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1、前期規劃設計培訓前期策劃報告流程規劃階段總體步驟規劃案例分析項目實操實戰1234目錄目錄Contents前期策劃報告流程1前期策劃報告流程目標區域宏觀市場環境認知 城市認知、區域發展前景及板塊價值判斷項目認識 地塊資源條件及地塊的核心價值提煉開發商訴求、地塊價值、客戶需求決定項目基本定位方向；市場競爭形勢的分析，進一步明確市場定位精細化（項目檔次、客戶、戶型、產品組合模式等）產品形態組合，結合可能發展模式，針對不同模式的市場可行性分析以及經濟效益分析從而明確產品組合模式;基于產品策略明確下實現產品落位（包含整體規劃、戶型、交通組織、園林景觀等）;拿地階段前期定位階段規劃設計階段三大階段市場調研2、市場可研市場定位客戶定位產品定位產品突破規劃落位經濟效益測算規劃階段總體步驟2分析設計任務書分析規劃限制條件，同時結合前期產品定位場地調研場地分析對項目用地進行實際踏勘，了解現狀整體方案強排根據指標排布基本方案，并優化空間及戶型路網模式景觀優化結合建筑排布情況，設定路網模式、骨架，同時確定景觀主題規劃階段總體步驟分析設計任務書分析規劃限制條件，同時結合前期產品定位宗地調研宗地分析對項目用地進行實際踏勘，了解現狀整體方案強排根據指標排布基本方案，并優化空間及戶型路網模式景觀優化結合建筑排布情況，設定路網模式、骨架，同時確定景觀主題規劃階段總體步驟調研用地現狀必須到項目用地的現場調研，有直觀的感受3、。調研內容包括且不限于：用地周邊的道路用地周邊的建筑用地周邊的景觀用地內的現狀（建筑、高差等）用地周邊有無明顯劣勢（高壓線、化工廠等）場地調研/場地分析宗地調研/宗地分析本案地塊全景地塊內部水塘地塊與蓮坪路高差地塊植被茂密，開發條件較好案例 長沙某項目N宗地調研/宗地分析案例 長沙某項目北側紫苑路東側茯苓路南側蓮坪路西側學士路南側在建高架本案N宗地調研/宗地分析案例二 門頭溝山地項目【基地價值點分析】生態資源優越：現狀用地三面環山，且山體植被覆蓋率高，北側及南側均有果林，生態環境好；禪道文化濃郁：地塊北側有龍巖寺，本案可以充分利用寺廟資源打造禪養文化；用地坡向資源好：北側用地陽坡，且道路婉轉清4、幽，適宜打造居住類產品；地塊具備一定的優勢資源，有一定的開發潛力，需結合后期規劃來凸顯該資源價值點；宗地調研/宗地分析案例二 門頭溝山地項目【基地劣勢資源分析】 用地零散：現狀用地整體南北分區，北側用地相對較為零散，后期整合難度大 用地高差大：南北側用地，均有超過50米的高差且現狀平坦用地較少，不便于后期開發利用，使用率低； 現狀道路條件差：王呂路現狀條件較差，后期開發利用增加成本投入；宗地調研/宗地分析案例二 門頭溝山地項目弊端資源明顯，前期開發干擾因素較多，不利于本案啟動區品質的呈現；【基地劣勢資源分析】 煤矸石廠、磚廠：南側有大體量的煤矸石堆積、同時磚廠在運營中，現狀形象差、前期不能呈現5、較好的品質；分析設計任務書分析規劃限制條件，同時結合前期產品定位宗地調研宗地分析對項目用地進行實際踏勘，了解現狀整體方案強排根據指標排布基本方案，并優化空間及戶型路網模式景觀優化結合建筑排布情況，設定路網模式、骨架，同時確定景觀主題規劃階段總體步驟用地紅線建筑紅線分析設計任務書第一步：分析控規條件 分析宗地控規指標結合項目產品情況進行初步規劃落位。控規條件包括且不限于：用地性質的分析高度限制容積率分析限寬及日照要求退界要求（代征綠化、市政道路退線）有無出入口的限制分析設計任務書第二步：分析設計任務書 將可行性研究報告/產品定位中的相關要求加以具體細化。設計任務書包括且不限于：各物業類型占比情況6、（建面配比）各物業戶型區間及占比車位配比指標建筑立面打造方向道路系統模式園林景觀主題案例：項目設計任務書案例：項目設計任務書分析設計任務書“戶型的選擇”戶型不要求自己設計，但要會找到合適的戶型，合適的戶型指的是滿足樓層高度的要求及市面上流行的戶型。要學會搭配戶型比例并能放置到規劃中正確的位置上。套戶型要注意以下幾個方面：戶型要符合樓層高度（即消防的要求）戶型要符合市面上流行的戶型戶型要考慮日照的影響如何在總圖中放置合理的戶型分析設計任務書如何套用市場優質戶型？翻戶型翻戶型新力琥珀園高層116前期策劃報告流程分析設計任務書分析規劃限制條件，同時結合前期產品定位宗地調研宗地分析對項目用地進行實際踏7、勘，了解現狀整體方案強排根據指標排布基本方案，并優化空間及戶型路網模式景觀優化結合建筑排布情況，設定路網模式、骨架，同時確定景觀主題整體方案強排建筑設計建筑設計中所指的強排方案就是根據地塊的規劃指標排布建筑（特別是住宅）的基本方案中所指的強排方案就是根據地塊的規劃指標排布建筑（特別是住宅）的基本方案，不考慮，不考慮建筑朝向、空間效果、天際線等因素，建筑朝向、空間效果、天際線等因素，按照建筑強制性規范按照建筑強制性規范盡可能多布置盡可能多布置建筑輪廓。建筑輪廓。強排定義：一般來講，強排方案的主要目的是為了測算項目成本及利潤率，而非設計理念等。建筑規劃布局VS 日照標準整體方案強排成果總平面圖總平8、面圖經濟效益指標表占地面積131481 規劃總建筑面積435029 地上建筑面積326739 其中住宅建筑面積314270 商業建筑面積12469 地下建筑面積108290 總戶數3094容積率2.5建筑基底面積21691建筑密度16%車位數3094(車位配比1:1)案例：包頭新區某項目案例：包頭新區某項目各戶型配比表面積區間套數（套）套數占比經濟型兩居80-90110635.8%經濟型三居100-115162852.6%舒適型三居120-13036011.6%總計3094100%整體方案強排成果日照分析滿足大寒日（8:00-16:00）不低于兩小時的日照要求；案例：包頭新區某項目案例：包頭新9、區某項目整體方案強排規范術語建筑間距：日照間距：指前后兩排或者幾排房屋之間，為保證后排房屋在規定的時間段獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。各地區參照當地相關規范。防火間距：高層&高層13m，高層&多層 9m，多層&多層 6m，【建筑設計防火規范】衛生視距：建筑山墻相對房間距離宜大于18m。地面前樓后樓朝北朝南日照間距日照間距一般與項目所在的城市（緯度和氣候區劃分）有密切關系。整體方案強排規范術語有日照要求的建筑：整體方案強排規范術語住宅建筑日照標準整體方案強排規范術語道路紅線：規劃主管部門確定的各類城市路幅（含居住區級道路）用地界線。用地紅線：規劃主管部門批準的各類工程項目的用地界線。建筑退10、界：由于需要協調項目自身與周邊項目的交通、消防、日照等相互關系，不允許緊貼紅線進行建設，一般都會退后一段距離。建筑退讓距離，與項目所處的位置、周邊的狀況相關。東西向道路南北向道路代征綠地代征綠地其它項目其它項目退線項目用地退線整體方案強排規范術語一般情況下，建筑產品形態與容積率有一定的對應關系容積率指標與相對應的產品形態容積率指標2.1對應的產品形態獨棟/雙拼別墅聯排別墅疊拼+聯排多層住宅小高層高層建筑密度：各類建筑基地面積的總和/場地用地面積100% ；一般情況下，為了控制項目的品質、盡量提高人均綠化率和人均活動空間，多層小區一般為25%30%，高層小區一般為20%25%；公建或商業的建筑密11、度一般會根據項目單獨給定，一般會比住宅項目高，例如45%甚至更高。容積率：建設用地內的總建筑面積與建設用地面積的比值，是衡量建設用地使用強度的一項重要指標；容積率指標中所指的總建筑面積，一般是指的地上建筑面積，地下建筑面積一般不計入容積率指標計算中；整體方案強排規范術語排規軟件：浩辰建筑、斯維爾建筑、中望CAD建筑及天正建筑軟件，這些軟件的一個運用必須以AutoCAD為平臺才能正常使用。制圖窗口整體方案強排方案嘗試600畝用地指標都市生態宜居示范區別墅多層洋房高層產品組合整體方案強排方案嘗試別墅+高層方案一別墅+高層方案二整體方案強排方案嘗試別墅+洋房+高層方案一別墅+洋房+高層方案二整體方案12、強排方案嘗試容積率拆分：在滿足其他指標的前提下，對給定的容積率進行分解，從而在一個項目里面形成不同的產品形式，這種做法就叫做容積率拆分。六層住宅六層住宅六層住宅六層住宅小高層住宅三層聯排容積率拆分前容積率拆分后整體方案強排方案嘗試住宅容積率與產對應關系參考項目容積率可能的產品組合形式常規均好性做法適當進行指標拆分產品類型層數常見產品組合類型層數拆分方式拆分方式拆分方式0.4獨棟2/2.5/3/0.4-0.5雙拼2.5/3獨棟+聯排雙拼+聯排類獨棟230.6-0.8聯排2.5/3雙拼+聯排雙拼+疊拼合院/類獨棟240.8-1.0疊拼45聯排+疊拼聯排+洋房合院/類獨棟351.0-1.2洋房/疊拼13、56聯排+洋房聯排+小高層疊拼+洋房3111.3-1.7洋房/多層69聯排+小高層洋房+小高層疊拼+小高層3111.8-2.0小高層1011聯排+小高層疊拼+小高層洋房+小高層3152.1-2.5高層1218小高層+高層多層+高層/6182.6-3.0高層1827小高層+高層/11/333.0-3.5高層2733小高層+高層/15/333.5高層30/說明1.拆分容積率受規劃條件影響，結果會不相同，如限高、紅線退讓關系等；2.拆分容積率應根據市場結論及市場需求進行調整，避免為拆分而拆分；前期策劃報告流程分析設計任務書分析規劃限制條件，同時結合前期產品定位宗地調研宗地分析對項目用地進行實際踏勘，14、了解現狀整體方案強排根據指標排布基本方案，并優化空間及戶型路網模式景觀優化結合建筑排布情況，設定路網模式、骨架，同時確定景觀主題整體方案強排方案嘗試技術指標方案一別墅+高層東側西側占地面積31570084700建筑面積380558136880容積率1.205 1.616 24F0018F26425812708010F 4030006F 00別墅400000商業360007000幼兒園02800住宅總戶數28311152建筑密度19%16%方案一別墅+高層功能分區+車流動線方案二別墅+多層+高層技術指標東側西側占地面積31570084700建筑面積380092136880容積率1.204 1.615、16 24F65688018F16088412708010F 006F 775200別墅400000商業360007000幼兒園02800住宅總戶數28231152建筑密度19.5%16%方案二別墅+多層+高層功能分區+車流動線別墅+高層立面空間展示整體鳥瞰別墅+洋房+高層立面空間展示整體鳥瞰規劃排布的常見誤區1. 不重視周邊分析噪音污染嚴重，宜設置小戶型，并且盡量中間戶多以減小噪音。兩梯四戶最優。景觀資源較好，遠離公路，宜設置大戶型。不利因素：噪音、臭水溝、鐵路、化糞池有利因素：綠化帶等規劃排布的常見誤區2. 住宅與商業關系欠缺考慮底商轉角處布置住宅住宅緊貼底商外墻，未留出開門位置住宅布置在16、沿街底商上時，未留出開門位置規劃排布的常見誤區3. 用地浪費未做強排測算之前做強排測算之后規 劃 案 例 分 析3成都市牧馬山項目案例牧馬山項目簡介本案機場成都市區天府新區核心區路網縱橫環伺連接城市雙核-與主城區及天府新區核心區成三角之勢-大件路直通市區約20km-牧華路直通天府新區約20km-空港輻射經濟圈內，臨近規劃地鐵線路牧馬山項目簡介天然氧吧，生態資源優渥-牧馬山坡嶺地勢，楊柳河，白河水系密布-成都近郊唯一的原生松林，一級森林保護區-3000畝城市濕地公園-應天寺佛教文化，張飛牧馬的三國文化牧馬山項目簡介-一杯茶一桌麻將一地風光，在牧馬山抓雞下田，垂釣澆灌，吃天然食材，這里早已經成為成17、都人周末休閑度假的人氣熱點區域。-南宋范成大在牧馬山道中稱贊道：“土橋茅屋兩三家，竹里鳴泉漱白沙”翠竹掩映，樹木蓊郁，雀鳥競鳴，鳶飛魚躍，好一派寧靜祥和的蜀地山水風光。農家樂娛樂繁盛價值提煉近郊板塊、通達交通，天然氧吧農家樂繁盛，板塊均好性強區位城市近郊毗鄰主城區及天府新區核心區大件路、牧華路交通路網縱橫，空港輻射區天然氧吧，生態資源優渥，濕地公園農家樂文化繁盛，休閑度假人氣區域交通資源配套牧馬山項目簡介啟動區199畝60畝170畝用地經濟指標地塊位置東側地塊西側地塊用地性質一類住宅用地住宅用地兼容用地性質/商業（兼容比例10%）用地面積199畝170畝60畝代征道路面積28.89畝9.72畝18、6.36畝容積率R11R1.81R1.8建筑密度30%30%30%綠地率40%40%40%限高11米/車位配比住宅1.2:1商業1:1(車位/100建面)牧馬山項目定位整體定位城南近郊 墅區核心 森林生態小鎮產品定位高端形象 復合型 高附加值產品本案既定的用地條件：限高11米，容積率1.0情況下可能的產品組合聯排疊墅多層產品可實現的土地利潤價值排序：聯排疊墅多層常規情況下，聯排產品參考容積率為0.8，單獨排布聯排產品不能實現用地經濟指標，因此我們對聯排及疊墅兩種物業組合模式進行排布，探尋是否可實現本案目標可能實現的產品組合聯排+疊墅強排方案疊院產品聯排產品以經濟型聯排+疊院產品進行規劃落位，可19、實現的規劃指標為：產品類型戶型面積套數建筑面積上疊12718623622中疊13517623760下疊14517625520聯排中戶15512018600聯排邊戶1656410560可實現的建筑面積102062容積率0.77 該方案實現容積率為0.77，未能做足該用地容積率為1的規劃指標，意味著：項目可售面積減少總貨值量降低實際收益降低我們如何突破？規劃方案過程洋房疊院聯排疊院洋房聯排規劃方案過程引入“聯排+疊墅+退臺洋房”經濟效益指標占地面積132534容積率1.0418 建筑面積138071其中洋房產品22400疊院81400聯排24240建筑密度38%總戶數1023地下車位數1366經濟20、效益指標占地面積132733容積率0.8102 建筑面積107544其中洋房產品22800疊院45584聯排28680建筑密度30%總戶數766地下車位數946容積率建筑密度兩指標相互矛盾？規劃方案過程我們的解決方向在不能突破限高的情況下，1.以洋房產品置換別墅產品及疊院產品，從而減少建筑基底面積；2.沿水系布置大戶型別墅（約235）雙拼產品，保證別墅產品體量；規劃方案過程1.物業分區規劃，利用地塊北低南高的坡地性質，南側落位墅質化產品，打造坡地別墅，北側布局洋房，從而形成產品分區；2.項目品質及形象展示，以中高端別墅及具有昭示性的產品布局最大實現展示項目的形象；3.內部景觀空間最優：利用原有21、水系打造十字水系景觀，布置中高端物業；4.外部資源自用：項目北、東側被市政生態景觀帶環繞，轉化為本案社區的休閑交往平臺；規劃方案原則規劃方案過程退臺洋房別墅疊墅各物業經濟指標占地面積132733容積率1.0015 建筑面積132927其中產品類型戶型面積（）建筑面積（）總戶數占比洋房136-1054116033631%疊墅127-1457366754355%雙拼23537601614%聯排155-1651434087綠地率52%建筑密度30%總戶數（個）982地下車位數（個）1378【車位配比1.2:1（車位/100建面）】規劃方案過程交通動線社區出入口布置于南北兩側，內部環形道路為交通主動線22、，別墅組團主要以盡端式道路與環形交通相連接，同時解決車行、人行及防火動線，交通組織順暢；停車方式充分利用本項目地形的特殊性，采用地上及地下兩種停車方式，別墅產品利用坡地采用地面停車，疊院及洋房產品采用地下停車；車行道路(防火動線)外部車行流線社區主入口地下車庫出入口項 目 實 操 實 戰4項目位置: 內蒙古自治區包頭市濱河新區騰飛大街；項目規模: 占地面積197畝，建筑面積33萬平；“包頭濱河新區某項目“197畝約430米約300米本案規劃經濟指標用地性質R居住用地，R2二類居住用地總用地面積131481.85總建筑面積328704.6，其中保障性住房配建5%(待定)容積率2.5建筑限高54米建筑密度35%綠地率35%【關鍵詞】城市邊緣濱河新區中等密度大盤開發項目控規條件說明 日照條件：住宅建筑除應當滿足大寒日(8:00-16:00)不低于兩小時的日照要求； 建筑間距：（1）南北向多層住宅（24米以下）的建筑間距，不低于遮擋建筑高度（從散水起算）的1.5倍；（2）南北向多層以上住宅的建筑間距，建筑高度在24-40米（含）間，不低于遮擋建筑高度的1.3倍；建筑高度在40-75米（含）間，不低于遮擋建筑高度的1.1倍；建筑高度在75米以上，不低于遮擋建筑高度的0.9倍； 退線要求：城市主干道退線15米，城市次主干道10米，城市支道大于等于5米；更多的變化要靠各位在實踐中磨練 謝謝!