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1、2020.032020.03閔虹新顧城科技園項目0433-04、0433-08地塊概念方案設計00PROPHASE項目解讀01CONCEPT 1概念方案一02CONCEPT 2概念方案二03CONCEPT 3概念方案三目錄 CONCENTS00PROPHASE項目解讀區域位置項目解讀0PROPHASE上海虹橋國際機場人民廣場17公里17公里10公里20公里本地塊上海大學4公里區域位置項目解讀0PROPHASE項目地塊項目地塊產業新城龍湖寶山天街寶安公路劉行站七號線400m基地現狀項目解讀0PROPHASE項目地塊項目地塊寶安公路劉行站七號項目地塊龍湖天街線寶安公路周邊河道規劃條件項目解讀0PR2、OPHASE 0433-08地塊用地性質：科研設計用地C65用地面積：18098.2平方米容積率：3.0建筑面積：54294.6平方米建筑限高：45米0433-04地塊用地性質：科研設計用地C65用地面積：21769.6平方米容積率：3.0建筑面積：65308.8平方米建筑限高：45米 建筑退界線150.00米用地紅線建筑退界線用地紅線23.00米23.00米210.00米46.00米43.00米45.00米20.00米20.00米24.00米0433-07地塊0433-06地塊0428-03地塊0429-01地塊0433-05地塊0433-09地塊0434-05地塊0434-04地塊04343、-02地塊0434-01地塊0433-02地塊0433-01地塊0428-01地塊0428-04地塊0428-02地塊43.00米思考局部和整體的關系從范圍看 由點及面的關系從形象看 示范和整體的關系上位規劃項目解讀0PROPHASE本項目位于上海寶山顧村大型居住社區拓展區（核心區）新顧城的南部產業園區板塊內，閔虹新顧城科技園是新顧城核心區的首發項目上位規劃項目解讀0PROPHASE寶山新顧城寶山新顧城寶山新顧城寶山新顧城寶山新顧城與大產業新城的關系、總體規劃思路與定位本項目地塊項目背景項目解讀0PROPHASE寶山 上海傳統重工業基地，承載著工業時代的重大使命。隨著社會經濟的轉型，急需面臨產4、業升級、產業鏈升級地利 項目交通便利，周邊配套完善，項目位于上大產業輻射范圍內，又是上海通往新機場的門戶，依托產業新城的規劃，發展的預期給企業帶來無比的信心。人和 項目閔虹新顧城作為閔虹新顧城作為寶山產業升級的有效助力，加快國際資源對接，全面推動區域產業升級天時 隨著長三角一體化的號角吹響，帶來前所未有的發展機遇寶山新顧城地段 交通 配套 預期！ 辦公產品價值要素項目定位項目解讀0PROPHASE產業定位：機器人與智能硬件 +人工智能 + 3D打印 + 大數據 + 新一代信息技術+互聯網科技 空間定位：打造以智能產業為主導，工作+學習+休閑+娛樂一體化的活力生態智慧科技社區功能定位：打造集科技5、研發、創業創新、體驗展示、商辦金融于一體的綜合產業社區塔式商務辦公？單一封閉的的辦公空間缺少溝通交流的平臺千人一面的城市形象分散孤立的塔樓組團單一的城市功能傳統產業園區？公共空間形態單一缺少溝通交流的平臺辦公模塊各自為政園區形象單調沉悶未來的產業園！開放通透的辦公環境鼓勵交流的共享空間標志性的城市形象整體的園區群落更完善的綜合配套打造上海綜合智能產業社區發展標桿 北上海科創之芯!當代科技園的理解隨著信息社會的發展與變革，產業及產業鏈的升級需求，時代鼓勵科技創新，促使科技園的建設更加重視通過空間環境品質來激發知識的更新。高度人性化、高度景觀化、適度娛樂化已成為當代科技園的主流思潮。通過開放空間的6、營造，鼓勵人與人、人與自然的高度交流，激發創造性思維，同時個體獨立的訴求也應得到相應的尊重和滿足，從而實現科技園由粗放的“孵化器”向精致的“高新產業加速器”的轉變。設計依據民用建筑設計統一標準GB 50352-2019建筑設計防火規范GB50016-2014(2018 年版)上海市城市規劃技術管理規定汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-2014上海市工程建設規范建筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準城市居住區規劃設計規范無障礙設計規范GB50763-2012綠色建筑設計標準DB33/1092-2016公共建筑節能設計標準GB50189-2015招標文件及設計任務書設計主旨花園里的7、辦公園區-通過多層次的綠化空間系統使在花園里辦公成為現實適于交往的公共空間體系-在園區內創造交流、休閑、運動場所，鼓勵多種交往活動的發生多層次的空間鏈接-增加空間的可達性，激發場地活力，編制立體三維的多層次空間體系提升辦公產品的溢價-突破傳統辦公模式，創造新的亮點空間，全面提升租售價值功能復合的辦公園區-多功能差異化并置，配套服務齊全，創造參與性強、產城融合的多元化生活性園區項目概況項目位于上海寶山區顧村大型居住社區拓展區（核心區）新顧城的南部產業園區板塊內，閔虹新顧城科技園是新顧城核心區的首發項目。其中0433-04地塊：東至規劃天純路，南至寶安公路，西至規劃地塊0433-08，北至周家浜河8、，C65用地，用地面積21769.6平方米，容積率3.0，計容建筑面積65308.8平方米； 0433-08地塊：東至規劃0433-04地塊，南至寶安公路，西至瀏中河（中心河），北至周家浜河，C65用地，用地面積18098.2平方米，容積率3.0，計容建筑面積54294.6平方米。項目東北角距地鐵7號線劉行站及龍湖北城天街約400米，南距上海大學4站地鐵，區位優勢得天獨厚，發展預期非常良好。規劃業態總部辦公：積極引入智能產業頭部企業，導入行業巨頭、獨角獸企業的總部、運營中心、結算中心、研發中心、銷售中心、檢測中心、培訓中心等業態。科創研發：導入高成長性企業、智能科技型企業，培育和引進智能產業創9、新創業企業，同步引入科技創新服務商、科技金融服務，形成智能制造企業集群。相關配套：建立相應的輕商業、健身等生活配套服務體系，不超過15%，本設計考慮主要服務園區自身的功能，如食堂、便利店、咖啡館、輕餐飲、書吧、健身房等。地下空間：按照相應規范，滿足停車規范要求，配置人防及輔助用房。閔虹新顧城科技園項目0433-04、0433-08地塊建筑概念方案設計說明設計說明設計說明0DIRECTIONS規劃思路規劃布局：本地塊地形東西狹長、南北較窄，北面享有優美的河岸景觀。因此規劃設置貫通東西的內街主軸線，串聯起兩個地塊。因東北角緊鄰地鐵站，為主要城市人流導入方向，因此在軸線東北端放大設置入口廣場。整體布10、局南高北地，沿河岸呈跌落布局，使更多的辦公人群享受到河景資源。功能分區：產品業態主要有自持標準辦公、可售獨棟辦公、配套服務三種，其中自持標準辦公沿寶安公路城市界面布置，突顯城市形象。獨棟辦公沿河岸布置，私密尊貴，并可贈送私屬河岸花園，提升溢價。配套服務設置在自持辦公的首層，除核心筒及大堂外的區域。沿內街形成連續的線性布置，并在入口廣場、下沉廣場等部位形成活力節點。下沉廣場周邊適當布置少量配套服務，提升空間的使用率。交通組織：根據規劃限制條件，在可開口范圍內，共設置3個車行出入口，其中一個為兩個地塊共用，另外兩個各自獨立。本方案強調人車分流，因此僅在地面設置緊急消防環道，及少量臨時停車，主要車流11、直接入地庫，以創造舒適親切的地面步行體系。步行體系也打造更豐富的多層次交往空間，通過架空的空中走廊貫穿兩個地塊，形成一條精神紐帶，不僅是交通空間，同時也是供人交流休閑的理想空間。另外在節點位置設置下沉廣場開放空間，形成上、中、下三層的多層次立體花園。景觀規劃：經過深刻分析，景觀采取一軸多點的串珠式布局，通過內街景觀中軸線貫穿東西，并在入口廣場、中央廣場等位置設置放大景觀節點。空中連廊、下沉庭院豐富了空間景觀層次，空中連廊可設置跑步道等運動設置。兩個地塊之間及周圍為代建城市綠地，通過開放式園區，跟周邊景觀相互滲透，把外部景觀借用為園區景觀，共同緊密聯系為一個有機的整體。景觀風格采用簡潔流暢的現代12、風格，符合年輕人富有朝氣與活力的性格特質。單體設計方案一為高層與多層高低配的產品邏輯，高層為自持標準辦公，多層為可售獨棟辦公。其中標辦標準層面積約1500平方米，共10層，單棟面積約1.5萬平方米。首層層高5米，標準層層高4.2米，總建筑高度44.4米，符合規劃條件不超高45米的要求。獨棟辦公層數為5層，單棟面積2000-4000不等，以適應不同規模企業需求。并通過地下室贈送、下沉庭院、挑高大堂、屋頂花園等贈送面積實現全面溢價提升。整體形態靈感來源于古代的活字印刷及現代的電腦鍵盤，兩者共同代表著智慧與創新，與本項目的主旨不謀而合。通過高低錯落的體塊堆疊，創作活躍而富有變化的空間形體，建筑表皮采13、用簡潔現代的幕墻形式，根據造價控制亦可局部轉變為窗墻體系，外觀簡潔明快，內部通透舒適，整體形成活潑而富有魅力的新型產業園區。方案二考慮本項目為整個產業新城的首開及示范區，需要導入有先行示范作用的獨角獸龍頭企業，打造標桿園區形象，因此摒棄了小企業小獨棟的概念，全部以形象更加獨立、更加高端的寫字樓出現。7棟樓宇一字排開，像蓄勢待發的軍艦，氣勢非凡。并且沿河景一側做了斜切的處理，使更多的界面能享受到景觀資源。建筑主體部分懸浮在架空的二層大平臺之上，平臺下為配套服務設施，平臺上為純步行的休閑景觀廣場，旨在創造一處現代空中巴比倫式的生態花園辦公場所。方案三的建筑設計思路為化零為整，把分散的單體組合成一幢14、躺著的摩天大樓，形象上形成震撼的地標建筑，從而提升租售的價值。各種功能靈活穿插其中，大樓可分可合，小可以戶為單元，大可以一個盒子體塊為單元分割，靈活適應不同規模企業需求。建筑設置多個空中花園共享空間，即可以使得整體更加通透、靈動，又為企業提供了私屬的交流場所，提升其尊貴感與價值感。底層形成一條內街，沿內街兩側布置配套服務設施，同時也可以為企業提供一定的展示空間，結合室外的路演廣場，共同形成一條氣氛熱烈、活力四射的中軸。由于建筑集中布置，釋放出了巨大的室外場地，結合動線形成入口廣場、路演廣場、綠園、水園等一系列景觀節點，并且與周邊代建城市綠地結合設計，融為一體，共同形成一處令人振奮的精神場所，打15、造成為未來科技園區的標桿！閔虹新顧城科技園項目0433-04、0433-08地塊建筑概念方案設計說明設計說明設計說明0DIRECTIONS技術經濟指標項目解讀0INTERPRETATION0433-04地塊經濟技術指標表名稱數量單位占比備注1總用地面積21769.6 2總建筑面積87675.6 其中地上計容總建筑面積65308.8 其中銷售辦公19592.6 30%自持辦公35919.8 55%配套服務用房9796.3 15%地下總建筑面積22366.8 3建筑占地面積8564.0 4建筑密度39%5容積率3.0 6綠地率35%7屋頂綠化面積2569.2 8機動車位654 輛1輛/100其中地16、下機動車位589 輛95%地面停車位65 輛10%9非機動車位1142.9 輛1.75輛/1000433-08地塊經濟技術指標表名稱數量單位占比備注1總用地面積18098.2 2總建筑面積72865.2 其中地上計容總建筑面積54294.6 其中銷售辦公16288.4 30%自持辦公29862.0 55%配套服務用房8144.2 15%地下總建筑面積18570.6 3建筑占地面積6988.0 4建筑密度39%5容積率3.0 6綠地率35%7屋頂綠化面積2096.4 8機動車位543 輛1輛/100其中地下機動車位489 輛95%地面停車位54 輛10%9非機動車位950.2 輛1.75輛/1017、001CONCEPT 1概念方案一智匯 碼效果展示概念方案一1CONCEPT 1整體鳥瞰效果圖效果展示概念方案一1CONCEPT 1寶山新顧城寶山新顧城沿河透視效果圖效果展示概念方案一1CONCEPT 1寶山新顧城寶山新顧城內部空間效果圖規劃思路概念方案一1CONCEPT 1對業態溢價能力進行分析，確定設計原則河道城市道路沿城市道路設置自持高層標準辦公，城市界面形象好延河道設置可售獨棟辦公，尊貴、私密，景觀溢價高溢價能力開發速度稀缺程度標準辦公獨棟辦公最快中等高低設計原則設計原則獨棟辦公做銷售貨值最優，溢價高標準辦公做自持打造形象，貫通整體案例研究1杭州 西溪首座業主：中國節能集團浙江公司區位18、：杭州西溪板塊總建筑面積：250000平方米層高：4.2米日租金：3.8-4.5元/平方米/天概念方案一CONCEPT 1案例研究1三維通信 未來Park區位：杭州未來科技城板塊總建筑面積：109000平方米層高：3.8米日租金：3.1-3.2元/平方米/天概念方案一CONCEPT 1設計概念概念方案一1CONCEPT 1靈感來源活字印刷 中國四大發明之一，代表著智慧與創造，與本項目新型智慧園區的創新精神高度契合，穿越時空，融匯貫通智匯碼 由跳動的排碼生成建筑形體的意向，象征著靈感與創新的源泉，富有生命的活力設計生成概念方案一1CONCEPT 1從基地容積率及建筑場地出發思考體量西側、北側臨河19、觀景；東側設有交軌7號線體量分配,根據任務書要求將自持和銷售產品按量排布根據不同體量功能設置連廊、庭院、下沉廣場體量凹凸錯落，統一整體造型設置整體垂直綠化總平面圖概念方案一CONCEPT 11技術經濟指標概念方案一1CONCEPT 10433-04地塊經濟技術指標表名稱數量單位占比備注1總用地面積21769.6 2總建筑面積87675.6 其中地上計容總建筑面積65308.8 其中銷售辦公19592.6 30%自持辦公35919.8 55%配套服務用房9796.3 15%地下總建筑面積22366.8 3建筑占地面積8564.0 4建筑密度39%5容積率3.0 6綠地率35%7屋頂綠化面積25620、9.2 8機動車位654 輛1輛/100其中地下機動車位589 輛95%地面停車位65 輛10%9非機動車位1142.9 輛1.75輛/1000433-08地塊經濟技術指標表名稱數量單位占比備注1總用地面積18098.2 2總建筑面積72865.2 其中地上計容總建筑面積54294.6 其中銷售辦公16288.4 30%自持辦公29862.0 55%配套服務用房8144.2 15%地下總建筑面積18570.6 3建筑占地面積6988.0 4建筑密度39%5容積率3.0 6綠地率35%7屋頂綠化面積2096.4 8機動車位543 輛1輛/100其中地下機動車位489 輛95%地面停車位54 輛121、0%9非機動車位950.2 輛1.75輛/100空間功能分析概念方案一CONCEPT 10433-04地塊持有辦公：35919.80433-08地塊持有辦公：29862.00433-04地塊銷售辦公：19592.60433-08地塊銷售辦公：16288.40433-04地塊配套服務：9796.30433-08地塊配套服務：8144.2業態：食堂、便利店、輕餐飲、咖啡館、書吧、健身房等空中連廊增加內部空間聯系及層次感 銷售辦公，占比30%自持辦公，占比55%商業配套，占比15%空中連廊下沉廣場下沉廣場激活園區活力氛圍400040004000400040004000400040002000200022、200020002000200020002000200020003000300030003000128001280012800128001280012800128001280012800128001概念方案一1CONCEPT 1下沉廣場下沉廣場效果圖空中連廊概念方案一1CONCEPT 1寶山新顧城寶山新顧城空中連廊意向效果圖交通分析概念方案一CONCEPT 1 1R=12車行流線消防車道城市道路人行流線車行出入口消防登高場地地上停車位地庫分析概念方案一CONCEPT 1 0433-08地塊基地面積：18098.2平方米容積率：3.0建筑面積：54294.6平方米地下一層建筑面積：16511.123、9平方米地下二層建筑面積：6807.92平方米總停車數：489輛0433-04地塊基地面積：21769.6平方米容積率：3.0建筑面積：65308.8平方米地下一層建筑面積：19937.2平方米地下二層建筑面積：8462.19平方米總停車數：589輛地下一層地庫范圍地下二層地庫范圍地庫入口1景觀分析概念方案一CONCEPT 1節點廣場中心綠軸景觀通廊1分期開發分析圖概念方案一1CONCEPT 1一期二期三期四期產品平面概念方案一CONCEPT 1830.00平方米830.00平方米830.00平方米1溢價提升概念方案一1CONCEPT 1挑空大堂意向圖下沉庭院意向圖贈送面積贈送面積50%50%24、！溢價提升概念方案一1CONCEPT 1屋頂花園效果圖首層平面概念方案一CONCEPT 1辦公大堂配套商業1產品平面概念方案一CONCEPT 1標準層平面建筑面積：1650平方米產業辦公產業辦公1設備平臺設備平臺立面設計及成本控制概念方案一1CONCEPT 1夾膠中空LOW-E玻璃深灰色橫向隱框淺灰色鋁型材L型豎向明框夾膠中空玻璃（背襯深灰色鋁板）淺灰色內平開開啟扇幕墻構造示意圖窗墻方案效果幕墻方案效果灰白色鋁板深灰色鋁板玻璃窗窗墻構造示意圖成本控制效果展示概念方案一CONCEPT 1102CONCEPT 2概念方案二未來 艦效果展示概念方案二2CONCEPT 2整體鳥瞰效果圖效果展示概念方案25、二2CONCEPT 2寶山新顧城寶山新顧城沿河透視效果圖效果展示概念方案二2CONCEPT 2寶山新顧城寶山新顧城沿河透視效果圖效果展示概念方案二2CONCEPT 2寶山新顧城寶山新顧城沿路透視效果圖規劃思路概念方案二2CONCEPT 2上海張江四大案例研究英國曼切斯特上海董家渡上海松江案例研究2上海 張江產業園概念方案二CONCEPT 2重大節點 1994年1月7日，簽約世界第三大制藥公司瑞士羅氏制藥。企業的品質展示了區域發展的前景案例研究2英國 曼切斯特媒體城概念方案二CONCEPT 2重大節點 2006年BBC選址索福德碼頭為其五個電視臺的辦公地點。企業的動作拉開區域發展的帷幕案例研究226、上海 董家渡復興地塊概念方案二CONCEPT 2重大節點 未竣工即售罄，入駐上海黃金交易所、匯添富基金、國泰君安證券、阿里巴巴螞蟻金服。開發的策略迎合企業發展的需求案例研究2上海 松江拉斐爾云廊概念方案二CONCEPT 2重大節點 標志性屋面構架即將完工，震撼形象提升區域價值。開發的策略迎合區域發展的需求設計概念概念方案二2CONCEPT 2靈感來源星艦 是一種尚處于理論階段，用來作恒星際航行的大型飛行器，在此引申為做為未來產業發展的載具。未來艦 由一組并列的浮空艦船生成建筑形體的意向，象征著靈感與創新的動力，引導區域產業的發展。設計生成概念方案二2CONCEPT 2場地算量-形成體塊體塊切分27、切分形成7棟單體設計生成概念方案二2CONCEPT 2斜切-增加景觀面上下切分，功能分區二層收縮釋放空間,形成上部漂浮感二層增加連接通廊設計生成概念方案二2CONCEPT 2最終生成7棟獨立的辦公單體，每個單體都具備良好的景觀視線和獨立性，一條二層連廊貫穿東西打通隔閡，即開放了內部空間又共享公共設施，成為兩個地塊之間的紐帶總平面圖概念方案二2CONCEPT 2技術經濟指標概念方案二2CONCEPT 20433-04地塊經濟技術指標表名稱數量單位占比備注1總用地面積21769.6 2總建筑面積87675.6 其中地上計容總建筑面積65308.8 其中銷售辦公19592.6 30%自持辦公359128、9.8 55%配套服務用房9796.3 15%地下總建筑面積22366.8 3建筑占地面積6868.0 4建筑密度32%5容積率3.0 6綠地率35%7屋頂綠化面積2060.48機動車位654 輛1輛/100其中地下機動車位589 輛95%地面停車位65 輛10%9非機動車位1142.9 輛1.75輛/1000433-08地塊經濟技術指標表名稱數量單位占比備注1總用地面積18098.2 2總建筑面積72865.2 其中地上計容總建筑面積54294.6 其中銷售辦公16288.4 30%自持辦公29862.0 55%配套服務用房8144.2 15%地下總建筑面積18570.6 3建筑占地面積4829、96.0 4建筑密度27%5容積率3.0 6綠地率35%7屋頂綠化面積1468.8 8機動車位543 輛1輛/100其中地下機動車位489 輛95%地面停車位54 輛10%9非機動車位950.2 輛1.75輛/10004地塊場地剖面功能分析概念方案二2CONCEPT 2地下停車生活配套辦公空間辦公空間辦公空間生活配套生活配套08地塊場地剖面功能分析辦公空間辦公空間辦公空間辦公空間生活配套地下停車生活配套空間功能分析物業類型分析概念方案一2CONCEPT 1銷售辦公，占比30%自持辦公，占比55%商業配套，占比15%空中連廊19600辦公12000辦公12000辦公12000辦公15000辦公130、5000辦公16300辦公交通分析概念方案二2CONCEPT 2車行流線城市道路人行流線消防車道車行出入口消防登高場地 概念方案二2CONCEPT 2景觀視線分析景觀視線首層平面圖概念方案二2CONCEPT 2消防登高場地消防登高場地首層平面圖 1:500二層平面圖概念方案二2CONCEPT 2二層平面圖 1:500標準層平面圖概念方案二2CONCEPT 2標準層平面圖 1:500標準層平面放大圖概念方案二2CONCEPT 2標準層面積：1500標準層面積：1800標準層面積：2000單體剖面概念方案二2CONCEPT 2下沉庭院 生活服務空間生活服務空間生活服務空間辦公空間生活服務空間下沉庭31、院地下車庫地下車庫生活服務空間生活服務空間辦公空間辦公空間下沉庭院地下車庫地下車庫地下車庫辦公空間辦公空間生活服務空間生活服務空間生活服務空間08地塊群體剖面概念方案二2CONCEPT 2下沉庭院生活服務空間03CONCEPT 3概念方案三海上云橋效果展示概念方案三3CONCEPT 3整體鳥瞰圖效果展示概念方案三3CONCEPT 3沿河透視效果圖效果展示概念方案三3CONCEPT 3寶山新顧城內部空間效果圖效果展示概念方案三3CONCEPT 3寶山新顧城內部空間效果圖案例研究概念方案三3CONCEPT 3杭州鳳凰創意大廈位于杭州轉塘鳳凰山北麓，占地面積4.1公頃具有相應的創意文化與內涵，與產業32、相互呼應，為其提供良好的環境和影響。把創新理念與商業建筑的設計融為一體。案例研究蘋果總部大樓概念方案三3CONCEPT 3位于加州圣塔克拉拉郡的庫比提諾市。為了創造一個統一且具有凝聚力的公司總部以促進內部的交流合作，這座建筑被設計成一個簡單的圓形。建筑只有4層，低矮的層高與人的尺度接近，創造了親切舒適的空間體驗。設計生成概念方案三3CONCEPT 3確定人流動線確定體塊推壓形成廣場體塊進行加減旋轉1.3形成露臺屋頂綠化靈活可變概念方案三3CONCEPT 3增加空中連廊，塑造產業新城南大門形象無連廊透視圖如審批困難，則分別獨立亦可形成完整的形態案例參考：杭州鳳凰總部產品亮點分析概念方案三3CON33、CEPT 3疊加生成企業獨立空中大堂企業獨立垂直交通空中企業總部空中花園企業客廳配套服務大堂核心筒傳統園區未來園區企業空中大堂意向圖總平面圖概念方案三3CONCEPT 3技術經濟指標概念方案三3CONCEPT 3 0433-04地塊經濟技術指標表名稱數量單位占比備注1總用地面積21769.6 2總建筑面積87675.6 其中地上計容總建筑面積65308.8 其中銷售辦公19592.6 30%自持辦公35919.8 55%配套服務用房9796.3 15%其中美食廣場（食堂）1500.0 便利店（超市）100.0 咖啡館150.0 健身房800.0 銀行300.0 培訓、代理等，類商業5000.034、 其它輕餐飲及生活休閑零售1251.3 物業管理250.0 業委會用房120.0 消控室60.0 變電站250，可設在地下一層，不計容開閉所130.0 燃氣調壓柜不計容垃圾房65.0 公廁70.0 地下總建筑面積22366.8 3建筑占地面積7167.0 4建筑密度33%5容積率3.0 6綠地率35%7屋頂綠化面積2150.1 占地面積的30%8機動車位654 輛1輛/100其中地下機動車位589 輛95%地面停車位65 輛10%9非機動車位1142.9 輛1.75輛/1000433-08地塊經濟技術指標表名稱數量單位占比備注1總用地面積18098.2 2總建筑面積72865.2 其中地上計容35、總建筑面積54294.6 其中銷售辦公16288.4 30%自持辦公29862.0 55%配套服務用房8144.2 15%其中美食廣場（食堂）1200.0 便利店（超市）80.0 咖啡館120.0 健身房500.0 培訓、代理等，類商業5000.0 其它輕餐飲及生活休閑零售830.2 物業管理200.0 業委會用房100.0 消控室60.0 變電站250，可設在地下一層，不計容燃氣調壓柜不計容垃圾房54.0 地下總建筑面積18570.6 3建筑占地面積5380.0 4建筑密度30%5容積率3.0 6綠地率35%7屋頂綠化面積1614.0 占地面積的30%8機動車位543 輛1輛/100其中地下36、機動車位489 輛95%地面停車位54 輛10%9非機動車位950.2 輛1.75輛/100空間功能分析概念方案三3CONCEPT 3銷售辦公，占比30%自持辦公，占比55%商業配套，占比15%空中連廊空間功能概念方案三3CONCEPT 3地下停車場 UNDGROUND PARK自持辦公OFFICE自持辦公OFFICE可售辦公OFFICE可售辦公OFFICE自持辦公OFFICE空中花園TERRENCE空中花園TERRENCE0433-04地塊配套服務：9796可售辦公：19592自持辦公：359200433-08地塊配套服務：8144可售辦公：16288自持辦公：29862包含食堂、便利店、輕37、餐飲、咖啡館、書吧、健身房等配套服務企業展廳 EXHIBITION HALL 配套商業 COMMERCIAL 配套服務 AUXILIARY配套服務 AUXILIARY自持辦公OFFICE公共設施分析概念方案三3CONCEPT 3541002002501201306570業委會用房物業管理用房垃圾房公廁開閉所開口位置分析概念方案三CONCEPT 33左側控規圖中，黃線所畫范圍為不可開口范圍。根據圖上所畫北側、南側、東側均可做開口。根據控規圖給出可開口范圍，再結合本方案整體設計做如右圖開口設計：北側有河道隔斷不可做開口。0433-08地塊僅可在南側做一獨立開口，可利用0433-07公共綠地南側再做38、一開口。0433-04地塊僅可在東側做一獨立開口，可利用0433-07公共綠地南側再做一開口，與0433-08地塊公用。公用出入口0433-08地塊出入口0433-04地塊出入口公共廣場分析概念方案三3CONCEPT 3注：場地地塊內設置街區層級廣場，應保證至少1處不小 于800平米的內部廣場； 其中相鄰街區間的街角廣場應保證設置于一個路口 周邊。街區廣場廣場入口廣場入口街區廣場 交通流線分析概念方案三3CONCEPT 3車行流線人行流線車行入口地庫出入口消防登高面5.584.805.545.605.894.905.006.12R=12R=12R=12R=12R=12R=12R=12R=12239、0M24M距地鐵7號線劉行路站約400米20M1%4.404.704.30地上停車位公交站六級支路六級支路六級支路三級主干道45M地庫分析概念方案三3CONCEPT 3 地下一層地庫輪廓線地下二層地庫輪廓線地庫出入口0433-04地塊用地面積：21769.6容積率：3.0建筑面積：65308.8地下一層建筑面積：19937.2地下二層建筑面積：7778.15地下總停車數：621輛地上總停車數：33輛0433-08地塊用地面積：18098.2容積率：3.0建筑面積：54294.6地下一層建筑面積：16511.19地下二層建筑面積：5661.94地下總停車數：515輛地上總停車數：28輛景觀功能分40、區圖概念方案三3CONCEPT 3復合功能區濱河生態景觀區濱水休閑景觀區屋頂綠化中央活力區城市過渡區復合功能區濱河生態景觀區濱水休閑景觀區屋頂綠化中央活力區城市過渡區“ 四 區 兩 軸”生態景觀軸城市景觀軸景觀節點分析概念方案三3CONCEPT 3路演廣場水景意向圖臺地觀景平臺意向圖親水平臺生態景觀軸 中庭水景路演廣場濱河北廣場臺地觀景平臺南入口廣場入口水景廣場中庭水景意向圖生態景觀軸城市景觀軸生態景觀軸：底層沿內街形成獨一無二的400米長的生活休閑景觀長廊，為企業提供休閑交流場所。城市景觀軸：呼應城市規劃景觀軸線。兩條軸線串聯起各功能區及節點，共同形成有機景觀剖面分析3CONCEPT 31141、222-2剖面圖1-1剖面圖 濱河北廣場通過打造臺階式生態型沿線景觀帶，增加場地親水性，融入城市慢行系統。 采用自然駁岸，創造陸生、濕生、水生植物有機交融的景觀效果 廣場硬質鋪地采用透水透水材料材料，使雨水可以逐級滲透至土壤中，增加雨水滲透量滲透量。慢行系統 休閑步道退臺式觀景平臺親水平臺 自然駁岸透水鋪地概念方案三下沉廣場分析3CONCEPT 333 3 3 剖剖 面面 圖圖概念方案三美食廣場地下停車場透水鋪地下沉水景過街天橋人行動線4200 1500地下停車場水景設計構想3CONCEPT 3概念方案三下沉廣場水景構想入口水景構想入口水景下沉廣場水景入口水景構想：街角水景采用盡管水池加噴泉形42、式，動靜結合，聚集人氣，增加入口儀式感。下沉廣場水景：下沉庭水景采用跌水形式，與下沉廣場有機結合，可以調節局部氣候，減少塵埃，改善環境，為下沉廣場增添一分活躍氣息。綠色建筑設計概念方案三3CONCEPT 3目標：法定圖則要求：0433-04、0433-08地塊需滿足三星級綠色建筑標準措施：在選項表中，可選擇經濟有效、可實施性強的節能措施，比如屋頂綠化、雨水收集、建筑外遮陽等等。屋頂綠化： 屋頂綠化可以切實提高整個場地的綠化面積。 本項目室外面積有限，采用屋頂綠化可以提高綠地量。 屋頂花園，不但可以提供良好的視覺景觀，而且改善屋頂的隔熱效果，改善建筑內外環境。透水鋪地: 透水鋪裝材料主要有：透水43、混凝土、透水多孔瀝青、透水磚和石子路等園林鋪裝。 透水地面不僅能大量收集雨水，而且可以吸收地面揚塵，有效補充小區地下水，緩解城市熱島效應。雨水收集:在場地地下設置雨水收集設施，可用于園林灌溉等園區用水，循環利用水資源，節約能源。根據分項綜合評分，最終滿足三星級綠色建筑標準效果展示概念方案三3CONCEPT 3沿河透視效果圖可實施性及經濟性分析概念方案三3CONCEPT 3主體結構核心筒+大跨度結構產品平面首層平面概念方案三3CONCEPT 3辦公大堂配套服務下沉廣場產品平面標準層平面（大空間）核心筒大空間辦公衛生間概念方案三3CONCEPT 3空中花園產品平面標準層平面（分單元）核心筒分單元辦44、公衛生間概念方案三3CONCEPT 3屋頂花園價值點分析概念方案三3CONCEPT 3A. 傳統高層采光分析塔式辦公光照隨著進深增加而減弱，室內均好性差，能耗高B. 新型板式辦公采光分析板式辦公南北通透，光照和風環境好，室內均好，能耗低靈活性分析概念方案三3CONCEPT 3以8.4m*8.4m為模塊可自由進行組合可每層各為一個企業單元可每棟為一個企業單元，每個企業都擁有獨立的空中花園空間亮點產業空中客廳：私屬空中花園為企業提供互動與交流平臺，提高產品的尊貴感與溢價。獨立企業單元：建筑可以視為立體的空中企業總部集群，彼此享有獨立的空間，又發生密切的聯系。生活展示長廊：底層沿內街形成獨一無二的445、00米長的企業展示及生活配套長廊，為企業搭建平臺。立面設計概念方案三3CONCEPT 3北立面南立面立面設計概念方案三3CONCEPT 3西立面東立面剖面設計概念方案三3CONCEPT 3剖面圖剖面圖 地庫一層平面概念方案三3CONCEPT 30433-04地塊地下一層建筑面積：18248.17地下一層停車數：424輛0433-08地塊地下一層建筑面積：15261.42地下一層停車數：390輛下沉廣場地下美食廣場車位車道設備用房核心筒0433-08地塊地下總建筑面積：20928.8地下總停車數：543輛0433-04地塊地下總建筑面積：24505.39地下總停車數：589輛 概念方案三3CON46、CEPT 3下沉廣場地下美食廣場車位車道設備用房核心筒地庫二層平面0433-04地塊地下二層建筑面積：6257.22地下二層停車數：165輛0433-08地塊地下二層建筑面積：5667.37地下二層停車數：153輛日照分析概念方案二2CONCEPT 2本設計對北側地塊建筑無日照影響 場地建筑日照分析： 據分析本項目對于北面住宅地塊無日照影響0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時冬至日9:00-15:00愿景展示概念方案三3CONCEPT 3結論CONCLUSION方案一適應初創及成長型中小企業，高低配形態，產品面積段豐富，適合常規的園區運營模式，租售回報較低。落地性強，形態較為常規方案二考慮產業新城啟動地塊，需打造標桿形象，適合導入大型獨角獸龍頭企業，差異化運營。租售回報較高。形象較為突出方案三適合各種規模企業及運營需求。尋求創新突破，在市場競爭中脫穎而出。120%的投入，200%的產出。形象突出，打造地標性未來產業園區結論：方案三