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1、 威海印刷文化產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案第一部分：項目概況及管理定位一、項目概況威海印刷文化產(chǎn)業(yè)園位于威海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)環(huán)山路西、華夏產(chǎn)業(yè)園南，項目占地面積100畝，規(guī)劃建筑面積84000平方米。文化產(chǎn)業(yè)園搭建產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，傾力打造時尚現(xiàn)代、配套完善、特色鮮明的高附加值、高整合性的文化產(chǎn)業(yè)示范基地。產(chǎn)業(yè)園內(nèi)配套設(shè)施齊全，交通便利。二、委托管理內(nèi)容1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)綠化養(yǎng)護（草坪、綠籬、喬灌木、草坪磚等）。管護內(nèi)容包括：喬灌木的整形修剪、綠化養(yǎng)護、中耕除草、防風防澇、澆水抗旱、病蟲害防治、合理施肥、補栽補種及綠化栽培管理等。2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)衛(wèi)生清潔（院內(nèi)所有道路、河道、停車場、貨場等地面衛(wèi)生清潔及雜草清理）。3、2、衛(wèi)生清潔所收集的垃圾清運至產(chǎn)業(yè)園內(nèi)垃圾站。4、耐冬、防曬的養(yǎng)護（夏天設(shè)置防曬網(wǎng)、冬天蓋棚以及日常維護病蟲害的防治）。5、維護產(chǎn)業(yè)園區(qū)的秩序、保證園區(qū)的財產(chǎn)安全、保證消防工作的正常開展。三、委托管理目的1、通過對威海印刷文化產(chǎn)業(yè)園實施社會化、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，保障物業(yè)功能的正常發(fā)揮，實現(xiàn)環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。四、委托管理原則根據(jù)物業(yè)管理委托合同以及相關(guān)的法律法規(guī)，本著“親情服務(wù)、專業(yè)管理”和“誠信經(jīng)營、合作發(fā)展”的原則，實施專業(yè)化的綜合管理服務(wù)。五、委托管理方式 依據(jù)山東省物業(yè)管理條例及相關(guān)法律法規(guī)，通過簽訂物業(yè)管理委托合同，對威海印刷文化產(chǎn)業(yè)園提供物業(yè)零修、急修、3、公共秩序維護、安全消防、園區(qū)道路保潔、園區(qū)綠化服務(wù)。威海太和物業(yè)服務(wù)有限公司在管理合同期內(nèi)按合同約定進行管理服務(wù)，確保達到約定的服務(wù)質(zhì)量。六、項目整體形象定位根據(jù)威海印刷文化產(chǎn)業(yè)園的實際情況,結(jié)合文化園區(qū)企業(yè)文化和威海太和物業(yè)管理服務(wù)的特點, 通過對客戶服務(wù)需求的分析,確定項目的整體形象定位為：“整潔、優(yōu)美、規(guī)范、高效”的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。七、總體目標和分項目標(一)、總目標自物業(yè)服務(wù)有限公司接管之日起，在硬件條件具備的前提下，一年內(nèi)服務(wù)達到“威海市物業(yè)管理優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)”標準。(二)、分項目標1、顧客滿意率90%以上；2、保潔服務(wù)達標率100%；3、保潔服務(wù)覆蓋率100%；4、垃圾處理及時率104、0%；5、保持園區(qū)內(nèi)植物生長茂盛、修剪整齊，綠地植物存活率95%以上；綠地裸露不超過0.4平方米，并及時補植；7、投訴處理及時率100%，投訴處理滿意率98%以上；8、公共秩序維護滿意率100%，無安全、消防重大責任事故；9、員工上崗前培訓(xùn)合格率100%；八、工作難點、重點1、工作難點：產(chǎn)業(yè)園草坪養(yǎng)護難度大，條件有限，且要求高；公共秩序維護、安全、消防要求綜合能力高等，將成為工作的主要難點；2、工作重點：采取預(yù)防管理，超前服務(wù)，注重護養(yǎng)工作，降低無效成本。招收高素質(zhì)的公共秩序維護員、安全、消防員，加強員工綜合能力的培訓(xùn)，實現(xiàn)全員參與、相互協(xié)助。采取一主職幾同時的方法，降低成本，提高工作效率。第5、二部分：實現(xiàn)目標的保證措施第一節(jié)：管理體系架構(gòu)和人員配備一、 管理體系架構(gòu)物業(yè)服務(wù)有限公司威海印刷文化產(chǎn)業(yè)園物業(yè)處 園區(qū)服務(wù)中心威海印刷文化服務(wù)中心行業(yè)指導(dǎo) 監(jiān)督考核 秩序維護、安全消防組維修、綠化組保潔組二、人員配備服務(wù)中心主任1人主管1人保潔組4人維修、綠化組2人秩序維護、門衛(wèi)、安全、消防組9人三、骨干人員素質(zhì)要求：1、服務(wù)中心主任 具有物業(yè)經(jīng)理崗位證書，做事沉穩(wěn)，有開拓創(chuàng)新精神，具有5年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，協(xié)調(diào)能力強。2、秩序維護組長 男，年齡25-45歲，身體素質(zhì)好，有相關(guān)工作經(jīng)驗3年以上。協(xié)調(diào)能力強，處事機敏果斷，膽大心細。熱愛本職工作，不斷學(xué)習(xí)、自我提高。3、綠化組長男女不限，26、5-35歲，具備職業(yè)素養(yǎng)。中專以上文化程度，園林綠化專業(yè)，2年以上管理經(jīng)驗，協(xié)調(diào)能力強。做事沉穩(wěn)，有開拓創(chuàng)新精神。4、保潔組長 工作大膽主動，責任心強，能吃苦耐勞，熱愛本職工作。四、服務(wù)中心的任務(wù)第一節(jié)、基本要求1、負責對威海印刷文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)實施維修、公共秩序維護、安全消防、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。2、 合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。3、 制定物業(yè)維修、養(yǎng)護計劃，環(huán)境衛(wèi)生保潔、消殺計劃，綠化養(yǎng)護管理計劃及內(nèi)部審核工作計劃，并認真執(zhí)行。4、 負責日檢、周檢、月檢工作，并做好記錄，接受本公司、威海印刷文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)監(jiān)督考核組的監(jiān)督檢查。5、 積極參加創(chuàng)7、建優(yōu)秀物業(yè)的考評工作，提高管理服務(wù)水平。6、 全面落實節(jié)能降耗工作。7、 建立“首席責任制”服務(wù)制度，保障服務(wù)質(zhì)量持續(xù)提高。第二節(jié)、員工招聘管理1、服務(wù)中心管理人員招聘、錄用：為了給公司內(nèi)部員工創(chuàng)造一個良好的職業(yè)生涯發(fā)展空間，服務(wù)中心管理人員原則上以內(nèi)部競聘為主，合適人選經(jīng)公司綜合評價后報總經(jīng)理批準錄用，并由公 司予以正式聘任。2、一線員工的招聘、錄用：按照先內(nèi)后外的原則，同等條件優(yōu)先考慮公司內(nèi)部員工。3、錄用：招聘結(jié)束后，須將招用人員名單、檔案資料報公司行政人事部備案。不論何種招聘方式，都必須按照公司制定的人員招聘控制程序進行，即“公開招聘、全面考核、擇優(yōu)錄取”。服務(wù)中心所有員工一律實行為期8、1個月的試用期。試用期內(nèi)工作績效不符合崗位要求的，一線員工立即辭退；管理人員降級使用或退回公司另行安排。第三節(jié)、移交接管1、委托管理合同簽訂后，服務(wù)中心主任及其他人員分步到崗，落實管理用房和工具用房，做好各項籌備工作。2、成立驗收小組。工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，了解物業(yè)設(shè)施設(shè)備、熟悉設(shè)備的構(gòu)造性能、水、電、氣、管道線路的鋪設(shè)位置、走向和存在的問題，填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。第四節(jié)：日常管理運作一、服務(wù)中心主任職責（1）、在公司直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責服務(wù)中心的工作。（2）、制定服務(wù)中心內(nèi)部管理制度，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)服務(wù)中心員工工作，定期進行考核。（3）、制訂服務(wù)中心員工的培訓(xùn)計劃，適時開展業(yè)9、務(wù)培訓(xùn)。（4）、處理用戶投訴，定期收集用戶意見、建議，并反饋至各職能部門，必要時上報公司領(lǐng)導(dǎo)。（5）、負責服務(wù)中心人事調(diào)整、任用（管理人員需報公司備案）。（6）、負責服務(wù)中心日常維修養(yǎng)護、清潔工作的日檢和綠化養(yǎng)護的周檢工作。（7）、組織服務(wù)中心的經(jīng)營工作。二、保潔員崗位職責1、負責轄區(qū)范圍內(nèi)清掃保潔工作；2、負責轄區(qū)范圍內(nèi)垃圾的收集、清運；3、負責保管好各自所使用的工具；4、負責轄區(qū)損壞公共設(shè)施的報修5、工作中發(fā)現(xiàn)問題要及時匯報，排除不安全隱患；6、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交待的臨時性工作三、維修人員工作職責1、對服務(wù)中心主任負責，負責管理區(qū)域內(nèi)的日常維修、巡查和維修保養(yǎng)工作；2、負責產(chǎn)業(yè)園區(qū)的報修事項的10、處理；3、負責樓體、道路、貨場的日常巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時上報；4、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時性的交辦工作。四、綠化工作職責1、負責草坪的割草、雜草的清除等。2、負責各種喬灌木、綠籬的整形修剪。3、負責綠化病蟲害的防治。4、負責綠化的防風防澇、澆灌抗旱。5、負責綠化的施肥。6、負責綠化補植工作。7、負責耐冬的養(yǎng)護工作。 五、秩序維護工作的職責1、熟悉文化園區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓座排列、各種設(shè)施、設(shè)備的分布位置、系統(tǒng)掌握園區(qū)整體情況。2、巡視文化園區(qū)、勤走、勤查、勤問、發(fā)現(xiàn)可疑人員及時進行盤查、發(fā)現(xiàn)可疑情況加倍警惕，并及時與班長取得聯(lián)系或報上級。3、加強復(fù)雜地段和事故多發(fā)地段的治安巡邏。4、巡邏時注意園區(qū)衛(wèi)生、設(shè)施和綠11、地等情況，發(fā)現(xiàn)違章和損壞要及時進行處理和報告，制止外來人員和服務(wù)中心員工的違章行為。5、發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子，立即設(shè)法擒拿、報告，必要時扭送公安機關(guān)處理。6、巡視時檢查各路口、消防通道是否暢通，消防器材是否百分之百完好。7、安全疏散標志是否醒目、正確，有無消防隱患。8、協(xié)助配合其他管理崗位人員和服務(wù)中心需及時解決的事項，及時報有關(guān)人員處理。9、完成服務(wù)中心主任交辦的其他任務(wù)。 六、消防工作的職責服務(wù)中心主任是園區(qū)消防負責人，公司員工都是義務(wù)消防員，履行消防員責任，具體責任如下：1、服務(wù)中心全體員工積極主動參加每月消防訓(xùn)練，按消防部門有關(guān)規(guī)定要求，認真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識和熟練掌握消防器材的正確使用方法12、和規(guī)范操作技術(shù)。2、在有關(guān)部門的指導(dǎo)下，熟練掌握救生的基本方法。在發(fā)生火災(zāi)、臺風、液化氣泄漏、水災(zāi)等情況下，能及時趕到現(xiàn)場，當有事故發(fā)生時，疏散和組織業(yè)戶到達安全地點。3、熟悉園區(qū)消防器材和設(shè)備分布情況，當有事故發(fā)生時，能迅速地找到和利用附近的消防器材進行搶救工作。4、對園區(qū)內(nèi)的各樓宇的消防器材設(shè)備定期檢查及時維修，保證設(shè)備處于完好狀態(tài)，檢查防火通道，時刻保持暢通，及時糾正消除違章和消除火險隱患。5、積極做好宣傳教育和防范工作，在凡是設(shè)有消防器材的地方標明“消防”字樣和火警電話“119”，與業(yè)戶訂立防火安全公約，向業(yè)戶普及消防知識和基本的救生、搶險措施以及自救、逃生的方法。6、在發(fā)生火災(zāi)、液化13、氣泄漏、暴風雨等情況時，立即通知有關(guān)消防單位，并協(xié)助調(diào)查事故原因，接受消防人員的指揮，全力開展救護工作。威海印刷文化產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理收支初步預(yù)算明細按照政府相關(guān)規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)成本（支出）一般包括以下部分：（一）支出測算：總支出507425元或509023元或510089元一管理服務(wù)人員的工資社會保險和按規(guī)定提取的各種福利費用等。人工費明細表：437621元，其中：1、員工工資：合計17人年工資：25300元/月12個月=303600元主管 1人 2000元/月客服人員 1人 1800元/月門衛(wèi)巡視員 9人 1500元/月/人9人=13500元維護人員（維修、綠化） 2人 2000元/月214、人=4000元衛(wèi)生保潔人員 4人 1000元/月4人=4000元2、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險6019元/人（2010年最低標準）10人=60190元/年3、工會會費（按工資總額2%提?。?036002%=6072元/年4、加班補助：（每年10天假日加班工資，按正常工資3倍計算， 14人）20835元5、職工殘疾人保障金：17人260元/人=4420元6、員工福利：（全年工資的14%提取）42504元二、共用部位，公用設(shè)施設(shè)備的正常運行維護費用：5000元/年（暫約定）三、清潔衛(wèi)生費用1980元/年，其中：掃帚 15元12個月4人=720元/年笤帚 8元12個月4人=384元/年拖布 12元12個月415、人=576元/年其他、洗潔精、洗衣粉等全年300元四、綠化養(yǎng)護費用：5000元/年，其中：除草、打藥： 約3000元/年割草、澆水： 約2000元/年五、區(qū)域內(nèi)秩序維護費用：1000元/年六、辦公費用13700元/年，其中1、通訊費用：150元12月=1800元/年2、服裝費用：6900元/年管理人員： 2人1200元/人2（三套/兩年）=1200元/年門衛(wèi)巡視人員： 9人1000元/人2（三套/兩年）=4500元/年綠化保潔、維修人員：6人400元/人2（兩套/兩年）=1200元/年3、辦公用品：2000元/年4、水電暖： 3000元/年七、固定資產(chǎn)折舊費用：3820元/年，其中：園區(qū)需要新16、上機器設(shè)備剪草機 3600元/臺5（5年折舊）=720元/年.修邊機 3500元/臺5=700元/年修剪電鋸 3000元/臺5=600元/年電腦 7000元/臺5=1400元/年打印機 2000元/臺5=400元/年八、物業(yè)公用部位、公用設(shè)施及公眾責任保障費用九、不可預(yù)見費用：10000元/年十、法定稅金法定稅金按收入總額的5.55%交納（如果全年收入為528000元，0.55元/月/，法定稅金為5280005.55%=29304元；如果全年收入為556800元，0.58元/月/，法定稅金為5568005.55%=30902元；如果全年收入為576000元，0.60元/月/，法定稅金為576017、005.55%=31968元）（二）收入測算：管理傭金：最低費用不得低于總收入的12%（如果全年收入為528000元，按0.55元/月/，管理傭金為52800012%=63360元；如果全年收入為556800元，按0.58元/月/，管理傭金為55680012%=66816元；如果全年收入為576000元，按0.60元/月/，管理傭金為57600012%=69120元）(三)盈虧預(yù)算：1、如果按0.55元/月/，6.6元/年/全年毛收入為800000.55元/月/12個月=528000元全年總收入：528000元全年總支出為：507425元總收入-總支出=528000-507425=20575元18、年利潤率：20575528000=3.9%12%（管理傭金為63360元）2、如果按0.58元/月/，6.96元/年/全年毛收入為800000.58元/月/12個月=556800元全年總收入：556800元全年總支出為：509023元總收入-總支出=556800-509023=47777元年利潤率47777556800=8.6%12%（管理傭金為66816元）3、如果按0.60元/月/，7.2元/年/全年毛收入為800000.60元/月/12個月=576000元全年總收入：576000元全年總支出為：510089元總收入-總支出=576000-510089=65911元年利潤率：65911576000=11.4%12%（管理傭金為69120元） 11