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1、投資測算模型三稅專題PLUS 土增稅、增值稅、所得稅的預繳、清算和退補目錄 C O N T E N T 1投資測算中關于稅費的預繳 2 3投資測算中關于稅費的清算投資測算中關于稅費的退補 4實操案例稅費的計算演示投資測算中關于稅費的預繳01投資測算中關于稅費的預繳NO1、預繳是什么？ 稅費的預繳是指在實際清算前按照一定的規則繳納稅費的行為，也是保證稅局稅款及時均衡入庫的一種制度安排。在投資測算階段，尤其是動態投資測算時，需要將預繳的稅款體現在現金流量中。NO2、為什么要預繳？1除特殊政策要求外，房地產都是預售制，因此稅費也是相應預繳。2房地產開發項目周期長，資金回籠周期與開發周期不完全匹配，保2、證稅款及時均衡入庫NO3、預繳稅種有哪些？在銷售類物業投資測算階段，需要預繳的稅種有增值稅、土增稅和所得稅。NO4、預繳多了能退嗎？原則上會“多退少補”，即預繳的稅費大于實際清算所需的稅費時，原則上會退回差值部分（預繳-清算）的稅費，但具體到實際中，在是否退稅、退稅稅金、退稅時間上存在“操作”空間。投資測算中關于稅費的預繳預繳增值稅增值稅預繳額 = 預收金額 增值稅預征率（一）計算公式：（二）注意事項：【1】預收金額為除稅口徑；即扣除當期銷項稅【2】增值率預征率為3%，全國統一；（三）數字舉例：假設：項目為一般計稅，當期收到款項100萬元，取得增值稅專用發票一張，發票列明進項稅額5萬元增值稅預3、繳金額：100萬/（1+9%）*3%=2.75萬元投資測算中關于稅費的預繳預繳土增稅（一）計算公式：（二）注意事項：【1】計算預繳土增稅的基數為扣除當期增值稅后的金額（優先選擇）；【2】如果直接采用除稅金額計算，實操中部門地區不認可該算法，因此采用上述基數；【3】與增值率預征率不同，土增稅預征率各區域不一致，請落實好相關政策后計算；土增稅預繳額 = 扣除預繳增值稅的流入金額 土增稅預征率（三）土增稅預征率分類確定：【1】按照開發產品類型直接確定預征率：【2】按照預計增值率確定預征率：【3】其他方法確定預征率：投資測算中關于稅費的預繳預繳所得稅（一）計算公式：（二）注意事項：所得稅預繳額 = （4、預收現金流（含稅） 計稅毛利率 期間費用 預繳增值稅-預繳土增稅） 25%【1】計稅毛利率=計稅毛利/預售收入= （營業收入-計稅成本）/ 預售收入【2】計稅毛利率根據國稅【2009】31號文，規定了各類開發項目的計稅毛利率范圍，各地區在不違背中央規定基礎上明確劃定。一般按照15%計算【3】由于計稅成本在計稅毛利率中已經計算過，因此不在算所得稅預繳額中重復扣除；按月度/季度預繳投資測算中關于稅費的清算02投資測算中關于稅費的清算增值稅清算投資測算階段常說的增值稅清算，其實也就是稅務上的增值稅申報（一）“清算”“申報”（二）“清算”方式 項目交付后，再按照9%稅率計算銷項稅，減掉進項稅，扣掉預繳5、稅款后，多退少補（對于16年5月以前的老項目，按照銷售額5%直接算稅，不區分進項稅和銷項稅）。 當月無交付時，按照3%預繳增值稅；有交付時，根據本月銷項稅與進項稅的差值“清算”，即申報。（三） 數字舉例假設：項目為一般計稅，當期收到款項100萬元，取得增值稅專用發票一張，發票列明進項稅額5萬元交付階段：增值稅銷項稅：100萬/（1+9%）*9%=8.26萬元預售階段：增值稅預繳金額：100萬/（1+9%）*3%=2.75萬元交付后應補交金額：8.26-2.75-5=0.51萬元總繳納金額：銷項稅8.26萬-進項稅5萬=3.26萬元投資測算中關于稅費的清算土增稅清算（一）清算時點： 【1】已竣工6、驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。 【2】取得預售許可證滿三年，仍未銷售完畢的。 【3】納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土增稅清算手續的。（三）注意事項：1、自持時，未發生產權轉移，不征收土增稅，在稅費清算時不列收入，這部分的成本和費用不能計入抵扣。2、主體一致的公司開具的工程成本或拆遷票據才可以抵扣，無票的溢價或者主體不一致時開具的票據無法進入清算時的成本抵扣。3、注意土地款沖抵增值稅時產生的“虛擬進項”，在計算土增稅時可進行選擇，即調增收入與抵扣成本的蹺蹺板兩端，根據實操經驗優7、先調增收入。哪個條件先來臨就以哪個條件時間為準。 （二）增值率與土增稅稅負率（一）土地成本 （有票成本）（二）建安成本 （有票成本）（三）開發費用=(一)+(二)10%（四）銷售稅金（五）加計扣除=(一)+(二)20%增值率土增稅稅負率增值率=50%稅負率=10%50%增值率=100%10%稅負率=17.5%100%增值率=200%17.5%稅負率=28.33%200%增值率28.33%稅負率=60%扣除項目金額包括投資測算中關于稅費的清算所得稅清算（一）清算方式：按年度匯算清繳月度/季度預繳時：按照預計毛利率（一般為15%，各地有差異）測算稅前利潤;年度清算時：交付后產生的實際利潤 - 此前8、產生的預計毛利（少補）（二）計算公式：收入總額減去準予扣除的金額（有票成本），再 稅率25%（三）注意事項：【1】五年虧損彌補：企業納稅年度發生的虧損，準予向以后年度結轉，用以后年度的所得彌補，但結轉年限最長不得超過五年。銷 售類物業中由于周期較短，所得稅彌補體現不明顯，在持有類物業測算中體現明顯。【2】各公司收取的各項費用（特定管理費、資金占用費）等如果不能開票，則不能稅前扣除。即無票成本越高，應繳所得稅就越高。投資測算中關于稅費的退補03投資測算中關于稅費的退補退稅原則多退少補實操過程，當清算預征時，一定會補； 當清算預征時，不一定能退。退稅值（清算稅額 - 預征稅額）退稅演示實操案例稅費9、的計算演示04實操案例稅費的計算演示背景背景：2017年底，A公司通過土地出讓的形式獲取甲地塊，支付土地出讓金5億元，并取得相應票據。同年，B公司通過股權轉讓方式，向A公司股東支付6億元取得A公司100%股權。18年初，B公司對甲地塊進行開發建設（一般計稅項目），規劃業態為高層住宅，且均符合普通住宅標準。整體取得一個規證、不分區分期進行開發。當地普住土增稅預征率1.5%。資料一：資料一：2019年5月份項目首次開盤，當月取得預收賬款（含稅）10000萬元，當月發生管理費用、銷售費用等業務取得可抵扣進項稅額50萬。資料二：資料二：2021年8月，項目達到土增清算條件。項目整盤不含稅收入15億整，10、不含稅開發成本4億元（未包含土地價款）。與轉讓房地產有關的稅金為2000萬元（不含增值稅）。項目融資無法提供金融機構證明。項目全盤已經預繳土增稅10000萬元。（注：題目中未出現的契稅、市政配套費等一切信息在計算中忽略不計；增值稅率均適用最新稅率）。問題：以下均保留兩位小數問題：以下均保留兩位小數（1）根據資料一，計算2019年5月份應預繳的增值稅、土增稅金額。（2）根據資料，計算項目土增稅增值率，及適用哪檔稅率？并將超率累進稅率表完整列出。（3）根據資料，計算項目應交土增稅金額。（4）根據資料，計算項目應補/退土增稅金額。實操案例稅費的計算演示關鍵信息提取：關鍵信息提取：NO1、2017年底11、，通過土地出讓的形式獲取甲地塊。NO2、土地出讓金5億元，并取得相應票據。NO3、股權轉讓，6億元取得100%股權。NO4、一般計稅、高層住宅、普通住宅。NO5、整體取得一個規證，不分區分期進行開發，當地普住土增稅預征率1.5% 。NO6、當月取得預收賬款（含稅）10000萬元。NO7、項目整盤不含稅收入15億整，不含稅開發成本4億元（未包含土地價款）。NO8、與轉讓房地產有關的稅金為2000萬元（不含增值稅）。 。NO9、項目全盤已經預繳土增稅10000萬元。實操案例稅費的計算演示具體解答過程：具體解答過程：答：答：（1 1）預繳增值稅預繳增值稅；10000/1.09*3%=275.23萬 12、預繳土增稅：預繳土增稅：(10000-10000/1.09*3%)*1.5%=145.87萬（2 2）計算過程：）計算過程： 除稅收入：150000萬 土地款抵扣增值稅調整收入：50000/1.09*9%=4128.44萬 抵扣項：（50000+40000）*（1+10%+20%）+2000=119000萬 增值額=150000+4128.44-119000=35128.44萬 增值率=35128.44/119000=29.5%,適用30%檔位（3 3）土增稅額：）土增稅額：35128.44*30%=10538.53萬（4 4）由于全盤已經預繳土增稅由于全盤已經預繳土增稅1000010000萬元，故需要補繳萬元，故需要補繳538.53538.53萬萬(10538.53-10000(10538.53-10000) )感謝聆聽