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1、綠地長興壹街區商業部分整體運營方案項目整體定位項目整體定位地理位臵：江南大道、豐福路、經十路段，綠地壹街區項目北端建筑形態：地下一層-二層，西班牙風格空間布局：沿江南大道線性分布線性，B1-B6組團建筑面積：13088.25產權年限：70年立地分析長江隧道崇明方向長江隧道崇明方向長江隧道長興出口長江隧道長興出口長江隧道市區方向長江隧道市區方向海洋裝備產業區海洋裝備產業區江南大道江南大道綠地壹街區綠地壹街區壹街區商業部分壹街區商業部分立地分析項目位于規劃中的長興島新市鎮核心區，江南大道中段，毗鄰行政中心，周邊為大規模開發建設階段的住區，商業設施缺乏，生活成熟度不高。商業能級界定僅就立地條件和規劃2、初衷而言，項目更多地表現為社區商業，但社區商業并不足以體現項目真正的商業價值。因此，商業能級的界定是商業運營的前提條件。基于長興島整體商業環境的相對落后，對本項目商業能級的界定必須著眼于長興島的整體發展。上海市長興島島域總體規劃（2008-2020）規劃方向：規劃方向：從島域的功能定位著手，在總體布局、產業發展、岸線利用、生態環境、景觀風貌、基礎設施等各個方從島域的功能定位著手，在總體布局、產業發展、岸線利用、生態環境、景觀風貌、基礎設施等各個方面面立足打造世界先進的海洋裝備島、上海的水源生態島和獨具特色的旅游景觀島，立足打造世界先進的海洋裝備島、上海的水源生態島和獨具特色的旅游景觀島，規劃原3、則：產業發展、基礎設施、城鎮建設、社會配套和生態保護的“五位一體”規劃原則：產業發展、基礎設施、城鎮建設、社會配套和生態保護的“五位一體”南部為產業基地中部為城鎮區北部為生態空間潘圓公路作為東西向貫穿全島的交通干道，是南部城鎮和產業區與北部生態區的主要分隔界面，也是島內的主要功能軸和景觀軸。商業能級界定人口規模：規劃到2020年，預測長興島總人口為25萬人。其中，戶籍人口由現狀3.6萬增加到約4.5萬，產業發展導人人口約20萬。用地規模：規劃到2020年，長興島建設用地約5078公頃（含690公頃生產防護綠地和公共綠地），約占島域總用地面積的54.5%。商業能級界定產業發展：規劃長興島將實現以4、海洋裝備業為核心的產業發展目標。以打造核心產業區、配套產業區和產業備用區來實現長興島的海洋裝備產業發展。 明確了產業基地工業項目環境準入要求，禁止和控制引進電鍍、表面處理等有較大污染的工業項目。居住體系 ：至2020年，規劃形成“一個新市鎮、三個居住社區、四個中心村”三級居住體系，在不同地區規劃各類形式的住宅，滿足不同類型居民的需求。旅游業：以海島觀光為標桿、以生態度假為基礎、以商務休閑為特色，三大功能有機融合，將長興島打造成為國際一流的源生態旅游景觀島。商業能級界定商業能級界定商業商業現狀前衛商業街商業能級界定商業現狀大華鳳凰佳苑商業能級界定商業現狀鳳濱路商業能級界定商業現狀潘園公路城市的魅5、力在于高度發達的綜合配套系統和多元的文化包容。而城市周圍的島嶼則提供一個相對舒緩的空間分解城市高速運轉帶來的巨大壓力。他們或是對精典的致敬，或是對自然的挑戰，或是對身心的休憩，但無論哪種，都從另一個側面折射了城市的發展程度，并與城市保持著相同的文化內涵商業能級界定法國巴黎圣路易島圣路易島(leSaint-Louis)為巴黎塞納河上的小島，位于巴黎的中心，圣路易這個名稱是從路易九世而來。圣路易橋連接著圣路易島與西堤島。圣路易的建筑富有濃郁的殖民地風格。殖民地時代的總督府是一座建于18世紀的城堡。城堡南北兩邊的房屋歷史都可以追溯到殖民地時代，還完好的保留著陽臺和精美的鐵制圍欄。對經典的緬懷商業能級6、界定阿聯酋迪拜棕櫚島為了解決土地短缺，迪拜人突發奇想，決定在大海中修建人工棕櫚島，而后在島上建造豪華度假勝地和購物場所，以風景如畫的白色沙灘與一年四季的陽光吸引世界各國的投資者和富豪在此定居。棕櫚島工程由朱邁拉棕櫚島、阿里山棕櫚島、代拉棕櫚島和世界島等個島嶼群組成。對自然的挑戰和財富的追逐商業能級界定中國廣州沙面島廣州市荔灣區的沙面島是一個充滿異國風情的島嶼，展現的是19世紀英法租界歐陸風情風貌，大部分是全國重點文物保護單位。沙面島就像歐洲的小城一樣，空氣清新，交通流暢，路邊有許多家咖啡館、餐店以及酒吧。身心的休憩商業能級界定作為全球最頂尖的城市之一，上海有著豐富的島嶼資源，誰能夠代表上海的城7、市氣質？商業能級界定長興島占據了優越的地理位臵，長江隧橋的開通使其成為與上海市區連接最緊密的島嶼！商業能級界定商業能級界定基于高產值產業的引入，長興島已經實現了經濟的飛躍，但城市化進程卻并不盡如人意，世界先進海洋裝備島、上海水源生態島的規劃充分體現了長興島以第一、第二產業為主導的產業格局。而總體規劃中特色旅游業的發展卻相對滯后。迄今為止，長興島的公眾認知仍停留在造船基地和以橘子采摘為核心的農家旅游層面上，工業與農業意味濃厚，形象提升遲緩，與上海的主流文化差距較大。區位的優勢并不能掩蓋情感上的疏離！配套服務設施尤其是商業業態、硬件設施以及品牌的落后嚴重影響了長興島整體提升，即不能大量引入市區人群8、，又不能滿足本島居民的需求。長興島的商業體系亟需重塑！商業是體現區域文化和經濟發展水平的最佳載體，同時也反映和影響了區域城市化的進程。商業是體現區域文化和經濟發展水平的最佳載體，同時也反映和影響了區域城市化的進程。商業能級界定綠地壹街區位于主干道江南大道南側，規劃中新市鎮核心區，距離長江隧道出口僅1公里，建筑風格獨特，景觀昭示性強，是長興商業升級示范段的最佳載體。商業能級界定商業能級界定長興島核心商業馬洛卡休閑街馬洛卡休閑街集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的多重商業空間項目整體定位西班牙建筑風格西班牙風情休閑街馬洛卡風情休閑街形象定位充分利用項目特有的西班牙風格建筑肌理，緊扣島嶼文化主題，營造異9、國風情的商業休閑街馬洛卡島馬洛卡是地球上最美的也是最不為人知的地方之一 19世紀的作家喬治桑形象定位面積3640平方公里（南北75公里、東西100公里）的馬洛卡島又稱蜜月島，島上到處是砂質的海灘、陡峭的懸崖、種植著橄欖或是杏樹的田野等自然風光。這里每年300天以上的晴朗天氣，更是被稱為“地中海的樂園”。每到夏季，都會被一大批愛玩樂愛派對的狂野人士所衷愛。這里有漂亮的海灘、用不完的陽光、精致美味的食品以及豐富多彩的夜生活精致美味的食品以及豐富多彩的夜生活。形象定位業態定位：餐飲、休閑、娛樂、零售目標客戶：本島人群、市區人群業態定位大型主力餐廳業態定位餐飲特色餐廳：異域特色、本島特色業態定位餐飲休10、閑餐廳業態定位餐飲時尚小食站業態定位餐飲業態定位養生：足浴、美容、SPA、水療休閑休閑咖啡業態定位休閑健身業態定位業態定位娛樂酒吧、小劇場業態定位娛樂量販KTV業態定位零售酒窖業態定位零售酒窖+餐廳業態定位零售MINI百貨針對大眾消費的MINI百貨，綜合了超市和百貨的雙重特點，經營貨品包括服裝、飾品、禮品、化妝品、日常用品、食品商業氛圍提升規劃建議商業氛圍提升規劃建議店招設計硬件包裝西班牙風格陶瓷馬賽克構成文字或圖形，外光源突出夜視效果裝飾性店招燈光夜景燈光夜景硬件包裝充分利用燈光系統勾勒建筑輪廓線突出項目夜視效果，成為長興島最亮眼的景觀硬件包裝LED在項目主廣場塔樓上部安裝LED，可作為項目11、的形象展示和商家展示，提高項目昭示性和景觀度。零售花車、休憩座椅零售花車、休憩座椅硬件包裝服務咨詢服務咨詢硬件包裝設立服務咨詢處，為消費人群提供各類便捷服務，突出項目區別與本島現有商業的城市氣質。充分考慮活動空間與商業空間的互動互容。獨立綜合的利用廣場、平臺、道路，能提供并充分考慮活動空間與商業空間的互動互容。獨立綜合的利用廣場、平臺、道路，能提供并滿足表演、巡游、展示等活動的功能，以及容量、安全等。滿足表演、巡游、展示等活動的功能，以及容量、安全等。結構優化活動運營通過不定期舉辦相關活動，保證項目持續曝光，塑造項目品牌，同時增加人群在項目中留駐的趣味性。富有西班牙民族風格的節日還有狂歡節、瓦12、倫西亞的法亞節（火節）、圣周、塞維利亞的四月節、馬德里的圣伊西德羅節（又稱斗牛節）、圣體節、奔牛節、圣地亞哥節、西紅柿節、圣皮拉爾節等。西班牙人在節日期間舉行露天音樂會、化妝舞會、宗教游行、施放煙火、歌舞表演、斗牛等活動，全民出動、盡情狂歡。活動運營西班牙風情西班牙風情活動運營本島風情活動運營結合本島島生資源，開展以本島風情為主線的系列活動，如橘子采摘、長興美食節等等。海派風情活動運營藝術類表演，提升項目的文化內涵吸引本島高層級客群和市區客群。業態與空間資源的適配分析業態與空間資源的適配分析空間適配地下空間：量販式KTV、MINI百貨、時尚小食站、健身B1組團：主力餐飲、娛樂、中小型餐飲B2組13、團：中小型餐飲、酒吧、零售B3組團：主力餐飲、咖啡、零售B4組團：休閑、特色餐飲、休閑餐飲B5組團：休閑養生、娛樂B6組團：休閑養生、娛樂空間適配地下：對空間要求不高、利潤率低、對其他業態產生消極影響或有特殊要求的業態，如健身、MINI百貨、量販式KTV、迪廳等。一層：景觀昭示性強的業態如主力餐飲、咖啡、酒吧、精品零售等。二層：對展示面要求較低、相對私密的業態，如足浴、水療、養生會所等。空間適配地下一層KTV健身時尚小食站MINI百貨電子游藝空間適配一層KTV特色餐飲主力餐飲特色餐飲休閑餐飲休閑餐飲/咖啡/酒吧/零售休閑餐飲/咖啡/酒吧/零售娛樂會所SPA/水療酒窖餐廳空間適配二層娛樂會所SPA/水療特色餐飲休閑餐飲休閑餐飲休閑餐飲主力餐飲特色餐飲目標商家分析目標商家分析目標商家本土商家：長興島現有的具有較高群眾認知度的餐飲經營戶，幫助其提升經營環境，同時借助其已經具有一定規模的客戶資源。島外商家：具有普遍公眾認知度的大眾品牌，如揚歌、豪享來、千紫蓮、克麗緹娜、自然美小型經營戶：整合現有的小型商業經營戶，將其納入項目體系，解決島內現有零售業分散、業態過于低端的問題。