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1、u藏龍府邸成本數據參考藏龍府邸成本數據參考 u藏龍府邸加權系數定價分析藏龍府邸加權系數定價分析u藏龍府邸首次開盤價格建議藏龍府邸首次開盤價格建議u藏龍府邸價格成長預期藏龍府邸價格成長預期加權系數定價說明加權系數定價說明:1 1、根據定價經驗和實際項目各因素對目標客戶影響的大小，首先確定影響樓根據定價經驗和實際項目各因素對目標客戶影響的大小，首先確定影響樓價的各個因素，制定出價的各個因素，制定出“項目定價影響因素表項目定價影響因素表”，各因素總分是，各因素總分是100100分；分；2 2、挑選出與樓盤可進行比較的挑選出與樓盤可進行比較的幾幾個樓盤，個樓盤， 并賦予權重，各比較樓盤權重合計并賦予權2、重，各比較樓盤權重合計為為1 1；3 3、根據標準分，對各要素進行打分，得出本項目和各參考樓盤的分別得分；根據標準分，對各要素進行打分，得出本項目和各參考樓盤的分別得分；4 4、將本項目得分分別除以參考樓盤的得分，得出參考價格系數（公式為：參將本項目得分分別除以參考樓盤的得分，得出參考價格系數（公式為：參考價格系數考價格系數= =本項目得分本項目得分/ /參考樓盤得分）參考樓盤得分） ；并將各樓盤參考系數分別乘以；并將各樓盤參考系數分別乘以各參考樓盤的價格，從而得出各樓盤的參考價格（公式為：參考價格參考各參考樓盤的價格，從而得出各樓盤的參考價格（公式為：參考價格參考系數系數參考樓盤均價）；參考3、樓盤均價）；5 5、將各樓盤的參考價格乘以各自的權重，然后相加，得出樓盤的市場法計算將各樓盤的參考價格乘以各自的權重，然后相加，得出樓盤的市場法計算均價均價【公式為：本項目均價【公式為：本項目均價( (參考價格參考價格11權重權重1 1參考價格參考價格22權重權重2 2參考價格參考價格nn權重權重n)n)】。】。對本項目所處片區房地產市場的需求要素進行詳盡的分析，從眾多影響定價的對本項目所處片區房地產市場的需求要素進行詳盡的分析，從眾多影響定價的因素中，選出因素中，選出9 9大項直接或間接影響本項目價位的主要因素，并且根據影響程大項直接或間接影響本項目價位的主要因素，并且根據影響程度大小，分別4、賦予權重。度大小，分別賦予權重。1、地理位置、交通狀況、地理位置、交通狀況(標準分標準分15分，本項目得分分，本項目得分8分。分。)地理位置是影響物業定價的重要因素之一，地段是決定物業綜合素質的主導條件。本項目的目標客戶群以項目周邊、二次置業者為主，非常重視位置的便利及片區的發展規劃，所以賦予權重所以賦予權重15分。分。本項目所處區域位于沙河南環路，處于城市邊緣地帶，地理位置一般。但該片區的發展性規劃基本明朗，整體交通情況良好，所以評分為所以評分為8分。分。2 2、周邊城市配套周邊城市配套( (標準分標準分1010分，本項目得分分，本項目得分7 7分。分。) )住宅物業周邊的服務設施配套是否齊5、全，對住宅物業的影響尤為重要，亦是決定客戶層的影響因素之一。所以賦予權重所以賦予權重1010分分。本項目客戶主要為居住，主要考慮周邊生活設施配套情況。比如超市、大型百貨商場、飯店、銀行、教育、醫療等。本項目目前的生活配套較齊全，所以評分為所以評分為7 7分分。3 3、園林、景觀、園林、景觀( (標準分標準分5 5分，本項目得分分，本項目得分2 2分。分。) )隨著生活水平的不斷提高，居住水準也相應提升。越來越多的置業者在選購住房時對景觀及小區園林方面更為關注。擁有景觀及良好園林的物業價值往往高于片區同類物業，因而賦予權重因而賦予權重6 6分。分。本項目項目園林設計方面較為簡單，所以評分為所以評6、分為2 2分。分。4 4、周邊環境、周邊環境( (標準分標準分1 10 0分，本項目得分分，本項目得分6 6分。分。) )指項目周邊的衛生環境及人文情況，直接影響物業之檔次。近年來置業者在置業時對居住環境的要求日益增高，如周邊環境整潔優美、周邊居民素質高等方面，都會讓買家產生對自己身份的認同感，從而樂于購買，因而賦予權因而賦予權重重1 10 0分。分。本項目旁邊主要為居住區，屬于城南居住類版塊，目前周邊環境一般。所以所以評分為評分為5 5分。分。5 5、項目規劃、項目規劃、規模規模( (標準分標準分8 8分，本項目得分分，本項目得分4 4分。分。) )根據了解，大多數置業人士十分注重物業的規模7、。特別是住宅項目，如果具備規模大、人口多、居住氣氛濃厚、公共活動空間開闊以及各種配套設施齊全等優勢，勢必會受到買家的一致認可。因而賦予權重因而賦予權重8 8分。分。本項目一期總建筑面積約54000平方米，屬于小型樓盤，一期內部配套缺乏,居住氛圍不濃,但考慮整體規劃該小區的設施還是基本齊備，所以評分為所以評分為4 4分。分。6 6、工程進度、工程進度、證件、證件( (標準分標準分1212分，本項目得分分，本項目得分1010分。分。) )買家在選購住房時，多傾向購買準現房或現房，在選擇購買期房是大多心存疑慮，特別是對一些知名度不高的開發商開發的物業，顧慮尤為嚴重。此項因素對置業選擇性影響較大，因而8、賦予權重因而賦予權重1212分。分。目前本項目剛剛啟動，工程進度未能體現，但項目現階段五證已有四證，加上地產公司對建筑交房標準及施工質量的嚴格把控。所以評分為所以評分為1010分。分。7 7、物業管理、物業管理( (標準分標準分6 6分，本項目得分分，本項目得分3 3分。分。) )物業管理已成為置業者購房時的必要考慮因素。物業管理服務完善，可令買家生活在舒適、安全的環境里，符合置業者尋求安全的心理。通常來說，知名的物業管理公司往往成為樓盤銷售的一個賣點，有增加買家對樓盤信心的作用。本項目所處片區的治安情況比較好，客戶對此較為在意。因而賦予權因而賦予權重重5 5分。分。本項目在小區物業管理方面目9、前沒有預期，所以評分為所以評分為3 3分。分。8 8、樓盤形象、樓盤形象( (標準分標準分1010分，本項目得分分，本項目得分6 6分。分。) )如果樓盤的包裝到位，市場宣傳成功，能夠樹立項目的市場形象，贏得客戶的信賴。項目市場形象除了能夠促進銷售進度之外，也對實際銷售價格起到重要的影響作用。因而賦予權重因而賦予權重1010分。分。本項目開始市場推廣：市場形象要成為沙河首席親情鄰里式主題社區，走情感路線引起人們共鳴，沙河房管局嚴查五證不齊的項目宣傳工作，導致進場兩個月項目的關注度不是很高。所以評分為所以評分為6 6分。分。9 9、發展商品牌、發展商品牌( (標準分標準分8 8分，本項目得分分，10、本項目得分4 4分。分。) )開發商、承建商之信譽實力直接影響買家購買物業的信心。隨著房地產市場在規范下走向成熟，市場競爭日趨激烈，對于發展商來說，一個項目的開發具備雙重目的，即在銷售的同時也可逐步樹立起企業的品牌形象，從而在之后的銷售中可通過展示自己的品牌，良好的誠譽增加產品的附加值，吸引更多的客戶關注品牌物業。因而賦予權重因而賦予權重8 8分。分。本項目由第一碳黑廠自行開發建設，雖然在實業企業中是龍頭企業，但在開發商領域中的知名度還不高，置業者對開發商信任感一般。所以評分為所以評分為4 4分。分。1010、戶型戶型( (標準分標準分1616分，本項目得分分，本項目得分8 8分。分。) )房11、地產圈里有句行話：好不好看戶型，買不買看價格。因此各戶型的面積配比、房型設計是否合理決定了客戶是否購買的主要因素之一。因而賦予權重因而賦予權重1616分。分。本項目兩居與三居配比懸殊較大，且三居戶型設計中無雙衛戶型，四居戶型面積較大。所以評分為所以評分為8 8分。分。項目名稱項目名稱表均價表均價成交均價成交均價樓層差價樓層差價最貴樓層最貴樓層月平均漲浮月平均漲浮排卡優惠排卡優惠付款優惠付款優惠老帶新優惠老帶新優惠地下室價格地下室價格有無產權證有無產權證客戶需求客戶需求匯通新都會5000480040-60總17層 最貴16層無50萬抵100萬(融資形式)開盤未購房按1分5息返還一次性額外優惠1012、0元/無2000有加州小鎮36004層 326020-30 總17層 最貴16層3500無無30%首付無優惠無1600有可自選鑫城國際B區32002層 3320多層60總6層 最貴3層3380開盤后上浮200元/1萬抵2萬，2萬抵4萬一次性100元/平無1600有必配襄南家園39503層 390020-30總12層 最貴11層無無50%首付每平優惠50元，一次性每平優惠100元無1700有必配藝天花園4600待定20-30總20層 最貴16層待定5月17日之前開盤，開盤優惠待定40%首付待定待定待定待定劍橋公館460019層 4100 30-40總32層 最貴22層 無無50%首付9.8折，一13、次性9.6折無1800有可自選陽光尚城37004層 3600 多層 30元總5層 最貴2-3層 一次性優惠1.5萬，9.8折，交齊30%首付優惠1萬締景城390016層 380020-30總18層 最貴頂躍（17-18）無開盤2萬抵3萬首付3.8萬，一次性優惠1.5萬，9.8折，交齊30%首付優惠1萬無地上2800元/平，地下2000元/平有 可自選香榭里38005層 348840總18層 最貴9-12層3808200無一次性100元/平無無無無4月份沙河在售項目價格市場調研表：1 1、根據最具可比性原則，根據最具可比性原則，從目標客戶的角度出發從目標客戶的角度出發，選擇替代性較強，選擇替代性14、較強的樓盤作為參考樓盤的樓盤作為參考樓盤; ;2 2、參考周邊相近性質的樓盤之綜合素質及價格水平，利用參考周邊相近性質的樓盤之綜合素質及價格水平，利用“市場比市場比較法較法”制定本項目價格制定本項目價格. .定價原則定價原則參考項目綜合素質評分參考項目綜合素質評分序序號號評估項目評估項目滿分滿分匯通新匯通新都會都會加州小加州小鎮鎮鑫城國鑫城國際際B B區區襄南家襄南家園園藝天花藝天花園園劍橋公劍橋公館館陽光尚陽光尚城城締景城締景城香榭里香榭里藏龍府藏龍府邸邸1 1區位區位交交通通151513 9 7 9 11 11 8 7 11 8 2 2周邊城市周邊城市配套配套10108 6 5 6 8 715、 5 5 7 6 3 3園林景觀園林景觀5 53 3 2 2 2 4 3 3 2 2 4 4周邊環境周邊環境10107 5 4 5 7 7 5 4 5 4 5 5項目規劃項目規劃8 86 6 4 5 4 6 4 6 4 4 6 6工程進度、工程進度、證件證件12127 6 7 7 6 7 7 8 8 9 7 7物業管理物業管理6 64 3 2 3 3 4 2 4 2 2 8 8樓盤形象樓盤形象10109 6 6 5 5 8 4 7 5 5 9 9開發商品開發商品質質8 87 5 6 5 4 6 4 4 4 4 1010戶型戶型161612 10 9 10 10 11 9 10 9 9 合計合計16、10010077 58 51 56 60 71 51 57 57 53 各項目權重比較、綜合評分各項目權重比較、綜合評分各項目權重比值系數：各項目權重比值系數：鑫城國際B區、襄南家園、香榭里、締景城權重50%，平均權重12.5%加州小鎮、藝天花園、陽光尚城權重40%，平均權重13.3%匯通新都會、劍橋公館重10%，平均權重5%參考系數參考系數= =本項目分值本項目分值/ /參考項目分值，參考均價參考項目分值，參考均價= =參考系數參考系數* *各參考項目均價各參考項目均價 表均價表均價= =參考均價參考均價* *權重比權重比 本項目均價本項目均價= =各項目參考均價之和各項目參考均價之和項目總17、得分參考系數參考項目表均價參考均價權重比表均價匯通新都會770.69 5000.00 3441.56 0.05 172.08 加州小鎮580.91 3600.00 3289.66 0.13 437.52 鑫城國際B區511.04 3200.00 3325.49 0.13 415.69 襄南家園560.95 3950.00 3738.39 0.13 467.30 藝天花園600.88 4600.00 4063.33 0.13 540.42 劍橋公館710.75 4600.00 3433.80 0.05 171.69 陽光尚城511.04 3600.00 3741.18 0.13 497.58 締18、景城570.93 3900.00 3626.32 0.13 453.29 香榭里570.93 3800.00 3533.33 0.13 441.67 藏龍府邸531.00 3597.23 開盤優惠措施開盤優惠措施一、排卡優惠：一千抵一萬一、排卡優惠：一千抵一萬二、付款方式優惠：二、付款方式優惠：1、一次性客戶優惠（100%）：100元/平米2、貸款，7天內交納首付款并成功簽約客戶，首付50%，享受優惠：50元/平米首付30%，享受優惠：30元/平米注：注：排卡優惠、排卡朋介優惠、付款方式優惠以及簽約優惠，累加享受。按套均面積114平米計算，開盤成交100套，5%一次性，25%首付50%，70%19、首付30%則平均優惠金額約為：114元/平米通過運用市場比較法測算通過運用市場比較法測算,并結合成本及利潤，并結合成本及利潤，從營銷角度考慮建議本項目首次推從營銷角度考慮建議本項目首次推盤盤項目表項目表均價為：均價為：3614元元/平方米平方米首期開盤實際成交均價：首期開盤實際成交均價：3500元元/平方米平方米 本項目因為證件問題項目未開展大規模的宣傳，但一個新項目的入市，并且進場已有2個月時間了，從來訪數據未達到200組來看，市場疲軟程度可見一斑。 為了盡可能的有效轉化已有客戶排卡，我司希望釋放一個能夠吸引客戶購房沖動的一個價位。 建議對外口頭釋放均價3400元/平米，比實際成交均價低100元/平米。對外口頭釋放3200元/平米起價（某房源單價）。利用價格策略，引爆市場關注。 The end , thanks!成城房地產咨詢服務有限公司