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1、置業(yè)顧問專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)置業(yè)顧問專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)第一講第一講 房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)基本概念$ 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念$房地產(chǎn)業(yè)的概念及內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)的概念及內(nèi)容$房地產(chǎn)所具有的特點房地產(chǎn)所具有的特點$房地產(chǎn)的開發(fā)過程房地產(chǎn)的開發(fā)過程土地的基本概念土地的基本概念l土地的類型土地的類型 l開發(fā)用地的獲取開發(fā)用地的獲取l土地的使用權(quán)及年限土地的使用權(quán)及年限l土地的土地的“三通一平三通一平”l土地的土地的“七通一平七通一平”第二講第二講 建筑基本知識建筑基本知識基本概念基本概念建筑類型建筑類型建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)建筑布置形式（特點）建筑布置形式（特點）建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格第三講第三講 規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)知識規(guī)劃設(shè)計2、基礎(chǔ)知識P基本概念基本概念P住宅規(guī)劃設(shè)計基本流程住宅規(guī)劃設(shè)計基本流程P戶型設(shè)計的基本流程戶型設(shè)計的基本流程P設(shè)計階段的劃分設(shè)計階段的劃分P設(shè)計圖紙的基本種類設(shè)計圖紙的基本種類第四講第四講 看圖知識看圖知識施工圖施工圖戶型圖戶型圖第五講第五講 面積及計算原則面積及計算原則面積的概念面積的概念面積的計算原則面積的計算原則面積的計算面積的計算“五證五證”是指是指A A 土地使用權(quán)證（簡稱：土地證）土地使用權(quán)證（簡稱：土地證）B B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證C C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證D D 建設(shè)用地許可證建設(shè)用地許可證E E 商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證什么是房地產(chǎn)什3、么是房地產(chǎn) ?房地產(chǎn)房地產(chǎn) 是是指土地上的房屋等建筑物指土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物和構(gòu)筑物, ,是是房產(chǎn)房產(chǎn)和和地產(chǎn)地產(chǎn)兩種財產(chǎn)兩種財產(chǎn)的總稱的總稱. .房地產(chǎn)又稱為 返回返回不動產(chǎn)房產(chǎn)和地產(chǎn)的定義房產(chǎn)和地產(chǎn)的定義房產(chǎn)：房產(chǎn)： 是房屋的社會形態(tài)，主要是指在法律上有明是房屋的社會形態(tài)，主要是指在法律上有明確權(quán)屬的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。確權(quán)屬的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。地產(chǎn)：地產(chǎn)： 并非泛指全部的土地，而是法律上有明確權(quán)并非泛指全部的土地，而是法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的，并能給所有者、經(jīng)營者和使用者帶來屬關(guān)系的，并能給所有者、經(jīng)營者和使用者帶來相應(yīng)的經(jīng)濟效益的建設(shè)用地。相應(yīng)的4、經(jīng)濟效益的建設(shè)用地。返回返回房產(chǎn)的分類房產(chǎn)的分類房產(chǎn)分為：房產(chǎn)分為： 住宅類和非住宅類住宅類和非住宅類住宅類分為：住宅類分為： 商品房和非商品房商品房和非商品房返回返回什么叫商品房？什么叫商品房？ 由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。其他建筑物。 按性質(zhì)來分：居住和非居住按性質(zhì)來分：居住和非居住 按價格來分：平價和市場價按價格來分：平價和市場價 按銷售對象分：內(nèi)銷和外銷按銷售對象分：內(nèi)銷和外銷返回返回房地產(chǎn)業(yè)是指房地產(chǎn)業(yè)是指8 從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的 行業(yè)。行業(yè)。8 它包括5、土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理、它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理、 房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維 修等。修等。返回返回房地產(chǎn)的特點房地產(chǎn)的特點A A 是價值大、集約化的商品是價值大、集約化的商品B B 價格差別比較大價格差別比較大C C 市場需求彈性大市場需求彈性大D D 安全性、保值性的商品安全性、保值性的商品E E 具有一般商品的流通過程具有一般商品的流通過程返回返回開發(fā)用地方面的概念開發(fā)用地方面的概念開發(fā)用地的獲取方式開發(fā)用地的獲取方式土地的土地的“三通一平三通一平”土地的土地的“七通一平七通一平”土地使用權(quán)的年限范圍土地使用權(quán)的年限范圍返回返回土地的類型土地的類型工6、業(yè)用地工業(yè)用地 商業(yè)用地商業(yè)用地公用事業(yè)用地公用事業(yè)用地 交通運輸用地交通運輸用地住宅用地住宅用地 行政機關(guān)用地行政機關(guān)用地綠化用地綠化用地 軍事用地軍事用地其他用地其他用地 返回返回土地的獲取土地的獲取A 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓 三種出讓方式：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議三種出讓方式：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議B 土地的征用土地的征用C 土地的劃拔土地的劃拔返回返回土地的使用年限土地的使用年限純居住用地純居住用地 . . . . . . . . 工業(yè)用地工業(yè)用地 . . . . . . . . . 教、科、文、衛(wèi)、體用地教、科、文、衛(wèi)、體用地 . .商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地 . . .綜合或7、其他用地綜合或其他用地 . . . . . . .返回返回70年50年50年40年50年“七通一平七通一平”“七通七通” ： 通路、通水、通電、通下污水、通路、通水、通電、通下污水、 通電訊、通煤氣、通供熱通電訊、通煤氣、通供熱“一平一平” ：土地平整土地平整返回返回建筑類型建筑類型多層建筑多層建筑高層建筑高層建筑 超高層建筑超高層建筑 返回返回八層以下，建筑高度不超過24米八層以上，三十層以下三十 層以上建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)返回返回建筑布置形式建筑布置形式行列式行列式周邊式周邊式混合式混合式自由式自由式返回返回建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 什么8、叫建筑風(fēng)格？什么叫建筑風(fēng)格？ 建筑風(fēng)格的分類建筑風(fēng)格的分類 住宅建筑風(fēng)格的表達(dá)要素住宅建筑風(fēng)格的表達(dá)要素返回返回建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格A 是一個建筑物的個性或獨特表征是一個建筑物的個性或獨特表征B 是建筑的一種方式、類型或方法是建筑的一種方式、類型或方法C 是一代人文思想的重要組成部分，它作為是一代人文思想的重要組成部分，它作為 凝固的社會思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價值凝固的社會思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價值 和美學(xué)觀和美學(xué)觀D 是一種建筑個性和建筑特征是一種建筑個性和建筑特征E 是民族的特征，也是時代的特征是民族的特征，也是時代的特征F 是建筑藝術(shù)和審美價值的直接體現(xiàn)形式是建筑藝術(shù)和審美價值的直接體現(xiàn)形式9、返回返回建筑風(fēng)格的分類建筑風(fēng)格的分類A A 歐陸風(fēng)格歐陸風(fēng)格B B 古典與現(xiàn)代結(jié)合古典與現(xiàn)代結(jié)合C C 現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格D D 異域風(fēng)格異域風(fēng)格E E 普通風(fēng)格普通風(fēng)格返回返回建筑風(fēng)格的表達(dá)要素建筑風(fēng)格的表達(dá)要素A A 立面立面B B 重點和細(xì)部處理重點和細(xì)部處理C C 材質(zhì)材質(zhì)D D 色彩色彩E E 空間及其組合空間及其組合F F 外部環(huán)境外部環(huán)境返回返回重點和細(xì)部處理重點和細(xì)部處理包括三個方面：包括三個方面： A A 部件部件：如窗戶、門、走廊、陽臺、：如窗戶、門、走廊、陽臺、 拱廊、閣樓、屋頂窗、浮雕等拱廊、閣樓、屋頂窗、浮雕等 B B 形狀形狀：如角形、：如角形、V V字形、圓形、半圓10、字形、圓形、半圓 形、菱形等形、菱形等 C C 圖案圖案：主要是人、神、動物、器物：主要是人、神、動物、器物 等等返回返回基本概念基本概念朝向朝向 層數(shù)層數(shù) 層高層高 開間開間 進深進深長度長度 體型體型 凈高凈高 標(biāo)高標(biāo)高 樓高樓高棟距棟距 山墻山墻 分戶墻分戶墻 戶內(nèi)墻戶內(nèi)墻 外墻外墻女兒墻女兒墻 柱梁柱梁 樓板樓板 立面立面 天花天花返回返回基本概念基本概念A(yù) 規(guī)劃用地規(guī)劃用地 B 建設(shè)用地建設(shè)用地C 總建筑面積總建筑面積 D 建筑密度建筑密度E 居住密度居住密度 F 容積率容積率G 綠化率綠化率 H 總戶數(shù)總戶數(shù)I 總居住人口總居住人口 返回返回總建筑面積總建筑面積總建筑面積總建筑面積11、= =地上建筑面積地上建筑面積+ +地下建筑面積地下建筑面積+ +公共建筑面積公共建筑面積返回返回建筑密度建筑密度又稱為又稱為“建筑覆蓋率建筑覆蓋率” 居住建筑基底面積居住建筑基底面積建筑密度建筑密度 = = （% %） 居住建筑用地面積居住建筑用地面積返回返回居住密度居住密度 居住面積居住面積居住密度居住密度 = = （% %） 居住建筑用地面積居住建筑用地面積返回返回容積率容積率 總建筑面積總建筑面積 容積率容積率 = = （% %） 建筑用地面積建筑用地面積返回返回綠化率綠化率返回返回 總綠化面積總綠化面積 綠化率綠化率 = = （% %） 建筑用地面積建筑用地面積圖紙的基本種類圖紙的基12、本種類A 總平面規(guī)劃圖總平面規(guī)劃圖 B 環(huán)境規(guī)劃圖環(huán)境規(guī)劃圖C 交通組織圖交通組織圖 D 單體平面圖單體平面圖E 建筑立面圖建筑立面圖 F 工程施工圖工程施工圖G 戶型圖戶型圖返回返回戶型戶型 是指表達(dá)一個住宅單位的結(jié)構(gòu)是指表達(dá)一個住宅單位的結(jié)構(gòu)和布局。和布局。 * 戶型的種類戶型的種類 * 戶型圖內(nèi)容戶型圖內(nèi)容返回返回戶型的種類戶型的種類A 平層平層B 錯層錯層C 三錯層三錯層D 躍層躍層E 別墅別墅返回返回戶型圖的內(nèi)容安排戶型圖的內(nèi)容安排樓盤名稱樓盤名稱 單元單元房號房號 位置示意圖位置示意圖結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)布局 面積大小面積大小功能面積功能面積 朝向朝向功能分區(qū)功能分區(qū)返回返回功能分區(qū)功能分13、區(qū)玄關(guān)玄關(guān) 儲藏室儲藏室起居室起居室 屏風(fēng)屏風(fēng)主臥室主臥室 酒吧酒吧臥室臥室 洗衣間洗衣間兒童房兒童房 過道過道書房書房 生活陽臺生活陽臺客房客房 觀景陽臺觀景陽臺工人房工人房 LDKLDK一體化一體化返回返回LDK一體化一體化 是指客廳、餐廳、廚房三者是指客廳、餐廳、廚房三者采用開敞式的自由分割布局。采用開敞式的自由分割布局。返回返回面積的概念面積的概念A(yù) A 建筑面積建筑面積B B 使用面積使用面積C C 產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)面積D D 公有建筑面積（公攤面積）公有建筑面積（公攤面積）返回返回房屋建筑面積房屋建筑面積 指房屋外墻（柱）勒角以上各指房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積，包括陽14、臺、層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯、具有上挑廊、地下室、室外樓梯、具有上蓋結(jié)構(gòu)牢固層高在蓋結(jié)構(gòu)牢固層高在2.22.2米（含米（含2.22.2米）米）以上的永久性建筑。以上的永久性建筑。返回返回使用面積和產(chǎn)權(quán)面積使用面積和產(chǎn)權(quán)面積使用面積：使用面積： 指房屋內(nèi)部全部可供使用的空間面指房屋內(nèi)部全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻的水平投影計算。積，按房屋內(nèi)墻的水平投影計算。產(chǎn)權(quán)面積：產(chǎn)權(quán)面積： 指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房房屋所有權(quán)的指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋建筑面積。返回返回共有建筑面積共有建筑面積又稱為又稱為“公攤面積公攤面積” 是指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使是指15、產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的面積。用的面積。共有建筑面積的組成共有建筑面積的組成返回返回返回面積計算返回面積計算共有建筑面積的組成共有建筑面積的組成電梯井電梯井 樓梯間樓梯間 垃圾道垃圾道 設(shè)備間設(shè)備間 公共門公共門 過過 道道 地下室地下室 值班室值班室為小區(qū)服務(wù)的公共用房為小區(qū)服務(wù)的公共用房物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房返回返回面積的計算原則面積的計算原則A A 計算全部面積的原則計算全部面積的原則B B 計算一半面積的原則計算一半面積的原則返回返回全面積的計算原則（一）全面積的計算原則（一）A 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面 積，多層房屋按各層建筑面16、積的總和計算；積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算；B 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電 梯間等其高度在梯間等其高度在2.2米以上部位計算建筑面積；米以上部位計算建筑面積；C 穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，均穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，均 一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在高在2.2米以上的按水平投影面積計算；米以上的按水平投影面積計算；全面積的計算原則（二）全面積的計算原則（二）D 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提升井、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提升井、 垃圾道、管道井等均按房屋的自然層垃17、圾道、管道井等均按房屋的自然層 計算面積；計算面積；E 房屋天面上屬于永久性建筑，層高在房屋天面上屬于永久性建筑，層高在 2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機米以上的樓梯間、水箱間、電梯機 房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的米以上的 部位，按其外圍水平投影面積計算；部位，按其外圍水平投影面積計算；全面積的計算原則（三）全面積的計算原則（三）F F 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影 面積計算；面積計算；G G 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各 層水平投影面積計算；層水平投影面積計算；H H 與房屋相連18、的有柱走廊、兩房屋間有上與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上 蓋和柱的走廊按投影面積計算；蓋和柱的走廊按投影面積計算；I I 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外 圍水平投影面積計算；圍水平投影面積計算；全面積的計算原則（四）全面積的計算原則（四）J J 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層 高在高在2.22.2米以上的，按外墻投影面積計米以上的，按外墻投影面積計 算；算；K K 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其 柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。返回返回半面19、積的計算原則半面積的計算原則A A 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其 圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算；圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算；B B 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水 平投影面積的一半計算；平投影面積的一半計算；C C 無頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積的無頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積的 一半計算；一半計算；D D 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍 投影面積一半計算。投影面積一半計算。返回返回面積的計算面積的計算 面積計算是指水平面積的測算20、，面積計算是指水平面積的測算，分為房屋和用地面積測算。分為房屋和用地面積測算。建筑面積（銷售面積）建筑面積（銷售面積） 套內(nèi)面積套內(nèi)面積使用面積使用面積 公攤面積公攤面積使使 用用 率率 得得 房房 率率公攤系數(shù)公攤系數(shù) 單元公攤單元公攤小區(qū)公攤小區(qū)公攤 返回返回建筑面積（銷售面積）建筑面積（銷售面積）銷售面積銷售面積 = = 套內(nèi)面積套內(nèi)面積 + + 公攤面積公攤面積返回返回套內(nèi)面積和使用面積套內(nèi)面積和使用面積套內(nèi)面積：套內(nèi)面積： 是指單位戶型的外墻和分戶墻的中心是指單位戶型的外墻和分戶墻的中心線所圍成的面積以及陽臺的面積之和。線所圍成的面積以及陽臺的面積之和。使用面積：使用面積： 指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積。指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積。返回返回使用率使用率 使用面積使用面積使用率使用率=（% %） 建筑面積（銷售面積）建筑面積（銷售面積）返回返回得房率得房率 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積得房率得房率=（% %） 建筑面積（銷售面積）建筑面積（銷售面積）返回返回公攤系數(shù)公攤系數(shù) 公攤面積公攤面積公攤系數(shù)公攤系數(shù)= = （% %） 建筑面積（銷售面積）建筑面積（銷售面積）返回返回