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1、投資測算培訓系列課動態測算之溢價支付、股權合作和開發合作測算案例分析目錄CONTENTS目錄一、溢價支付測算二、股權合作測算三、開發合作測算一、溢價支付 土地溢價下的經濟測算已知A市某土地凈用地面積47.5畝（31677），容積率2.0，規劃建筑密度22.5%，規劃綠化率30%，需配套養老用房不少于1088 ，土地起始價格5億元。假設該地塊已經在公司甲名下（假設公司甲為干凈項目公司，僅擁有本地塊，不存在其它債權債務關系），土地原始地價為5億元，現本公司擬以6億元對價收購公司A的全部股權，獲取地塊開發權益。一、溢價支付 溢價的影響對比（不考慮融資）1、溢價盡量要靠近后端支付，這樣可以明顯的提高項2、目的IRR;2、經驗結論：考慮溢價稅費損失后的實際承受地價，溢價所導致實際成本增加的倍數約為1比1.7。編號支付節奏有票地價無票地價凈利潤率經營性IRR折合全有票地價款比值隨土地款支付60000017.3%63%1隨土地款支付500001000014.2%60%670001.72銷售時支付500001000014.2%66%3現金流回正時支付500001000014.2%71%4清算時支付500001000014.2%90%一、溢價支付 溢價等的影響帶來了股東現金流量表和項目公司現金流量表的不同1、同股不同權是普遍現象2、新增股東現金流量表可以有效區分同股不同權問題，從而更加客觀的分析項目本身3、。二、股權合作 股權溢價下的經濟測算已知A市某土地凈用地面積47.5畝（31677），容積率2.0，規劃建筑密度22.5%，規劃綠化率30%，需配套養老用房不少于1088 ，土地起始價格5億元。假設該地塊已經在公司甲名下（假設公司甲為干凈項目公司，僅擁有本地塊，不存在其它債權債務關系），土地原始地價為5億元。現本公司擬以3.5億元對價收購甲公司50%的股權，雙方共同開發項目地塊，同股同權。二、股權合作 股權溢價下的經濟測算關鍵在于分清楚溢價是多少？以3.5億元對價收購甲公司50%的股權，因此甲公司估值7億元，土地原始成本5億元，因此溢價2億元；本公司只占50%權益，因此溢價為1億元。當測算不達4、標時，要調整項目公司的估值，或者采取其他方式增加收益。二、股權合作 增加條件在“現本公司擬以3.5億元對價收購甲公司50%的股權，雙方共同開發項目地塊，同股同權。”增加同時項目全權由本公司負責操盤，項目公司向本公司按月支付銷售額3%的品牌使用費。二、股權合作 增加條件品牌使用費如果隨著營銷費支付，則收取6%的增值稅率；如果開票為品牌使用費，則按照無形資產收取13%的增值稅率。股東的現金流量表要區分好收入和支出的來源，來自于項目公司本身發生的則合理分攤，如果只是股東單方面發生的要當做稅后特殊補貼來對待，才不致于使得現金流計算混亂。三、開發合作 物業分成方式已知A市某土地凈用地面積47.5畝（315、677），容積率2.0，規劃建筑密度22.5%，規劃綠化率30%，需配套養老用房不少于1088 ，土地起始價格5億元。假設該地塊已經在公司甲名下（假設公司甲為干凈項目公司，僅擁有本地塊，不存在其它債權債務關系），土地原始地價為5億元。現由公司甲出地、本公司出開發資金共同開發項目地塊，雙方按5：5物業分成；同時項目全權由本公司負責操盤，項目公司向本公司按月支付銷售額3%的品牌使用費。三、開發合作 物業分成方式（單方面承擔土地增值稅）（表八）原股東方想提前套現，提出土地增值稅的清算由本公司單獨承擔。此模式非常適合一些土地成本低，溢價比較高的項目，由開發商開發完成后退出股權；由原有業主單位進行土地增值稅的繳納。四、小結 單純溢價支付模式、股權合作模式和開發合作的測算 溢價的支付、物業的分成、股權的合作、品牌費的收取、不對等投入和分紅等要靈活運用 合作模式還要具體考慮風控措施Thanks