午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、 之之持持有有物物業(yè)業(yè)測(cè)測(cè)算算持有物業(yè)運(yùn)行邏輯與要素持有物業(yè)的投資指標(biāo)與評(píng)價(jià)體系010203持有物業(yè)的稅費(fèi)總結(jié)04持有物業(yè)經(jīng)典測(cè)算案例持有物業(yè)運(yùn)行邏輯與各項(xiàng)要素01主流地產(chǎn)企業(yè)持有型物業(yè)類型非產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中常見的持有型物業(yè)：寫寫字字樓樓 商商業(yè)業(yè) 酒酒店店 長(zhǎng)長(zhǎng)租租公公寓寓區(qū)位：國(guó)家級(jí)中心城市及省會(huì)城市核 心辦公區(qū)及規(guī)劃利好區(qū)位規(guī)模： 5-15萬其他：可具備冠名權(quán)； 片區(qū)可比項(xiàng)目平均空置率20%區(qū)位：國(guó)家級(jí)中心城市及省會(huì)城市核心 商圈規(guī)模： 5-10萬其他：可具備冠名權(quán)，管理輸出； 片區(qū)可比項(xiàng)目平均空置率15%區(qū)位：國(guó)家級(jí)中心城市及省會(huì)城市CBD及重要交通樞紐5公里范圍內(nèi)規(guī)模： 2-10萬其他：可2、具備冠名權(quán)，管理輸出； 客房?jī)r(jià)500元/天/套區(qū)位：超一線城市及新一線城市交通圈規(guī)模： 2-8萬其他：管理輸出； 持有物業(yè)運(yùn)作邏輯l 持有物業(yè)投資復(fù)雜，占用自有資金時(shí)間較長(zhǎng)，項(xiàng)目融資、運(yùn)營(yíng)的好壞、資金保障、安全退出等每一個(gè)環(huán)節(jié)都十分重要；l 項(xiàng)目整體邏輯閉環(huán)是投資該類物業(yè)的前提。1、資產(chǎn)購買2、資產(chǎn)管理（持有運(yùn)營(yíng)）3、資產(chǎn)增值4、資產(chǎn)證券化5、出售退出現(xiàn)金流補(bǔ)充持有物業(yè)各階段要素提綱購買階段持有階段轉(zhuǎn)售階段購買方式：資產(chǎn)收購（買實(shí)物）、股權(quán)收購（買股權(quán)）；項(xiàng)目類型：開發(fā)項(xiàng)目（重資產(chǎn)買入后建設(shè)、在建工程）、存量改造（舊樓、舊酒店等）；購買的投資要素：IRR/NPV（按照公司的WACC測(cè)算）、利息3、保障倍數(shù)（體現(xiàn)收支平衡）等；購買過程中稅費(fèi)核算：增值稅、附加稅、土增稅、所得稅、印花稅等（買賣雙方）；購買價(jià)格的論證：DCF（現(xiàn)金流折現(xiàn)）、重置成本、市場(chǎng)比較等（對(duì)當(dāng)期價(jià)值的評(píng)估方法）。收入端：租金收入（客房收入）、物業(yè)服務(wù)收入、物業(yè)增值收入、場(chǎng)地、廣告位收入等；成本端：開辦費(fèi)、推廣費(fèi)、營(yíng)運(yùn)相關(guān)人員薪酬及行政支出費(fèi)用、增值服務(wù)成本支出、網(wǎng)絡(luò)及電視費(fèi)；折舊與攤銷：成本的折舊與費(fèi)用等攤銷；運(yùn)營(yíng)期各項(xiàng)利潤(rùn)：EBITDA、EBIT、應(yīng)稅利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)；運(yùn)營(yíng)期各項(xiàng)稅費(fèi)：房產(chǎn)稅、土地使用稅、增值稅、附加稅；轉(zhuǎn)售稅費(fèi)結(jié)算：增值稅、附加稅、土增稅、所得稅、印花稅等（買賣雙方）；轉(zhuǎn)售評(píng)估價(jià)：EBITDA預(yù)測(cè)法（4、對(duì)未來價(jià)值的評(píng)估方法）；持有物業(yè)的投資指標(biāo)與評(píng)價(jià)體系02投資指標(biāo)及相應(yīng)計(jì)算【1】EBITDA：稅息折舊及攤銷前利潤(rùn) ，考核公司經(jīng)營(yíng)能力。當(dāng)營(yíng)運(yùn)資金凈需求不變的情況下，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入也就等于EBITDA。( Iinterest; Ttax; Ddepreciation；Aamortization)【2】EBIT：息稅前利潤(rùn)，考核公司盈利能力。成本和費(fèi)用通過折舊與攤銷扣減，因此可衡量企業(yè)業(yè)務(wù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力?！?】GOP：營(yíng)業(yè)毛利，酒店常參考的指標(biāo)。 考核酒店總經(jīng)理經(jīng)營(yíng)能力的指標(biāo)?！?】應(yīng)稅利潤(rùn)：實(shí)際繳納所得稅的基數(shù)。 根據(jù)稅前利潤(rùn)進(jìn)行虧損彌補(bǔ)后得出?！?】稅后利潤(rùn)：扣除所得稅后得到的凈利潤(rùn)。【5、6】 EBITDA利息保障倍數(shù)：衡量企業(yè)支付負(fù)債利息能力的指標(biāo)，是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所獲得的折舊息稅前利潤(rùn)與利息費(fèi)用的比率?？偸杖?- 持有期費(fèi)用 - 房產(chǎn)稅 - 增值稅及附加 - 其他稅費(fèi)（印花稅、土地使用稅等）總收入 - 持有期費(fèi)用 - 房產(chǎn)稅 - 增值稅及附加 - 其他稅費(fèi)（印花稅、土地使用稅） - 各項(xiàng)成本和費(fèi)用的折舊與攤銷（DA）總收入 - 持有期費(fèi)用 - 增值稅及附加 - 其他稅費(fèi)（印花費(fèi)、土地使用稅等）總收入 - 持有期費(fèi)用 - 房產(chǎn)稅 - 增值稅及附加 - 其他稅費(fèi)（印花稅、土地使用稅） - 各項(xiàng)成本和營(yíng)銷費(fèi)用的折舊與攤銷 - 財(cái)務(wù)費(fèi)用總收入 - 持有期費(fèi)用 - 房產(chǎn)稅 - 增值稅6、及附加 - 其他稅費(fèi)（印花稅、土地使用稅） - 各項(xiàng)成本和營(yíng)銷費(fèi)用的折舊與攤銷 - 財(cái)務(wù)費(fèi)用 所得稅EBITDA/財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算公式投資指標(biāo)評(píng)價(jià)體系買貴了嗎？l 評(píng)價(jià)項(xiàng)目是否值得投資，歸根到底其實(shí)就是明確以下幾塊內(nèi)容是否合理：啥時(shí)候不需要貼錢，自己滾動(dòng)？啥時(shí)候還完融資后徹底擁有該資產(chǎn)？買值了嗎？未來賣出去能賺錢不？評(píng)價(jià)體系評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)維維度度評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)指指標(biāo)標(biāo)涵涵義義項(xiàng)目整體報(bào)價(jià)合理系數(shù)項(xiàng)目估值/項(xiàng)目交易價(jià)格，評(píng)估此刻購買的價(jià)格是否合理。（綜合采用“收益法”、“市場(chǎng)比較法”“重置成本法”等方法，計(jì)算項(xiàng)目估值。）按照公司W(wǎng)ACC計(jì)算下的NPV項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量以規(guī)定折現(xiàn)率折現(xiàn)之后與原始投資額現(xiàn)7、值的差額。 （不同公司選擇折現(xiàn)率的標(biāo)準(zhǔn)不一致，一般地銀行保險(xiǎn)類：5%，房地產(chǎn)公司在8%12%。近似于集團(tuán)股東借款利率）融資性IRR融資狀態(tài)下，資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。（考察項(xiàng)目的內(nèi)部收益率）融資性累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間融資狀態(tài)下，首筆自有資金投入至項(xiàng)目自有資金收回周期。（考察自有資金使用效率的高低）EBITDA利息保障倍數(shù)1.33的年限運(yùn)營(yíng)期開始，當(dāng)期EBITDA數(shù)值/當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用1.33時(shí)所用的年數(shù)。（考察運(yùn)營(yíng)凈收入覆蓋融資利息的長(zhǎng)短，即約等同于凈現(xiàn)金流回正）配資比收購時(shí)融資投入與自投資金投入比值（考察財(cái)務(wù)杠桿的使用及自有資金的使用效率）評(píng)價(jià)體系評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)維8、維度度評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)檔檔位位標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)權(quán)重重項(xiàng)目整體報(bào)價(jià)合理系數(shù)A檔：X1.2；B檔：1.0X1.2；C檔：X1.0A檔：25B檔：15C檔：8按照公司W(wǎng)ACC計(jì)算下的NPVA檔：X0；B檔：X=0；C檔：X0A檔：25B檔：15C檔：8融資性IRRA檔：X12%；B檔：5.75%X12%；C檔：X5.75%A檔：20B檔：10C檔：5融資性累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間A檔：X12年；B檔：12X24年；C檔24年A檔：10B檔：5C檔：0EBITDA利息保障倍數(shù)1.33的年限A檔：X3年；B檔：3X6年；C檔6年A檔：10B檔：5C檔：0配資比A檔：融資/自投2.0；B檔：1.0X2.0；C檔：X19、.0A檔：10B檔：5C檔：0積極購買（80分）適合購買（60分）謹(jǐn)慎購買（60分）持有物業(yè)的稅費(fèi)總結(jié)03持有物業(yè)的稅費(fèi)總結(jié)稅種/環(huán)節(jié)買入環(huán)節(jié)（交易價(jià)款）持有環(huán)節(jié)（租金收入）賣出環(huán)節(jié)（交易價(jià)款）賣方買方（我司）我司賣方（我司）買方增值稅及附加股權(quán)收購：X資產(chǎn)收購：X股權(quán)收購：X資產(chǎn)收購：X企業(yè)（個(gè)人）所得稅XX契稅X股權(quán)收購：X資產(chǎn)收購：XX股權(quán)收購：X資產(chǎn)收購：印花稅（0.5）房產(chǎn)稅XXXX土地增值稅股權(quán)收購：X資產(chǎn)收購：XX股權(quán)收購：X資產(chǎn)收購：X土地使用稅XXXX【一】各環(huán)節(jié)稅費(fèi)繳納一覽表：確定各個(gè)階段買賣雙方繳納的稅種。規(guī)律總結(jié)：1、所得稅：有所得就交稅，誰所得誰交稅； 2、契稅：資產(chǎn)10、收購誰買誰交稅，股權(quán)收購不交稅； 3、印花稅：啥啥都交稅 4、房產(chǎn)稅和土地使用稅：持有才交稅； 5、土增稅：股權(quán)交易不交稅，資產(chǎn)交易誰賣誰交稅。 6、增值稅及附加：資產(chǎn)收購誰賣誰交稅，股權(quán)收購不交稅。注：1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的印花稅應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”品目征收，計(jì)稅依據(jù)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議上標(biāo)注的轉(zhuǎn)讓金額。 2、股權(quán)收購如果被視為土地的轉(zhuǎn)讓，則需要交土增稅。持有物業(yè)的稅費(fèi)總結(jié)【二】經(jīng)營(yíng)性物業(yè)房產(chǎn)稅l房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。l現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征稅方式包括從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式； 從價(jià)計(jì)征是按房屋原值一次減除10%30%后的余值計(jì)征,稅率為1.211、% 從租計(jì)征是按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征,稅率為租金收入的12%?？罩秒A段租賃階段空置階段需按照從價(jià)計(jì)征，原值扣減率10%30%租賃階段根據(jù)不同的城市有不同的要求：1、按照從租計(jì)征，稅后收入X房產(chǎn)稅率（全國(guó)大部分城市）2、按照從價(jià)計(jì)征，原值扣減率10%30%，（上海）注：1、資產(chǎn)收購原值：資產(chǎn)收購價(jià)格+原始投入建安+新投入建安成本2、股權(quán)收購原值：原始土地款+可入賬的其他成本+或有的拆遷補(bǔ)償款+新投入建安成本房產(chǎn)稅=+持有物業(yè)的稅費(fèi)總結(jié)【三】所得稅5年虧損彌補(bǔ)政策出處：根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法（中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)）第十八條規(guī)定，企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年12、度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長(zhǎng)不得超過五年。示例：【1】所得稅算稅基數(shù)是應(yīng)稅利潤(rùn)，【2】時(shí)限5年，即第6年可追溯到第1年第5年；第7年可追溯到第2年第6年，以此類推。按順序進(jìn)行彌補(bǔ)，超過時(shí)限的，即使未彌補(bǔ)完也直接作廢；【3】同色彌補(bǔ)：在測(cè)算表中，同一顏色的色階為虧損可實(shí)現(xiàn)彌補(bǔ)的年限?！?】共享虧損額度：某一年的虧損總額在不同年度的額度不可疊加，總和不超過原虧損值。持有物業(yè)經(jīng)典測(cè)算案例04持有物業(yè)經(jīng)典測(cè)算案例題目信息背背景景：2017年底，A公司（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）通過土地出讓的形式獲取某商辦地塊，支付土地出讓金2000萬元（含契稅），并取得相應(yīng)票據(jù)。A公司自行開發(fā)建設(shè)寫字樓，截止2019年8月已投13、入建安成本（含稅）40000萬元，未來預(yù)計(jì)仍需投入建安成本（含稅）10000萬元。期間費(fèi)用（含稅，從A公司拿地至項(xiàng)目交付共計(jì)發(fā)生）共計(jì)6000萬元。寫字樓規(guī)劃面積地上建筑面積60000，地下建筑面積12000。2019年8月，B公司（同為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）經(jīng)過與A公司多輪洽談，確定以資產(chǎn)收購的方式，購買該寫字樓持。該寫字樓預(yù)計(jì)2020年6月竣備，當(dāng)年底投入經(jīng)營(yíng)。資資料料二二：運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理費(fèi)費(fèi)用用和和各各項(xiàng)項(xiàng)稅稅金金流流出出模模型型（單單位位：萬萬元元）資資料料一一：持持有有租租金金收收入入模模型型（單單位位：萬萬元元） 注：【1】當(dāng)?shù)仄醵悶?%，印花稅率為0.05%，附加稅率為12%。【2】14、題目中未出現(xiàn)的市政配套費(fèi)等一切信息在計(jì)算中忽略不計(jì)； 【3】且增值稅率均適用最新稅率，工程成本進(jìn)項(xiàng)稅率按9%計(jì)算、費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅率按6%計(jì)算，取票率均為100%） 【4】A公司在2020年無其他業(yè)務(wù)發(fā)生，該年發(fā)生的期間費(fèi)用為2000萬元。 持有物業(yè)經(jīng)典測(cè)算案例問題及分析問題：以下均保留兩位小數(shù)1. 根據(jù)資料，若A公司向B公司報(bào)價(jià)為80000萬元（含稅，且為簽署合同金額），則在2020年資產(chǎn)收購階段，A公司和B公司分別需要交納何種稅？每種稅分別是多少？2. 若B公司目前的WACC為6%，持有至2039年，則B公司在資產(chǎn)收購能承擔(dān)的合理價(jià)格為多少？關(guān)關(guān)鍵鍵信信息息提提取?。篘O1、2017年底，A公司15、（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）NO2、土地出讓金2000萬元（含契稅），并取得相應(yīng)票據(jù)。NO3、截止2019年8月已投入建安成本（含稅）40000萬元，未來預(yù)計(jì)仍需投入建安成本（含稅）10000萬元。NO4、期間費(fèi)用（含稅，從A公司拿地至項(xiàng)目交付共計(jì)發(fā)生）共計(jì)6000萬元。NO5、以資產(chǎn)收購的方式。NO6、當(dāng)?shù)仄醵悶?%，印花稅率為0.05%，附加稅率為12%。NO7、增值稅率均適用最新稅率，工程成本進(jìn)項(xiàng)稅率按9%計(jì)算、費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅率按6%計(jì)算，取票率均為100%NO8、A公司在2020年無其他業(yè)務(wù)發(fā)生，該年發(fā)生的期間費(fèi)用為2000萬元。 i=6%0.94340.890.83960.79210.74730.16、7050.66510.62740.59190.55840.52680.4970.46880.44230.41730.39360.37140.35030.33050.3118復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)模型（i=6%，n=1、220）持有物業(yè)經(jīng)典測(cè)算案例解答過程答答：（1）買方需要交納的稅種是契契稅稅和和印印花花稅稅； 【1】契稅=80000/1.09*4%=2935.78萬 【2】印花稅=80000*0.05%=40萬 賣方需要交納的稅種是增增值值稅稅、附附加加稅稅、土土增增稅稅、印印花花稅稅、所所得得稅稅； 【1】增值稅=銷項(xiàng)稅-成本進(jìn)項(xiàng)稅-費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅 =80000/1.09*9%-50000/1.09*917、%-2000/1.06*6%=2364萬 【2】附加稅=2364*12%=283.67萬 【3】印花稅=80000*0.05%=40萬 【4】土增稅=10989.5*30%=3296.85萬 （ 不含稅收入=80000/1.09=73394.50萬 ；土地款抵扣增值稅調(diào)整收入：2000/1.09*9%=165.14萬；扣除項(xiàng)=2000+50000/1.09+(2000+50000/1.09)*(20%+10%)+297.11+40=62570.14萬 增值額=73394.5+165.14-62570.14=10989.5萬；增值率=10989.5/62570.14=17.56%,適用30%。） 【5】所得稅=（80000/1.09-2000/1.06-50000/1.09-2000/1.09-3296.85-283.67-40）*25%=5045.19萬（2）根據(jù)提供的資料，可計(jì)算得出每年的EBITDA。采用DCF（現(xiàn)金流折現(xiàn)法）進(jìn)行評(píng)估： F=P（1+i）n EBITDA*WACC= （1000-700）*0.9434 +(4000-1380)*0.89+（13000-2900）*0.3118=75085.98萬元因此，7.5億是B公司承擔(dān)的合理價(jià)格。謝謝 Thank You