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1、遠(yuǎn)洲九江項(xiàng)目商場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格前期測(cè)算報(bào)告根據(jù)九江目前之市場(chǎng)特點(diǎn)并結(jié)合本項(xiàng)目自身實(shí)際情況，敝司認(rèn)為影響商鋪銷(xiāo)售價(jià)格的決定因素主要有五方面，按其影響程度依次排列為：1、地段；2、整合營(yíng)銷(xiāo)力；3、發(fā)展商投入；4、項(xiàng)目自身?xiàng)l件；5、市場(chǎng)因素。在此五種影響因素中，地段起決定性作用，其與項(xiàng)目自身?xiàng)l件、市場(chǎng)因素同屬“先天”環(huán)境要素；而其余二種因素則受“后天”實(shí)際投入及操作水平而影響。根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，我們將該五種因素與其相關(guān)的構(gòu)成元素分別確立相互間的權(quán)數(shù)，然后再根據(jù)適用于本項(xiàng)目的市場(chǎng)比較法與租金反推法來(lái)測(cè)算出本項(xiàng)目的商鋪價(jià)格。一、影響價(jià)格的決定因素與權(quán)數(shù)確定1、地段（45 %）決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)道路交2、通（5 %）a.周邊交通網(wǎng)絡(luò)b.道路通行量c.道路狀況周邊公交系統(tǒng)狀況（5 %）a.公交線路網(wǎng)絡(luò)b.易達(dá)性商業(yè)氛圍（25 %）a.人流量 d.區(qū)位環(huán)境/設(shè)施配套b.營(yíng)商氣氛 e.租售價(jià)格水平c.商業(yè)文化底蘊(yùn) f.市場(chǎng)需求狀況發(fā)展前景（10 %）a.城市發(fā)展規(guī)劃b.政府支持力度c.可持續(xù)性發(fā)展空間2、整合營(yíng)銷(xiāo)力(20 %)決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)市場(chǎng)研究（2 %）整體市場(chǎng)的掌握程度項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造（7 %）a.規(guī)模 d.經(jīng)營(yíng)定位b.軟/硬件標(biāo)準(zhǔn) e. 產(chǎn)品塑造標(biāo)準(zhǔn)c.物業(yè)管理營(yíng)銷(xiāo)策略（6 %）市場(chǎng)引導(dǎo)及營(yíng)銷(xiāo)操控能力現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售管理/控制（1 %）a.銷(xiāo)售人員素質(zhì)b.銷(xiāo)售管理c.銷(xiāo)售控制全程執(zhí)行3、質(zhì)量（4 %）產(chǎn)品塑造、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與執(zhí)行質(zhì)量3、發(fā)展商投入（15 %）決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)專(zhuān)業(yè)資源整合（5 %）a.策劃、設(shè)計(jì)、廣告、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等專(zhuān)業(yè)公司的整合與運(yùn)用b.爭(zhēng)取政府政策支持c. 主力商家引入推廣投入（5 %）a.廣告策略/表現(xiàn)b.廣告投入c.傳播面工程進(jìn)度（2 %）工程進(jìn)展/質(zhì)量控制情況現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售硬件（3 %）a.現(xiàn)場(chǎng)售樓部裝飾/布置效果b.現(xiàn)場(chǎng)包裝c.銷(xiāo)售資料4、項(xiàng)目自身?xiàng)l件（10 %）決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)地塊狀況（3 %）a.地形狀況b.四置情況地塊技術(shù)指標(biāo)（2 %）a.規(guī)劃面積b.建筑產(chǎn)品類(lèi)型周邊環(huán)境（5 %）a.周邊居住人口b.周邊房地4、產(chǎn)建設(shè)情況5、市場(chǎng)因素(10 %)決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)狀況（1 %）a.房地產(chǎn)政策法規(guī)b.行業(yè)發(fā)展水平商鋪投資活躍程度（2 %）a.供求關(guān)系b.推出項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期同類(lèi)對(duì)手發(fā)展情況（7 %）a.地段、規(guī)模b.發(fā)展商綜合實(shí)力c.銷(xiāo)售進(jìn)度二、定價(jià)方法房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指以房地產(chǎn)的價(jià)值為基礎(chǔ)，考慮各種影響價(jià)格因素的綜合情況，從而使房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)得以用貨幣形態(tài)及價(jià)格表現(xiàn)出來(lái)的過(guò)程。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格評(píng)估有多種方法，如成本法、收益還原法、市場(chǎng)比較法等，而市場(chǎng)上較常用的評(píng)估方法為市場(chǎng)比較法。對(duì)于商用物業(yè)價(jià)格的評(píng)估，基于此類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量少，一般缺乏同時(shí)期、同區(qū)域、同類(lèi)型、有較多成交實(shí)例的5、項(xiàng)目作比較。因此，為增加待估項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)定的準(zhǔn)確性，故這里我們同時(shí)采用市場(chǎng)比較法與租金反推法兩種方法來(lái)計(jì)算，得出兩種計(jì)算結(jié)果后再取平均值作為本項(xiàng)目商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格，以求價(jià)格計(jì)算結(jié)果更為客觀。1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是以條件類(lèi)似的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)實(shí)例與待估房地產(chǎn)加以對(duì)照比較，以求取房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。由于這種方法是要對(duì)同一供需圈內(nèi)的一般市場(chǎng)上有較多的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例作比較而分析得出待估項(xiàng)目的價(jià)格，故這種方法最接近市場(chǎng)，比較能客觀地反映出某一階段的市場(chǎng)價(jià)格情況。另外，因?yàn)轫?xiàng)目樓層結(jié)構(gòu)的不同，其總體均價(jià)水平往往會(huì)有較大的變化，故此在取價(jià)格樣本時(shí)一般只取單層價(jià)格，這樣才會(huì)使評(píng)估出來(lái)的價(jià)格更精確。下面我們選擇對(duì)比項(xiàng)6、目的首層價(jià)格來(lái)進(jìn)行評(píng)估。1.1對(duì)比項(xiàng)目選擇市場(chǎng)比較法的運(yùn)用，關(guān)鍵是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇類(lèi)似程度較高的項(xiàng)目作比較，以增加待估項(xiàng)目?jī)r(jià)格的精確度。結(jié)合目前九江當(dāng)?shù)厣逃梦飿I(yè)供應(yīng)情況，這里以同區(qū)域、同類(lèi)型作為對(duì)比項(xiàng)目的選擇條件。擬定作為對(duì)比的項(xiàng)目分別為： 聯(lián)盛廣場(chǎng)地理位置：潯陽(yáng)路19-23號(hào)；規(guī) 模：占地約5000 m2，商場(chǎng)高六層，單層面積為4200 m2，總建筑面積為25200 m2；定 位：集購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)、停車(chē)于一體的綜合商場(chǎng)； 設(shè)施配備：中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、客貨電梯、發(fā)電機(jī)組、消防系統(tǒng)；折后售價(jià)：一層16000元/ m2，二層4800元/ m2，三層4200元/ m2 四層4000元/ 7、m2，五層2800元/ m2，六層2400元/ m2租 金：一層均價(jià)100-120元/ m2； 工程進(jìn)度：現(xiàn)樓，2003年9月開(kāi)業(yè)。選擇原因：與本項(xiàng)目屬同一區(qū)域，且商場(chǎng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、定位、配套與本項(xiàng)目十分雷同，除地段因素外，其他方面的可比性程度相當(dāng)高。 年豐大廈（裙樓商場(chǎng)） 地理位置：環(huán)城路1號(hào)；南靠大中大步行街；規(guī) 模：一、二期商業(yè)面積約10000 m2， 1-4層為裙樓商場(chǎng)；定 位：綜合性商場(chǎng)；設(shè)施配套：中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、客貨電梯、發(fā)電機(jī)組、自動(dòng)消防系統(tǒng)等；售價(jià)（折后）：環(huán)城路臨街鋪19500元/ m2，大中路臨街鋪24000元/ m2； 租 金：臨街鋪100-120元/ m2； 一層價(jià)格8、測(cè)算：因其一層全部為臨街鋪，假設(shè)其一層分布有內(nèi)鋪，若與聯(lián)盛廣場(chǎng)相比較，結(jié)合地段因素考慮，估計(jì)其一層商場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格為：11000元/ m2，租金價(jià)格為：70元/ m2；工程進(jìn)度：一期商住樓已交付使用，二期03年底開(kāi)工； 選折原因：與本項(xiàng)目屬同一區(qū)域，且商場(chǎng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套與本項(xiàng)目相似，具有一定的可比性。1.2對(duì)比項(xiàng)目與本項(xiàng)目的價(jià)格因素比較與價(jià)格評(píng)定價(jià) 格 因 素權(quán)數(shù)聯(lián)盛廣場(chǎng)年豐大廈本項(xiàng)目一、地段（45%）道路交通5%43%4%42%5%21%4%周邊公交系統(tǒng)狀況5%4%4%2%商業(yè)氛圍25%25%23%5%發(fā)展前景10%10%10%10%二、整合營(yíng)銷(xiāo)力（20%）市場(chǎng)研究2 %9 %1 %5 %19、 %20 %2 %項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造7 %3%2 %7 %營(yíng)銷(xiāo)策略6 %3%2 %6%現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售管理/控制1 %1 %0 %1 %全程執(zhí)行質(zhì)量4 %1 %0 %4%三、發(fā)展商投入（15%）專(zhuān)業(yè)資源整合5%7%2%3%0%15%5%推廣投入5%2%0%5%工程進(jìn)度2%2%2%2%現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售硬件3%1%1%3%四、項(xiàng)目自身?xiàng)l件（10%）地塊狀況3%10%3%9%3%7%3%地塊技術(shù)指標(biāo)2%2%2%2%周邊環(huán)境5%5%4%2%五、市場(chǎng)因素（10%）房地產(chǎn)行業(yè)情況1%9%1%8%1%5%1%商鋪投資活躍程度2%1%1%1%同類(lèi)對(duì)手發(fā)展情況7%7%6%3%得 分100%78%67%68%認(rèn)知價(jià)格系數(shù)0.8710、1.01說(shuō)明：1、由于本項(xiàng)目現(xiàn)階段還處于前期開(kāi)發(fā)籌備之中，因此上表二、三項(xiàng)涉及的各項(xiàng)內(nèi)容為敝司 按理想水平來(lái)評(píng)定其相應(yīng)分值，如果相應(yīng)之標(biāo)準(zhǔn)下降，則會(huì)直接影響本項(xiàng)目的上述評(píng)分值。2、認(rèn)知價(jià)格系數(shù)是指按各個(gè)對(duì)比項(xiàng)目之地區(qū)因素和個(gè)別因素的不同，用來(lái)平衡待估項(xiàng)目與對(duì)比項(xiàng)目相互之間的修正值。 其計(jì)算公式為：認(rèn)知價(jià)格系數(shù)=待估項(xiàng)目權(quán)數(shù)對(duì)比項(xiàng)目權(quán)數(shù) 經(jīng)過(guò)上述比較得出各個(gè)待估項(xiàng)目與對(duì)比項(xiàng)目修正了的認(rèn)知價(jià)格系數(shù)后，即可得出比較價(jià)格： 與聯(lián)盛廣場(chǎng)商鋪相比 X1 =聯(lián)盛廣場(chǎng)首層商鋪均價(jià)認(rèn)知價(jià)格系數(shù) =160000.87 =13920元/m2 與年豐大廈商鋪相比 X2 =年豐大廈首層商鋪均價(jià)認(rèn)知價(jià)格系數(shù) =1100011、1.01 =11110元/ m2 本項(xiàng)目首層均價(jià)評(píng)定（采用算術(shù)平均數(shù)計(jì)算）： 本項(xiàng)目首層均價(jià) =（X1+ X2）2 =（13920+11110）2 =12515元/ m2 2、租金反推法 租金反推法即是運(yùn)用同一供需圈、同類(lèi)型的物業(yè)租價(jià)水平，除以市場(chǎng)合理的投資回報(bào)率來(lái)反推出項(xiàng)目的售價(jià)，其定價(jià)原理與市場(chǎng)比較法較雷同。由于目前與本項(xiàng)目所在地段尚沒(méi)有同類(lèi)物業(yè)推出市場(chǎng)，并且沒(méi)有現(xiàn)成的商鋪?zhàn)赓U個(gè)案，故這里按上述對(duì)比項(xiàng)目的租金水平，以市場(chǎng)比較法同樣測(cè)算各個(gè)對(duì)比項(xiàng)目的租金價(jià)格，再除以投資者一般接受的8%年投資回報(bào)率反推得出項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格。 項(xiàng)目租金價(jià)格測(cè)算： 與聯(lián)盛廣場(chǎng)商鋪相比 X1 =聯(lián)盛廣場(chǎng)首層租賃均價(jià)認(rèn)12、知價(jià)格系數(shù) =1100.87 =96元/ m2 與年豐大廈商鋪相比 X2 =年豐大廈租賃商鋪均價(jià)認(rèn)知價(jià)格系數(shù) =701.01 =71元/ m2 本項(xiàng)目首層的租賃均價(jià)為： 首層租賃均價(jià) =（X1+ X2）2 =（96+61）2 =84元/ m2 即本項(xiàng)目首層的銷(xiāo)售均價(jià)為：84128%=12600元/ m2三、價(jià)格測(cè)定 1、總體均價(jià)測(cè)定透過(guò)市場(chǎng)比較法與租金反推法，取兩者價(jià)格的平均值，最后評(píng)估得出本項(xiàng)目首層的銷(xiāo)售均價(jià)為：（1251512600）2=12560元/ m2 2、樓層價(jià)格測(cè)定商場(chǎng)各樓層價(jià)格水平的高低是按照人流量的大小、易達(dá)性程度的高低、交通疏導(dǎo)能力、店面接觸率及商家組合等來(lái)決定的，一般樓層13、越高，其價(jià)格水平就隨之降低。根據(jù)敝司在廣州、杭州等地的操作經(jīng)驗(yàn)，在這里我們綜合分析商場(chǎng)各個(gè)樓層的特性與價(jià)格差幅：樓層因素經(jīng)營(yíng)品牌特征價(jià)格差幅倍率人流量易達(dá)性交易疏導(dǎo)能力店面接觸率不定因素一層大高強(qiáng)高1.主力商家進(jìn)駐與選擇樓層；2. 建筑結(jié)構(gòu)形態(tài)與構(gòu)筑物,如:半地下層,附屬交通(天橋)等.1.品牌知名度高;2.行業(yè)利潤(rùn)高,租金支付能力強(qiáng);3.高附加值商品;4.對(duì)店面的要求高.一層：二層=1.6-2倍二層較大較高較強(qiáng)較高層次較上述低二層：三層遞減35-40%三層以上少低弱低1.補(bǔ)充或?qū)I(yè)性的定向消費(fèi)商品;2.對(duì)店面的要求不高.三層以上每層遞減20-25%根據(jù)本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)情況分析，商場(chǎng)二層與酒店一14、層同在一個(gè)水平層，可直接吸引酒店顧客到該層店面消費(fèi)，其到達(dá)率與店面接觸率均比其余樓層要高，同時(shí)相應(yīng)提高了三層的價(jià)值，故二、三層商鋪的價(jià)值相比常規(guī)商場(chǎng)也略高一籌。因此，敝司在權(quán)衡了上述各種因素的情況下，對(duì)本項(xiàng)目樓層價(jià)格差幅倍率確定如下： 一層:層=1.6倍 二層：三層遞減35% 即二、三層的銷(xiāo)售平均價(jià)格為： 二層：125601.6=7850元/ m2 三層： 7850（135%）=5100元/ m23、商場(chǎng)銷(xiāo)售回籠資金樓層面積（m2）銷(xiāo)售均價(jià)(元/ m2)回籠資金（元）一層13445.3二層6650.6三層6650.6合計(jì)26746.5四、價(jià)格動(dòng)態(tài)分析 根據(jù)上文評(píng)估的目標(biāo)價(jià)格，本節(jié)將直接影響本項(xiàng)15、目?jī)r(jià)格浮動(dòng)的核心因素作具體論述，要達(dá)到上述目標(biāo)價(jià)格，必須實(shí)現(xiàn)以下的各項(xiàng)前提條件： 1、緊貼項(xiàng)目的市民廣場(chǎng)全面啟動(dòng)建設(shè)工程及展開(kāi)其城市定位宣傳； 2、充分運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策劃方的專(zhuān)業(yè)技能，提供最大限度的操作空間及資源配合，以專(zhuān)業(yè)公司的工作標(biāo)準(zhǔn)確定各項(xiàng)重要操作策略并確保執(zhí)行的質(zhì)量； 3、在首次推出市場(chǎng)前，必須確定進(jìn)駐商場(chǎng)的主力店（超市及世界品牌特色餐飲建議引入麥當(dāng)勞），并獲得對(duì)九江市民有較大吸引力的著名品牌商戶的進(jìn)駐意向； 4、在本項(xiàng)目推出市場(chǎng)的過(guò)程中，直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（例如信華城市廣場(chǎng)）之產(chǎn)品素質(zhì)、推出時(shí)機(jī)、成交價(jià)格、銷(xiāo)售效果等方面將對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格波動(dòng)構(gòu)成重要影響，在制訂目標(biāo)價(jià)格時(shí)，敝司暫假設(shè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素未16、對(duì)本項(xiàng)目形成較大的沖擊。 5、發(fā)展商在資源投入方面能較合適地平衡成本與效果的關(guān)系，迎合項(xiàng)目的實(shí)際需要，在包括銷(xiāo)售硬件投入、整合專(zhuān)業(yè)資源的投入、推廣成本的投入、制造項(xiàng)目附加值的投入等方面，合理地營(yíng)造出創(chuàng)造價(jià)格上升的必要條件； 6、酒店開(kāi)業(yè)大獲成功，遠(yuǎn)洲的品牌與實(shí)力能充分展現(xiàn)在九江市民面前，同時(shí)，本項(xiàng)目所在區(qū)域的中心商圈氣氛開(kāi)始廣為市民所認(rèn)同； 7、通過(guò)有效的公共關(guān)系展開(kāi)，能成功地整合當(dāng)?shù)丶澳喜拿浇橘Y源，配合項(xiàng)目展開(kāi)公信力強(qiáng)的輿論造勢(shì)；結(jié)論：上述測(cè)算得出商場(chǎng)的目標(biāo)銷(xiāo)售價(jià)格，乃是按照項(xiàng)目現(xiàn)有條件最優(yōu)化、整合營(yíng)銷(xiāo)發(fā)揮配合恰當(dāng)、發(fā)展商投入合理以及市場(chǎng)發(fā)展良好等前提下而制定得出的價(jià)格水平。而其中倘若市民17、廣場(chǎng)啟動(dòng)及時(shí)，政府與項(xiàng)目的宣傳炒作到位，并且本項(xiàng)目旁的住宅得到合適的改造，同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推售反應(yīng)良好且銷(xiāo)售價(jià)格高于本項(xiàng)目現(xiàn)有水平，以及銷(xiāo)售時(shí)控制合理，則其價(jià)格還將具有較大的升幅空間。結(jié)合本項(xiàng)目的可塑性強(qiáng)等特點(diǎn)，敝司初步預(yù)測(cè)其首層銷(xiāo)售價(jià)格倘會(huì)有15-20%的升幅空間，此時(shí)首層的銷(xiāo)售均價(jià)將可達(dá)到14500-15000元/ m2左右，即商場(chǎng)的銷(xiāo)售均價(jià)有機(jī)會(huì)調(diào)升至10500-10700元/ m2的水平。附：市民廣場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響分析 鑒于地理位置上的特殊關(guān)系，由政府規(guī)劃且緊靠本項(xiàng)目的市民廣場(chǎng)，無(wú)論是對(duì)本項(xiàng)目的前期營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)、宣傳手法的包裝，還是對(duì)本項(xiàng)目商場(chǎng)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)支持、住宅人文環(huán)境的整體營(yíng)造都起著很好地18、促進(jìn)作用，具體有以下幾個(gè)方面： 1、市民廣場(chǎng)是九江城區(qū)當(dāng)前唯一的以公眾休閑活動(dòng)為主導(dǎo)功能的大型公益廣場(chǎng)。市民廣場(chǎng)建設(shè)成后，能很好地將本項(xiàng)目納入該區(qū)域的整體范疇，增強(qiáng)本項(xiàng)目休閑配套的輔助功能； 2、市民廣場(chǎng)的建成，勢(shì)必成為九江城區(qū)的新地標(biāo)、新中心。市民廣場(chǎng)傾注了政府和普通市民的極大關(guān)注程度，加上市民廣場(chǎng)自身盛大的規(guī)模效應(yīng)，使得廣場(chǎng)建成后，為大型社會(huì)公益活動(dòng)、大眾休閑娛樂(lè)提供了一個(gè)很好的平臺(tái)，直接為項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、住宅居住環(huán)境等提供了優(yōu)越的條件； 3、市民廣場(chǎng)的建成后，將進(jìn)一步提升城市的品位與檔次，有利于加快九江本地城市化建設(shè)的進(jìn)程，使該區(qū)域成為九江城市未來(lái)的雙“C”中心區(qū)（CBD中央商務(wù)區(qū)，CLD中央居住區(qū)），這將大幅度提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)成為九江現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要里程碑。 綜上所述，市民廣場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)、居住環(huán)境上都有很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，對(duì)本項(xiàng)目附加值的增加有著密切的關(guān)系，會(huì)在很大程度上直接影響本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格的制定，故建議發(fā)展商作相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算評(píng)估，以便最終確定是否爭(zhēng)取市民廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)主動(dòng)權(quán)。