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1、主題地產主題地產發展模式發展模式主題地產盈利模式存在形式經營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產業主題地產按其盈利模式可分為兩種主題地產按其盈利模式可分為兩種銷售核心式主題地產能為居住地產創造需求銷售核心式主題地產能為居住地產創造需求客戶高爾夫居住地產身份需求獨一無二需求高爾夫 需求房地產前提條件：高爾夫必須經營起來，并享有跨區域的品牌度教育產業客戶居住地產利益需求直接關聯需求教育 需求房地產前提條件：教育必須是城市中端客戶所稀缺的銷售核心式主題地產是可以克服區域劣勢的，它能夠在區域發展起來之前為居住地產需求創造。經營核心式主題地產只能為居住房地產提供經營核心式主題地產只能為居住房地2、產提供附加價值，而不能創造對居住地產的需求附加價值，而不能創造對居住地產的需求1、經營核心式主題地產以出租物業或經營為主要收益；2、經營核心式主題地產能為居住地產帶來： 提升區域形象； 完善區域基本居住條件； 形成生活休閑、娛樂、運動設施上的競爭優勢；3、經營核心式主題地產為居住地產所帶來的附加價值與競爭優勢必須在市場需求產生后才能得以體現；經營核心式主題地產是無法克服區域劣勢的，它對居住地產的附加值是必須在區域發展起來后才得以體現。兩種盈利模式的主題地產與居住地產的價值兩種盈利模式的主題地產與居住地產的價值關聯關聯與居住地產的價值關聯盈利模式可超前于區域發展直接創造需求1、少數人專有的，并體3、現身份尊貴感2、利益直接關聯且密不可分銷售核心型1、帶來交通上的方便2、提供日常生活健康休閑設施3、聚集人氣，完善商業配套經營核心型滯后于區域發展有市場需求后才體現附加價值對地產的作用主題地產經營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產業主題地產發展模式主題地產發展模式銷售核心式銷售核心式銷售核心式銷售核心式高爾夫球會高爾夫球會國內高爾夫分布國內高爾夫球會主要集中在廣東、北京、上海、海南、福建，其他省分布較少。分布特征主要為經濟發達城市和濱海城市、旅游城市。銷售核心式銷售核心式高爾夫球會高爾夫球會成功開發居住地產的典型案例：深圳觀瀾高爾夫成功開發居住地產的典型案例：深圳觀瀾高爾夫項目簡介4、：規劃用地面積10km2 ，目前已建成5個標準球場，計劃再建5個標準場。1995年正式開始高爾夫球會經營，目前有會員3500個左右。 平均每年投資3個多億。1998年開始開發觀瀾豪園，一期和二期開發的別墅和洋房在樓花階段銷售率就達70 ，封頂后達到100。成功開發居住地產的關鍵因素： 成功經營起高品質的國際高爾夫球會。經驗借鑒：先成功經營高爾夫球會，再開發居住地產。以高品質的商務度假為經營核心。 銷售核心式銷售核心式高爾夫球會高爾夫球會開發居住地產失敗的典型案例：深圳龍崗植物園高爾夫開發居住地產失敗的典型案例：深圳龍崗植物園高爾夫項目簡介：規劃用地面積2.56km2（3700畝） ，目前已建成5、27洞球場。1994年在正式開始經營，目前仍未取得正式執照，但已有會員1900多個。2001年開發17棟美式別墅，至今銷售率為零。失敗的的關鍵因素： 未建立起高品質的高爾夫球會。經驗借鑒：非正規經營，以低價無限制吸收會員，無法建立品質感。銷售核心式銷售核心式高爾夫球會高爾夫球會國科國際高爾夫國科國際高爾夫項目簡介：項目簡介：位于德州齊河縣，黃河經濟開發區，距濟南市中心車程40分鐘，總占地7200畝。一期占地3300畝，規劃有高爾夫球場1300畝，占地500畝的國際酒店和建身娛樂城，高爾夫別墅1500畝。首期開發215棟（420畝）別墅。銷售艱難：銷售艱難：銷售20%左右，而且大部分為非市場行為6、。關鍵原因：關鍵原因：在未成功經營高爾夫以前銷售居住地產，銷售情況不理想是意料中的。高爾夫開發關鍵因素高爾夫開發關鍵因素發展可能性的判斷因素開發高爾夫進入門檻高，市場風險大。開發高爾夫進入門檻高，市場風險大。主題地產發展模式主題地產發展模式銷售核心式銷售核心式3、主題地產經營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產業銷售核心式銷售核心式教育產業教育產業教育產業按其招生性質可分為兩類教育產業教育產業大學城大學城典型案例：珠海唐家灣大學城典型案例：珠海唐家灣大學城項目區位：位于珠海唐家灣鎮，距離市區約20km項目規模：占地16km2，規劃引進10所大學，計劃到2005年珠海在校大學生可達8-7、10萬人。唐家灣開發區唐家灣開發區規劃，大學園規劃，大學園區規劃區規劃翠湖高爾翠湖高爾夫建成夫建成國際方程式賽國際方程式賽車場、珍珠樂車場、珍珠樂園建成園建成大力建設基大力建設基建設施，改建設施，改善投資環境善投資環境中山大學招生中山大學招生周邊幾個居住周邊幾個居住項目銷售停滯項目銷售停滯發展軸1992年年1995年年1996年年1998年年2000年年中山大學和中山大學和高科技產業高科技產業開始建設開始建設1999年年發展現狀：目前已有9所大學投入使用，其中中山大學已招生3屆。前幾年中山大學附近開發的多層和別墅項目均銷售停滯。翠湖高爾夫開發的別墅銷售良好，客戶主要是會員。和記黃埔在高爾夫旁開8、發的高爾夫公寓亦銷售良好，客戶主要為香港人。已銷售的物業均與高爾夫及度假概念有關，與大學無關，打大學概念的項目都滯銷。教育產業教育產業基礎教育基礎教育典型案例：典型案例：深圳市寶安區桃源居社區項目區位：項目區位：距離深圳市區30多km，距離寶安區中心15分鐘車程，屬于陌生區域項目規模：項目規模：總占地2000畝，總建面180萬m2，其中教育區16.2萬m2銷售情況：銷售情況：19962000年沒有引入清華附校，年銷售量1.3萬m2 2001年捐資過億引入清華附校， 至今年銷售量15萬m2關鍵因素：關鍵因素：1、寶安區人口較富有但區域教育條件較差，缺乏名校，清華附屬學校具有很強感召力。 2、所設9、清華附校通道完整，設有幼兒園、小學、中學、大學預科班。 3、與居住地產建立唯一價值關聯，1戶2個學位名額。主題地產主題地產教育產業教育產業兩種教育產業與居住地產的關聯銷售核心式銷售核心式教育產業教育產業主題地產發展模式主題地產發展模式經營核心式經營核心式3、主題地產經營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產業經營核心式經營核心式主題公園主題公園典型案例：深圳華僑城典型案例：深圳華僑城項目區位：華僑城位于深圳市西東部，南臨深圳灣，在城市主干道旁用地面積：4.5km2，其中旅游用地1.40km2，現已建成四大主題公園發展歷程：至2000年四大主題公園全部建成，現已成為深圳市主要旅游景點 110、987年第一個主題公園“錦繡中華”啟動，占地35萬m2 1994年“世界之窗”建成，占地48萬m2，投資6個多億 1998年“歡樂谷”一期建成，占地17萬m2 ，投資7.5億 2000年 “歡樂谷”二期建成，占地18萬m2 ，投資8億主題公園主題公園開發關鍵因素開發關鍵因素發展可能性的判斷因素主題地產發展模式主題地產發展模式經營核心式經營核心式3、主題地產經營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產業經營核心式經營核心式度假村度假村度假村按資源類型可分為兩類經營核心式經營核心式度假村度假村典型案例：珠海御溫泉渡假村典型案例：珠海御溫泉渡假村地理位置：位于珠海市斗門縣黃楊山西麓，現狀為農村11、交通條件：距離市中心1小時車程，沒有公共交通，設有班車 建設規模：一期60畝，溫泉露天浴池36個、四星級酒店、餐飲、休閑空間 二期30畝，擴大溫泉規模、增加星級酒店客房御溫泉地理位置御溫泉平面圖經營核心式經營核心式度假村度假村開發歷程：1998年2月，一期建成露天溫泉、餐飲、露天休閑區 2001年2月，一期建成四星級酒店（70間客房、5個會議室） 2002年11月，二期增加溫泉池和酒店客房經營情況：經營狀況良好，酒店平時入住率80，周末和長假客滿。 商務會議多 。沒有開發居住地產。露天溫泉四星級酒店會議廳典型案例：珠海御溫泉渡假村典型案例：珠海御溫泉渡假村濟南度假村案例濟南度假村案例濟南度假村市場濟南度假村市場