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1、大浪商業中心商業定位策劃方案 深圳市恒冠投資發展有限公司 深圳新恒迪商業地產顧問機構 600000平方米一站式集群商業聯合體大浪商業中心的市場背景大浪商業中心的市場背景 依據深圳市城市總體規劃、依據深圳市城市總體規劃、深圳市中部綜深圳市中部綜合組團規劃合組團規劃和寶安區城市規劃，大浪街道將轄和寶安區城市規劃，大浪街道將轄區分為四個功能片區，區分為四個功能片區， 形成形成“一轄區四片、多中一轄區四片、多中心組團心組團”的空間結構發展規劃。的空間結構發展規劃。 大浪商業中心項目處于大浪街道規劃的城市中大浪商業中心項目處于大浪街道規劃的城市中心片區，其具有可持續性發展的商業核心價值和心片區，其具有可2、持續性發展的商業核心價值和區位地利優勢。區位地利優勢。 商業是城市的名片，城市商業中心不僅僅是商業是城市的名片，城市商業中心不僅僅是業態的綜合，還是城市商業功能的綜合。整合建業態的綜合，還是城市商業功能的綜合。整合建設一個為大浪提供設一個為大浪提供多元化服務、集約化經營、規多元化服務、集約化經營、規模化發展模化發展的商業中心，可以有效促進大浪商業升的商業中心，可以有效促進大浪商業升級，提升大浪商業檔次，從而更好得滿足多元化級，提升大浪商業檔次，從而更好得滿足多元化的市場消費需求。的市場消費需求。 大浪商業中心 區位地圖美康百貨美康百貨大浪商業市場的發展狀況大浪商業市場的發展狀況 大浪與龍華之間3、的原生地域關系，使得大浪商業一直依附龍華而生。大浪和龍華行大浪與龍華之間的原生地域關系，使得大浪商業一直依附龍華而生。大浪和龍華行政區域的分割，更加凸顯大浪商業的勢單而力薄。政區域的分割，更加凸顯大浪商業的勢單而力薄。 我們看到項目區域周邊的美康百貨、家家惠百貨、同盛百貨等，商業規模有限，業態我們看到項目區域周邊的美康百貨、家家惠百貨、同盛百貨等，商業規模有限，業態組合單調、功能相互重疊，各自單打獨斗，難以擺脫低層次的同質化競爭。組合單調、功能相互重疊，各自單打獨斗，難以擺脫低層次的同質化競爭。 隨著大浪區域經濟的不斷發展，外來人口的持續增加，區域商業功能的欠缺必然導隨著大浪區域經濟的不斷發展4、，外來人口的持續增加，區域商業功能的欠缺必然導致生活的不便和消費的外流。缺乏根基的大浪商業不擺脫受制于龍華商業的配角地位，致生活的不便和消費的外流。缺乏根基的大浪商業不擺脫受制于龍華商業的配角地位，大浪也就難有出人頭地的商業繁榮。大浪也就難有出人頭地的商業繁榮。 因此，我們認為開發大浪商業中心是提升大浪城市服務功能、促進大浪商業升級發展因此，我們認為開發大浪商業中心是提升大浪城市服務功能、促進大浪商業升級發展的必然選則。的必然選則。 項目發展前景 寶安區政府和大浪街道新一輪的城市建設發展規劃，讓大浪爆發寶安區政府和大浪街道新一輪的城市建設發展規劃，讓大浪爆發了磅礴的生機。市場潛在的消費需求了磅5、礴的生機。市場潛在的消費需求，讓建立大浪商業中心的市場呼聲讓建立大浪商業中心的市場呼聲也越發迫切。也越發迫切。 大浪商業中心項目順勢推出，讓大浪商業消費者享有更多的消費選大浪商業中心項目順勢推出，讓大浪商業消費者享有更多的消費選擇，也讓大浪商業擁有與龍華商業同臺競技的發展機遇和集合平臺。擇，也讓大浪商業擁有與龍華商業同臺競技的發展機遇和集合平臺。 以百貨超市主力店、家電家居主題商場、商業步行街為主；以娛樂中心，以百貨超市主力店、家電家居主題商場、商業步行街為主；以娛樂中心，休閑會所、餐飲酒樓、特色美食、商務酒店、書城、銀行、社康中心等多種配休閑會所、餐飲酒樓、特色美食、商務酒店、書城、銀行、社6、康中心等多種配套服務為輔，集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店多功能商業服務于一體，融多套服務為輔，集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店多功能商業服務于一體，融多元化服務、集約化經營、規模化發展的一站式集群商業中心。元化服務、集約化經營、規模化發展的一站式集群商業中心。 大浪商業中心的商業功能定位大浪商業中心的商業功能定位 商業中心是城市商業的精華和典范，擁有潛在的無限商機，代表城市進步商業中心是城市商業的精華和典范，擁有潛在的無限商機，代表城市進步的方向、商業發展的方向、生活的方向。的方向、商業發展的方向、生活的方向。 大浪商業中心總平面設計規劃圖大浪商業中心總平面設計規劃圖按照按照寶安區特色商業街城市7、容貌和市政配套設施建設管理指引寶安區特色商業街城市容貌和市政配套設施建設管理指引的要求，依據的要求，依據“人車分流、設人車分流、設施完善、風格協調、環境優美施完善、風格協調、環境優美”的建設管理原則對大浪商業中心進行規范化的規劃設計。的建設管理原則對大浪商業中心進行規范化的規劃設計。大浪商業中心結構改造全景鳥瞰圖大浪商業中心結構改造全景鳥瞰圖大浪首席大浪首席6000060000平方米一站式集群商業聯合體平方米一站式集群商業聯合體 大浪商業中心總平面設計規劃示意圖大浪商業中心總平面設計規劃示意圖商業步行街內規劃有休閑廣場、舞臺、音樂噴泉、綠化景觀、戶外大屏幕電視墻、雕塑小品等配套設施商業步行街內8、規劃有休閑廣場、舞臺、音樂噴泉、綠化景觀、戶外大屏幕電視墻、雕塑小品等配套設施大浪商業中心百貨超市主力店外觀示意效果圖大浪商業中心百貨超市主力店外觀示意效果圖 百貨超市主力店面向華榮路的出入口百貨超市主力店面向華榮路的出入口 9棟、10棟內側商業步行街裝飾效果大浪商業中心 步行街景觀效果圖大浪商業中心改造前的原結構局1棟2棟9棟10棟13棟14棟大浪商業中心改造前的原結構圖臨華旺路1棟9棟之間的主入口華旺路外臨街面910棟內側樓間距為32.5米擬規劃改造成為步行街景觀式休閑廣場1314棟內側樓間距為32.5米擬在中間加建一排單層背向結構的商鋪大浪商業中心項目廠房商業結構改造效果圖大浪商業中心 9、13棟14棟臨華繁路一側的出入口外觀效果圖14棟的娛樂中心、13棟的商務酒店以及中間加建的商業步行街店鋪大浪商業中心 外立面效果圖臨華旺路一側的外立面裝飾效果臨同富裕工業區一側的外立面效果效果項目商業規劃中的市場關注點項目商業規劃中的市場關注點經營者關注點經營者關注點 消費者關注點消費者關注點 經營利潤經營利潤 有一個規模配套的生活社區有一個規模配套的生活社區 足夠客源足夠客源 有一個環境更好的娛樂街區有一個環境更好的娛樂街區 行業聚集效應行業聚集效應 有一個選擇更多的休閑場所有一個選擇更多的休閑場所 競爭者的不同質經營模式競爭者的不同質經營模式 有一個結交更多朋友的圈子有一個結交更多朋友的圈10、子 租金的高低租金的高低 有一個全天候的城市文化中心有一個全天候的城市文化中心 地段、交通的便利地段、交通的便利 有一個業態豐富的商業街區有一個業態豐富的商業街區 非同類行業相互影響促進非同類行業相互影響促進 有一個大品牌規模的零售商業有一個大品牌規模的零售商業 配套資源的完善配套資源的完善 有一個設施齊備的運動環境有一個設施齊備的運動環境 未來可成長空間未來可成長空間 商業運營管理商業運營管理 大品牌龍頭主力商家的帶動效應大品牌龍頭主力商家的帶動效應 業態及特色業態的聚焦效應業態及特色業態的聚焦效應 作為項目策劃者，我們的終極目標就是：達至投資商、經營者、作為項目策劃者，我們的終極目標就是：11、達至投資商、經營者、消費者三方各取所需，互惠互利的共贏格局。消費者三方各取所需，互惠互利的共贏格局。大浪商業中心總體商業經營規劃大浪商業中心總體商業經營規劃樓棟樓棟業態規劃業態規劃1 1棟與棟與2 2棟連體棟連體一樓一樓二樓：百貨超市主力店二樓：百貨超市主力店 三樓：數字影院三樓：數字影院/ /網吧網吧/ /電玩城電玩城 四樓：人才市場四樓：人才市場/ /培訓中心培訓中心0909棟棟一樓：數碼電子一樓：數碼電子/ /手機手機/ /品牌專賣店品牌專賣店 三樓：友誼書城三樓：友誼書城二樓：家電商場二樓：家電商場/ /電腦城電腦城 四樓：家居城四樓：家居城1010棟棟一樓：特色餐飲一樓：特色餐飲/ 12、/快餐店快餐店/ /美容美發美容美發/ /品牌專賣店品牌專賣店/ /休閑會所入口大堂休閑會所入口大堂二樓：特色餐飲二樓：特色餐飲三樓至四樓：休閑會所（水療）三樓至四樓：休閑會所（水療）1313棟棟一樓：銀行一樓：銀行/ /藥店藥店/ /商務酒店大堂商務酒店大堂二樓：西餐廳二樓：西餐廳 三三四樓：商務酒店四樓：商務酒店1414棟棟一樓：粵菜大酒樓入口大堂一樓：粵菜大酒樓入口大堂/ /娛樂中心入口大堂娛樂中心入口大堂/ /特色餐飲店特色餐飲店二樓：粵式大酒樓二樓：粵式大酒樓 三樓至四樓：三樓至四樓： 娛樂中心（娛樂中心（KTVKTV）1313棟與棟與1414棟中間加建商鋪棟中間加建商鋪步行街品牌專13、賣店步行街品牌專賣店0101棟與棟與0909棟兩側加建商鋪棟兩側加建商鋪0202棟與棟與1010棟兩側加建商鋪棟兩側加建商鋪0909棟與棟與1313棟兩側加建商鋪棟兩側加建商鋪特色小吃特色小吃時尚精品時尚精品潮流飾品潮流飾品大浪商業中心一層總平面規劃圖大浪商業中心一層總平面規劃圖大浪商業中心二層總平面規劃圖大浪商業中心二層總平面規劃圖 大浪商業中心三層總平面規劃圖大浪商業中心三層總平面規劃圖大浪商業中心四層總平面規劃圖大浪商業中心四層總平面規劃圖大浪商業中心大浪商業中心1212棟連體樓層平面規劃圖棟連體樓層平面規劃圖1212棟樓層規劃棟樓層規劃 一樓：百貨主力店一樓：百貨主力店二樓：超市主力店14、二樓：超市主力店 三樓：數字影院三樓：數字影院/ /網吧網吧/ /電玩城電玩城 四樓：人才市場四樓：人才市場/ /培訓中心培訓中心大浪商業中心大浪商業中心910910棟平面規劃圖棟平面規劃圖9 9棟樓層規劃棟樓層規劃 一樓：數碼電子一樓：數碼電子/ /手機手機/ /品牌專賣店品牌專賣店 二樓：家電商場二樓：家電商場三樓：友誼書城三樓：友誼書城四樓：家居城四樓：家居城1010棟樓層規劃棟樓層規劃一樓：特色餐飲一樓：特色餐飲/ /快餐店快餐店/ /美容美發美容美發 品牌專賣店品牌專賣店/ /休閑會所入口大堂休閑會所入口大堂二樓：特色風味餐飲二樓：特色風味餐飲三樓至四樓：休閑會所（水療）三樓至四樓：15、休閑會所（水療）大浪商業中心大浪商業中心13141314棟平面規劃圖棟平面規劃圖1313棟樓層規劃棟樓層規劃一樓：銀行一樓：銀行/ /藥店藥店/ /商務酒店入口大堂商務酒店入口大堂二樓：西餐廳二樓：西餐廳 三三四樓：商務酒店四樓：商務酒店1414棟樓層規劃棟樓層規劃一樓：酒樓入口大堂一樓：酒樓入口大堂 娛樂中心入口大堂娛樂中心入口大堂 特色餐飲店特色餐飲店二樓：中餐酒樓二樓：中餐酒樓 三樓至四樓：三樓至四樓： 娛樂中心（娛樂中心（KTVKTV）項目結構布局規劃說明項目結構布局規劃說明 由于本項目物業各獨立樓體的縱向徑深均為由于本項目物業各獨立樓體的縱向徑深均為2424米，物業單體徑深不足及單層16、面積狹長無法滿足百貨超市主力店米，物業單體徑深不足及單層面積狹長無法滿足百貨超市主力店大賣場對物業結構的要求。因此大賣場對物業結構的要求。因此1 1、2 2棟物業連體結構的改造有效解決了百貨超市主力店徑深和面積的制約，可以較好棟物業連體結構的改造有效解決了百貨超市主力店徑深和面積的制約，可以較好的滿足對百貨超市主力店大賣場商業經營的要求。作為一個融匯多業態的商業綜合體，百貨和超市主力店將是大浪商的滿足對百貨超市主力店大賣場商業經營的要求。作為一個融匯多業態的商業綜合體，百貨和超市主力店將是大浪商業中心的商業龍頭，它將對促進和帶動項目配套商業經營起著至關重要的作用。業中心的商業龍頭，它將對促進和17、帶動項目配套商業經營起著至關重要的作用。 1212棟物業實行一體化改建后，其縱向與橫向長度均為棟物業實行一體化改建后，其縱向與橫向長度均為8080米，單層面積可達米，單層面積可達64006400平方米，平方米，4 4層總體經營面積逾層總體經營面積逾2 2萬萬平方米。可以滿足大型百貨超市主力店結構布局的經營需求。平方米。可以滿足大型百貨超市主力店結構布局的經營需求。 與百貨超市主力店配套的服務項目包括：數字電影院、電玩游戲中心、網吧、溜冰場、社康門診、美容院、人才與百貨超市主力店配套的服務項目包括：數字電影院、電玩游戲中心、網吧、溜冰場、社康門診、美容院、人才市場、技能培訓中心等，通過多元化的商18、業服務，可以進一步豐富百貨超市主力店的經營內涵。市場、技能培訓中心等，通過多元化的商業服務，可以進一步豐富百貨超市主力店的經營內涵。 項目業態組合規劃說明 改造后的改造后的1 1、2 2棟連體物業呈四面臨街之勢。百貨超市主力店在此可以棟連體物業呈四面臨街之勢。百貨超市主力店在此可以更好得承接來自華旺路與華榮路兩大交通主干道路外圍和項目內街的循環更好得承接來自華旺路與華榮路兩大交通主干道路外圍和項目內街的循環客流，更好的發揮百貨超市主力店的集客效力和品牌效應，吸引和帶動項客流，更好的發揮百貨超市主力店的集客效力和品牌效應，吸引和帶動項目配套業態之間的相互聯動，促進項目市場目標消費客流的覆蓋和延伸19、。目配套業態之間的相互聯動，促進項目市場目標消費客流的覆蓋和延伸。 我們將本項目的休閑會所、娛樂中心、餐飲酒樓、商務酒店等與購物功能配套的休閑、娛樂、我們將本項目的休閑會所、娛樂中心、餐飲酒樓、商務酒店等與購物功能配套的休閑、娛樂、餐飲、酒店服務分別規劃在的餐飲、酒店服務分別規劃在的1010棟以及棟以及1313棟、棟、1414棟的棟的2424層，主要是考慮到這類業態對經營面積、層，主要是考慮到這類業態對經營面積、租金承受能力、消費停車便利以及各經營業態之間相互關聯等方面因素的需要。租金承受能力、消費停車便利以及各經營業態之間相互關聯等方面因素的需要。 如臨華繁路與華旺路而設的商務酒店、以及面向20、華繁路餐飲一條街而設的中餐酒樓和如臨華繁路與華旺路而設的商務酒店、以及面向華繁路餐飲一條街而設的中餐酒樓和KTVKTV娛樂中娛樂中心等，這類業態具有較好的關聯性。通過有機組合，有利于各業態發揮各自的經營所長，促進相互心等，這類業態具有較好的關聯性。通過有機組合，有利于各業態發揮各自的經營所長，促進相互之間的互補型經營。之間的互補型經營。項目業態組合規劃說明項目業態組合規劃說明項目業態組合規劃說明項目業態組合規劃說明 為了縮短為了縮短1313、1414棟之間棟之間3232米的縱向距離，在其中間加建米的縱向距離，在其中間加建1010米的背靠背結構的單米的背靠背結構的單層獨立分割商鋪，可以通過街鋪的21、銜接使分布在層獨立分割商鋪，可以通過街鋪的銜接使分布在1313、1414棟物業之間的經營項目具有棟物業之間的經營項目具有更加緊密關聯互補性，有效的加強前后樓棟之間的相互銜接，促進客流的循環。更加緊密關聯互補性，有效的加強前后樓棟之間的相互銜接，促進客流的循環。 為了豐富項目一樓商業步行街商鋪的商業元素，我們未對各商鋪的經營分類進為了豐富項目一樓商業步行街商鋪的商業元素，我們未對各商鋪的經營分類進行嚴格的的細化和限制，此舉是為了更好的促進商業經營的多元化發展。行嚴格的的細化和限制，此舉是為了更好的促進商業經營的多元化發展。 通過項目各業態之間的有機關聯與互動，可以使百貨超市主力店通過項目各業態之22、間的有機關聯與互動，可以使百貨超市主力店的購物功能與休閑、娛樂、餐飲、酒店服務功能形成互補的良性循環，的購物功能與休閑、娛樂、餐飲、酒店服務功能形成互補的良性循環，促進項目商業集約化經營、規模化發展的新型商業格局的建立促進項目商業集約化經營、規模化發展的新型商業格局的建立項目業態組合規劃說明項目業態組合規劃說明項目商業規劃數據項目商業規劃數據商業面積：商業面積：6180061800平方米平方米主力及次主力店：主力及次主力店： 百貨超市：百貨超市：1280012800平方米平方米娛樂中心：娛樂中心：45004500平方米平方米休閑會所：休閑會所：55005500平方米平方米中餐酒樓：中餐酒樓：223、2002200平方米平方米數字影院：數字影院：27002700平方米平方米商務酒店：商務酒店：45004500平方米平方米手機數碼城：手機數碼城：10001000平方米平方米友誼書城：友誼書城：23002300平方米平方米家居城：家居城：23002300平方米平方米家電商場家電商場/ /電腦城：電腦城：23002300平方米平方米商業步行街：商業步行街：臨街店鋪：臨街店鋪：275275個個面積：面積：1300013000平方米平方米配套服務：配套服務：工商銀行工商銀行/ /農業銀行農業銀行/ /郵政儲蓄：郵政儲蓄：3 3家家西餐廳西餐廳/ /咖啡廳：咖啡廳：1 1家家美容美容/ /美發美發/ 24、/健身：健身：5 5家家連鎖品牌快餐店：連鎖品牌快餐店：2 2家家社康門診部：社康門診部：1 1家家地方特色餐飲店：地方特色餐飲店：1010家家風味小吃店：風味小吃店：2020家家連鎖藥店：連鎖藥店：1 1家家郵局：郵局：1 1家家移動營業廳：移動營業廳：1 1家家網吧網吧/ /電玩電玩/ /桌球：桌球：1 1家家人才市場人才市場/ /培訓中心：培訓中心：1 1家家設施：設施：廣場停車位：廣場停車位：320320個個戶外休閑廣場：戶外休閑廣場：33003300平方米平方米休閑廣場雕塑小品：休閑廣場雕塑小品：8 8組組戶外大屏幕電視墻：戶外大屏幕電視墻：1 1組組戶外休閑椅：戶外休閑椅：2020組組戶外活動舞臺：戶外活動舞臺：1 1個個公共廁所：公共廁所：1 1個個殘疾人士無障礙通道：殘疾人士無障礙通道：2 2條條 謝謝