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1、房地產開發手續流程一、開發合同。辦事依據：工程建設管理服務規范、城市房地產開發經營管理條例、山東省城市房地產開發經營管理條例。時間：取得土地使用權證，規劃申定后。提交：1、可行性研究報告;2、資質證明文件;3、房地產開發項目審批書;4、土地手續（土地證或土地拍賣方案及成交確認書）;5、經規劃部門認定規劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖;6、前期物業管理合同（協議）;7、相關規費繳納證明8、項目開發資金監管協議。發放：開發合同，項目手冊。二、開發經營許可證辦事依據：工程建設管理服務規范、城市房地產開發經營管理條例、山東省城市房地產開發經營管理條例。時間：取得開發合同后。 由房管分局審批后報市局辦理2、。三、單體工程審查辦事依據城市房地產開發經營管理條理、山東省城市房地產開發經營管理條理。時間：簽定開發合同、規劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查后，建設工程規劃許可證前。提交：1、當年計委計劃批文;2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的）;3、建施計劃書及投資計劃書;4、開發合同、開發經營許可證。發放：單體工程審查表。四、預售許可證辦事依據 ：城市房地產開發經營管理條理、城市商品房預售管理辦法山東省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法。時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。提交：1、營業執照：2、資質證書、開發合同、開發經營許可證；3、土地使用權證或合法用地文件；4、建設工程規3、劃許可證；5、開工許可證；6、單體工程審查表；7、施工合同；8、工程施工進度計劃；9工程建設投資25%以上證明材料；10、商品房預售方案；11、備案回執單；12、平面圖、樓房表；13、商品房預售資金監管協議；14、商品房住宅質量保證書、使用說明書。發放：預售許可證。五、房地產開發項目竣工綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。辦事依據 ：城市房地產管理法、山東省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用管理辦法。時間：規劃、綠化、質檢驗收并合格后、房屋初始登記使用前。提交：1、開發項目綜合驗收申請；2、開發項目竣工圖紙；3、單體工程審查表；4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告；5、物業管理落實情況報告。發4、放：綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。六、房屋初始登記時間：綜合驗收（分期綜合驗收）后。提交：1、土地使用權證書或合法用地文件；2、建設工程規劃許可證；3、建設工程開工證明；4、建設工程竣工驗收證明；5、幢層戶平面圖；6、房屋初始登記申請表；7、聊城市房屋調查表；8、營業執照復印件；9、綜合驗收（分期綜合驗收）證明文件。發放：房屋產權證。七、轉移登記時間：辦完大證，購房合同需備案后。提交證件：1.身份證復印件，2.購房合同，3.聊城市房屋調查表，4.購房發票，5.契稅發票，6.商品房移交結算協議書，7.房屋轉移登記申請、審批書，8.測繪發票，9.維修基金繳款證明。發放：房屋產權證。房地產開5、發手續辦理（非常詳細項目 收費標準 責任部門 前置條件1. 土地取得 1.1征地報批所需文件 1.1.1土地現狀利用圖 市、園區規建局審核 開發：到市規劃局查閱1.1.2總體規劃圖 市、園區規劃局 總工辦1.1.3用地紅線圖 市、園區規劃局 研發部明確用地范圍1.1.4建設用地土地利用總體規劃審核表 市、園區土地處 由園區土地處填寫1.2土地使用證的辦理 1.2.1規劃選址意見書（控規） 市、園區規劃局 研發部確定用地性質1.2.2規劃條件（用地范圍） 市、園區規劃局 研發部明確用地范圍1.2.3土地使用可行性研究報告 咨詢單位 經營、總工辦、預算提供材料1.2.3協助規劃區域內企業土地掛牌 6、動遷部相關企業 1.2.3.1企業動遷摸底 動遷部相關企業 1.2.3.2企業搬遷補償談判、達成搬遷協議 動遷部相關企業園區 搬遷補償洽談1.2.3.3企業提交土地轉讓申請 動遷部相關企業園區 1.2.3.4企業提交土地無經濟糾紛承諾書 動遷部相關企業園區 1.2.4規劃設計方案批復 開發部市規建局、園區規建局 規劃設計方案1.2.5土地掛牌評估 市土地交易中心、園區科技發展局 園區、搬遷企業、評估公司1.2.6辦理摘牌手續 市土地交易中心 1.2.7辦理固定資產投資計劃、基本建設計劃 園區科技發展局 詳規批復、紅線圖、開發申請1.2.8辦理中標通知書 市土地儲備中心 依繳款證明、摘牌前的保證7、金1.2.9簽訂開發履約保證書 市土地儲備中心 中標通知書1.2.10建設用地規劃許可證 園區規建局 依摘牌手續1.2.11簽訂國有土地使用權出讓合同書 園區規建局 依摘牌手續1.2.12繳納土地出讓金 園區財政局 依摘牌手續1.2.13土地出讓契稅的交納 園區財政局（市地籍處） 依摘牌手續1.2.14國有土地使用權出讓批復 市土地局、園區規建局 依摘牌手續1.2.15土地指界國有土地登記 園區規建局、土地處 依摘牌手續1.2.16辦理土地使用證 1.3拆遷補償 1.3.1動遷普查 1.3.1.1 動遷地塊摸底 開發部 土地規劃設計條件及用地范圍的確定1.3.1.2 居民動遷摸底 拆遷區域所在8、政府 1.3.1.3 企業動遷摸底 拆遷區域所在政府 1.3.1.4 動遷標的物產權核實 土地局、房產局 1.3.2動遷手續辦理 1.3.2.1 選擇拆遷單位 拆遷公司 經理辦公會，招標、投標1.3.2.2 簽訂委托拆遷合同 拆遷公司 董事會1.3.2.3 辦理拆遷許可證 開發部、財務部房產局 中標通知書、規劃、建設用地、土地使用許可證、銀行資金證明1.3.2.4 辦理三停手續 配套處煤氣、自來水、電業局 1.3.3居民動遷實施 1.3.3.1 編制拆遷方案 董事會 依據市拆遷政策及相關規定1.3.3.2 發布拆遷公告 辦公室大連日報社 1.3.3.3 摸底情況公示 拆遷區域所在政府 1.3.9、3.4 召開居民動遷大會 拆遷區域所在政府 1.3.3.5 制定拆遷補償費發放計劃 財務部 1.3.3.6 簽訂拆遷貨幣補償協議 財務部 1.3.3.7 動遷標的物拆除 拆遷公司 1.3.3.8 進行居民回遷安置 公證處 1.3.4企業動遷實施 被拆遷單位 1.3.4.1 拆遷委托評估 市房地產評估所 1.3.4.2 拆遷補償費確定 董事會 依據市拆遷政策及相關規定1.3.4.3 簽訂拆遷補償協議 財務部 1.3.4.4 動遷標的物拆除 拆遷公司 1.3.4.5 拆除現場移交 工程部 1.3.5動遷管理 1.3.5.1 拆遷政策法規搜集歸檔 檔案室 1.3.5.2 居民動遷資料歸檔 檔案室 110、.3.5.3 企業動遷資料歸檔 檔案室 1.3.5.4 外理企業居民動遷糾紛 法院、執法局、派出所 1.3.6拆遷評價 1.3.6.1 形成委托拆遷單位評價 1.3.6.2 簽訂委托拆遷終止協議 1.4土地變更用途和超面積補交的地價 園區規建局、財政局 確定最終規劃用途和面積 2. 勘測設計工作 2.1勘察測繪與環評 2.1.1現狀地形測量、基礎配套設施測繪 2.1.1.1確定紅線圖 2.1.1.2面積確認（根據坐標） 2.1.1.3基礎配套設施的測定 2.1.2地質勘察（初勘） 2.1.3環境影響評價審批手續 市環保局 2.2設計招標 提供規劃設計方案2.2.1下達設計任務書 營銷部 2.211、.2確定設計單位 2.3規劃方案設計 2.3.1設計方案全圖（見備注） 2.3.2交通影響分析 市交警支隊 邀請市交警支隊科技規劃科參加規劃評審會2.3.3方案評審 2.3.4方案調整 2.4詳規方案批復 市規劃局、園區規建局 立項批復、選址意見書2.5擴初設計 設計院 2.6施工圖設計 設計院 2.6.1建筑施工圖 設計院 2.6.2結構施工圖 設計院 2.6.3給排水施工圖 設計院 2.6.4暖通施工圖 設計院 2.6.5弱電施工圖 設計院、專業公司 2.6.6強電施工圖 2.6.7消防施工圖 設計院、電業局 2.6.8人防設計 消防局 2.6.9自來水設計 自來水公司、總工辦 有項目規劃12、批文、小區水內線設計圖2.6.10煤氣設計 煤氣公司、總工辦 有項目規劃批文、小區建筑設計圖、房間布局方案2.7建筑工程單體施工圖審查 園區規建局、市建委審圖辦 2.8外網設計（采暖、雨水、污水、道路） 相關單位 3.工程前期工作 3.1建設工程規劃許可證 研發部園區規劃局 單體施工圖審批、消防審核3.2城建綠化審批 市城建局、區城建局 規劃批復3.3人防設計審核、批復及履約保證手續 總工辦市人防辦 人防建設立項通知單3.4消防審核、批復 本內閣 3.5政府代收費 3.5.1墻改基金繳納 墻改辦 規劃批復3.5.2砂石費繳納 市水務局 規劃批復3.5.3散裝水泥專項基金繳納 市經貿委散裝水泥辦13、 規劃批復3.5.4水土保持費 水土保持辦 規劃批復3.5.5白蟻防治費 房產局白蟻防治辦公室 3.5.6辦理勞動保險繳費手續 質量處市建委統籌辦 規劃批復3.5.7人防費繳納 人防辦 規劃批復3.6市政手續 3.6.1市政道路挖掘（占用）審批 市城建局市政處 規劃圖紙、工程預先提要求3.6.2占用公路路產賠償及挖掘審批 交通口岸管理局 規劃圖紙、工程預先提要求3.6.3市政工程質量監督手續 市城建局市政工程質量檢查站 工程預先提要求3.6.4路燈設置工程 路燈處 規劃圖紙、工程預先提要求3.7建設項目有關手續 3.7.1施工圖審查 3.7.2防雷審查 3.7.3行政執法檢查手續 3.7.4辦14、理工程招投標手續 招標委員會市建委招標辦 3.7.5辦理質量、安全監督手續 3.7.6辦理檔案手續 3.7.7辦理備案手續 3.7.8交易中心手續 3.8辦理建筑工程施工許可證 3.9辦理預銷售許可證 開發部、營銷部市房產局、房屋測繪部門 詳規方案批復、規劃、施工進程3.9.1商品房面積測繪 市房屋測繪管理部門 建筑施工平面圖3.9.2商品房登記 3.9.3商品房銷售價格認定 3.12增容項目 3.12.1水 大連水務局、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文并報送自來水公司；主體工程基本封頂。3.12.2電 電業局、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文3.12.3煤氣 煤氣公司、項目部、總工辦 詳規圖15、規劃批文；工程已竣工；總戶數已確定。3.12.4熱力 熱力公司、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文；工程已竣工；總戶數已確定。3.13紅線外市政設施 3.13.1紅線外道路、水、電、氣、熱力 市政、自來水、電業局、煤氣 規劃方案3.13.2通訊建造 電訊公司 規劃方案3.13.3管線鋪設 規劃方案3.13.4接口 規劃方案3.14三通一平 3.14.1臨時道路 3.14.2臨時用電 電業局、項目部 項目部提前20天提供用電負荷及使用地點3.14.3臨時用水 自來水公司、項目部 項目部提前20天提供用水點及使用地點3.14.4場地平整 3.15臨時設施 3.15.1臨時圍墻 3.15.2臨時辦公16、室 3.15.3臨時場地占用 3.15.4臨時圍板 9.后期手續 項目部、監理公司、施工單位質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案9.1綜合驗收 項目部、監理公司、施工單位質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案9.1.1工程檔案驗收 項目部、監理公司、施工單位質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案9.1.2環保驗收手續 市環保局 建設項目環保設施竣工驗收檢測報告審批 市環保局、環保監測單位 依規劃批復協調環保三同時項目驗收手續 市環保局 依規劃批復協調9.1.3工程竣工規劃驗收 項目部園區規劃局 竣工9.1.4工程竣工消防驗收 項目部市消防局 竣工9.1.5工程竣工人防驗收 項目部市人防辦 竣17、工9.1.6工程竣工電梯驗收 項目部市消防局 竣工9.1.7工程竣工市政驗收 項目部市 竣工9.1.8工程竣工防雷驗收 項目部市消防局 竣工9.1.9工程竣工專家組驗收 項目部、監理公司、施工單位質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案9.2竣工備案 質檢站備案科 9.3辦理地名及建筑物門牌號批復手續 市民政局地名辦 規劃批復9.4房產測繪 9.5房產證 203 一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果18、圖，并落實足夠的開發資金。 第二部分，行政審批部分 房地產開發前期手續辦理流程根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部19、門辦理項目選址意見書。 二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發建設用地規劃許可證。5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。2、消防局對初步設計的消防設計進行審查。3、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行20、用地預審。6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發放建設工程施工圖設計文件審查批準書。 四、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建21、設單位繳納有關規費后，核發建設工程規劃許可證。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。并取得中標通知書。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。開發企業申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預22、售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、開發企業的營業執照和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收23、的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發建設工程規劃驗收許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分房地產項目權屬初始登記階段 房地產開發前期手續辦理流程1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成24、果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。贊同4| 評論 房地產開發前期流程-前期流程第一篇 開發前期的工作 一、 確定投資建設工程項目 對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。 二、建設項目用地計劃辦理 1.所需資料 a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積） b.與地塊出讓單位簽署的用地協議 2. 辦理程序 a.備齊資料 b.到地塊所在地土地部門辦理 三、建設工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a. 開發單位營業執照 b. 開發資質證書 c 用地計劃審核意見 d. 建筑設計方案（總平面圖等） e. 其他相關資料 2.報批程序與報批資料 a.將所需25、資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制項目建議書 b.準備關于項目建議書報批申請報告 c.將項目建議書與申請報告送計委報批 注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批 四A、建設工程項目選址意見申辦 1. 所需資料 a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份） b.地形圖（均應劃示用地范圍） 4份 c.土地權屬證（復印件1份） d.聯建協議書（復印件1份） e.選址論證 f.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取） 2. 申辦程序 a.準備數份項目建議書批復及數份地形圖 b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章 c.將有關部門的26、意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理 四B、建設用地規劃許可證申辦 1. 所需資料 a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份） b.地形圖（均應劃示用地范圍） 6份 （其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章） c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份） d.上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取） e.申請報告（紅頭文件） f.其他需說明的圖紙或文件 2. 申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區規劃局規劃科辦理 五、建設工程項目地名報批 1. 所需資料 a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一27、份） b.地形圖（均應劃示用地2份 c.總平面圖（3份） d.建設用地規劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件） f.其他需說明的圖紙或文件 2. 申辦程序 a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區地名辦辦理 六、建設工程項目報建 1. 所需資料 a.上海市建設工程報建表（到市報建處領取） b.企業法人營業執照及有關證明原件和復印件 c.項目建議書批文原件及復印件 d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告） e.上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表（到市報建處領取） f.專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件 g.住宅項目配套建設審核申請表 h.住宅新開工審核通知單 七28、工程項目設計招標辦理 1. 所需資料 a.報建工程項目IC卡 b.上海市建設工程設計招標項目登記表 c.上海市建設工程設計招標文件報批表（到市招標辦領取） d.上海市建設工程設計評標小組報批表（到市招標辦領取） e.工程設計任務書 f.建設用地規劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設計招標辦辦理 八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1. 所需資料 a.項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份 b.會議通知書 2. 辦理程序 a.備齊上述資料 b.提前三天分送各評委 c.到市招標辦召開評標會（會務費30029、元） 中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書 九、建設工程規劃設計要求申辦 1. 所需資料 a.上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份 b.計劃批準文件 1份 c.土地使用權屬證件 1份 d.房屋權屬證 1份 e.危房鑒定報告 f.地形圖（劃示用地范圍） 2份 辦理程序a.備齊上述資料b.送區規劃局規劃科辦理 十、工程項目設計方案深化、修改 根據規劃局批文要求修改設計方案 十一、設計方案審定會召開 1. 所需資料 a.設計方案文本 12份 b.項目建議書批文，建設用地規劃許可證及批文，區府土文件 若干份 c.請柬 2. 申辦程序 a.備齊上述資料 b.分送至計委、規劃局、防疫站、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門 c.召開方案審定會 十二、設計方案送審報批 1. 所需資料