jù)客戶需求，對標準化產(chǎn)品進行地域化調(diào)整第23頁材料部品選擇的準備工作7、？注意事項？ 材料部品的標準化材料部品的標準化 材料部品標準資源分級庫材料部品標準資源分級庫 成本規(guī)劃的定義？依據(jù)？有限的資金合理分配，使客戶滿意度最大化！有限的資金合理分配，使客戶滿意度最大化！客戶需求客戶需求功能功能部品資源部品資源成本規(guī)劃成本規(guī)劃裝修方案成本規(guī)劃、部品選擇第24頁問題思考問題思考問題思考問題思考這是哪個部門在哪個環(huán)節(jié)出了問題?第25頁研發(fā)關(guān)鍵階段施工圖設計充分交圈充分交圈控制要點第26頁施工圖設計提高標準新標準下裝修房施工圖紙需新增內(nèi)容新標準下裝修房施工圖紙需新增內(nèi)容1 瓷磚或石材的標準排版式圖 2墻棚面五金、燈具等標準定位圖3 墻面定位部品配合家俱標準效果圖柜體及室內(nèi)門8、廠家等提前介入進行二次深入設計柜體及室內(nèi)門廠家等提前介入進行二次深入設計第27頁研發(fā)階段設計控制要點設計是建筑之源設計是建筑之源一戶一圖一戶一圖材料封樣材料封樣24h內(nèi)必須內(nèi)必須答復答復裝飾設計必須在建裝飾設計必須在建筑設計和主體施工筑設計和主體施工時介入時介入設計洽商及設計洽商及時發(fā)放時發(fā)放定期到會定期到會第28頁不斷不斷改進改進研發(fā)關(guān)鍵階段樣板裝修階段鍛煉隊伍確立交房標準AB成本測算依據(jù)D調(diào)整施工圖C樣板間意義第29頁舉例：實木地板色差舉例：實木地板色差樣板房樣板房實際供貨實際供貨樣板先行制度樣板先行制度樣板先行制度樣板先行制度材料樣板材料樣板材料樣板第30頁舉例：不同標段間施工不統(tǒng)一舉例9、：不同標段間施工不統(tǒng)一樣板先行制度樣板先行制度樣板先行制度樣板先行制度工藝樣板工藝樣板工藝樣板第31頁舉例：土建結(jié)構(gòu)與裝修偏差舉例：土建結(jié)構(gòu)與裝修偏差為什么我家的冰箱放不下？為什么瓷磚排版不一樣？為什么我家吊頂和別家不同？樣板先行制度樣板先行制度樣板先行制度樣板先行制度施工樣板施工樣板施工樣板第32頁項目實現(xiàn)階段項目實現(xiàn)階段示范單位訪客反饋施工單位反饋成交客戶反饋未成交客戶反饋研發(fā)階段研發(fā)階段l客戶需求調(diào)研l(wèi)方案測試l樣板間測試交付回訪交付回訪l入住階段滿意度回訪l6個月居住體驗回訪l1年居住體驗回訪研發(fā)關(guān)鍵階段產(chǎn)品優(yōu)化第33頁 分級體系產(chǎn)品優(yōu)化的最終目標？ 標準產(chǎn)品庫產(chǎn)品優(yōu)化的目標第34頁研10、發(fā)階段小結(jié)流程起點：流程起點：目標客戶目標客戶 共性需求共性需求流程階段總結(jié)流程階段總結(jié)流程階段總結(jié)流程階段總結(jié)1-1-1-1-產(chǎn)品研發(fā)階段產(chǎn)品研發(fā)階段產(chǎn)品研發(fā)階段產(chǎn)品研發(fā)階段產(chǎn)品選擇：產(chǎn)品選擇：1 1標準化產(chǎn)品標準化產(chǎn)品 2 2新產(chǎn)品新產(chǎn)品裝修方案：裝修方案： A A 裝飾先行裝飾先行 B B 成本規(guī)劃成本規(guī)劃 C C 部品標準化部品標準化施工圖設計：施工圖設計： 建筑、室內(nèi)充分交圈建筑、室內(nèi)充分交圈樣板體驗及產(chǎn)品優(yōu)化：樣板體驗及產(chǎn)品優(yōu)化： A A 全方位客戶反饋全方位客戶反饋 B B 產(chǎn)品標準庫產(chǎn)品標準庫+ +分級體系分級體系第35頁第二部分第二部分 操作階段操作階段A 生產(chǎn)準備生產(chǎn)準備B11、 大面積裝修大面積裝修C 竣工交付竣工交付第36頁思考思考l生產(chǎn)資料及工程服務的采購如何進行？生產(chǎn)資料及工程服務的采購如何進行？l工程技術(shù)資料包含哪些內(nèi)容？由誰負責準備？工程技術(shù)資料包含哪些內(nèi)容？由誰負責準備？S1大面積裝修前該準備什么？大面積裝修前該準備什么？S2S3操作關(guān)鍵階段生產(chǎn)準備第37頁如何選擇采購方式？堅持集中采購批量采購的時間節(jié)點如何安排？ 樣板間建造批量施工要不要和客戶承諾品牌？不要輕易承諾唯一性品牌 生產(chǎn)準備采購第38頁生產(chǎn)準備采購（續(xù)）選擇戰(zhàn)略總包還是裝飾分包？ 現(xiàn)階段允許裝飾分包合作模式的存在但戰(zhàn)略總包生產(chǎn)模式是發(fā)展方向采購招標考慮因素是否全面？ 采購部在招標考察廠家時需12、要廠家提供供貨周期、運輸周期和安裝能力，內(nèi)部審批管理效率。第39頁技術(shù)資料包括哪些內(nèi)容？ 施工圖紙合同作業(yè)指導書施工組織設計監(jiān)理細則材料封樣施工組織設計和監(jiān)理管理辦法誰來編？ 萬科與總包、監(jiān)理共同編制生產(chǎn)準備技術(shù)資料第40頁 集中加工集中加工S2S1大面積裝修怎么做？大面積裝修怎么做？S3操作關(guān)鍵階段大面積裝修 有效管理甲委甲供有效管理甲委甲供 交付準備期的嚴格管理交付準備期的嚴格管理第41頁“集中加工集中加工”生產(chǎn)模式生產(chǎn)模式 規(guī)格統(tǒng)一化 加工集中化S2S1大面積裝修怎么做？大面積裝修怎么做？S3環(huán)境固定人員固定流程固定 “ “集中加工集中加工”生產(chǎn)模式的要求生產(chǎn)模式的要求大面積裝修集中加工13、第42頁大面積裝修甲委甲供的管理 復尺、加工、到貨中期前期 和精裝單位的銜接、圖紙及技術(shù)交底后期 施工安裝、成品保護、驗收整改第43頁甲委甲供組成部分第44頁甲委甲供管理要點甲委甲供管理要點責任到崗責任到崗（崗位固定）專人對接專人對接（高層固定）舍身處地舍身處地（實現(xiàn)雙贏）幫助成長幫助成長（幫助供應商做好內(nèi)部管理）第45頁操作關(guān)鍵階段竣工交付交付樓號最終確認交付樓號最終確認接待能力了解接待能力了解綜合考慮樓號分布與標段因素綜合考慮樓號分布與標段因素應急維修地點設置應急維修地點設置交待時間安排技巧交待時間安排技巧1 1、交付策劃、交付策劃（交付準備期）（交付準備期）第46頁操作關(guān)鍵階段竣工交付（14、續(xù)）集中交付集中交付準備準備 召開交付準備會編訂風險問題統(tǒng)一說辭組織物業(yè)驗房工程師培訓編制施工單位信息一覽表召開集中交付協(xié)調(diào)會編制應急維修人員、備件清單交付時間最終確認第47頁操作關(guān)鍵階段竣工交付（續(xù)）項目部工程師交付現(xiàn)場坐班項目部工程師交付現(xiàn)場坐班總包管理人員陪同驗房總包管理人員陪同驗房周密組織現(xiàn)場應急維修周密組織現(xiàn)場應急維修重點客戶重點跟蹤重點客戶重點跟蹤確保信息傳遞通暢確保信息傳遞通暢3 3、裝修房的、裝修房的集中交付集中交付每日總結(jié)每日總結(jié)第48頁前期準備：前期準備：材料部品材料部品 技術(shù)資料技術(shù)資料 流程階段總結(jié)流程階段總結(jié)流程階段總結(jié)流程階段總結(jié)2 2 2 2操作階段操作階段操作階15、段操作階段批量施工：批量施工：集中加工生產(chǎn)集中加工生產(chǎn) 甲委甲供管理甲委甲供管理 交付準備期管理交付準備期管理后續(xù)工作：后續(xù)工作：精細化策劃、準備、集中交付精細化策劃、準備、集中交付操作階段小結(jié)第49頁全流程總結(jié)缺陷反饋報告客戶滿意度精細化流程管理順利交付項目/客服每戶質(zhì)量檔案集中加工甲委甲供管理交付準備期管理產(chǎn)品品質(zhì)項目經(jīng)驗總結(jié)提煉標準產(chǎn)品庫分級體系通用性設計/客服客戶體驗報告、施組設計、監(jiān)理管理辦法樣板引路市場接受度設計/項目裝修施工圖充分交圈指導意義設計裝修方案圖客戶需求更好實現(xiàn)設計采購/成本裝修管理指導書項目采購方案采購技術(shù)資料效率與標準采購/項目客戶定位報告城市地圖七對眼睛目標客戶共性需求營銷階段關(guān)鍵成果工作方法核心問題&影響點主要責任人階段關(guān)鍵點流程關(guān)鍵階段研發(fā)階段研發(fā)階段操作階段操作階段項目研究裝修方案施工圖樣板間裝修產(chǎn)品優(yōu)化生產(chǎn)準備大面積施工竣工交付裝飾先行成本規(guī)劃部品標準化感謝聆聽感謝聆聽感謝聆聽感謝聆聽