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1、項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段技術進程1目錄CONTENT2交付成果3設計自查項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段技術進程01項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段技術進程1.閱讀設計任務書a、關注產品定位b、產品類型面積配比c、建筑立面及色彩要求項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段2.控規規劃條件看什么a、用地情況：包括用地性質、邊界范圍和用地面積b、開發強度（規劃控制指標）：包括總建筑面積、人口容量（指導性指標）、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度控制等c、建筑退讓與間距：建筑退讓“四線”，即道路紅線、城市綠線、河2、道藍線、歷史街區和歷史建筑保護紫線，建筑間距、日照標準、與周邊用地和建筑的關系協調d、交通組織：包括道路開口位置、交通線路組織、主要出入口、與城市交通設施的銜接、地面和地下停車場（庫）的配置及停車位數量和比例e、配套設施：包括文化、教育、衛生、體育、市場、管理以及公共開放空間和給排水、燃氣、熱力、電力、電信等市政基礎設施f、城市設計：建筑形態、尺度、色彩、風貌、景觀、綠化以及公共開放空間和城市雕塑環境景觀要求g、公共安全：滿足防洪、抗震、人防、消防等公共安全的要求h、其他特殊要求：如地段內需保留和保護的建筑和遺跡、古樹古木，地下空間開發和利用，其他特殊審批程序要求等技術進程項目前期技術步驟要點3、-拿地及概念階段2.項目預定位根據規劃條件制作測算表格，大致要求的戶型進行強排，估算容積率，對項目定位根據規劃條件制作測算表格，大致要求的戶型進行強排，估算容積率，對項目定位容積率小于容積率小于0.3 高檔的獨棟別墅項目高檔的獨棟別墅項目容積率容積率0.30.5 一般獨棟別墅項目一般獨棟別墅項目容積率容積率0.50.8 一般的雙拼、聯排別墅一般的雙拼、聯排別墅容積率容積率0.81.2 多層項目多層項目 如與低層或聯排別墅組合，密度較高如與低層或聯排別墅組合，密度較高容積率容積率1.21.5 多層項目多層項目 環境一般，如與小高層組合，環境品質較好環境一般，如與小高層組合，環境品質較好容積率容積4、率1.52.0 正常的多層正常的多層+小高層項目小高層項目容積率容積率2.02.5 正常的小高層項目，如全做小高層，則環境會很差正常的小高層項目，如全做小高層，則環境會很差容積率容積率2.53.0 小高層小高層+二類高層項目（二類高層項目（18層以內）層以內）容積率容積率3.06.0 高層項目（樓高高層項目（樓高100米以內）米以內）容積率容積率6.0以上以上超高層項目超高層項目技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段3.下載查閱當地規劃規范城市規劃管理技術規定公共停車場建設管理規定層高控制及容積率指標計算規則城市建筑工程日照分析技術規程。技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段4.列5、明和項目有關的規范條文（1）退界國家規范：城市規劃管理技術規定建筑設計防火規范2014版地方規范：北京市人民政府關于在城市干道兩側和交叉路口周圍新建、改建建筑工程的若干規定北京市地區建設工程規劃設計通則（03版）關鍵詞匯： 道路寬度（等級）、建筑主要朝向、建筑次要朝向、建筑高度、登高場地、建筑高度設計要點： 商場外輪廓在滿足消防登高場地設置的情況下原則上應盡量緊貼建筑控制線設置，商場主入口留出室外廣場進深，主入口外輪廓至人行道邊線的距離，控制在2025m7000 4000 7000210003000沈陽中海項目技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段關于消防車道（第七章 滅火救援設施）7.6、1.1 街區內的道路應考慮消防車的通行，道路中心線間的距離不宜大于160m。當建筑物沿街道部分的長度大于150m 或總長度大于220m 時，應設置穿過建筑物的消防車道。確有困難時，應設置環形消防車道。技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段7.1.2 高層民用建筑，超過3000 個座位的體育館，超過2000 個座位的會堂，占地面積大于3000m2 的商店建筑、展覽建筑等單、多層公共建筑應設置環形消防車道，確有困難時，可沿建筑的兩個長邊設置消防車道；對于住宅建筑和山坡地或河道邊臨空建造的高層建筑，可沿建筑的一個長邊設置消防車道，但該長邊所在建筑立面應為消防車登高操作面。關于消防車道（第七章 7、滅火救援設施）技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段7.1.8 消防車道應符合下列要求：1、 車道的凈寬度和凈空高度均不應小于4.0m；2、 轉彎半徑應滿足消防車轉彎的要求（12M）；3、 消防車道與建筑之間不應設置妨礙消防車操作的樹木、架空管線等障礙物；4、 消防車道靠建筑外墻一側的邊緣距離建筑外墻不宜小于5m；5 、消防車道的坡度不宜大于8%。關于消防車道（第七章 滅火救援設施）技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段7.2.1 高層建筑應至少沿一個長邊或周邊長度的l/4 且不小于一個長邊長度的底邊連續布置消防車登高操作場地，該范圍內的裙房進深不應大于4m。建筑高度不大于50m 8、的建筑，連續布置消防車登高操作場地確有困難時，可間隔布置，但間隔距離不宜大于30m，且消防車登高操作場地的總長度仍應符合上述規定。30M關于消防登高操作場地（第七章 滅火救援設施）技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段7.2.2 消防車登高操作場地應符合下列規定：1 、場地與廠房、倉庫、民用建筑之間不應設置妨礙消防車操作的樹木、架空管線等障礙物和車庫出入口；2 、場地的長度和寬度分別不應小于15m 和8m。對于建筑高度不小于50m 的建筑，場地的長度和寬度均不應小于15m；（最新修正為1510m，大于50m建筑為 2010m）3、 場地及其下面的建筑結構、管道和暗溝等，應能承受重型消防車9、的壓力；4、 場地應與消防車道連通，場地靠建筑外墻一側的邊緣距離建筑外墻不宜小于5m，且不應大于10m，場地的坡度不宜大于3%。關于消防登高操作場地（第七章 滅火救援設施）技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段4.列明和項目有關的規范條文（2）間距國家規范：城市規劃管理技術規定建筑設計防火規范2014版地方規范：上海市公共建筑防火分隔消防設計若干規定（暫行）江蘇商業建筑設計防火規范浙江省消防技術規范難點問題操作技術指南2014版浙江城市建筑工程日照分析技術規程關鍵詞匯： 建筑間距、消防間距、日照間距、衛生間距設計要點： 項目地塊內、地塊間的各建筑間距除滿足消防要求外還應滿足對周邊建筑的視10、線間距和日照遮擋距離技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段關于民用建筑防火間距（第五章 民用建筑）表 5.2.2 民用建筑防火間距建筑類別高層民用建筑裙房和其他民用建筑一、二級一、二級三級四級高層民用建筑一、二級1391114裙房和其他民用建筑一、二級9679三 級117810四 級1491012是強條5.2.6 建筑高度大于100M的民用建筑與相鄰建筑的防火間距，當符合本規范第3.4.5、3.5.3、4.2.1和5.2.2條允許減小的條件時，仍不應減小技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段4.列明和項目有關的規范條文（3）各類型產品層高限制最大層高限制： 如杭州市建筑層高控制及容11、積率指標計算規則最小層高限制：見表格建筑類型設備類型凈高要求梁高要求管線綜合高度吊頂高度最小計算層高辦公中央空調26007006001004000風機盤管+新風系統26007005001003900多聯機分體式空調26007003501003750公寓分體式空調23005003001003200商業中央空調40008008001005700辦公建筑標準層層高不得大于4.2m；辦公建筑非標準層層高應小于4.8m,商業建筑（指零售商業等）層高應小于5m技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段4.列明和項目有關的規范條文（4）停車庫設計及停車配比、規范要求：國家規范：交評、城市規劃管理條例地方規12、范：北京市 北京市大中型公共建筑停車場建設管理暫行規定上海市 建設工程交通設計及停車庫（場）設置標準浙江省 城市建筑工程停車場（庫）設置規則和配建標準技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段4.列明和項目有關的規范條文車庫停車數量出入口數量（個）出入口寬度150輛一個單車道出入口疏散用坡道設計常用數據：單車4.0米雙車7.0米兩個汽車疏散出口之間的間距不應小于10米車庫防規各汽車出入口之間凈距應大于15米車庫建規251100輛的地下車庫一個雙車道出入口或兩個單車道出口3或51150輛的地上車庫（含半地下車庫）4100輛的地下車庫兩個單車道出口5或150輛的地上車庫（含半地下車庫）、入口設置13、：入口數量 設計中問題 :1）能設一個單車道出口設成兩個雙車道出口2）能設兩個單車道出口設成兩個雙車道出口，人為增加車庫面積（4）停車庫設計及停車配比技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段4.列明和項目有關的規范條文、車位計算：住宅小區地下車庫：公建地塊地下車庫：制冷機房（含換熱間） 建筑面積的0.5%1.0%，通常取0.8%，凈高4.55m換熱站：公共建筑總建筑面積的0.3%0.5%，凈高小型3.63.9m，大型3.94.5m鍋爐房：按建筑面積比例或按鍋爐房容量及臺數計算，凈高56m風機房消防水泵房生活水泵房中水處理機房化糞池屋頂冷卻塔對應的地下冷凍機房開關站 用戶站 柴油發電機房人防14、地庫：密閉通道和防毒通道、擴散室、集氣室、濾毒室與除塵室、防化通信值班室、洗消間、風機房、人防生活水箱間、 廁所等。人防停車指標的折減為70%（經驗值）住宅區車位配比計算： 按3235公建區車位配比計算： 按40人防區車位配比計算： 按45（4）停車庫設計及停車配比生活水泵房、消防水泵房、風機房、電站。北方會有換熱站，偶爾會有中水處理機房車庫里有什么？技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段4.列明和項目有關的規范條文、層高設計：2）規范儲備凈高車庫凈高：2200機械排煙總建筑面積2000地下車庫必設機械排煙噴淋10輛地下車庫50輛地下車庫必設噴淋寬度1200的風道下需設噴淋消 火 栓5輛15、的停車場、650輛的架空車庫需設消火栓防火分區地下車庫一個防火分區2000設噴淋4000梁高普通層梁高1/101/12設備設備常用計算高度（4）停車庫設計及停車配比管線內容最小計算高度備注噴淋200通風管300600其中含50的安裝支架高度電橋架150綜合管線550650管線綜合后的布置數據1）層高確定原則： 合理的選用地下室頂板梁高的構造做法，根據實際構造來計算層高。： 在確定層高時，精確計算設備管線預留高度以及結構梁高。： 當車庫與變配電間或水池等設備用房同層設計時，應采取“設備用房局部降板”，而車庫層高按常規設計。技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段4.列明和項目有關的規范條文316、）層高計算其他層層高 = 2200（停車庫凈高）+550650（綜合管線）+700（結構梁高）+50（面層厚度）=35003600最底層車庫層高 = 250350（車庫底板濾水層厚度）+2200（停車庫凈高）+550650（綜合管線）+700（結構梁高）+50（面層厚度）=37503850（此處是到結構底板上皮高度）B1層層高 = 2200（停車庫凈高）+550650（綜合管線）+800900（結構梁高）+1200（覆土層厚度）=47504950機械車庫層高 = 3600（停車庫凈高）+550650（綜合管線）+800900（結構梁高）+50（面層厚度）=50005200（4）停車庫設計及停車17、配比、層高設計：人防地庫層高 = 2200（人防地庫凈高）+550650（綜合管線）+11001200（結構梁高） +1200（覆土層厚度）=50505250技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段5.人防規模、等級一般情況： 地面1層的面積/覆蓋的建筑面積，取大值。特殊情況： 如北京地區建設工程規劃設計通則(03版)所有建筑均按建筑形式分類，指標計算與使用功能無關。計算方法：（1）十層以上（含十層）的建筑，應修建“滿堂紅”防空地下室，可按其第十層標準面積指標計算；（2）十層（不含十層）以下，基礎埋深超過3米（含3米）的建筑，應按其面積（含地下）的3%修建；（3）十層（不含十層）以下，基礎18、埋深不超過3米的建筑，應按其面積（含地下）的2%修建；（4）單建工程（地上建筑投影范圍之外的地下建筑）應按其面積的30%修建。如一棟建筑既有高層又有多層，應按上述要求對 建筑進行豎向分割后，分類計算應建設人防面積指標。技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段6.建筑面積計算規則、容積率計算規則、綠地率計算規則概念方案設計階段面積計算中經常碰到的幾個問題：舊規：只要“建筑飄窗突出外墻結構邊線不大于0.6m，高度（含上下結構厚度）小于2.2米且窗臺面抬高0.3m以上的”就可以不計建筑面積新規：凸（飄）窗凈高大于2.1米，窗臺與室內樓地面高差不大于0.45米的，按其維護結構外圍水平計算1/2面積19、舊規：凡屋面結構范圍內標注陽臺、空中花園、入戶花園等建筑空間，均按陽臺計算建筑面積，即按投影面積計算1/2面積新規：凸陽臺其結構底板水平投影面積計算1/2面積，主體結構內的陽臺按其結構外圍水平面積計算全面積新規：建筑內設有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的按其結構底板水平面積計算。局部樓層結構層高大于等于2.2米的計算全面積，小于2.2米的計算1/2面積。復式飄窗陽臺技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段7.豎向場地名稱適用坡度（%）最大坡度（%）備注密實性地面和廣場0.33.03.0廣場可根據其形狀、大小、地形、設計成單面20、坡、雙面坡或多面坡停車場0.250.51.02.0-室外場地1. 兒童游樂場2. 運動場3. 雜用場地4. 一般場地0.32.50.20.50.33.00.2-綠地1.510.033-注：本表依據城市居住區規劃設計規范GB50180-93，城市用地豎向規劃規范CJJ83-93，公園設計規范CJJ48-92編制1）設計目的：1、是要體現景觀設計的空間圍合與收放2、在豎向中合理的解決設計場地內的排水2）規范要求：技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段7.豎向3）尊重現場，盡可能減少土方量的過大調整。如設計需較大面積挖方，在整個場地內盡可能保證土方量平衡4）經驗數值總體豎向設計：1、0.00021、為絕對標高取值考慮高于周邊道路標高200，防止雨水倒灌2、周邊道路的設置要求橫坡2.5%，縱坡8%3、凸出裙房地下室降板設計考慮綠化埋深1500，管線出入主樓排水管上覆土700，燃氣溝埋深1000；4、下沉廣場的設計要求周邊設置排水溝截水，局部做2級踏步。技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段8.居住建筑區特別關注公建配套設施配建要求9.建設用地交通流線及道路開口要求10.酒店項目的酒店設計細則、指標及要求（酒店管理公司提供）11.保護建筑、保護區要求技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段12.其他地方規劃條件例：西安市飲食業項目環評審批細則對飲食業項目的選址要求：第三條 （二）居22、民住宅樓內、職工住宅樓內、商住樓住宅用房內、商辦樓辦公用房內等禁止新建飲食業項目。（三）新建一類項目還必須滿足以下要求：1、獨立飲食建筑：與相鄰住宅建筑的間距不得小于9米；2、商住樓中商業用房內的飲食單位與其上下相鄰的住宅之間必須有不小于3米的隔層；飲食單位邊界與相鄰住宅邊緣的水平距離不得小于9米；3、飲食單位與醫院門診樓、住院部及學校的教學樓等特殊環境敏感單位應大于9米以上。技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段13.日照計算強排完成后提交日照組對項目進行界內、界外建筑日照計算分析技術進程項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段交付成果（技術經濟指標）02項目前期技術步驟要點-拿地及概念階23、段1.綜合技術指標表序號名稱單位數量備注1總用地面積m22總建筑面積m2其中地上建筑面積m2其中計容建筑面積m2不計容建筑面積（地上）m2屋頂機房層，避難層地下建筑面積（不計容）m2人防總建筑面積m2不小于民防批文的要求3建筑基底面積m24道路廣場面積m25綠地面積m26建筑密度%7容積率8綠地率%9建筑高度m10機動車停車位數輛貨車車位數無障礙車位數電動車車位數其中地上停車位輛地下停車位輛11非機動車停車位輛其中地上停車位輛地下停車位輛注：1、如果項目有數個地塊，應每個地塊做一個技術指標表格，并完成整個項目的綜合技術指標表2、居住區停車場和車庫【7.3.3】條：居住區停車場和車庫的總停車位應24、設置不少于0.5% 的無障礙機動車停車位;若設有多個停車場和車庫，宜每處設置不少于1 個無障礙機動車停車位。公共建筑基地【8.1.2】條：建筑基地內總停車數在100 輛以下時應設置不少于1 個無障礙機動車停車位， 100 輛以上時應設置不少于總停車數1%的無障礙機動車停車位。公共停車場（庫)1） I類公共停車場(庫)應設置不少于停車數量2% 的無障礙機動車停車位;2） II類及III 類公共停車場(庫)應設置不少于停車數量2% ，且不少于2 個無障礙機動車停車位;3）IV類公共停車場(庫)應設置不少于1 個無障礙機動車停車位。3 、小型汽車總停車位數量的30%作為新能源汽車充電車位要求，并應在總平面方案圖中與普通車位有明顯區別的標識。（西安市2014年88號文）4、如項目有LEED金獎要求，則需有5%的新能源車位。交付成果項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段設計自查03項目前期技術步驟要點-拿地及概念階段設計完成后的自查（以旭輝北京項目評分表為例）設計自查