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1、項目前期開發管理制度第一章 總則第 1條 目的為規范本企業房地產項目開發管理，減少和避免失誤， 提高企業投資收益率， 根據國家有關規定，結合本企業實際情況，特制定本制度。第 2條 適用范圍本制度適用于從房地產項目立項到施工準備完成的全部管理工作。第 3條 管理職責（1）項目開發部負責項目立項的審批及相關證件的辦理等工作。（2）造價管理部負責編制各項經濟預算及工程預算等工作。（3）工程技術部負責房地產項目各類施工圖紙的設計及變更等工作。第二章 項目前期規劃設計第 4條 由項目開發部配合投資發展部根據城市發展前景、地理位置、城市規劃等因素，結合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發項目。第 5條 由2、項目開發部對投資發展部選定的投資項目進行可行性研究，其具體內容如下。（1）項目概況 項目名稱。 項目的地理位置。包括項目所在地城市、區和街道，項目周圍主要建筑物等。 項目所在地的周圍環境狀況。主要從工業、商業、相關行業現狀及發展潛力、項目建設的時機和自然環境等方面說明項目建設的必要性和可行性。 項目的性質及主要特點。（2）開發項目用地的現狀調查及動遷安置 土地調查。包括開發項目用地范圍內的各類土地面積及使用單位。 人口調查。包括開發項目用地范圍內的總人口數、總戶數及需動遷的人口數、戶數等。 調查開發項目用地范圍內建筑物的種類，各種建筑物的數量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數量和面積等。 各種市3、政管線。主要應調查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和通信管線的現狀及目標和其可能實現的時間。 其他地下、地上物現狀。開發項目用地范圍內地下物調查了解的內容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發項目用地的現狀要附有平面示意圖。 如需要拆遷的，要制訂動遷計劃，確定安置方案。（3）市場分析和建設規模的確定市場供給現狀分析及預測。市場需求現狀分析及預測。市場交易的數量與價格。服務對象分析，制訂租售計劃。擬建項目建設規模的確定。第 6條 項目開發部負責組織編寫房地產項目可行性研究報告，報送總經理審核，并送達投資發展部。第 7條 投資發展部根據房地產開發項目可4、行性研究報告，結合企業自身情況，對是否投資開發項目做出決策。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。決定投資項目的可行性研究報告報董事會審批。第 8條 項目確定后，由項目開發部組織與土地持有方簽訂正式合同（或協議），如土地使用權出讓（或轉讓）協議、合作開發合同、聯建合同等。合同內容要具體、明確、嚴謹，準確載明合同各方的責任，必要時可以報有關部門簽證或公證。第 9條 土地合同簽訂后，項目開發部應組織成立項目經理部，其具體工作內容如下。（1）編制項目開發詳細計劃書，辦理各項前期手續。（2）組織規劃設計及論證、施工圖紙及優化。（3）委托施工監理、選擇施工隊伍及進場等事項的時間、人員安排、辦理5、步驟等。（4）明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產銷售等方式、方法及相應計劃安排。第 10條 前期手續辦理由項目開發部指導并會同項目經理部相關人員有步驟地辦理有關手續。(1) 向房地產開發管理部門申報開發經營許可證。（2）向計劃部門申報固定資產投資計劃，報批項目立項。（3）向土地部門申領土地使用證和建設用地批準書。（4）向規劃部門申請規劃定點，辦理建設用地許可證。（5）如系舊城改造項目，按當地政府的拆遷政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關部門驗收。第三章 現場施工準備第 11條 由項目開發部配合工程技術部委托相關有資質的單位進行項目實地測量與勘探，辦理地形圖、工程地質勘察資料等6、。第 12條 項目開發部配合工程技術部組織實施項目（場地） 的“ 三通一平 ” ，聯系辦理水、 電進場，必要時爭取辦理 “ 七通一平 ” 。第 13條 項目具備開工條件時，總工程師組織工程技術部編制項目施工組織總設計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調度、各單項（或單位）工程開工時間、設備及材料的采購準備及時間、質量控制計劃、場地的利用及安排等。第 14條 項目施工組織總體設計確定后，項目開發部應按計劃組織選擇施工隊伍。第 15條 工程開工前，項目開發部配合工程技術部辦理消防、抗震監督、工程報建、開工報告、施工許可證、質量監督等手續。第 16條 工程開工前，工程技術部應依據設計施工圖紙及7、開發項目定為做好準備、材料選型、定位工作。相關部門（或工程部門） 根據設備、 材料定位要求及施工組織總設計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。第四章 工程項目監理第 17條 本企業所有房地產開發項目一般委托專業施工監理公司進行工程監理。第 18條 工程監理公司有項目開發部采用招標或議標的方式確定。第 19條 項目開發部在與工程監理公司協商時，應明確工程監理的職責、權限、與公司工程部的職責分工，并應有與對監理單位進行監督、管理、獎罰相對應的合同、經濟、行政管理措施或辦法。第 20條 委托監理公司進行施工監理的項目，應嚴格按照委托監理合同、工程監理實施細則對施工管理工作進行分8、工，避免與公司工程技術部工作交叉，并按委托監理合同、工程監理實施細則對監理單位進行日常監督。第五章 附則第 21條 本制度由項目開發部負責制定、解釋及修改。第 22條 本制度 年 月 日起執行。項目用地投標管理制度第一章 總則第 1條 目的為規范本企業項目用地投標工作，提高投標成功率，進而提升企業總體競爭力，特制定本制度。第 2條 使用范圍本企業所有項目用地招標活動。第 3條 管理職責（1）投資拓展部負責土地信息的收集與整理。（2）項目開發部具體負責土地的投標管理。（3）造價管理部負責土地投標相關經濟指標的預算工作。第二章 投標信息的獲取第 4條 投資發展部與項目開發部應密切留意當地政府或其他9、有關機關指定發布的報刊或者其他媒介，以確保及時獲得土地招標信息。第 5條 項目開發部在獲知公告或收到土地投標、拍賣邀請書的當天，及時領取標書格式，競買申請書、投標 /拍賣須知、土地使用和規劃條件、土地使用權出讓合同樣式等招標、拍賣文件。第 6條 自公告或收到邀請書之日起七日內，項目開發部會同投資部、造價管理部共同討論，以做出是否參加投標的決定，同時報送總經理。第 7條 總經理在收到參加投標的決定后，應及時組織總工程師、總會計師及相關部門負責人共同協商，并由總經理最終確定是否參加土地的投標。第三章 投標準備第 8條 初步決定參加投標的，項目開發部應在決定后三日內準備如下材料，并組織投資發展部、造10、價管理部、工程技術部等部門人員成立項目小組。（1）投標、拍賣公告或者投標邀請書。（2）標書格式申請書等招標文件。（3）參加投標初步分析。（4）擬需要的資金額度。第 9條 對初步決定參加投標的地塊，項目小組要及時進行現場勘查，核實“ 三通一平 ” 等情況，并對該地塊有無設立抵押等法律形態向有關部門進行核查，發現土地現狀與公告內容或者邀請書內容不符的，或者對土地現狀有其他異議的，應及時向招標人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議。第 10條 初步決定參加投標的地塊，項目小組應立即組織人員完成項目論證報告。報告包括但不限于以下內容：（1）項目概況；（2）市場分析；（3）競爭分析；（4）11、投資收益分析；（5）項目綜合評價及對企業經營和發展的影響。第 11條 根據前期調研評估結果，項目小組應在土地招標最后截止日十日前確定是否參加投標。第 12條 確定參加投標后， 項目小組應參加招標人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）組織答疑會。第 13條 確定參加投標的，項目小組應在截止日七日前備齊下列材料并報送項目開發部。（1）召開項目聽證會申請。（2）已填寫的投標書、競買申請書樣稿。（3） 項目可行性論證報告。第 14條 項目開發部在收到上述資料后，需要對相關資料進行評估， 并將評估意見報送集團領導。第四章 投標實施第 15條 確定參加土地投標后，項目開發部應通知財務部準備投標所需的12、資金，并于投標參加截止日三日前確定資金準備情況。第 16條 項目開發部應在截止日兩天前準備好保證金與參加投標所需的文件，具體材料如下。（1）標書申請書。（2）營業執照副本。3）法定代表人證明書（4）法定代表人身份證復印件。（5）招標公告或者邀請書要求的其他文件。第 17條 對決定參加投標的地塊，項目開發部應密切關注投標程序的合法性，對違法現象須及時向招標人、拍賣委托人或者有其他有關機關提出異議，或者依法采取其他措施，維護本企業的合法權益。第 18條 對參加項目競買的負責人應嚴格按照企業制定的價格策略執行，不得超出企業設定的價格區間，特殊情況下，應電話請示總經理。第 19條 中標或者競買成功的，13、項目開發部應按規定及時與拍賣人簽訂拍賣成交確認書，與招標人、土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，給付價款，并在收到中標通知書或者拍賣結束后七日內向投資發展部提交關于投標、競買成功放入分析報告。第 20條 若投標、競買失敗，項目開發部應在獲悉招標結果后或者拍賣結束后七日內向投資發展部提交關于投標失敗的分析報告。第 21條 因標底、保留價被泄露等原因，招標人在開標前終止招標的，或者拍賣人終止拍賣的，或者委托人撤銷委托拍賣的，項目開發部應對該地塊土地使用權的出讓方式與時間繼續跟蹤，并將有關情況及時報給投資發展部。第 22條 項目開發部應將投標書、競買申請書等與投標、拍賣有關的資料備份，并存檔保存。第五章 附則本制度由項目開發部負責制定、解釋及修改。本制度自 _年_月_日。