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1、石家莊棉三項目前期開發報建策劃石家莊項目公司2015年11月23日目目錄錄一二三四五六七項目背景項目目標策劃項目前期組織策劃行政主管干系部門報建取證策劃市政配套情況簡介前期報建費用測算目標地塊廣安街商圈運河橋商圈省博物館（地鐵一號線站點）長安公園在建地鐵一號線常青園站（地鐵五號線站點）規劃地鐵五號線石家莊一環石家莊市政府目標市場：石家莊市區及周邊縣，產品類型為改善型。一、項目背景項目區位 地塊基本信息占地總面積：283.818畝實用地：161.8畝（需摘牌）住宅：116.5畝商業：45.3畝道路用地：69.519畝公建用地：32.4畝（中學）綠化用地：14.45畝容積率：住宅：3.0 商業：52、.5建筑密度：住宅25%，商業45%建筑限高：80m車位配比：住宅1+個/戶，商業100/0.8個是否符合土規：符合是否符合林規：不涉及是否符合城規：符合是否具備開工條件：具備目標地塊規劃路一、項目背景地塊信息一、項目背景整體規劃商業地塊指標住宅地塊指標二、項目目標策劃目標成本：40.47億資金回正周期：18個月凈利潤率：15.3%成就共享：/預售周期：8個月首期開放時間：2016年8月1日首期推貨量：住宅 18.3萬，其中地上14.5萬，地下3.8萬；商業4.5萬，其中地上3萬，地下1.5萬。貨值22.1億。首年去化率：70%。首年成本：20.17億。首年回款率：85%。首年銷售回款額：133、.18億。項目總貨值：61.9億項目定位：勞斯萊斯土地獲利倍數：0.63注：1、土地成本按15億計算； 2、項目住宅按分2期建設考慮，總體利潤率需靠后期房屋溢價實現。在推貨節奏既定的前提下，無法滿足集團成就共享政策。二、項目前期組織策劃集團領導區域領導項目前期工作組項目公司投資部人力資源部合約規劃部造價部財務部營銷部設計管理部投資、規劃設計方案、項目總體開發、運營等重大事項決策簽署投資協議、拿地收地、爭取優惠政策、前期政策咨詢前期方案比選、設計，方案本冊及施工圖設計，協助審批人力資源保障土方、樁基、監理、總包等單位的提前確定，招標清單編制前期造價支援，土方、樁基、臨水、臨電等工程造價預估目標成4、本、成就共享、同心共享、融資方案等測算市場調研、戶型戶配、推貨節奏、銷售測算整體開發組織協調，詳細政策了解，總體開發計劃制定、落實，行政部門對接，前期施工準備二、項目前期組織策劃項目前期矩陣對接人三、行政主管干系部門公司核名，注冊市/區工商局市民政局三、行政主管干系部門人員信息四、報建取證策劃預售前節點時間軸2015.12.82016.1.262016.2.52016.4.222016.7.292017.3.172016.4.1一、常規方案（14個月）：2015.12.162016.3.12016.3.182016.3.312016.5.102016.7.302016.3.8二、優化后方案（85、個月）：主要優化措施：設計、規劃方案前置（摘地前與規劃形成初步一致意見）；施工前置（施工證前完成土方樁基工程）；尋求市場單位，壓縮單項時間，優化環節連接；工程實體進度搶工；做到內部制度與外部要求的協調統一。四、報建取證策劃前期工作投資板塊投資板塊設計板塊設計板塊工程板塊工程板塊定樁，圍墻，地上、地下附著物，重要樹木前置條件提供，如人防異地建設，保障房異地建設，規劃條件優化等及優惠政策的爭取四、報建取證策劃立項階段公司注冊公司注冊2015.12.812.16土地摘牌土地摘牌2015.12.25成交確認書成交確認書2015.12.26簽訂土地合同簽訂土地合同2015.12.2712.29繳納出讓金6、契稅繳納出讓金、契稅2016.2.293.1辦理國土證辦理國土證2016.3.23.8編制可研、環評、能評報告編制可研、環評、能評報告2016.1.52016.1.29節能批復，環評批復節能批復，環評批復2016.2.152.23立項核準立項核準2016.2.242.26用地規劃許可證用地規劃許可證2016.2.293.11、在編制可研、能評、環評報告前，總平面及總體經濟技術指標應確定，以作為報告編制的依據；2、項目需要分成三塊用地，用地規劃許可證需要在修詳規審批后，各地塊指標確定的基礎上方能進行，影響用地規證和國土證的辦理時間。說明：說明：四、報建取證策劃規劃許可階段戶型戶配確定戶型戶配確7、定2015.11.2311.29單體方案單體方案2015.11.3012.14總平面確定（總平面確定（主席簽字）主席簽字）2015.12.1512.24規劃局溝通規劃局溝通2015.12.252016.1.4修詳規審批修詳規審批2016.3.143.18工程規劃許可證審批工程規劃許可證審批2016.3.213.31日照分析、交通評價日照分析、交通評價2016.1.52016.1.22修詳規本冊（三家）修詳規本冊（三家）2016.1.52016.2.5專家會專家會2016.2.152.26公證、公示公證、公示2016.2.293.111、規劃方案前置，同時溝通規劃局與集團審批，做到主席要求與規劃8、局要求的統一；2、規劃方案要求三家設計單位匯報三個方案，設計部及項目公司應提前確定三家單位進行方案設計，為加快溝通進度，主力方案最好由當地實力設計院承擔設計、匯報工作。3、規劃指標應預留一定的安全空間，防止施工圖階段容積率超標。說明：說明：四、報建取證策劃施工許可階段施工圖設計施工圖設計2016.2.153.6施工圖審查施工圖審查2016.3.74.1監理、總包單位招標監理、總包單位招標2016.4.45.3合同備案合同備案2016.5.4防雷設計審核防雷設計審核2016.4.14.14質監、安監備案質監、安監備案2016.5.55.6節能備案節能備案2016.4.44.15消防設計審核消防設9、計審核2016.4.44.22人防異地建設審批人防異地建設審批2016.4.14.14施工許可證施工許可證2016.5.101、設計部應加大協調力度，尋求集團支持，保證圖紙按時提供；2、設計部門應注意指標統籌，保證立項、用地規證、工規證，施工證等登記數據在允許范圍內。3、應前置設計及施工，設計單位應注意圖紙的一致性，防止圖審、節能、消防、防雷等圖紙不一。4、圖審、招標尋求市場單位合作，前置辦理，壓縮時間。說明：說明：四、報建取證策劃預售許可階段房屋預測繪房屋預測繪2016.4.296.16前期物業備案前期物業備案2016.6.67.8形象進度達到三分之一形象進度達到三分之一工程實施工程實施6010、天天預售證預售證2016.7.107.301、以施工證前只進行土方及樁基施工為前提，施工證后開始基礎施工，按此計劃，5月10日前土方及樁基工程需85天凈工期，則2016年2月15日（初八）必須進場開挖；施工證后施工凈工期約60天，合理安排人機料。2、摘牌后開始臨水、臨電工程，1月底接通。說明：說明：四、報建取證策劃責任分解四、報建取證策劃責任分解四、報建取證策劃風險分析投資設計報建工程合約四、報建取證策劃風險識別四、報建取證策劃風險識別注：風險的識注：風險的識別應以項目特別應以項目特征特點為基礎，征特點為基礎，但本質是如何但本質是如何做到集團要求做到集團要求與項目特性的與項目特性的統一，包括標11、統一，包括標準化設計流程、準化設計流程、自行監理政策、自行監理政策、運營考核要求，運營考核要求，現金流考核政現金流考核政策等，是風險策等，是風險篩選的核心篩選的核心。四、報建取證策劃風險應對發現發現應對應對排除排除四、報建取證策劃風險應對四、報建取證策劃風險應對四、報建取證策劃風險應對五、市政配套情況管線現狀五、市政配套情況需求分析首期推貨首期推貨首期推貨首期推貨首期推貨首期推貨132六、前期報建費用測算計劃首期推貨方案六、前期報建費用測算、關注重點費用：土地款、城市基礎配套費、保障房異地建設費、人防異地建設費、農民工工資預儲金，專項市政配套費等，提前籌劃，爭取優惠條件；、以預售為界點，合理安排費用支出，非必須費用盡量安排在回款以后，以控制資金占用峰值；、與融資部門充分溝通，配合融資要求，避免開發報建與銀行政策發生沖突。匯 報 完 畢