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1、XX銷售物業小高層、洋房產品線V1.0培訓文件2019年03月 隨著近期三四線城市XX廣場開發項目作為主要土地拓展區域，為滿足快周轉和溢價型的產品需求，銷售物業研發設計中心從7月底開始對小高層、洋房進行產品研發工作，11月底初步成果匯報后，補充三四線城市客戶調研和項目需求調研，已形成研發成果V1.0，現匯報內容如下：目錄PART 03PART 04研發成果使用原則PART 01研發方法PART 02產品邏輯研發方法P.01初次調研補充調研問卷調查（ 三 四 線 城 市 ）對標產品線( 碧 桂 園 / 新 城 等 )內部戶型分析( 三 區 項 目 )實地調研及內部訪談（ 三 四 線 城 市 ）成2、果研討（ 三 區 設 計 / 營 銷 ）問卷調查實地調研及內部訪談（ 一 二 線 城 市 ）對標產品線政府法規 十一月底初次匯報后，研發中心針對三四線已拿地城市進行了補充調研：問卷調查37個三四線城市的銷售人員共計913份；實地調研4個城市22個項目、內部訪談副總級同事12位及內外部前場銷售人員30位；內部分析三區10個項目；競品對標碧桂園、新城等；組織三區設計、營銷成果研討3次。初步研發補充研發研發方法24城TOP20熱銷戶型讀圖注：海安、安康、臨桂、西寧等注：溧水、武漢、臨桂、揚州、海安等小高層、洋房產品線二次成果小高層、洋房產品線一次成果調研內容調調研研內內容容競品分析競品分析內部驗證內3、部驗證問卷調查問卷調查實地訪談實地訪談 對標產品線對標產品線（碧桂園（碧桂園/ /新城）新城）XXXX戶型分析戶型分析（三區新項目）（三區新項目）面 積 段面 積 段敏 感 點敏 感 點市場調研產品調研驗證 本次調研主要從面積段和客戶敏感點出發，通過市場調研形成初步結論，再通過產品調研結論相互驗證，形成面積段和客戶敏感點結論，最后形成我們的產品邏輯。得房率控制得房率控制戶 型 結 構 要 求戶 型 結 構 要 求贈 送 方 式 推 薦贈 送 方 式 推 薦面積梯級面積梯級房 間 尺 度 控 制房 間 尺 度 控 制產品邏輯 P.03戶型庫立面庫研發成果小高層戶型庫高層戶型庫洋房戶型庫01戶型庫4、全業態產品系戶型庫高層、小高層及洋房戶型庫設計，形成多業態產品線系列使用配置樓型配置面積段（）面寬數產品名稱最大層數01戶型庫小高層戶型庫18F標配型T2T3T4 100 - 110 110 - 120 120 - 130 130 - 140（110-120）+（90-100）（120-130）+（100-110）（110-120）+（90-100）（120-130）+（100-110）3+33+34+43+34+44+43+3+33+3+3+3T2-3M-105-3房T2-3M-115-3房-1T2-3M-115-3房-2T2-4M-115-3.5房T2-3M-125-3房T2-4M-1255、-3.5房T2-4M-140-4房T3-3M-95/115-3房T3-3M-105/125-3房T4-3M-95/115-3房T4-3M-105/125-3房18F18F18F18F18F18F18F18F18F18F18F選配型T2 120 - 1303+3T2-3M-125-3.5房18F3.5+3.5T2-3.5M-125-3房18F 130 - 144T2-3.5M-140-4房18F特選型T2 160+1604+4T2-4M-160-4房18F 170+170T2-4M-170-4房18F使用配置樓型配置面積段（）面寬數產品名稱最大層數01戶型庫洋房戶型庫6-11F標配型平層洋房116、0 - 120120 - 130130 - 1403+34+43+34+44+4平-3M-115-3房-1 平-4M-115-3.5房平-3M-125-3房平-4M-125-3.5房-1平-4M-125-3.5房-2平-4M-140-4房6-11F6-11F6-11F6-11F6-11F6-11F選配型平層洋房110 - 1203+3平-3M-115-3房-26-11F120 - 130 平-3M-125-3.5房6-11F130 - 1404+4平-4M-140 -4.5房6-11F退臺洋房110 - 1203+3退-3M-115-3房6+1F130 - 1404+4退-4M-140-4房67、+1F特選型墅居洋房120 - 1304+4墅-4M-125-4房6F150 - 160墅-4M-140-4房6F160 - 170墅-4M-160-4房6F01戶型庫戶型庫強制使用要求1 要求所有XX銷售物業項目小高層、洋房產品均強制使用產品庫產品;2標配型：充分滿足客戶敏感點，要求優先選用；選配型：均為廚房倒扣戶型，在對比周邊競品后方可選用；特選型：為特定市場產品，需經市場調研和成本測算后上報分管副總裁確定方可使用。3產品庫核心筒已按照國家最新消防規范優化設計，項目不可調整核心筒格局，僅可根據地方消防要求，適度優化管井尺寸，實現最大得房率;4 項目在使用同一面積段戶型庫戶型時，可適度調整面8、寬和進深尺寸，調整范圍區間按照設計導則執行;5 南北通透戶型為全國通用版產品，優先選用；廚房倒扣戶型為北區適用戶型，中區和南區根據市場條件選用;6產品庫戶型提倡使用國家面積規范允許的贈送方式，做足贈送率；項目可結合當地政府面積管理辦法進行贈送方式匹配，匹配后的戶型需滿足項目的戶配面積要求;7項目因市場原因確需調整戶型及使用庫外戶型的 ，必須將調整戶型及庫外戶型在項目規劃總圖與指標評審會（摘牌日后45天）上聯合評審。02立面庫三大業態立面庫手冊小高層立面庫高層立面庫洋房立面庫高層、小高層及洋房立面設計，形成多業態大都會風格產品線系列P.04使用范圍適用原則使用原則適 用 范 圍適用區可用區成果適9、用范圍 XX銷售物業城市型小高層產品線V1.0 、XX銷售物業城市型洋房產品線V1.0成果適用于全國大部分地區三四線城市XX廣場旁伴生地塊產品。 對于西南區域四川、重慶等無朝向要求的地區以及華南區域廣東、廣西等無日照要求地區可用研發成果，也可自行研發戶型。使 用 原 則1. 成果內容XX銷售物業洋房/小高層產品線V1.0包括戶型庫及立面庫兩大部分。戶型庫包括戶型圖及使用說明、項目強制使用原則。立面庫包括立面效果圖、立面元素及分縫、材料封樣等。2. 使用原則成果分類使用要求使用階段使用原則戶型庫強制使用拿地強排階段戶型體塊用于強排設計產品定位階段作為研判項目所在地競品項目戶型優劣的標準方案設計階段直接選用，或作為庫外設計戶型優劣的對比標準施工圖設計階段作為設備管井、空調機位及門窗尺寸的標準立面庫推薦采用產品定位階段確定是否選用研發立面，如不使用，項目可自行設計方案設計階段作為立面效果圖、立面元素及分縫、設計封樣的標準施工圖設計階段作為立面施工圖、施工封樣的標準3. 特殊情況項目按程序申請使用的庫外戶型，將根據市場去化情況，在產品線迭代時納入到研發戶型庫中。立面庫需經成本測算，滿足項目成本要求的前提下方可使用。銷售物業研發設計中心萬信公眾號：萬信公眾號： dcyfsupportdcyfsupport