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1、外環 品質時代的來臨從市場來看，外環區域無疑已經成為樓市的主角從市場來看，外環區域無疑已經成為樓市的主角外環成為樓市的主角外環成為樓市的主角外環成為上海房地產市場主流外環成為上海房地產市場主流外因外因內因內因配 套 設 施 建 設 不 斷 完 善規模化開發帶動品質提升品牌開發商日益強調品質相對價格較低，性價比較高中心區土地有限開 發 成 本 上 升房 價 日 益 攀 升市 區 客 戶 外 逃07年全市商品住宅成交前20名板塊中外環沿線板塊占據七席 顧村的崛起顧村的崛起傳統的動遷基地正向中高檔都市居住區轉變傳統的動遷基地正向中高檔都市居住區轉變公寓成交量及成交均價排名公寓成交量及成交均價排名(12、-11(1-11月月) ) 板塊成交量成交套數成交量排名成交均價成交均價排名顧村板塊顧村板塊362743362743357135713 3605760571313寶山西板塊3092252926771039寶山東板塊219882181482547高橋板塊3583022798493264曹路板塊2340522913705010唐鎮板塊360415491415川沙板塊1106639459647511周康板塊55168454681624412三林板塊41363435632102672華涇板塊834126911290455春申板塊948238211093533莘莊板塊3341272914678318七寶3、板塊19400615368111951江橋板塊33678934575590014桃浦板塊879637651186536成交量領跑外環板塊成交量領跑外環板塊今年1月至11月銷售面積排在十五個外環板塊第3位依然是價格洼地依然是價格洼地目前整體均價排在十五個外環板塊第13位與其他板塊相比存在明顯的量價倒掛現象顧村正在顧村正在“脫貧脫貧”建筑風格的升級建筑風格的升級房型面積的升級房型面積的升級以鉑庭的巴洛克風格和依云灣的法式風情為代表， 外立面風格趨于多樣化現代簡約主義風格為主 動遷房低檔小面積商品住宅別墅、高品質住宅品質時代的來臨品質時代的來臨既是競爭的需求，又是客戶的需求既是競爭的需求，又是客戶的4、需求競爭的需求競爭的需求規 模 化 開 發 成 為 主 旋 律大量品牌開發商強調品質顧村板塊- 依云灣周 康 板 塊-綠 地 東 上 海七 寶 板 塊-皇 都 花 園三 林 板 塊-金 誼 河 畔81594453355396819461014162 1 11210閔行寶山盧灣普陀虹口浦東外地閘北黃浦楊浦嘉定長寧徐匯青浦松江金山崇明靜安鉑庭公寓成交客戶區域分布目前的全市型客源分布開盤初顧村區域客轉變客戶的需求客戶的需求全市型客源的特點在于其原來基本居住在市區，因難以承受市區高昂房價，從而到近郊尋求改善居住品質，他們對改善居住品質有著強烈要求。1.2容積率 VS 高品質向規劃要效益從產品規劃挖掘約5、8800萬額外價值【按常規復合產品組合的方案假想】【按常規復合產品組合的方案假想】四聯排TOWNHOUSE多層公寓小高層風情商業街風情商業街幼托幼托敬老院敬老院與常規規劃方案的假想比較【按常規復合產品組合的市場價值估算】【按常規復合產品組合的市場價值估算】+ +20832M2x14000元M2=2.92億元聯排產品價值估算聯排產品價值估算多層公寓價值估算多層公寓價值估算+ +小高層價值估算小高層價值估算住宅產品市場總市值估算約住宅產品市場總市值估算約9.89.8億元億元45928M2x7800元M2=3.58億元44040M2x7500元M2=3.30億元與常規規劃方案的假想比較跳脫原產品組合6、的平面方案示意圖敬老院風情商業街風情商業街幼托幼托【價值挖掘估算】【價值挖掘估算】新產品組合模式的產品價值估算+ +30132M2x14000元M2=4.22億元聯排產品價值估算聯排產品價值估算雙拼產品價值估算雙拼產品價值估算+ +小高層產品價值估算小高層產品價值估算住宅產品市場總市值估算約住宅產品市場總市值估算約10.6810.68億元億元6000M2x15000元M2=0.9億元74134M2x7500元M2=5.56億元規劃方案產品價值估算差總市值估算差約總市值估算差約10.6810.68億元億元9.89.8億元億元= =0.88億元億元主要經濟技術指標主要經濟技術指標注:由于受70/97、0要求限制，小高層部分的戶型面積均為90平方米以下；故一梯三戶的每棟樓可按二單元排布，一梯二戶的每棟樓可按三單元排布；產品類型及配比產品類型及配比向風格要品質傳統南加州、地中海風情，純手工建筑精華坡屋頂的紅瓦坡屋頂的紅瓦建筑風格特征意向元素沒有痕跡，就不夠完美沒有痕跡，就不夠完美建筑風格特征意向元素浪漫的鐵藝浪漫的鐵藝建筑風格特征意向元素樸拙的天然石材樸拙的天然石材手工的細節手工的細節 淡定自然淡定自然建筑風格特征意向元素精致的線角精致的線角建筑風格特征意向元素純正的拱純正的拱建筑風格特征意向元素帶著悠閑的心靜靜觀賞帶著悠閑的心靜靜觀賞精裝后花園精裝后花園景觀風格意向元素景觀風格意向元素河畔植8、物：以垂柳、水杉、蘆葦、睡蓮、香樟，形成自然野趣的水畔景觀植栽意向元素園區以香樟為基調，玉蘭、銀杏、櫻花等色彩濃郁植物為主調向房型要利潤憑 借 差 異 化 房 型 提 升 價 值戶型意向參考圖聯排聯排TOWNHOUSETOWNHOUSE內庭院空間豐富了建筑與室外自然的融合露臺也是“有天有地”別院生活的必備戶型意向參考圖雙拼雙拼戶型意向參考圖此此戶戶型型完完全全可可稱稱為為“7 70 0/ /9 90 0”小小高高層層戶戶型型的的典典范范戶戶型型功功能能排排布布緊緊湊湊，規規避避較較為為浪浪費費的的走走道道面面積積小高層（一梯二戶）小高層（一梯二戶）生活開始享受給顧村享受的權利告別動遷基地的烙印9、，這一次顧村開始享受告別動遷基地的烙印，這一次顧村開始享受本案銷售期預計顧村幾大配套基本竣工和投入使用總建面約3萬平米，引入沃爾瑪香港萊蒙鵬源集團建設項目預計08年年底建成并投入使用萊蒙商業中心萊蒙商業中心軌道交通軌道交通地鐵1號線北北延伸段已經通車，7號線正在加緊建設，在滬太路設站享受未來享受未來顧村公園顧村公園規 劃 總 用 地434.5公 頃一軸、一帶、三片、十二區大型城市郊野生態公園典范 雙河景觀雙河景觀享受自然享受自然荻涇河與沙浦河雙河相擁享受西班牙建筑享受西班牙景觀享受西班牙生活享受西班牙享受西班牙西西 班班 牙牙 情情 境境史無前例史無前例 承前啟后承前啟后動遷基地動遷基地 享受10、之城享受之城質的飛躍質的飛躍享享 受受 城城 市市享享 受受 自自 然然享享受受西西班班牙牙公園、商業、地鐵構筑都市享受西 班 牙 生 活 主 張 陽 光 、 享 受邑為城、郡之意，凸顯小鎮情調與 上 海 話“ 愜意” 音似朗 朗 上 口 ， 易 于 口 碑 傳 播享邑享邑Sun CountySun County釋釋 意：意： 數理暗示：數理暗示：謙恭做事，外得人和，大事成就，一門興隆。 案名案名城城市市 公公園園 西西班班牙牙CI T Y PARK SPAI N“城市”強調都市生活方式，模糊外環概念“公園”凸顯本案公園與雙河的景觀優勢“西班牙”表明項目建筑風格與生活品質釋意：釋意：廣告語廣告11、語整體由中文、 圖形、英文、廣告語構成，大氣簡潔，寓意深刻S 圖 形 代 表 西 班 牙 英 文 單 詞S p a i n的 首 個 字 母S圖形由兩條交匯的魚組成，寓意生活因城市、公園、西班牙如魚得水S圖 形 的 兩 條 魚 的 形 狀 也 象 征 了 本 案 珍 稀 的 雙 河 景 觀釋意：釋意：LOGOLOGO樓書名片 信封 信紙包袋名片夾咖啡杯禮品：紅酒 門卡 筆記簿禮品：臺歷 相框導示系統戶外廣告示意圍墻廣告示意西班牙建筑中最突出的是它的庭院建筑西班牙文叫Patio（帕提歐）釋意：釋意：備選案名一備選案名一顧村核心 壓軸精華釋意：釋意：備選案名二備選案名二現現場場的的實實景景環環境境12、，比比最最好好的的說說辭辭更更具具說說服服力力景景觀觀樣樣板板示示 范范 區區享受生活的現場享受生活的現場風情商業街風情商業街 售樓處體驗館售樓處體驗館 樣板景觀段樣板景觀段 樣板房樣板房風情商業街享受風情商業街享受概念：西班牙體驗館裊裊的咖啡香、淡淡的雪莉紅酒味、激情的西班牙音樂，運用多種西班牙元素塑造西班牙 “享邑” 的獨特視覺文化。布置元素：布置元素：陽光、展覽館、展板對售樓處的印象就是對未來生活的印象售樓處享受售樓處享受西班牙珍藏陳列區橄欖油，雪利酒，葡萄酒，皮革制品，手工藝品售樓處享受售樓處享受西班牙周日派對西班牙吉他演奏、弗朗明戈舞蹈、堂吉訶德情景劇演出，雪莉酒品鑒會，西班牙狂歡節 會所享受會所享受業主沈女士，最愛西班牙，一眼望去，西班牙的拱門、西班牙的沙發、西班牙的吊燈只要是西班牙的元素，你都可以在這里發現。樣板房享受樣板房享受業主王先生是某私企公司的老板，他經常去歐洲一些國家旅行，尤其喜愛地中海沿岸的居住風情，陽光、美酒、愜意、生活。樣板房享受樣板房享受業主Jason是某外貿公司的高管，他對中國有著濃厚的興趣，希望自己的家也采用中式的裝飾風格，但又要融入一些西方的現代元素。樣板房享受樣板房享受鑒 于 項 目 仍 處 于 前 期 規 劃 階 段銷售部分暫略，詳見提交報告文本