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1、12 我們要做的是在一張白紙上描繪一幅清明上河圖Chapter 1 項(xiàng)目基礎(chǔ)Chapter 2 項(xiàng)目劣勢Chapter 3 發(fā)展思路Chapter 4 戰(zhàn)略目標(biāo)Chapter 5 總體定位3Chapter 6 總體規(guī)劃Chapter 7 招商策略Chapter 8 營銷策略 交交 通通1 項(xiàng)目基礎(chǔ)成雅高速、成樂高速成雅高速、成樂高速： 因其即使西南出川入海的快速通道，同 時(shí)其沿線旅游資源豐富樂山大佛、 三蘇祠、蒙頂山、名山、蜀南竹海等， 故該線既是成都到達(dá)項(xiàng)目的快捷通道， 也是為項(xiàng)目輸送客流的重要通道。新普路：新普路： 無縫接駁成雅高速，同時(shí)橫向連接新津、 黃龍溪兩個(gè)郊縣假日旅游勝地，將是項(xiàng) 2、目主要的客流依托線。第二繞城、旅游輕軌第二繞城、旅游輕軌 從發(fā)展來看將串連成都周邊衛(wèi)星城市， 無疑將帶動(dòng)項(xiàng)目客流 人人 文文1 項(xiàng)目基礎(chǔ)新津古渡新津古渡： “水城新津”自古具有濃厚的人文底蘊(yùn)，為“南方古絲綢之路第一站”，同時(shí)有詩為證“城闕輔三秦、烽煙望五津”新津便是五津之一，自古為交通要塞故而在此便沉積了厚重的古渡文化。純陽觀：純陽觀： 又稱古今天下第一忠孝儒林，其間有68尊塑像，栩栩如生，有二十四忠臣、二十四孝子等，儒佛道三教合一并存一地。新津縣純陽觀文化廟會(huì)，時(shí)間是每年春節(jié)正月初一到初三。新津縣純陽觀是川西名勝，每逢春節(jié)的文化廟會(huì)期間，純陽觀內(nèi)外觀者如潮。 老君山老君山 是張道陵“五斗米道3、”的“二十四治”中中八品治的第四治“稠粳治”所在地，也是川西旅游勝地，以道教建筑和盛大老君廟會(huì)享譽(yù)全川。 特特 產(chǎn)產(chǎn)1 項(xiàng)目基礎(chǔ)漁業(yè)漁業(yè)： 新津自古漁業(yè)發(fā)達(dá)，在新津縣安西鎮(zhèn)中合村出土的漢代畫像磚珍品弋射收獲和新津漢代崖墓中出土的陶魚鷹圖向我們再現(xiàn)了漢代漢代新津漁業(yè)狀況，陸游“日暮樓臺(tái)憑欄望，漁帆點(diǎn)點(diǎn)映夕暉”的詩句向我們描繪了宋代宋代新津的漁業(yè)盛況。 新津黃辣丁新津黃辣丁新津盛產(chǎn)各種魚類，其中最出名的就是新津黃辣丁。打造“河鮮美食城”， 現(xiàn)已建成主營新津黃辣丁的河鮮美食餐館100余家，年消費(fèi)新津黃辣丁1000余噸,年銷售收入1.5億元。圍繞“新津黃辣丁”進(jìn)行的一年一度的河鮮美食節(jié)、河鮮啤酒節(jié)帶動(dòng)4、了新津鄉(xiāng)村休閑旅游業(yè)的繁榮， 梨花節(jié)、風(fēng)箏節(jié)：梨花節(jié)、風(fēng)箏節(jié)： 一年一度的梨花節(jié)、風(fēng)箏節(jié)成為新津繼黃辣丁后又一旅游名片。發(fā)發(fā) 展展1 項(xiàng)目基礎(chǔ)山水田園城市山水田園城市 產(chǎn)業(yè)新津產(chǎn)業(yè)新津 新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心四大物流園之一四大物流園之一 2 項(xiàng)目劣勢1 1、宏觀層面：、宏觀層面：新津都市休閑旅游市場知名度較小，宣傳力度有限，在大成都范圍游客中知曉度低。新津都市休閑旅游市場配套服務(wù)亟待完善，除了新津河鮮已形成初步概念外，沒有別的形式進(jìn)行補(bǔ)位，缺乏留客要素，難以產(chǎn)生旅游產(chǎn)業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益。新津都市休閑旅游產(chǎn)品目前還處于較單一的階段，缺乏文化體驗(yàn)、互動(dòng)娛樂、休閑度假等方面的項(xiàng)目，且品位、檔次5、有待提升。特征不夠鮮明，準(zhǔn)確的定位和豐富的內(nèi)涵沒有透過一些具象的手法展示、表現(xiàn)出來。項(xiàng)目地與老君山、花舞人間、梨花溪、觀音寺、純陽觀等景區(qū)相距較遠(yuǎn)，因此很難形成合力。2 2、微觀層面：、微觀層面：從目前來看項(xiàng)目區(qū)域尚屬生地，缺乏商業(yè)基礎(chǔ)缺乏常規(guī)消費(fèi)人群支撐交通動(dòng)線的制約缺乏吸引消費(fèi)者的故事或亮點(diǎn)與新津主城區(qū)相應(yīng)項(xiàng)目的競爭3 發(fā)展思路 1 1、必須跳出普興、新津，放眼成都市場消、必須跳出普興、新津，放眼成都市場消 費(fèi)客群及廣大旅游者費(fèi)客群及廣大旅游者 2 2、深挖水文化、魚文化、深挖水文化、魚文化 以水文化和魚文化為靈魂，以河鮮美食和水上娛樂、游樂為載體，整合區(qū)域旅游資源，規(guī)劃打造餐飲休閑娛樂的6、產(chǎn)業(yè)集群，完善旅游交通、信息、服務(wù)、導(dǎo)識(shí)、環(huán)衛(wèi)、水電等基礎(chǔ)配套設(shè)施，充分發(fā)揮旅游資源集群優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、生態(tài)環(huán)境和文化資源優(yōu)勢。通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一打造、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一管理的方式，建設(shè)開發(fā)體現(xiàn)水城文化內(nèi)涵的響亮品牌，推進(jìn)水文化與河鮮美食文化的完美結(jié)合，成為滿足消費(fèi)者需求的新載體。3 發(fā)展思路生命上善智慧溫情思念權(quán)力魚文化 水文化 兩大核心商業(yè)文化脈絡(luò)富裕美食自由養(yǎng)生戲水項(xiàng)目核心及衍生性項(xiàng)目引擎及主題性灌溉 魚水結(jié)合體現(xiàn)和諧與美好4 戰(zhàn)略目標(biāo) 南京秦淮河 成都楊柳河依托自然河道與河鮮特色把項(xiàng)目打造為與南京秦淮河齊名的游憩勝地5 總體定位融匯魚、水文化融匯魚、水文化集餐飲、休閑、娛樂、體驗(yàn)于一體的集7、餐飲、休閑、娛樂、體驗(yàn)于一體的游樂新天地游樂新天地強(qiáng)調(diào)參與、互動(dòng)體驗(yàn)的近水、親水、玩水的生態(tài)水文化與河鮮美食 文化與商業(yè)并重、具有強(qiáng)震撼力的體驗(yàn)式風(fēng)情商業(yè)6 總體規(guī)劃上善若水岷江風(fēng)情河鮮世界商 業(yè)組 團(tuán)建議商業(yè)街總體體量控制在50000平米平米左右，根據(jù)四川代表性民俗特色，規(guī)劃為岷江風(fēng)情、河鮮世界、上善若水三大特色商業(yè)組團(tuán)。規(guī)劃為岷江風(fēng)情、河鮮世界、上善若水三大特色商業(yè)組團(tuán)。主要涉及餐飲、酒吧、休閑、親水樂園四大主力業(yè)態(tài)，其中特色餐飲約25000、酒吧約10000、休閑約10000 、其他5000 。6 總體規(guī)劃岷江風(fēng)情岷江風(fēng)情功能規(guī)劃：分為功能規(guī)劃：分為“特色風(fēng)情酒吧、文化客棧、 旅游購物、8、體驗(yàn)游樂（互動(dòng)趣味性如：怪街、鬼街類）” 四大功能體塊：6 總體規(guī)劃岷江風(fēng)情岷江風(fēng)情6 總體規(guī)劃河鮮世界河鮮世界功能規(guī)劃：以黃辣丁為主、匯集八方河鮮，分為功能規(guī)劃：以黃辣丁為主、匯集八方河鮮，分為“魚文化主題餐飲、魚文化客棧、 旅游購物、體驗(yàn)游樂（互動(dòng)趣味性如：捉魚、制魚）” 四大功能體塊：6 總體規(guī)劃上善若水上善若水功能規(guī)劃：以水療、魚療為主、融匯親水、近水理功能規(guī)劃：以水療、魚療為主、融匯親水、近水理念，分為念，分為“水療、魚療主題休閑、漂流、淺灘戲水、水上泛舟” 等體驗(yàn)游樂功能體塊：6 總體規(guī)劃上善若水上善若水6 總體規(guī)劃其他商業(yè)其他商業(yè)6 總體規(guī)劃街店街店+院院+戲臺(tái)戲臺(tái)+廣場廣場+巷9、巷+廊廊建筑系統(tǒng)建筑系統(tǒng)結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)：以1層為主、局部2-3層，強(qiáng)調(diào)建筑天際線，錯(cuò)落有致； 街寬街寬: 3-7米，以6-7米為主，街道寬度設(shè)置避免尺度規(guī)則，應(yīng)寬窄相濟(jì)，同時(shí)應(yīng)寬窄相濟(jì)，同時(shí) 秉承曲徑通幽異的理念，忌設(shè)計(jì)為直線式街道，應(yīng)有曲折和靈趣秉承曲徑通幽異的理念，忌設(shè)計(jì)為直線式街道，應(yīng)有曲折和靈趣 ；院落：院落：以一層為主、局部2層，帶天井，單個(gè)院落控制在180-400之間，戲臺(tái)戲臺(tái)：戲樓是古建筑不可或缺部分，在街道人流匯集出設(shè)置小戲臺(tái)以開展特色活 動(dòng)（如川劇表演、拋繡球類）；廣場：廣場：街道轉(zhuǎn)折點(diǎn)可設(shè)置開展趣味性活動(dòng)小廣場，面積控制在100 左右；巷子：巷子：巷子用于疏散緊密人群，同時(shí)也是10、一道風(fēng)景線，寬度不超過2.5米；建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃開間：開間：6-8米 進(jìn)深：8-10米（前店后倉式，前店3-5米）層高：層高：平層建筑6-8米，雙層建筑1F5米、2F4.5米；柱距柱距：根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)，根據(jù)商業(yè)使用合理設(shè)置柱距；店招：店招：統(tǒng)一預(yù)留店招位；合理考慮合理考慮10-1510-15不等的小商鋪，與露天燒烤區(qū)間不等的小商鋪，與露天燒烤區(qū)間6 總體規(guī)劃商鋪結(jié)構(gòu)商鋪結(jié)構(gòu)6 總體規(guī)劃建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格以四川地區(qū)漢唐或明清建筑、以四川地區(qū)漢唐或明清建筑、岷江部落古樸風(fēng)格為基調(diào)，岷江部落古樸風(fēng)格為基調(diào)，青磚、灰瓦、白墻、紅柱、飛檐、斗拱、碉樓、毛頂 以商業(yè)為主題的（廣場）造型設(shè)計(jì)并配以微型園林景觀實(shí)11、現(xiàn)造景的目的、同時(shí)在造型、圖案 色彩的搭配上要重點(diǎn)表現(xiàn)商業(yè)并給人以美的享受，并以此來吸引消費(fèi)者關(guān)注的眼球。 建筑規(guī)劃條件允許的情況下，強(qiáng)調(diào)具有擴(kuò)張力的符號(hào)，使建筑物的外立面變幻、清新、具有 強(qiáng)烈的視覺沖擊力。 商業(yè)局部空間的不同變化呈現(xiàn)多元統(tǒng)一，與商業(yè)街區(qū)的整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。6 總體規(guī)劃文化景觀文化景觀文化元素：文化元素：以巴蜀文化特色為魂配合項(xiàng)目的定位在商業(yè)街區(qū)中引入一定數(shù)量的建筑 小品，包括城市雕塑，經(jīng)營業(yè)態(tài)的雕塑、趣味性的小品，如街頭藝人形 象、當(dāng)?shù)孛恕⒚啊⒚朗车牡袼堋蕵返牡袼艿鹊龋寫雅f的老人、 娛樂的年輕人或者玩耍的少年兒童，都可以在這里找到某種自己所要的 感覺，引起共鳴。水景系12、統(tǒng)：水景系統(tǒng)：充分利用水資源，引水入街，打造西部最具有特色的商業(yè)水街充分利用水資源，引水入街，打造西部最具有特色的商業(yè)水街；建筑系統(tǒng)：建筑系統(tǒng)：設(shè)計(jì)具有特色的漢闕、文化墻、浮雕、壁畫牌坊、城墻、樓閣、 回廊景觀建筑等；導(dǎo)視系統(tǒng)：設(shè)計(jì)特色突出、指示清晰的導(dǎo)視系統(tǒng)。導(dǎo)視系統(tǒng)：設(shè)計(jì)特色突出、指示清晰的導(dǎo)視系統(tǒng)。7 招商策略“徐家渡徐家渡”項(xiàng)目招商項(xiàng)目招商“三字訣三字訣”“扶扶”、 “ “育育” ” 、“引引”1、“扶持一批本土特色商家”扶持一批本土特色商家是指，深度挖掘具有濃郁新津特色的商家，這類商扶持一批本土特色商家是指，深度挖掘具有濃郁新津特色的商家，這類商家雖名氣不大、實(shí)力不厚，但其能充分體現(xiàn)13、新津地方特色，將成為項(xiàng)目的家雖名氣不大、實(shí)力不厚，但其能充分體現(xiàn)新津地方特色，將成為項(xiàng)目的核心商家。核心商家。2、“培育一批創(chuàng)新實(shí)力商家”這類商家富有創(chuàng)新精神且具備一定財(cái)力，愿意緊密跟隨項(xiàng)目定位而自主研這類商家富有創(chuàng)新精神且具備一定財(cái)力，愿意緊密跟隨項(xiàng)目定位而自主研發(fā)、自主創(chuàng)新商業(yè)經(jīng)營模式，如沱江魚府、寬窄巷子石光華餐廳。發(fā)、自主創(chuàng)新商業(yè)經(jīng)營模式，如沱江魚府、寬窄巷子石光華餐廳。3、“引進(jìn)一批外地特色商家”這類商家本身具有經(jīng)營模式成熟、品牌好召力強(qiáng)等特點(diǎn)，有利于助推項(xiàng)目這類商家本身具有經(jīng)營模式成熟、品牌好召力強(qiáng)等特點(diǎn)，有利于助推項(xiàng)目快速樹立品牌形象。快速樹立品牌形象。 招商招商 策略策略7 招14、商策略經(jīng)營業(yè)態(tài)與項(xiàng)目定位匹配。經(jīng)營業(yè)態(tài)與項(xiàng)目定位匹配。經(jīng)營業(yè)態(tài)能體現(xiàn)新津特色。經(jīng)營業(yè)態(tài)能體現(xiàn)新津特色。從主到次，從大到小，通過核心主力商家的入駐，帶動(dòng)整體的招商。從主到次，從大到小，通過核心主力商家的入駐，帶動(dòng)整體的招商。定向招商：對(duì)知名旅游或游樂類經(jīng)營商施行針對(duì)性和特殊優(yōu)惠政策的招商，通過物業(yè)量身訂對(duì)知名旅游或游樂類經(jīng)營商施行針對(duì)性和特殊優(yōu)惠政策的招商，通過物業(yè)量身訂制等措施，以頂尖廠商為號(hào)召力實(shí)現(xiàn)整體招商，同步對(duì)一般性商家使用普惠政策招商。制等措施，以頂尖廠商為號(hào)召力實(shí)現(xiàn)整體招商，同步對(duì)一般性商家使用普惠政策招商。以商引商：制訂招商獎(jiǎng)勵(lì)措施，通過意向與定位相符經(jīng)營商和入駐新津特色經(jīng)營商帶動(dòng)15、引薦制訂招商獎(jiǎng)勵(lì)措施，通過意向與定位相符經(jīng)營商和入駐新津特色經(jīng)營商帶動(dòng)引薦并影響同行經(jīng)營商，聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)。并影響同行經(jīng)營商，聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)。政策招商：制訂分級(jí)招商政策，針對(duì)不同廠商的情況開展招商。制訂分級(jí)招商政策，針對(duì)不同廠商的情況開展招商。 a.a.主力商家政策，等同于主力店引進(jìn)政策；主力商家政策，等同于主力店引進(jìn)政策； b. b. 分級(jí)優(yōu)惠策略；分級(jí)優(yōu)惠策略； c.c.合作方式政策：合作方式政策：如聯(lián)營、合作分成如聯(lián)營、合作分成招商準(zhǔn)入：嚴(yán)格實(shí)行嚴(yán)格實(shí)行“準(zhǔn)入制準(zhǔn)入制”，汲取行業(yè)失敗的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置好，汲取行業(yè)失敗的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置好品牌門檻、門檻、業(yè)態(tài)門檻、門檻、實(shí)力門檻，以保證項(xiàng)目的整體形16、象品質(zhì)；在配套功能部分，可靈活的采取多元化的合作模式，對(duì)門檻，以保證項(xiàng)目的整體形象品質(zhì)；在配套功能部分，可靈活的采取多元化的合作模式，對(duì)難以實(shí)現(xiàn)招商而配套必須的功能甚至可以自營，以滿足主題構(gòu)建的需求。難以實(shí)現(xiàn)招商而配套必須的功能甚至可以自營，以滿足主題構(gòu)建的需求。資源整合：通過合理利用政府、行業(yè)、媒體、合作者等資源，促使項(xiàng)目資源利用效能最大化。通過合理利用政府、行業(yè)、媒體、合作者等資源，促使項(xiàng)目資源利用效能最大化。招商招商原則原則 招商招商方式方式8 營銷策略品牌形象須包含的重要信息人文歷史人文歷史以文化為本，展示以文化為本，展示新津濃郁的人文底蘊(yùn)濃郁的人文底蘊(yùn)創(chuàng)新概念創(chuàng)新概念楊柳河，一條融合17、，一條融合新津文明的主題親水公園文明的主題親水公園生態(tài)建筑生態(tài)建筑品質(zhì)與服務(wù)，生態(tài)與藝術(shù)品質(zhì)與服務(wù)，生態(tài)與藝術(shù)內(nèi)外兼修 打造品牌以旅游產(chǎn)業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)的主題定位以旅游產(chǎn)業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)的主題定位以一站式的文化主題與文化旅游為核心的營銷模式以一站式的文化主題與文化旅游為核心的營銷模式以終端服務(wù)為體現(xiàn)為品牌的內(nèi)涵以終端服務(wù)為體現(xiàn)為品牌的內(nèi)涵以系列的公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)品牌的伸張力以系列的公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)品牌的伸張力品牌品牌策略策略8 營銷策略推廣推廣方式方式概念推廣：樹立項(xiàng)目商業(yè)品牌，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的核心品牌。例如召開樹立項(xiàng)目商業(yè)品牌，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的核心品牌。例如召開“新新聞發(fā)布會(huì)聞發(fā)布會(huì)”、 開展開展“全國招商全國18、招商”等極具高度和影響力的推廣手段，強(qiáng)勢等極具高度和影響力的推廣手段，強(qiáng)勢推動(dòng)項(xiàng)目概念塑造和主題訴求。推動(dòng)項(xiàng)目概念塑造和主題訴求。產(chǎn)業(yè)鏈推廣：以央視城市推廣，集合產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)內(nèi)定向式推廣，以央視城市推廣，集合產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)內(nèi)定向式推廣，如舉辦如舉辦“歡樂中國行歡樂中國行”、“大型綜藝選秀大型綜藝選秀”等。等。文化體驗(yàn)：結(jié)合目標(biāo)客群，開展系列公共活動(dòng)，嫁接河鮮美食結(jié)合目標(biāo)客群，開展系列公共活動(dòng)，嫁接河鮮美食文化節(jié)、梨花節(jié)、風(fēng)箏節(jié)，以魚水文化體驗(yàn)為賣點(diǎn)，吸引公眾眼光和關(guān)注，打造項(xiàng)目為賣點(diǎn)，吸引公眾眼光和關(guān)注，打造項(xiàng)目核心亮點(diǎn)，如核心亮點(diǎn)，如“釣魚節(jié)釣魚節(jié)”、“婚慶節(jié)婚慶節(jié)”、“黃辣丁19、節(jié)黃辣丁節(jié)” ” 等，培育消費(fèi)客群。等，培育消費(fèi)客群。借勢推廣：利用媒體資源和社會(huì)資源、以及政府、公共資源等整合推廣，利用媒體資源和社會(huì)資源、以及政府、公共資源等整合推廣，把項(xiàng)目塑造成為新津的城市名片，川渝經(jīng)濟(jì)帶旅游目的地。把項(xiàng)目塑造成為新津的城市名片，川渝經(jīng)濟(jì)帶旅游目的地。 8 營銷策略推廣推廣方式方式公關(guān)文化活動(dòng)公關(guān)文化活動(dòng)將項(xiàng)目作為一個(gè)大的舞臺(tái)，作為一個(gè)大的舞臺(tái)，導(dǎo)演出許多現(xiàn)代生活的話劇導(dǎo)演出許多現(xiàn)代生活的話劇出來。可策劃國際漁人節(jié)、出來。可策劃國際漁人節(jié)、新津民俗文化節(jié)、水文化節(jié)新津民俗文化節(jié)、水文化節(jié)、水鄉(xiāng)河鮮美食節(jié)、水上花、水鄉(xiāng)河鮮美食節(jié)、水上花船、水龍大會(huì)、踏白船、新船、水龍大會(huì)、踏白船、新春彩燈會(huì)、廣告焰火會(huì)、水春彩燈會(huì)、廣告焰火會(huì)、水上音樂歌舞晚會(huì)、垂釣大賽上音樂歌舞晚會(huì)、垂釣大賽、放河燈、龍舟比賽、趕鴨、放河燈、龍舟比賽、趕鴨子比賽等活動(dòng)為該項(xiàng)目造勢子比賽等活動(dòng)為該項(xiàng)目造勢、推廣。、推廣。THE END THANK S29