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1、城商業(yè)啟示錄目錄目錄一、城項目分析一、城項目分析 1、城的總體商業(yè)規(guī)劃 2、城的營銷策劃 3、城項目的賣點 二、城與布吉東大街的比較二、城與布吉東大街的比較三、城商業(yè)項目的啟示三、城商業(yè)項目的啟示 1、社區(qū)配套型的商業(yè)開發(fā)模式 2、社會型的商業(yè)開發(fā)模式 3、商業(yè)公司定位一、城項目分析一、城項目分析1、城的總體商業(yè)規(guī)劃、城的總體商業(yè)規(guī)劃（1）、位置概況 城地塊編號為G03404-1，位于龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，西起坂雪崗大道，北臨稼先路東段，南接發(fā)揚路，土地用途為商住用地；土地總面積397883.5平方米，總建筑面積為437670平方米，容積率：1.10，總戶數(shù):4500，停車位:1:1， 物2、業(yè)管理費附加信息:多層1.5元,小高層2.2元,TOWNHOUSE3.3元；其中，住宅398050平方米；商業(yè)30000平方米。（2 2）、交通狀況）、交通狀況 在布龍區(qū)域的版圖規(guī)劃中，坂雪崗正處于布龍區(qū)域中心，所以將成為未來布龍區(qū)域的發(fā)展核心；根據(jù)深圳城市總體規(guī)劃（1996-2010）中部發(fā)展軸線，處于京九鐵路與京廣鐵路交匯后通向香港和深圳東的物流走廊上，將成為全市物流、人流的中心。 坂雪崗的城商業(yè)街，正是中部發(fā)展軸線的關(guān)節(jié)點。坂田片區(qū)高標準的路網(wǎng)規(guī)劃使城具有很好的可達性。清平快速2005年5月通車，南坪快速路2005年6月局部通車，2005年底完全通車。11#輕軌于2008年通車。 （3 3、3）、市政規(guī)劃）、市政規(guī)劃 根據(jù)深圳城市總體規(guī)劃（19962010），坂雪崗作為一個獨立的規(guī)劃片區(qū)，將規(guī)劃成綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)：主要是開發(fā)大型的產(chǎn)業(yè)園、大型住宅區(qū)。規(guī)劃建設(shè)用地約15 k，人口約15萬人。2002年6月深圳市龍崗區(qū)坂雪崗片區(qū)規(guī)劃，坂雪崗將建設(shè)成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心、綜合配套、功能完善的生態(tài)園區(qū)。片區(qū)的區(qū)域定位大致為三個方向： 、深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上重點高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) 、以高科技工業(yè)為龍頭，先進工業(yè)為基礎(chǔ)和第三產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展的特區(qū)衛(wèi)星城； 、特區(qū)后方的高科技產(chǎn)業(yè)園和居住、生活配套服務(wù)區(qū)，深圳特區(qū)的后花園 ； （4 4）、商業(yè)建筑規(guī)劃）、商業(yè)建筑規(guī)劃 城風情步行街建筑規(guī)劃的核心思想為街4、鋪和底商，絕大部分商鋪都是臨路、臨街、臨水、臨風，在建筑風格上，力圖體現(xiàn)一種西班牙風情；城風情商業(yè)街有2層、有3層、有半地下的、很豐富；啞鈴型的商業(yè)形狀，造成二個廣場人流的逗留，中間以水景連通，同時將商業(yè)和景觀鑲嵌一起，城一期二期的人口，可以消化1200015000人，一共3400戶；按發(fā)展國家的系數(shù)1.75計算16000人最合理，正符合【大商鋪帶動小商鋪】的經(jīng)營策略。 (5(5）、商業(yè)品類規(guī)劃）、商業(yè)品類規(guī)劃 A、特色飲食分中餐和西餐，中餐多在靠馬路一側(cè)，針對很多湖南人、四川人等定位的地方小吃和民族風味，西餐主要是西式快餐和商務(wù)咖啡，其菜系組合和雞尾咖啡，將體現(xiàn)萬種風情。B、主題購物分為二種5、類型，日常購物是社區(qū)超市具備的生活必須品，特色購物針對周圍高收入人群，是西班牙風情的購物走廊。C、娛樂休閑包括有茶館、酒吧等沙龍組織，針對周圍IT精英、高檔住宅業(yè)主、私人老板、白領(lǐng)階層，是一個社區(qū)精神場所。 2 2、城的營銷策劃、城的營銷策劃（1）、目標客戶群 在城1期和風情步行街的計劃中，一部分目標客戶， 瞄準了【新天下】公司的10000多名員工（生產(chǎn)神州電腦），還有華為20000多名員工（百草園居住了4500員工）【華為】的年產(chǎn)值是400多億，其商務(wù)消費十分可觀，新天下公司對面，還有納米高科、富士康等企業(yè)進駐。（2）、招商情況城風情步行街招商的情況很順利，80%已經(jīng)租出去了，例如華潤、丹桂6、軒、肯德基、舞鶴日苯料理、KOMSO咖啡等名牌都已經(jīng)簽約，所以目前一期的招商可以說接近8成；租金方面，最貴的地方110元/，較便宜的地方是60、70元/，免租期半年。（3）、銷售理念 中國住宅社區(qū)出現(xiàn)“Living-mall”的概念，深圳“城”欲集合飲食、購物、娛樂、Loft空間為一體，鏈接一個異域風情的商業(yè)步行街，城風情步行街，將（西班牙風格+ LOFT+地中海風格+四季花城）湊出一副牌，可謂風情萬種，這里解釋一下【LOFT】的含義，就是一幫有文化的人，但是沒有錢，租下一個破工廠，涂鴉自己的高尚情操。 3 3、城商業(yè)項目的賣點、城商業(yè)項目的賣點（1）政府希望城的進駐，對城市發(fā)展做出一種【帶動7、貢獻】，城目 前有4000多戶，按3.75的城市參數(shù)，首先有15000個人經(jīng)常光顧【城風情步行街】。（2）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、帶租約銷售。 二、城與布吉東大街的比較 三、城商業(yè)項目的啟示1、社區(qū)配套型的商業(yè)開發(fā)模式、商業(yè)開發(fā)總體原則（1）、市場定位：滿足周邊居民日常生活需求的社區(qū)服務(wù)型配套商業(yè)。（2）、業(yè)態(tài)定位：以社區(qū)服務(wù)配套為目標，根據(jù)項目實際情況，引進超市便 利店、藥店、面包店、銀行等行業(yè)，具體詳見業(yè)態(tài)規(guī)劃表。（3）、商戶定位：選擇具有連鎖品牌效應(yīng)，經(jīng)營經(jīng)驗豐富、較強實力的商戶 作為目標對象。（4）、開發(fā)規(guī)模原則：應(yīng)以新開發(fā)小區(qū)及周邊1公里范圍內(nèi)的住宅規(guī)模為商業(yè)開發(fā)輻射半徑，因地制宜，選擇8、相適應(yīng)的商業(yè)開發(fā)體量，以滿足供求平衡關(guān)系。（5）、商業(yè)項目選址原則：應(yīng)以新開發(fā)小區(qū)及周邊住宅地理位置為參考，因地制宜，可選擇臨街獨立型商鋪，或集中商業(yè)區(qū)域兩種方式。（6）、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃表： A A、超市、超市 規(guī)劃配比表n技術(shù)要求B B、其它零售服務(wù)業(yè)、其它零售服務(wù)業(yè)基本共同點： （1）、門面寬度（開間）：5米8米； （2）、基本開間與進深比例：1：1.51：2； （3）、層高：3.7米4.2米； （4）、電容量：150KW200KW/M2； 、個別業(yè)態(tài)不同的技術(shù)要求 城城.風情步行街平面布局圖：風情步行街平面布局圖： 2 2、社會化的商業(yè)開發(fā)模式、社會化的商業(yè)開發(fā)模式（1）商住型的商業(yè)模式：按照住宅的建筑結(jié)構(gòu)為主形成的商業(yè)建筑體。如：茂 業(yè)華強店、友誼城百貨、群星購物廣場、地王大廈等；（2）純商業(yè)的商業(yè)模式：根據(jù)不同的業(yè)態(tài)，不同的商業(yè)定位而建成的商業(yè)建筑體。如：紫荊城商業(yè)廣場、華潤萬象城、金光華廣場等 3 3、商業(yè)公司定位、商業(yè)公司定位n通過半年的工作實踐并結(jié)合公司的實際，商業(yè)公司未來的工作模式是：發(fā)展社會型及社區(qū)型商業(yè)，以發(fā)展社區(qū)型商業(yè)為主，逐步擴大社會型商業(yè)體系，打造良好的商業(yè)品牌。主要工作如下：（1）、參以前期規(guī)劃（2）、打包招商（3）、參與營銷策劃（4）、建立社區(qū)型商業(yè)模式