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1、寧波萬科云鷺灣項目 NINGBO NINGBO vankevanke PROJECTPROJECT part 1 part 2 part 3 規(guī)劃策略 強排方案 項目理解 part 1 項目理解 區(qū)位分析 part 1 項目理解 項目位于寧波市慈城新區(qū)，為云鷺灣 項目最后的兩個地塊,7#及9#。 慈城新區(qū)有整體的統(tǒng)一規(guī)劃，配套較完善，中心湖、慈城中學、維拉小鎮(zhèn)幼兒園、婦兒醫(yī)院等規(guī)劃利好已落地。 云鷺灣項目緊鄰中心湖，景觀資源突出，項目總面積38萬方，平均容積率1.2，為低密度大盤。 7#7# 9#9# 近郊 景觀大盤 配套成熟 大盤分析 part 1 項目理解 前幾期項目開發(fā)的住宅包括聯(lián)排、洋2、房及小高層，品質(zhì)較高。 云鷺灣已有規(guī)模 產(chǎn)品品質(zhì)較高 大盤分析 part 1 項目理解 商業(yè)約1.2萬方，集中設在大盤的中部，直達湖邊，將景觀引入地塊中。 商業(yè)及售樓處營造了生活場景，提升了配套的檔次。 社區(qū)氛圍初步成形 前期產(chǎn)品 part 1 項目理解 目前公寓產(chǎn)品130-160均價13000,90售罄。 160 四+一房 130 四房 90 小三房 萬科云鷺灣產(chǎn)品 前期產(chǎn)品 part 1 項目理解 別墅250萬_280一套 三層200。 一層 二層 三層 萬科云鷺灣產(chǎn)品 競品分析 part 1 項目理解 區(qū)域內(nèi)競品少，綠地新都會項目。 低層居住產(chǎn)品，總規(guī)模16萬。 競品 綠地新都會 競品分3、析 part 1 項目理解 疊加153180 平墅160 洋房99。 99 三房 疊加下層 疊加上層 綠地新都會 產(chǎn)品 160 平墅 競品分析 part 1 項目理解 聯(lián)排260310 350萬/套 綠地新都會 產(chǎn)品 一層 二層 三層 市場分析 part 1 項目理解 市場的供應的分析 萬科云鷺灣 綠地新都會 別墅 200聯(lián)排 250萬/套 經(jīng)濟性別墅 260-310聯(lián)排 350萬/套 舒適性別墅 153-180疊加 1.3萬/ 復式空間 公寓 90三房 1.1萬/ 剛需小三房 99三房 1.1萬/ 三開間南向 130四房 1.1萬/ 戶型方正 160四加一房 1.1萬/ 大面寬，橫廳 1604、平墅 1.3萬/ 一梯一戶 高低搭配 低層產(chǎn)品溢價 產(chǎn)品豐富 低層及類別墅產(chǎn)品溢價 市場供應以改善型產(chǎn)品為主，體現(xiàn)了環(huán)境、配套對客戶的吸引力。 萬科的產(chǎn)品成熟，總價控制較好。 綠地產(chǎn)品的多種類型，實現(xiàn)了更多的產(chǎn)品溢價。 區(qū)位分析 part 1 項目理解 區(qū)域的整體規(guī)劃已落地，配套逐漸成熟。 低密度景觀社區(qū)，環(huán)境品質(zhì)較好。 區(qū)域的認知度會明顯提升，吸引市區(qū)的改善型客戶。 利用云鷺灣前期的口碑，有先發(fā)優(yōu)勢。 目前供應以改善型產(chǎn)品為主，低層產(chǎn)品有一定溢價。 目前產(chǎn)品定位不低，會拉升片區(qū)的檔次。 地 段 市 場 定位為改善型，而且有上升的空間。 part 2 規(guī)劃策略 規(guī)劃條件分析 part 2 規(guī)劃5、策略 云鷺灣項目的規(guī)劃條件 用地4.2公頃 1.35容積率 限高18m 最后兩個地塊 總建筑規(guī)模10.510.5萬方 容積率對于低層改善盤偏高。 7#7#地塊地塊 用地3公頃 1.6容積率 限高18m,局部33m 9#9#地塊地塊 7#7# 9#9# 7#7# 9#9# 云鷺灣項目的規(guī)劃條件 9#9#地塊一線湖景，土地價值高。 7#7#地塊配置幼兒園和社區(qū)文化站 按照整體規(guī)劃，應設置在北側(cè)。 part 2 規(guī)劃策略 規(guī)劃條件分析 策略 云鷺灣項目有良好的環(huán)境， 區(qū)域成熟過程中，未來價值向好！ 核心矛盾 樓板成本過高，區(qū)域內(nèi)供給量大， 同質(zhì)化競爭激烈。 產(chǎn)品定位考慮差異化的策略 part 2 規(guī)6、劃策略 策略 云鷺灣項目的產(chǎn)品定位思考 大盤最后一期，利用區(qū)域成熟度和項目口碑的積累， 通過產(chǎn)品和客戶定位，提高售價和利潤。 兩種思路 OP1OP1去化速度快 OP2 OP2 利潤最大化 控制面積 低總價 成熟產(chǎn)品 高端定位 極致追求品質(zhì) 定制式產(chǎn)品 part 2 規(guī)劃策略 part 3 強排方案 方案A A 規(guī)劃方案A A part 3 強排方案 小面積，低總價。 高低配，提升溢價。 公寓產(chǎn)品面積段90140 別墅產(chǎn)品面積段150160 1.35及1.6的容積率條件下， 低層別墅產(chǎn)品的量最大化。 成熟產(chǎn)品。 主流產(chǎn)品加創(chuàng)新低層產(chǎn)品. 注重產(chǎn)品附加值，（贈送、花園、露臺）。 規(guī)劃策略重視去化速7、度快，并挖掘高低配的溢價空間。 規(guī)劃方案A A 中心湖 強排總圖 part 3 強排方案 低層別墅產(chǎn)品約2萬方。 9#地塊景觀價值更高， 產(chǎn)品定位高于7#地塊。 9 7 規(guī)劃方案A A part 3 強排方案 景觀中軸洋房組團感 洋房端頭增加聯(lián)院產(chǎn)品。 七號地塊規(guī)劃結(jié)構 幼兒園 社區(qū)文化站 景觀中軸 私有花園 6層洋房 聯(lián)院別墅 規(guī)劃方案A A 七號地塊產(chǎn)品配比 part 3 強排方案 指標表 住宅 150聯(lián)院 4,500 130四房 34,320 90三房 12,960 配套 5,460 總計 57,240 配套 130洋房 90洋房 150聯(lián)院 規(guī)劃方案A A part 3 強排方案 108、f 10f 聯(lián)院別墅 聯(lián)院景觀 6-10層洋房 洋房花園 景觀中軸形成地塊中心 洋房組團感 洋房端頭增加聯(lián)院產(chǎn)品。 九號地塊規(guī)劃結(jié)構 3f 3f 規(guī)劃方案A A part 2 規(guī)劃策略 九號地塊產(chǎn)品配比 指標表 住宅 160聯(lián)院 15,200 洋房 33,120 總計 48,320 140洋房 150聯(lián)院 規(guī)劃方案A A 低層產(chǎn)品選型 part 3 強排方案 聯(lián)院產(chǎn)品， 左右前后拼接，容積率高； 組團式布局； 外部空間豐富； 規(guī)劃方案A A part 3 強排方案 低層產(chǎn)品選型 三層平面圖 二層平面圖 一層平面圖 戶型A A 戶型B B 戶型A A 戶型B B 戶型A A 戶型B B 戶型A 9、A 戶型B B 戶型A A 戶型B B 戶型A A 戶型B B 花園、露臺等附加空間 入戶通道，鄰里空間。 方案B B 云鷺oneone 頂級 收藏 規(guī)劃方案A A part 3 強排方案 極致追求品質(zhì)。 高端定位。 名師設計， 空間、配置、材料均走高端路線。 依托大盤的優(yōu)勢，提升定位。 特別是九號地塊的條件優(yōu)良。 定制式產(chǎn)品。 奢華大宅，注重特色及唯一性. 注重產(chǎn)品附加值，（贈送、花園、露臺）。 規(guī)劃策略重視利潤最大化，挖掘產(chǎn)品的溢價空間。 規(guī)劃方案b b 中心湖 強排總圖 part 3 強排方案 特色的大平層產(chǎn)品。 9#地塊景觀價值更高， 產(chǎn)品定位高于7#地塊。 9 7 規(guī)劃方案B B p10、art 3 強排方案 景觀中軸洋房組團感 洋房端頭增加聯(lián)院產(chǎn)品。 七號地塊規(guī)劃結(jié)構 幼兒園 社區(qū)文化站 私家花園 入口景觀 大平層 洋房景觀 6f 5f 5f 6f 5f 5f 5f 規(guī)劃方案B B 七號地塊產(chǎn)品配比 part 3 強排方案 指標表 住宅 大平層 41,700 洋房 10,080 配套 5,460 總計 57,240 配套 140洋房 300大平層（頂躍405） 規(guī)劃方案B B part 3 強排方案 景觀中軸洋房組團感 洋房端頭增加聯(lián)院產(chǎn)品。 九號地塊規(guī)劃結(jié)構 小區(qū)景觀 湖景大宅 樓王 園景大宅 5f 5f 10f 10f 5f 5f 5f 5f 5f 5f 規(guī)劃方案B B 11、九號地塊產(chǎn)品配比 指標表 住宅 10層大平層 16,080 5層大平層 32,240 總計 48,320 400大平層 part 3 強排方案 規(guī)劃方案B B 七號地塊產(chǎn)品選型 上海金地天御 平墅產(chǎn)品。 part 3 強排方案 規(guī)劃方案B B 七號地塊產(chǎn)品選型 上海金地天御 平墅產(chǎn)品。 一層戶贈送南北花園； 二、三層戶贈送東西側(cè)花園和地下室，休閑電梯可直達，獨立地面入口，雙電梯入戶； 四層戶躍五層贈送超大露臺、空中庭院媲美別墅大宅； 地面花 園入戶 建筑錯動布局，形成鄰里空間建筑錯動布局，形成鄰里空間 part 3 強排方案 規(guī)劃方案B B 七號地塊產(chǎn)品選型 一層平面 超大總面寬, 達到18米12、, 進深18米; 客廳面寬達6米; 分設中西廚房; 舒適四房, 其中有三個是套房; 設置老人套房/客人套房, 流線獨立 ,可分可合; 附加值空間: 贈送地下室, 面積達到152平米; 贈送地面庭院和下沉采光庭院; 地面北側(cè)庭院25平米, 南側(cè)庭院達128平米; part 3 強排方案 規(guī)劃方案B B 七號地塊產(chǎn)品選型 二層平面 超大總面寬, 達到18米, 進深18米; 客廳面寬達6米; 分設中西廚房; 私家電梯廳, 主仆雙流線; 舒適四房, 其中有三個是套房; 設置老人套房/客人套房, 流線獨立 ,可分可合; 側(cè)面有另一部私家電梯直達自家地下室 和地面花園; 有大的設備平臺放置中央空調(diào)外機等;13、 花園 地下室 part 3 強排方案 規(guī)劃方案B B 七號地塊產(chǎn)品選型 三層平面 超大總面寬, 達到18米, 進深18米; 客廳面寬達6米; 分設中西廚房; 私家電梯廳, 主仆雙流線; 舒適四房, 其中有三個是套房; 設置老人套房/客人套房, 流線獨立 ,可分可合; 側(cè)面有另一部私家電梯直達自家地下室 和地面花園; 有大的設備平臺放置中央空調(diào)外機等; 花園 地下室 part 3 強排方案 規(guī)劃方案B B 七號地塊產(chǎn)品選型 頂層復式 兩層高摘星庭院, 別墅級享受, 全南向采光臥室 擁有四個豪華套房和一個情趣空間; 私家電梯廳, 電梯可直達五層; 超大總面寬, 達到18米, 進深18米; 客廳面14、寬達6米; 分設中西廚房, 主仆雙流線; 設置老人套房/客人套房, 流線獨立 ,可分可合; 附加值空間: 兩層高摘星庭院 兩層贈送露臺面積達110平米; 上層主臥室獨享43平米大露臺, 可布置室外SPA及燒烤爐; part 3 強排方案 規(guī)劃方案B B 九號地塊產(chǎn)品選型 九樹公寓 一線湖景地塊。 景觀價值高。 產(chǎn)品定位最高。 part 3 強排方案 規(guī)劃方案B B 九樹公寓九號地塊產(chǎn)品選型 大空間。 靈動，空間通透。 part 3 強排方案 豪宅的提升點180180度景觀 豪宅的提升點空中會所 豪宅的提升點景觀地庫 方案B B 高端定位，定制產(chǎn)品， 高附加值，品質(zhì)高，提升溢價空間。 方案A A 高低配，特色聯(lián)院產(chǎn)品， 小面積、低總價, ,強調(diào)去化速度。 春 城 湖 邦 2015.05 謝謝