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1、投資測算培訓(xùn)系列課投資測算的理論、方法和應(yīng)用主要內(nèi)容1、測算原理2、靜態(tài)與動態(tài)測算要素3、收入分析4、成本分析5、稅費分析6、運營分析7、投資評價指標分析 A、招拍掛項目B、收并購邏輯C、溢價支付D、同股不同權(quán)E、提前分配與退出F、代投代建G、稅務(wù)籌劃課程宗旨和目的認知半徑：盡可能宏觀，視野開闊。能力半徑：盡可能清晰，守住底線。行動半徑：盡可能聚焦，執(zhí)行力強。通過投資測算的技能和思維形成增強回路系統(tǒng)目錄CONTENTS目錄一、工程經(jīng)濟學(xué)二、可行性研究三、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價四、小結(jié)一、工程經(jīng)濟學(xué) 近年來發(fā)展起來的一門經(jīng)濟學(xué)分支學(xué)科 又稱費用一效益分析，是研究如何使工程技術(shù)方案(或投資項目)取2、得最佳經(jīng)濟效果的一種科學(xué)的系統(tǒng)的評價體系。 通常以工程項目為研究對象，目的是提高工程經(jīng)濟活動的經(jīng)濟效果，重點是科學(xué)預(yù)見活動的結(jié)果。一、工程經(jīng)濟學(xué)提高工程技術(shù)活動的經(jīng)濟效果是工程經(jīng)濟分析的出發(fā)點和歸宿點，一般有兩種途徑： 第一，用最低的壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品、作業(yè)、服務(wù)或系統(tǒng)的必要功能。19世紀80年代 戴姆勒和本茨亨利福特 1916年售價降至360美元一、工程經(jīng)濟學(xué) 第二，在費用一定的前提下，不斷改善產(chǎn)品、作業(yè)、服務(wù)或系統(tǒng)的質(zhì)量，提供其功能。二、可行性研究2.1 科學(xué)預(yù)見（可行性研究） 可行性研究是工程經(jīng)濟學(xué)理論在工程項目前期的應(yīng)用，它是對工程項目前景進行科學(xué)預(yù)見的方法，又是項目設(shè)想細化和方案創(chuàng)3、造的過程。起源：20世紀30年代，美國田納西流域開發(fā)時，提出的新的思想方法，有利推進了羅斯福新政力挽經(jīng)濟危機。學(xué)科：20世紀60年代，可行性研究成為學(xué)科，世界銀行以其為項目貸款的依據(jù)。在我國目前已經(jīng)成為制定投資決策、籌措資金和申請借款、簽訂合作和協(xié)議、申請項目建設(shè)執(zhí)照、編制設(shè)計任務(wù)書等的重要依據(jù)。二、可行性研究2.2 可行性研究的主要內(nèi)容 1、項目概況 2、市場分析和需求預(yù)測 3、規(guī)劃設(shè)計方案的優(yōu)選 4、項目的建設(shè)工期、開發(fā)進度安排 5、項目投資估算 6、資金的籌集方案和成本估算 7、經(jīng)濟分析和財務(wù)評價 8、風(fēng)險分析 9、社會經(jīng)濟評價 10、結(jié)論項目概況市場研究結(jié)論及建議項目經(jīng)濟評價社會影響分4、析項目開發(fā)方案二、可行性研究2.3 模擬房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計階段項目施工階段銷售服務(wù)階段決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計階段項目施工階段銷售服務(wù)階段投資分析階段投資確定階段投資管理階段項目研究投資分析投資洽商簽訂契約開發(fā)監(jiān)控投資回收決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計階段項目施工階段銷售服務(wù)階段主價值鏈決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計階段項目施工階段銷售服務(wù)階段投資分析階段投資確定階段投資管理階段項目研究投資分析投資洽商簽訂契約開發(fā)監(jiān)控投資回收投資分析階段投資確定階段投資管理階段投資分析階段投資確定階段投資管理階段項目研究投資分析投資洽商簽訂契約開發(fā)監(jiān)控投資回收輔價值鏈戰(zhàn)略管理人力資源與行政管理金融投資與財務(wù)管理信息5、管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標投標施工組織質(zhì)量成本進度品牌傳播銷售組織物業(yè)管理二、可行性研究2.4 模擬房地產(chǎn)內(nèi)部管理和決策流程投資決策項目策劃概念/方案設(shè)計施工圖設(shè)計工程/營銷竣工交房客戶服務(wù)運營管理營銷策劃設(shè)計研發(fā)成本管理招標采購工程管理報批報建國土使用權(quán)證選址意見書用地規(guī)劃許可證方案報規(guī)批復(fù)項目開發(fā)總體計劃概念/方案設(shè)計目標成本估算合約規(guī)劃目標成本確定招標采購計劃擴初/施工圖設(shè)計營銷策劃銷售準備設(shè)計變更價格策略開盤動態(tài)成本監(jiān)控變更/簽證/付款招標采購現(xiàn)場項目管理辦法施工管理現(xiàn)場前期準備工程規(guī)劃許可證基礎(chǔ)提前開工審批施工許可證商品房預(yù)售許可證竣工結(jié)算預(yù)驗收與整改竣6、工驗收備案物業(yè)驗收接管項目可行性研究物業(yè)/客服產(chǎn)權(quán)證項目后評估項目定位策劃設(shè)計計劃工程建造計劃采購計劃推廣計劃回款計劃交房計劃銷售過程管理交房銷售后續(xù)管理客服管理前期介入三、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價 房地產(chǎn)項目可行性研究的重要組成部分。 房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，做好經(jīng)濟評價工作。 2000年建設(shè)部建標2000205號 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法此文件對于房地產(chǎn)投資人員入行具有很好的指導(dǎo)作用3.1 靜態(tài)和動態(tài)評價指標根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的7、財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡等財務(wù)狀況，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標最常用的分類方式是靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價3.2 靜態(tài)和動態(tài)評價指標在土地獲取階段的應(yīng)用 靜態(tài)投資是以某一基準年、月的建設(shè)要素的價格（時點價格）為依據(jù)所計算出的建設(shè)項目投資的瞬時值。 動態(tài)投資是指在靜態(tài)投資分析基礎(chǔ)上考慮資金時間價值的經(jīng)濟評價方法。動態(tài)投資適應(yīng)市場價格運行機制的要求，使投資的計劃、估算更加符合實際。動態(tài)經(jīng)濟評價指標動態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值靜態(tài)經(jīng)濟評價指標靜態(tài)投資回收期成本利潤率銷售利潤8、率三、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門土地信息收集現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況投資中心規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件投資中心現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。市場：實地踏勘地塊，了解地塊素質(zhì)投資中心市場研究中心了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、居住區(qū)、交通等情況市場：對周邊購買力、交通和商業(yè)狀況進行調(diào)研，了解基本情況投資中心市場研究中心了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。投資中心土地初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進行接觸，了解土地出讓9、方式和土地款，以及能否調(diào)整。投資中心了解當?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況成本測算投資中心了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排市場：了解周邊項目的產(chǎn)品、售價和銷售情況及開發(fā)進度投資中心市場研究中心三、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價經(jīng)驗測算或靜態(tài)測算 機會研究階段：30%；根據(jù)設(shè)想的開發(fā)項目和平均單價估算投資總額，簡單判斷一個項目是否可行（即匡算）靜態(tài)測算 初步可行性研究階段：20%；根據(jù)初步計劃的開發(fā)項目和較確切的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即概算）主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門土地深判 可行性研究報告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）投資中心市10、場深度調(diào)研市場：深入理解周邊居民狀況、現(xiàn)有業(yè)態(tài)和項目狀況，深入理解區(qū)域市場投資中心銷售中心、市場研究中心項目最終定位市場：對周邊消費群體和項目狀況進行深入分析，對項目定位、客戶定位、業(yè)態(tài)定位和產(chǎn)品定位，對項目發(fā)展提出策略性建議投資中心銷售中心、市場研究中心成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選市場：協(xié)助進行成本、售價、利潤率的平衡投資中心、運營部市場研究中心開發(fā)周期及付款計劃投資中心工程部、 開發(fā)部、 銷售項目方案確定市場：根據(jù)定位，對項目方案提出建議，確定最終方案投資中心、設(shè)計研發(fā)部市場研究中心現(xiàn)金流測算投資中心尋找合作資金項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究市場：協(xié)11、助提供區(qū)域市場研究報告投資中心市場研究中心項目招商版盈利能力分析投資中心、運營部明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目投資策劃書投資中心財務(wù)中心合作伙伴確定投資中心財務(wù)、集管合作方案確定投資中心財務(wù)、集管合作細節(jié)確定投資中心財務(wù)、集管引資（商業(yè)計劃書） 簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議投資中心財務(wù)、集管、綜合合作實施（實施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理投資中心財務(wù)、集管、綜合三、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價動態(tài)測算 可行性研究階段：10%；根據(jù)較詳細的開發(fā)項目計劃和較準確的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即精算）3.3 經(jīng)濟評價常見的誤區(qū) 過度追求精確：施工圖設(shè)計階段后的工程概預(yù)算，都存在5%-10%左右的誤差，而項目前期的經(jīng)濟評價誤差范圍更大。 基本假設(shè)隨意、缺乏彈性：比如是否能建設(shè)別墅，限高能否突破等。 基本數(shù)據(jù)取值隨意：比如地下車位的配比、面積等 解決方法：不斷迭代，積累自己的成本數(shù)據(jù)庫。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價四、小結(jié) 理論：工程經(jīng)濟學(xué) 方法：可行性研究 應(yīng)用：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟評價 實踐：根據(jù)不同的階段、不同的項目，選取不同的方法和指標進行評價。Thanks