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1、第 1 頁 共 13 頁 1 XXX(項目名) 方案設計任務書方案設計任務書 集團深圳地產公司 200 年 月 房地產房地產 E 網網-房地產與物業管理實用資料庫房地產與物業管理實用資料庫http:/ GFI-SJ-10 方案設計任務書 版本：1 第 2 頁 共 13 頁 2目目 錄錄 一、項目基本情況一、項目基本情況 二、項目定位二、項目定位 三、開發理念三、開發理念 四、項目技術經濟指標四、項目技術經濟指標 五、總體規劃原則五、總體規劃原則 六、交通組織原則 七、景觀規劃原則六、交通組織原則 七、景觀規劃原則 八、單體設計原則八、單體設計原則 九、戶型設計原則九、戶型設計原則 十、提交設計2、文件要求十、提交設計文件要求 十一、進度安排十一、進度安排 房地產房地產 E 網網-房地產與物業管理實用資料庫房地產與物業管理實用資料庫http:/ GFI-SJ-10 方案設計任務書 版本：1 第 3 頁 共 13 頁 3 一、項目基本情況 一、項目基本情況 1項目概況 1項目概況 1）項目位置 2）占地面積 3）地塊周邊狀況 4）其它 2項目優劣勢分析 優勢 2項目優劣勢分析 優勢 1）地形優勢 2）主題概念優勢 3）周邊生態環境景觀優勢 4）周邊公交系統及配套設施優勢 5）其它 劣勢 劣勢 1）地形劣勢 2）環境影響劣勢 3）周邊不良景觀劣勢 4）周邊公交系統及配套設施劣勢 5）其它 二3、項目定位 二、項目定位 1客戶定位1客戶定位 2主題定位2主題定位 3物業類型3物業類型 三、開發理念 三、開發理念 房地產房地產 E 網網-房地產與物業管理實用資料庫房地產與物業管理實用資料庫http:/ GFI-SJ-10 方案設計任務書 版本：1 第 4 頁 共 13 頁 41突出主題文化1突出主題文化： 2先進性2先進性： 3獨特性3獨特性： 4均好性4均好性： 5人文性5人文性： 6舒適性6舒適性： 7實用性7實用性： 8經濟性8經濟性： 9規范性9規范性： 四、項目技術經濟指標 四、項目技術經濟指標 1技術經濟指標1技術經濟指標： 占地面積： 計容積率建筑面積： 其中： 建筑容積4、率： 建筑覆蓋率： 建筑層數： 車位數： 車戶比： 其它： 2戶型配置2戶型配置（營銷部提供） 3配套設施 3配套設施 五、總體規劃原則 五、總體規劃原則 1滿足城市設計要求。建筑總體布局、造型、色彩應注重城市設計，應充分考慮與周圍地塊的關系； 2充分體現均好性原則。做到戶戶有景，戶戶有良好的朝向； 3合理處理建筑物與環境場地之間的關系； 房地產房地產 E 網網-房地產與物業管理實用資料庫房地產與物業管理實用資料庫http:/ GFI-SJ-10 方案設計任務書 版本：1 第 5 頁 共 13 頁 54合理處理各種建筑空間的有機組合、過渡； 5在總體布局時應充分考慮入口空間的展示作用，集中體現5、項目主題，最大限度地展現項目賣點； 6住宅群體布置要避免建筑物之間的相互遮擋，要滿足住宅對日照、間距、自然采光、自然通風的要求，要充分考慮對小區內部環境及外部遠景的利用； 7充分考慮地塊周邊噪音對本項目的影響，要提出合理的規劃布置方案，避免或減低噪音對主要房間的污染，要盡量減少通過使用技術手段來降低噪音（會帶來建設成本的提高） ； 8總體規劃要充分體現經濟性原則，合理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式車庫外，其余車庫盡可能采用通風、采光的開敞式/半開敞式車庫； 9其它 六、交通組織原則 六、交通組織原則 1應注重處理小區主要出入口的位置，考慮公共區域與私密區域的關系，解決好區內各種流線（6、生活后勤服務、臨時訪客、消防疏散等）之間的關系，做到人車分流； 2內部交通與消防車道原則上應在用地紅線范圍內解決，同時注意在規劃設計要點要求的最小后退紅線距離無法滿足消防要求時，適當調整建筑物后退紅線距離； 3保證消防車道及撲救面對坡度的要求； 4合理解決地形高差對行人在交通上造成的不利影響，考慮殘疾人無障礙設計； 5住宅與車庫之間要建立方便的聯系； 6合理解決配套公建設施的停車及交通疏散問題，將其對住區的影響降到最小。 七、景觀設計原則 七、景觀設計原則 1.結合項目主題文化進行環境設計； 2.營造與眾不同、具沖擊力的個性化產品； 3.把握小區環境重心，對景觀主軸進行重點設計，最大限度地展現7、項目賣點； 4處理好各種環境空間的有機組合與過渡； 5注重景觀細部設計。在組團景觀節點、社區交通樞紐和局部小環境、架空層等代表產品細部的方面，充分表現產品的精細度和質量、檔次； 6多層次的立體景觀設計； 房地產房地產 E 網網-房地產與物業管理實用資料庫房地產與物業管理實用資料庫http:/ GFI-SJ-10 方案設計任務書 版本：1 第 6 頁 共 13 頁 67其它 八、單體設計原則 八、單體設計原則 1結合項目主題文化確定建筑風格； 2充分發揮色彩與材料質感的裝飾作用； 3多角度、多層次體現人性化住宅設計； 4建筑屋頂及山墻面要作為重要的景觀元素來進行設計，特殊位置的住宅要進行獨立設計8、，作為一個重要的景觀元素重點處理； 5建筑設計要結合結構、設備專業統籌考慮，住宅室內空間無突出墻面的梁柱，建筑物的主要外立面無突出的設備管線； 6住宅公共前廳盡量要有自然通風的設計，避免封閉式走廊的壓抑與不安全感，并減少機械通風排煙的經濟投入； 7住宅底層要設計具有一定高度的入口大堂，其設計風格應表現出高層次的文化品味并與項目的主題定位相吻合； 8細部設計是支撐產品檔次的關鍵之一，本項目設計將細部設計放在極為重要的地位，設計方案要對其予以充分重視，對建筑下部的近人立面，窗戶、陽臺、花槽、空調機位等構件均需仔細考慮； 9其它 九、戶型設計原則 九、戶型設計原則 1總體原則1總體原則： 1）住宅設9、計要緊密結合本地塊的策劃要點，設計中要有核心性的基本思路，在保證平面方整實用的前提下，要有所突破、創新； 2）戶型設計必須規避周邊不良景觀的影響，對來自用地周圍交通干道的交通噪音也應有足夠的防噪措施； 3） 遵循住宅均好性設計原則。 對于景觀較差的戶型要通過戶型創新或提供更多的退臺花園等方式給予其他補償； 4）滿足住宅高舒適性要求。每戶擁有良好的自然采光、通風條件；起居廳、主臥室視線開闊；保證至少一個主要功能房間朝南、東南或西南；無暗廚、暗廁出現；每戶之間避免視線干擾，保證住戶的私密性； ，提高住宅的實用率； 5）平面設計要求簡潔性（無過分凹凸現象，結構形式簡潔，以利于地下室使用效率的提高） 10、；可改造性（結構體系提供可以根據不同使用要求自由分隔，靈活組合的可房地產房地產 E 網網-房地產與物業管理實用資料庫房地產與物業管理實用資料庫http:/ GFI-SJ-10 方案設計任務書 版本：1 第 7 頁 共 13 頁 7能性） ； 系統化 （戶型設計中應保持不同面積戶型的開間比例， 做到戶型設計的系統化） ；實用率（充分有效地利用戶內空間，交通流線簡潔，提高住宅的實用率） ； 6）戶型設計應根據不同的總圖位置、景觀軸線進行不同的設計。在適當位置可以考慮特殊戶型的設計，如復式、躍層、架空層花園的設計方法，做到戶型設計形式的多樣化和戶型產品結構層次的豐富性； 7）立面設計建議使用大面積的11、落地玻璃窗（門） 、大面積凸窗，以取得優良的采光通風和景觀效果； 8）其它 2.平面布局2.平面布局： 1）戶內要有合理的功能分區，公共活動區、適度交流區、私密區等各區功能不能簡單化地進行分離，要盡量汲取現代集合住宅發展的一些新精神，探討戶內各個組成空間的有機組織； 2）套內交通組織順暢，不穿行起居室（廳） 、臥室等主要功能空間； 3）起居室（廳） 、餐廳、廚房配置緊密協調，設置入戶過渡空間； 4）除廚房、衛生間外，平面空間盡可能可以根據不同使用要求自由分隔，靈活組合； 5）在大戶型設計中要充分考慮主人、客人以及保姆的動線，使之盡可能合理，方便使用； 6）深圳地區氣候炎熱潮濕，戶內盡量能夠形成12、空氣的對流； 3.空間組合3.空間組合： 1）底層戶型需結合地形，設計室外私家花園，保證住戶的私密性，同時須考慮日照條件； 2）架空層可結合周圍環境，適當考慮設計帶花園/大平臺的復式戶型； 3）頂層戶型可考慮上下兩層的復式設計，或將相鄰兩套住宅結合為一套并設計屋頂私家花園； 4）標準層戶型平面的設計重點仍為平層，部分戶型提供錯層等其它變化的可選形式； 5）其它 4.各功能空間的設計要點4.各功能空間的設計要點： 1）陽臺每戶考慮設置兩個陽臺，分生活陽臺（觀景陽臺、戶內花園）與工作陽臺，洗衣機放在工作陽臺；陽臺應結合戶型面積大小，對其位置、尺度、比例進行選擇； 2）室外平臺對于住宅挑臺、退臺和屋13、頂平臺，立體綠化一定要納入設計； 3）起居廳與餐廳起居廳開間要滿足要求，復式戶型可考慮客廳局部貫通兩層以擴大空間視野，客廳與餐廳之間最好形成空氣對流； 房地產房地產 E 網網-房地產與物業管理實用資料庫房地產與物業管理實用資料庫http:/ GFI-SJ-10 方案設計任務書 版本：1 第 8 頁 共 13 頁 84）主臥室主臥室開間要滿足要求，可考慮設計步入式更衣室，為了增大采光及景觀面，可采用凸窗/落地玻璃窗； 5）廚房考慮與餐廳的聯系以及其形狀、規模和設施的布置，同時考慮相應的電氣插座位。廚房采用集中豎向排煙道； 6）衛生間衛生間內設施包括淋浴間（主人房衛生間設浴缸） ，臺式洗臉盆、座便14、器、機械排氣裝置，潔具的空間布置要使用舒適并能充分利用空間； 7）其它 8）戶型技術經濟指標表（營銷部提供） 5.細部設計5.細部設計： 1）家具布置 2）窗戶 3）陽臺/露臺/花園 4）空調 5）家庭中央供熱水系統 6.設備專業要求： 6.設備專業要求： 1）管道、管線布置采用暗敷，布置合理；地上燃氣管道及計量儀表應明裝； 2）立面盡量不設立管，設集中管井，位置合理，布管規整； 3）套內無排水立管穿樓板現象； 4）每戶內應設有足夠的電視、電話、電腦網絡系統的定型接口； 5）水、電、燃氣全部戶外計量；燃氣管由廚房陽臺接入，熱水器位置均預留在廚房陽臺，廚房陽臺及安裝熱水器燃氣表等的墻面應足夠大，15、以滿足設備布置； 6）水泵房、直飲水機房、儲水池、水箱、游泳池處理機房、鍋爐房、管道井的位置、面積、層高合理； 7）應設置電話光纖機房、寬帶網絡機房及有線電視放大器箱的位置； 8）變配電房應盡量靠近負荷中心，并考慮進出線方便； 9）空調機房應根據設備情況留足面積與空間； 10）發電機房的設置應綜合考慮環保要求、進排風方便及對建筑立面的影響； 11）強弱電豎井應盡量分開設置，其凈空面積應滿足使用要求； 12）每戶內設可視對講系統，并預埋防盜報警系統的保護管； 13）各棟塔樓屋面泛光照明及室外照明應留出足夠的容量。 十、提交設計文件要求 十、提交設計文件要求 所提交的方案設計必須符合中國及深圳地區16、的設計規范、技術規程及地方有關規房地產房地產 E 網網-房地產與物業管理實用資料庫房地產與物業管理實用資料庫http:/ GFI-SJ-10 方案設計任務書 版本：1 第 9 頁 共 13 頁 9定，并應滿足甲方要求，最終獲得甲方確認；方案設計的內容，應達到國家規定的方案報審規劃部門的深度要求，并最終獲得甲方確認。經過調整的方案設計應至少包括以下內容： 1、總平面圖設計1、總平面圖設計，包括： 用地紅線位置及角點坐標，場地標高； 建筑物位置、尺寸、間距、層數、設計標高、退紅線尺寸等； 紅線外城市道路及紅線內道路布置、車輛入口、停車場位布置； 消防車道布置、路寬及轉彎半徑、盡端車道的回車場尺寸等17、； 景觀設計概念圖。 2、單體建筑平面圖2、單體建筑平面圖（1：100） 。 標注總尺寸及縱橫墻、 柱軸線尺寸， 繪制各層平面圖方向應與總平面圖方向一致； 繪出內外門、門洞、窗或洞口、樓梯、電梯、陽臺； 各房間、走道等名稱標注及有特殊要求的主要廳、室的使用布置； 標明室內外地面設計標高，各層樓面設計標高； 車庫的車位布置、注明車道寬度、標高及轉彎半徑、注明總車位數； 剖切線位置及符號； 高層住宅的標準層、標準單元層需要時，應放大比例繪制室內布置圖并注明各功能空間的使用面積； 各防火分區的劃分。 3、立面圖3、立面圖（1：100） ，注明外墻材料及顏色。 四向立面圖并注明名稱； 表示立面外部的輪18、廓，如門窗、雨蓬、陽臺、檐口、女兒墻、屋頂、水箱、電梯機房、梯屋、冷卻塔、線條等，并注明樓層標高及外墻面主要材料、色彩。 4、剖面圖4、剖面圖（1：100） 。 剖面圖應剖在有樓梯、層高及層數有變化、空間比較復雜的部位。 繪出內外墻、門窗、地面、樓板、屋頂、水箱、電梯機房、煙囪、檐口、女兒墻、雨蓬、陽臺等； 注明設計標高、各層高度尺寸、門窗洞口高度尺寸及建筑總高度（室外地面至檐口或女兒墻頂面） ； 有地下室且鄰近有建筑物者，要繪該處剖面及相對位置。 5、彩色透視圖5、彩色透視圖（鳥瞰圖、室外不同角度主要視點） 6、建筑模型6、建筑模型 1：300 7、設計說明書7、設計說明書，包括： 房地產房19、地產 E 網網-房地產與物業管理實用資料庫房地產與物業管理實用資料庫http:/ GFI-SJ-10 方案設計任務書 版本：1 第 10 頁 共 13頁 10設計依據： a、計劃投資立項批準文號。 b、土地用地紅線圖， 建設用地規劃許可證 。 c、業主簽發的設計招標書。 總圖設計說明 a、工程位置和環境的說明。 b.根據建筑性質及使用功能要求，對總體布局、功能分區、內外交通組織、日照間距、日照時間、消防車道、防火間距、消防登高面、噪音防治等是否滿足的說明。 c.建筑物棟數、層數、總高度的說明。 d.建筑物四周退紅線尺寸、地下室邊線四周離紅線尺寸。 e.總用地面積、總建筑面積、建筑覆蓋率、道路面20、積、綠化面積等主要指標（格式請按附表XXX 項目主要技術經濟指標表） 。 XXX 項目主要技術經濟指標表 規劃指標名稱 單位 指標數值 備注 XXX 項目主要技術經濟指標表 規劃指標名稱 單位 指標數值 備注 總用地面積 平方米 總建筑面積 平方米 計容積率面積 平方米 住宅面積 平方米 其中： 層住宅建筑面積 平方米 層住宅建筑面積 平方米 層住宅建筑面積 平方米 層住宅建筑面積 平方米 層住宅建筑面積 平方米 配套設施面積 平方米 其中： 會所建筑面積 商業建筑面積 平方米 其它 平方米 一層地下室面積 平方米 兩層地下室面積 平方米 半地下室面積 平方米 架空層面積 平方米 容積率 建筑21、覆蓋率 % 房地產房地產 E 網網-房地產與物業管理實用資料庫房地產與物業管理實用資料庫http:/ GFI-SJ-10 方案設計任務書 版本：1 第 11 頁 共 13頁 11小區道路占有率 % 地面綠化率 % 地面停車位占有率 % 立體綠化面積 平方米 總戶數 戶 總停車位 輛 停車位布置方式車位比 停車位/戶 f.說明按照建設用地規劃許可證的汽車停車位數量與實際安排的數量。 g.街景的要求及空間組織，與周圍環境的協調等說明。 建筑設計說明 a.建筑設計的構思及設計特點、造型及立面處理。 b.建筑物的消防等級及防火安全措施簡述。包括防火分區、消防通道、登高面、安全疏散、消防電梯及消防前室等22、。 c.單體建筑物的技術經濟指標，包括建筑面積、平面系數；住宅要求提供戶型技術經濟指標（附表.不同物業類型戶型結構表；.整體戶型結構表；.戶型技術經濟指標表） ； d.建筑功能的分布層數、各層的建筑面積、各功能的建筑面積指標（需要時可列表說明） 。 .不同物業類型戶型結構表 .不同物業類型戶型結構表 物業類型 別墅 排屋 多層 小高層 高層 平均面積 面積比 套數 套數比 .整體戶型結構表.整體戶型結構表(表中數值為舉例) 戶型 2.2.1 3.2.2 3.2.2 4.2.2 大戶型 面積 75 105 115 125 180 200 性質 20% 40% 20% 15% 3% 2% 面積比 23、20% 60% 15% 5% 套數 810 1170 570 360 54 36 27% 39% 19% 12% 1.8% 1.2% 套數比 27% 58% 12% 3% .戶型技術經濟指標表 .戶型技術經濟指標表(表中數值為舉例) 房地產房地產 E 網網-房地產與物業管理實用資料庫房地產與物業管理實用資料庫http:/ GFI-SJ-10 方案設計任務書 版本：1 第 12 頁 共 13頁 12戶型技術經濟指標及性質 戶型 建筑面積 套內建筑面積實用率 性質 戶數 合計建筑面積 樓號-a 2.2.1 樓號-b 3.2.2 樓號-c 4.2.2 樓號 合計 注：套內建筑面積計算若為兩戶的分隔墻24、，以軸線計，其余均以外墻計；戶型性質指是否帶花園（標明平層或 2 層通高） 、工人房、雙主臥等。 結構設計說明；給排水設計說明；電氣設計說明；燃氣設計說明； 環保設計說明。 8提供方案設計建安成本估算。8提供方案設計建安成本估算。格式請按附表XXX 項目方案設計建安成本估算 ，項目分項名稱如實際需要可增加，但要和規劃指標有對應關系，每分項成本估算值均要有其相應的建筑及結構說明。 9乙方應提交 10 套調改后的方案設計文件給甲方。另附電子光盤文件三套。 9乙方應提交 10 套調改后的方案設計文件給甲方。另附電子光盤文件三套。 XXX 項目方案設計建安成本估算XXX 項目方案設計建安成本估算 序號25、 項目名稱 成本指標 (元/M2) 項目成本 (萬元) 建筑說明 結構說明 序號 項目名稱 成本指標 (元/M2) 項目成本 (萬元) 建筑說明 結構說明 一 基礎設施 一 基礎設施 1.1 場地平整、土方平衡 1.2 室外給水管網 1.3 室外排水管網（含化糞池） 1.4 室外電纜工程（小區內） 1.5 室外照明工程 1.6 室外煤氣管道工程 1.7 室外弱電管道 1.8 小區道路工程(土方、路基、基層、砼面層等) 1.9 供配電系統工程費 1.10 外線高壓電纜 1.11 水泵房設備及安裝工程費 1.12 直飲水機房設備及安裝工程 1.13 消防設備機房設備及安裝(報警.CO2) 1.1426、 各項增容費 房地產房地產 E 網網-房地產與物業管理實用資料庫房地產與物業管理實用資料庫http:/ GFI-SJ-10 方案設計任務書 版本：1 第 13 頁 共 13頁 13二 環境 二 環境 2.1 綠化（含土方平整） 2.2 硬質地面（含基層處理） 2.3 主題廣場 （結構及裝修， 含廣場附帶的小品、水景等） 2.4 構筑物及小品（含垃圾站等） 2.5 室外游泳池（土建、裝飾、設備等） 2.6 室外網球場 2.7 空中連廊 2.8 登山扶梯 2.9 圍墻、大門、值班室 三 公建配套 三 公建配套 3.1 地下室（含人防） 3.2 半地下室 3.3 室內多功能網球館 3.4 裙樓(商業27、) 3.5 架空層 3.6 地面停車位 3.7 會所 四 建筑單體成本 四 建筑單體成本 4.1 高層住宅（1824 層） 4.1.1 基礎工程 4.1.2 主體土建 4.1.3 主體安裝 4.2 高層住宅（2533 層） 4.2.1 基礎工程 4.2.2 主體土建 4.2.3 主體安裝 五 小 計 五 小 計 房地產房地產 E 網網-房地產與物業管理實用資料庫房地產與物業管理實用資料庫http:/ GFI-SJ-10 方案設計任務書 版本：1 第 14 頁 共 13頁 14十一、進度安排 十一、進度安排 方案設計階段需提交的中間過程圖紙 需提交的過程圖 提交時間 審核確認時間 備注 需提交的過程圖 提交時間 審核確認時間 備注