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1、 土地成本及地下業(yè)態(tài)的分攤方式影響測算測算系列課系列課專題PLUS（5）Christ2019.11目錄 C O N T E N T 1土增稅計算全流程環(huán)節(jié)思維導(dǎo)圖 2 3土增稅計算中關(guān)于土地成本的常見分攤方式土增稅計算中關(guān)于地下業(yè)態(tài)的常見處理方式 4土增稅各地區(qū)規(guī)定總結(jié)百寶箱土增稅計算全流程環(huán)節(jié)思維導(dǎo)圖01土地增值稅全流程思維導(dǎo)圖 劃分清算單元 劃分各業(yè)態(tài) 成本分攤 計算增值額 計算增值率 計算土增稅金額按規(guī)證按地塊按發(fā)改委立項按開發(fā)分期立項二分法三分法 普住其他 普住非普住其他普住非普住其他土地成本工程成本清幾次分幾類每類怎么分具體清算單位劃分及成本分攤原則需結(jié)合各地政策進行確建筑面積占地面2、積基底面積地上業(yè)態(tài)地下業(yè)態(tài)建筑面積分類討論計算過程第一步：“分”第二步：“算”土地增值稅全流程思維導(dǎo)圖 劃分清算單元 劃分各業(yè)態(tài) 成本分攤 計算增值額 計算增值率 計算土增稅金額可扣除項目范圍各類增值額計算【一】土地成本（有票成本）【二】工程成本（有票成本）【三】開發(fā)費用 （【一】+【二】）10%【四】銷售稅金【五】加計扣除（【一】+【二】）20%各類除稅銷售收入 各類可扣除項目總金額普住增值率=普住增值額/普住可扣除項目總金額 普住業(yè)態(tài)增值率不超20%的，免征土增稅非普住增值率=非普住增值額/非普住可扣除項目總金額 非住宅（其他）增值率=非住宅增值額/非住宅可扣除項目總金額 普住土增稅金額=3、普住增值額稅率-普住扣除額速算扣除數(shù)非普住土增稅金額=非普住增值額稅率-非普住扣除額速算扣除數(shù)非住宅土增稅金額=非住宅增值額稅率-非住宅扣除額速算扣除數(shù)全盤土增稅金額=各業(yè)態(tài)土增稅之和分類過程土增稅計算中關(guān)于土地成本的常見分攤方式02土增稅計算中關(guān)于土地成本的常見分攤方式建筑面積【一】抵扣成本的剝離可以計入到土增稅抵扣的土地成本和開發(fā)成本必須為可售部分對應(yīng)的成本，先把可售建面部分對應(yīng)的成本總和摘出來，然后再按照以下方式分別分攤在各個業(yè)態(tài)中。最后進行三分法進行計算，回歸到四級累進稅率法。【二】抵扣成本的分攤占地面積基底面積l 土地成本常見的分攤方式為在地上業(yè)態(tài)進行分攤，具體分攤方式有以下三種：l4、 開發(fā)成本、費用、稅金在所有業(yè)態(tài)的（地上+地下）中按照建筑面積進行分攤。Christ投資測算實操模型V3版土增稅計算中關(guān)于土地成本的常見分攤方式按照建筑面積分攤土土地地+ +工工程程成成本本節(jié)選Christ投資測算實操模型V3版土增稅計算中關(guān)于土地成本的常見分攤方式按照占地面積分攤土土地地+ +工工程程成成本本節(jié)選Christ投資測算實操模型V3版土增稅計算中關(guān)于土地成本的常見分攤方式按照基底面積分攤節(jié)選Christ投資測算實操模型V3版投影面積與二次分攤土增稅計算中關(guān)于土地成本的常見分攤方式按照基底面積分攤節(jié)選Christ投資測算實操模型V3版土土地地+ +工工程程成成本本土增稅計算中關(guān)于地5、下業(yè)態(tài)的常見處理方式03土增稅計算中關(guān)于地下業(yè)態(tài)的常見處理方式成成本本收收入入面面積積樓座地下室業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)產(chǎn)權(quán)車位人防車位是否可以抵扣成本？扣扣除除端端是否計入銷售收入？收收入入端端是否算作可售面積？分分攤攤端端地下業(yè)態(tài)處理邏輯土增稅計算中關(guān)于地下業(yè)態(tài)的常見處理方式變式一節(jié)選Christ投資測算實操模型V3版土增稅計算中關(guān)于地下業(yè)態(tài)的常見處理方式變式二節(jié)選Christ投資測算實操模型V3版土增稅各地區(qū)規(guī)定總結(jié)百寶箱04土增稅各地區(qū)規(guī)定總結(jié)百寶箱清算單元劃分依據(jù)節(jié)選Christ土增稅費各項總結(jié)百寶箱土增稅各地區(qū)規(guī)定總結(jié)百寶箱成本分攤方式依據(jù)節(jié)選Christ土增稅費各項總結(jié)百寶箱土增稅各地區(qū)規(guī)定總結(jié)百寶箱地下業(yè)態(tài)計入清算依據(jù)節(jié)選Christ土增稅費各項總結(jié)百寶箱感謝聆聽