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1、目錄 C O N T E N T 1同一利潤率下的不同定價方案引發的思考 2 3可沖抵成本與沉沒成本各業態的全口徑成本與保本售價同一利潤率下的不同定價方案引發的思考01指標背景性質具體業態建筑面積（）工程建面單方（元/）住宅高層200003600商辦底商100003100公建配套物業配套50003000地下建筑非人防可售車位6000（188個）4100人防車位（不可售）2000（57個）4600樓座地下18004100假設指標定價模式一：假設工程成本不變，同一個項目兩種不同的定價模式，套用投資測算模型計算銷售凈利率均為10%。銷售凈利率：10%性質具體業態無漲幅售價（元/）住宅高層18000商2、辦底商24000公建配套物業配套地下建筑非人防可售車位10萬/個人防車位（不可售）樓座地下定價模式二：性質具體業態無漲幅售價（元/）住宅高層21000商辦底商20000公建配套物業配套 地下建筑非人防可售車位10萬/個人防車位（不可售）樓座地下問題討論定價模式一：性質具體業態無漲幅售價（元/）住宅高層18000商辦底商24000公建配套物業配套地下建筑非人防可售車位10萬/個人防車位（不可售）樓座地下定價模式二：性質具體業態無漲幅售價（元/）住宅高層21000商辦底商20000公建配套物業配套 地下建筑非人防可售車位10萬/個人防車位（不可售）樓座地下如何評判兩種定價模式下的項目的優劣性？如果3、跟投，你更愿意跟投哪個定價方案下的項目呢？問題延展高層定價18000，底商定價24000，銷售凈利率10%高層定價21000，底商定價20000，銷售凈利率10% 定價方案一： 定價方案二：相對高層，底商對利潤的貢獻更大，即預期利潤的實現很大程度上取決于底商的去化和價格支撐相對底商，高層對利潤的貢獻更大，即預期利潤的實現很大程度上取決于高層的去化和價格支撐相對高層，底商的去化周期較長，回款比例較低，抵抗市場下行的能力較低。相對底商，高層的去化周期較短，回款比例較高，抵抗市場下行的能力較高體現在投資測算表中，IRR較低。體現在投資測算表中，IRR較高?？蓻_抵成本與沉沒成本02各口徑下成本計算與涵4、義分析工程成本成本分析根據業態分布地上業態工程成本地下業態工程成本地上可售部分工程成本地上不可售部分工程成本地下可售部分工程成本地下不可售部分工程成本沉淀沉淀沖抵沖抵根據衡量口徑建面單方可售單方衡量成本的絕對高低衡量成本在可售上高低可售比沉沒成本的含義與計算沉沒成本的含義 與財務中定義的沉沒成本含義不完全相同，在投資測算中的沉沒成本是指由于建設已經發生的，但該部分無相應銷售回收進而無法沖抵的成本；將沉沒成本分攤在地上可售建面上，進行比較和優化，進而反映該項目的公建/地下指標和去化的合理性。沉沒成本的計算沉沒成本 = 地上沉沒成本 + 地下沉沒成本地上沉沒成本=公建配套的建安成本+自持部分分攤的5、建安成本地下沉沒成本=地下業態的建安成本-地下業態的銷售貨值沉沒成本的示意沉沒成本的示意序號工程成本組成項工程成本 (萬元)單方成本(元/)備注 1地上工程成本（二八）200005000 地上業態工程成本總和（建安成本+其他工程成本）（1=1.1+1.2）1.1地上可售業態工程成本160004000地上業態中可售部分對應的工程成本總和1.2地上沉沒成本40001000地上業態中非可售業態（含公建配套）部分對應的工程成本總和2地下工程成本（二八）80002000地下業態的工程成本（2=2.1+2.2）2.1地下業態的銷售貨值50001250各類銷售業態的銷售貨值總和2.2地下沉沒成本3000756、0地下業態的工程成本-沖抵后的地下業態銷售收入分攤地上可售建面的總成本 = 分攤地上可售建面的土地成本 + 分攤在地上可售的工程成本=分攤地上可售建面的土地成本+分攤在地上可售的地上工程成本+分他在地上可售的地下沉沒成本沉沒成本的示意沉沒成本的指導意義序號工程成本組成項工程成本 (萬元)單方成本(元/)備注 1地上工程成本（二八）200005000 地上業態工程成本總和（建安成本+其他工程成本）（1=1.1+1.2）1.1地上可售業態工程成本160004000地上業態中可售部分對應的工程成本總和1.2地上沉沒成本40001000地上業態中非可售業態（含公建配套）部分對應的工程成本總和2地下工程7、成本（二八）80002000地下業態的工程成本（2=2.1+2.2）2.1地下業態的銷售貨值50001250各類銷售業態的銷售貨值總和2.2地下沉沒成本3000750地下業態的工程成本-沖抵后的地下業態銷售收入地上沉沒成本高地下沉沒成本高地上非可售業態占比高可售比低公建配套多代建多商務條件優化公建建筑標準優化地下銷售貨值低地下面積過大地下銷售限制、去化率、單價地下車位配比限制、地下室利用優化銷售結構優化地下面積各業態的全口徑成本與保本售價03各業態的全口徑成本與保本售價計算全口徑成本【1】全口徑成本組成 ：A、土地成本 （含契稅、市政配套費等） B、工程成本（建安成本、前期費用、基礎設施費等）8、C、期間費用（管理費用、營銷費用、財務費用） D、稅金及附加（增值稅、附加稅、土增稅、所得稅）廣義上的成本費用總和【2】各項成本的分攤原則：A、土地成本的分攤原則： 分攤原則與計算土增稅時的土地成本分攤原則無關，是兩件事； 業態不存在高低密度差的業態，土地成本建議按照建筑面積進行分攤； 業態存在高低密度差的業態（例如：別墅和高層），土地成本建議按照占地面積（基底面積）進行分攤；B、工程成本的分攤原則： 建安成本按照各自業態實際值進行計算； 其他工程成本（前期費用、基礎設施費等）打包按照建筑面積分攤在各業態；C、期間費用與稅金和附加的分攤原則： 打包按照建筑面積分攤在各業態中。各業態的全口徑成本9、與保本售價計算各業態分攤可售成本土地分攤單方工程成本分攤單方期間費用分攤單方稅金及附加分單方各項成本費用稅金綜總和分攤單方1小高層150080009001400118002高層住宅150085009001400123003 底商 15009000900140012800全口徑成本的示意A、業態較單一，不存在密度差：B、業態較豐富，存在密度差：各業態分攤可售成本土地分攤單方工程成本分攤單方期間費用分攤單方稅金及附加分單方各項成本費用稅金綜總和分攤單方1別墅350090009001400148002高層住宅100085009001400118003 底商 20009000900140013300土10、地成本按照建筑面積分攤，計算出每個業態的全口徑成本。土地成本按照占地/基底面積分攤，計算出每個業態的全口徑成本。 低密度業態對土地成本傾斜分攤影響較大。各業態的全口徑成本與保本售價計算全口徑成本的意義成本定價定價高低影響全口徑成本高低全成本高低指導定價的準確性各業態分攤可售成本土地分攤單方工程成本分攤單方期間費用分攤單方稅金及附加分單方各項成本費用稅金綜總和分攤單方1別墅350090009001400148002高層住宅100085009001400118003 底商 20009000900140013300各業態分攤可售成本當期售價1當期售價21別墅15000180002高層住宅10000150003 底商 2000010000l 模式一：賺的是底商l 模式二：賺的是住宅分析各業態的保本售價感謝聆聽