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1、太 湖 度 假 區(qū)昂內(nèi)項(xiàng)目規(guī)劃建議一、項(xiàng)目認(rèn)知蘇州太湖旅游度假小鎮(zhèn)蘇州太湖旅游度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目板塊認(rèn)知地塊所在區(qū)域的各項(xiàng)條件，就是我們未來(lái)地塊所在區(qū)域的各項(xiàng)條件，就是我們未來(lái)推廣項(xiàng)目預(yù)期價(jià)值及地產(chǎn)升值的必然因子，推廣項(xiàng)目預(yù)期價(jià)值及地產(chǎn)升值的必然因子，從項(xiàng)目板塊要素來(lái)看，區(qū)域地產(chǎn)升值潛力從項(xiàng)目板塊要素來(lái)看，區(qū)域地產(chǎn)升值潛力無(wú)限！無(wú)限！區(qū)域內(nèi)土地開(kāi)發(fā)已成氣候度假區(qū)中心區(qū)土地都是以大面積拍賣(mài)為主，適合實(shí)力公司搞區(qū)域性開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目有中信太湖城一期在售、溫泉1858、天津泰達(dá)項(xiàng)目都已經(jīng)啟動(dòng)，加速了區(qū)域板塊成熟！項(xiàng)目地塊價(jià)值項(xiàng)目用地商業(yè)區(qū)工廠(chǎng)集中地u 城市所需的生活配套設(shè)施缺乏u 除自然村落外只有高2、檔別墅項(xiàng)目分布區(qū)域現(xiàn)狀地塊價(jià)值總結(jié)地塊價(jià)值總結(jié) 度假區(qū)中心區(qū)還處在規(guī)劃建設(shè)初期階段，項(xiàng)目未來(lái)性度假區(qū)中心區(qū)還處在規(guī)劃建設(shè)初期階段，項(xiàng)目未來(lái)性還未被市場(chǎng)完全認(rèn)知，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)尚未完全成熟還未被市場(chǎng)完全認(rèn)知，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)尚未完全成熟 區(qū)域自然人文條件和城市功能定位決定項(xiàng)目只有走高區(qū)域自然人文條件和城市功能定位決定項(xiàng)目只有走高檔產(chǎn)品路線(xiàn)，吸引投資和度假目標(biāo)客戶(hù)。檔產(chǎn)品路線(xiàn)，吸引投資和度假目標(biāo)客戶(hù)。由于周邊配套尚未成熟，項(xiàng)目無(wú)法定位為居家型產(chǎn)品，但是所在區(qū)域具有眾多升值因素。項(xiàng)目地塊具備打造高端產(chǎn)品的潛質(zhì)。二、客源搜索區(qū)域城市功能定位和項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)定位普通居住型客源很難成為項(xiàng)目主力客源，所以只能從投資、度假及3、混合型客源入手客源分析 與其他市場(chǎng)房地產(chǎn)投資相比較，度假區(qū)內(nèi)房與其他市場(chǎng)房地產(chǎn)投資相比較，度假區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)存在這樣一個(gè)矛盾：地產(chǎn)投資市場(chǎng)存在這樣一個(gè)矛盾：區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)升值潛力大升值潛力大矛盾矛盾市場(chǎng)升值潛力大；當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)居住條件不成熟；公寓市場(chǎng)供應(yīng)空白別墅投資成本大，回收周期長(zhǎng)，當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)抬升到一定高度，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大在售產(chǎn)品投資在售產(chǎn)品投資門(mén)檻過(guò)高門(mén)檻過(guò)高投資型客源分析填補(bǔ)區(qū)域公寓投資市場(chǎng)的填補(bǔ)區(qū)域公寓投資市場(chǎng)的空白，是項(xiàng)目最大的市場(chǎng)空白，是項(xiàng)目最大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)! !另外一個(gè)來(lái)源是度假型客源。太湖度假區(qū)中心區(qū)絕版地理位置項(xiàng)目是對(duì)客源最大的吸引力。度度假假型型客客戶(hù)戶(hù)心4、心理理需需求求心身放松心身放松陶冶情操陶冶情操優(yōu)美的自然環(huán)境深厚的人文底蘊(yùn)集于太湖集于太湖度假型客源分析區(qū)域城市功能定位項(xiàng)目市場(chǎng)大環(huán)境決定項(xiàng)目主流客源度假型投資型混合型客源覆蓋范圍廣項(xiàng)目處于長(zhǎng)三角旅游區(qū)域的核心地帶，景觀(guān)資源與人文資源之豐富足以對(duì)周邊大范圍客戶(hù)形成吸引力?？驮捶秶采w面非常廣！客戶(hù)群體特點(diǎn)描述：久居都市，向往自然事業(yè)小有成就，生活較富裕，對(duì)生活質(zhì)量有更高的追求重視心身修養(yǎng)，重視家庭生活暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)度假別墅的經(jīng)濟(jì)能力理性思考，購(gòu)房考慮投資與度假兼顧 所以本項(xiàng)目針對(duì)的是購(gòu)買(mǎi)能力所以本項(xiàng)目針對(duì)的是購(gòu)買(mǎi)能力介于公寓與別墅之間的客源介于公寓與別墅之間的客源三、項(xiàng)目定位項(xiàng)目擔(dān)負(fù)著項(xiàng)目擔(dān)負(fù)著5、旅游度假城市化建設(shè)旅游度假城市化建設(shè)的推動(dòng)任務(wù)的推動(dòng)任務(wù)太湖度假區(qū)中心區(qū)首座觀(guān)景小太湖度假區(qū)中心區(qū)首座觀(guān)景小高層低密度精裝度假美宅高層低密度精裝度假美宅項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)定位頤養(yǎng)身心度假精品投資升值精致美宅 生態(tài)、健康、文化、養(yǎng)生、休閑生態(tài)、健康、文化、養(yǎng)生、休閑高檔、現(xiàn)代、理性、優(yōu)雅、優(yōu)越高檔、現(xiàn)代、理性、優(yōu)雅、優(yōu)越 可以賦予的生活情狀：四、規(guī)劃建議將投資與度假需求相結(jié)合 產(chǎn)品規(guī)劃原則推出精裝修小戶(hù)型，一期規(guī)劃占地1.3萬(wàn)方左右，建筑面積約2萬(wàn)方，房間約200套，另外包括一個(gè)3000平米的高級(jí)會(huì)所。以較低總價(jià)來(lái)沖擊市場(chǎng)，樹(shù)立項(xiàng)目高檔而精致的形象。建議規(guī)劃景觀(guān)電梯洋房，根據(jù)區(qū)域成熟度靈活調(diào)整產(chǎn)品戶(hù)型6、。推出電梯空中別墅，占地面積3萬(wàn)方，建筑面積4.5萬(wàn)方。有效利用觀(guān)湖視野和項(xiàng)目?jī)?nèi)河道活水資源。規(guī)劃分期建議一期一期二期二期三期三期產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議建議規(guī)劃為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，并融入蘇州當(dāng)?shù)氐慕ㄖ幕?。?jiǎn)潔外立面讓客戶(hù)度假居住舒緩壓力產(chǎn)品組合建議一期一期三期三期產(chǎn)品分布建議Mini電梯公寓（小高層）分布地塊電梯空中別墅（復(fù)式小高層）主要分布地塊景觀(guān)電梯洋房（小高層）分布地塊大型會(huì)所二期二期一期產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議詳解一期產(chǎn)品面積建議BCA一期規(guī)劃建筑面積2萬(wàn)方左右，建設(shè)酒店式公寓以小面積精裝酒店式公寓來(lái)沖擊市場(chǎng)產(chǎn)品以一房為主，主力總價(jià)控制在50-65萬(wàn)。 戶(hù)型創(chuàng)新 精裝修 提供四星級(jí)酒店式物管 建設(shè)7、豪華會(huì)所做配套 設(shè)立樣板區(qū)一期產(chǎn)品價(jià)值提升建議戶(hù)型創(chuàng)新 精裝公寓建觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，有效溝通住宅與外界的聯(lián)系。會(huì)所建設(shè)開(kāi)敞式外廊、大尺度觀(guān)景露臺(tái)。2-2-1 802-2-1 80平方米平方米 房型推薦精裝修建議精裝修標(biāo)準(zhǔn)：硬裝和軟裝各1500元/。以高品質(zhì)沖擊市場(chǎng)，贏(yíng)得客戶(hù)青睞。按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)精裝修酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)綜合性項(xiàng)目服務(wù)商務(wù)服務(wù)房?jī)?nèi)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)家居清潔服務(wù)安保/消防服務(wù)其他需求服務(wù)豪華會(huì)所BCA充分營(yíng)造度假小區(qū)的處所感和歸屬感會(huì)所是提升產(chǎn)品檔次的重要載體，是體現(xiàn)業(yè)主歸屬感和尊貴感的重要場(chǎng)所。商務(wù)中心按摩中心美容美發(fā)酒吧、中西餐廳臺(tái)球、壁球、籃球跳操房、健身房SPA、水療區(qū)、游泳池棋牌區(qū)K8、TV洗衣房設(shè)立樣板區(qū)通過(guò)樣板房和樣板區(qū)的表現(xiàn)形式進(jìn)一步展現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次；充分營(yíng)造度假小區(qū)的處所感和歸屬感。提升客戶(hù)的積極性和接受度有利于項(xiàng)目整體價(jià)格的走高，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“利潤(rùn)最大化”的目標(biāo)。樣板房樣板房+ +樣板區(qū)樣板區(qū)樣板區(qū)和樣板房讓參觀(guān)客人身臨其境感受小區(qū)居住氛圍，是營(yíng)造氣氛的重要手段。二期產(chǎn)品建議二期產(chǎn)品面積建議BCA二期沿水景兩側(cè)建設(shè)二期沿水景兩側(cè)建設(shè)4.54.5萬(wàn)方左右電萬(wàn)方左右電梯躍層（空中別墅）。梯躍層（空中別墅）。進(jìn)一步提升小區(qū)產(chǎn)品檔次和產(chǎn)品價(jià)進(jìn)一步提升小區(qū)產(chǎn)品檔次和產(chǎn)品價(jià)值值產(chǎn)品以三房為主，主力總價(jià)控制在產(chǎn)品以三房為主，主力總價(jià)控制在300300萬(wàn)以?xún)?nèi)。萬(wàn)以?xún)?nèi)。房型示意二9、期產(chǎn)品引入空中別墅概念，適當(dāng)調(diào)整朝向。在強(qiáng)調(diào)別墅的舒適性的同時(shí)，更注重對(duì)太湖湖景資源的充分利用。最大限度利用景觀(guān)資源三期產(chǎn)品建議一期一期三期三期二期二期三期景觀(guān)電梯洋房最后推出，到時(shí)候市場(chǎng)更加成熟，可以根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品。三期產(chǎn)品面積建議2-2-1 95-1052-2-1 95-105平方米平方米 房型推薦奇偶層樓臺(tái)錯(cuò)開(kāi)，最大限度融入外部景觀(guān)奇偶層樓臺(tái)錯(cuò)開(kāi)，最大限度融入外部景觀(guān) 3-2-2 1403-2-2 140平方米平方米 景觀(guān)建議景觀(guān)規(guī)劃思想通過(guò)區(qū)內(nèi)景觀(guān)塑造，體現(xiàn)項(xiàng)目高檔品質(zhì)項(xiàng)目景觀(guān)既要體現(xiàn)開(kāi)放性，又要營(yíng)造居家場(chǎng)所感，標(biāo)志性景觀(guān)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性，突出項(xiàng)目差異天然水系和人工水系相結(jié)合，區(qū)隔和過(guò)渡各產(chǎn)品組團(tuán)景觀(guān)規(guī)劃示意互相結(jié)合的天然水景和人工水景做為貫穿整個(gè)項(xiàng)目的主題景觀(guān)，同時(shí)區(qū)隔各個(gè)組團(tuán) 入口處標(biāo)志性景觀(guān)建筑，象征性的標(biāo)志突出項(xiàng)目個(gè)性，同時(shí)增加項(xiàng)目可識(shí)別性，給業(yè)主歸屬感。中央景觀(guān)主軸大氣而又生動(dòng)，其中包括綠化硬地、天然林木、水景雕塑等景觀(guān)元素，結(jié)合成豐富的景觀(guān)主線(xiàn)。 感謝聆聽(tīng)！敬請(qǐng)指點(diǎn)！