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1、Page1Page2熱身：15秒記憶16位數字800 209 919 491 0481 1840 1949 1990 2008Page3Page4起源：20世紀30年代，美國田納西流域開發時，羅斯福新政力挽經濟危機學科：20世紀60年代，可行性研究成為學科，世界銀行以其為項目貸款的依據。推廣：1978年聯合國工業發展組織編寫工業可行性研究手冊，1980年編寫工業項目評價手冊，在國際上得到廣泛推廣。應用：用：1983年，國家年，國家計委委頒發關于建關于建設項目目進行可行性研究的行可行性研究的試行管理行管理辦法法。 1987年，國家年，國家計委委頒布布建建設項目目經濟評價方法與參數價方法與參數；12、993年，國家計委又頒布了建設項目經濟評價方法與參數第二版。2000年建設部建標2000205號房地產開發項目經濟評價方法一個方法，拯救了一個國家Page5Page6開發企業負責人投資決策據編制設計任務書籌措資金和申請貸款簽訂合作和協議申請項目建設執照Page7項目項目概況概況市場市場研究研究結論結論及建議及建議項目經項目經濟評價濟評價社會影社會影響分析響分析項目開項目開發方案發方案可行性研究的主要內容1、項目概況、項目概況2 2、市場分析和需求預測、市場分析和需求預測3 3、規劃設計方案的優選、規劃設計方案的優選4 4、項目的建設工期、開發進度安排、項目的建設工期、開發進度安排5 5、項目投3、資估算、項目投資估算6 6、資金的籌集方案和成本估算、資金的籌集方案和成本估算7 7、經濟分析和財務評價、經濟分析和財務評價8 8、風險分析、風險分析9 9、社會經濟評價、社會經濟評價1010、結論、結論 Page8Page9房地產開發項目財務報表體系房地產開發項目財務報表之間的關系如下圖所示。財務報表的編制可以手工計算，也可以采用MicrosoftExcel軟件進行編制。現金流量表資金來源與運用表損益表財務盈利能力資金平衡能力財務清償能力Page10靜態經濟評價指標動態經濟評價指標財務評價的主要技術經濟指標靜態投資回收期成本利潤率銷售利潤率動態投資回收期財務內部收益率財務凈現值根據國家現行財4、稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據以判別項目的財務可行性。房地產開發項目的財務評價指標最常用的分類方式是靜態評價指標和動態評價指標。主要技術經濟指標Page11靜態經濟評價與動態經濟評價Page12靜態經濟效果評價指標及其計算方法Page131、成本利潤率指開發利潤占總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。2年期開發項目一般35%-45%的水平。成本利潤率=（銷售收入-銷售稅金-投資總額）/投資總額*100%RPC=ProfitRateonCost成本利潤率5、GDV=GrossDevelopmentValue總開發價值TDC=TotalDevelopmentCost項目總開發成本DP=DevelopmentProfit開發利潤Page141、成本利潤率案例某個以銷售為主的房地產開發項目，其投資總額為4059.6萬元，銷售收入為5350萬元，銷售稅金為275萬元，資本金為3059.6萬元。求其成本利潤率。GDV=(5350萬-275萬)=5075萬TDC=4059.6萬RPC=（5350-275-4059.6）/4059.6*100%=（5075-4059.6）/4059.6*100%=25.01%Page15152、銷售利潤率銷售利潤率是企業利潤總6、額與凈銷售收入的比率。銷售利潤率是衡量企業銷售收入的收益水平的指標。Page16某個以銷售為主的房地產開發項目，其投資總額為4059.6萬元，銷售收入為5350萬元，銷售稅金為275萬元，資本金為3059.6萬元。求其銷售利潤率。2、銷售利潤率案例GDV=（5350萬-275萬）=5075萬TDC=4059.6萬銷售利潤率=（5350-275-4059.6）/5350*100%=(5075-4059.6)/5350*100%=18.98%Page173、靜態投資回收期是指不考慮現金折現時，項目以凈收益來抵償全部投資（什么意思？就是累計現金流量為零）所需的時間。靜態：(5-1)+192.2/867、4=4.22年Page18房地產投資項目基礎數據的分析估算一、房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 二、房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措？利潤Page19飛狐外傳雪山飛狐連城訣天龍八部射雕英雄傳白馬嘯西風鹿鼎記笑傲江湖書劍恩仇錄神雕俠侶俠客行倚天屠龍記碧血劍鴛鴦刀飛雪連天射白鹿笑書神俠倚碧鴛Page20難點一：經濟測算科目（開發建設投資）土地前期基礎建安公共開發稅費其他不可財務管理銷售土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發間接費用開發期稅費其他費用不可預見費財務費用管理費用銷售費用土前基建公開稅他否財管銷開發成本開發費用Page21一、房地產開發項目總投8、資與總成本費用的估算 1房地產開發項目總投資 開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金 開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等。經營資金是指房地產開發企業用于日常經營的周轉資金。Page22一、房地產開發項目總投資與總成本費用的估算1土地費用估算 土地費用是指為取得房地產項目用地使用權而發生的費用。對土地費用的估算要依實際情況而定。1）土地征用拆遷費。土地征用拆遷費分為：農村土地征用拆遷費9、和城鎮土地拆遷費。2）土地出讓地價款主要包括向政府繳付的土地使用權出讓金和根據土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎設施建設費或征地費等 。3）土地轉讓費。土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權的轉讓費。4）土地租用費。土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。5）土地投資折價。房地產項目土地使用權可以來自房地產項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要對土地使用權評估作價。Page23一、房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 2前期工程費用 房地產項目前期工程費主要包括：開發項目前期規劃、設計、可行性10、研究，水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。通常列入“前期工程費”項也可以列入“其他費用”、”開發期間稅費“項Page24一、房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 3基礎設施建設費（小市政） 基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環衛設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。一般按實際工程量估算。Page25基礎設施建設費：Page26一、房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 4建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發生的建筑工程費用、設備采購費用11、安裝工程費用和室內裝飾家具費等。 Page27一、房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 5公共配套設施建設費 公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一般按規劃指標和實際工程量估算。表表5-7 5-7 公共配套設施建設費用估算表公共配套設施建設費用估算表 單位：萬元單位：萬元 Page28一、房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 6開發間接費 開發間接費是指房地產開發企業所屬獨立核算單位在開發現場組織管理所發生的各項費用。主要包括：工資、福利費、12、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。 一般經濟測算不作此項要求，根據開發企業現實情況予以計算 7管理費用 管理費用是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各項費用。 管理費可按項目投資或前述15項直接費用的一個百分比計算，這個百分數一般為2-3%左右。Page29一、房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 8財務費用 財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業籌資發生的其他財務費用。 一般可以按照建安成本的最高65%計算，或者按照動態資金缺口計13、算 9銷售費用 銷售費用是指房地產開發企業在銷售房地產產品過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續費、銷售服務費及預售許可證申領費等。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的1%2%。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%2%。 3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%1%。 以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的3%-5%。Page30一、房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 10其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造14、價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當地有關部門規定的費率估算，一般約占投資額的2%-3%。其他費用估算表單位：萬元Page31一、房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 11開發期間稅費 開發期間稅費是指項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。各項稅費應根據當地有關法規標準估算。開發期稅費估算表開發期稅費估算表 單位：萬元單位：萬元Page32一、房地產開發項目總投資與總成本費用的估算 12不可預見費 房地產項目投資估算應考慮適當的不可預見費用。不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費15、用估算的準確程度，以上述各項費用之和的3%左右估算。 如果是開發完成后出租或自營的項目，還應該估算下列費用： 13運營費用 14修理費用Page33難點二開發建設投資估算取值標準Page34二、房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措Page35二、房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措1租售價格的確定1）房地產開發產品定價方法-市場比較法房地產開發項目經濟評價方法中規定：租售價格應根據房地產項目的特點確定，一般應選擇在位置、規模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產項目的租售價格。2）市場比較法定價過程搜集交易實例選擇比較實例房地產建立價格可比基礎比16、較實例的比較和修正確定該房地產的比準價格Page36比準價格確定比準價格確定Page37二、房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措2經營收入估算經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。房地產投資項目的經營收入主要包括房地產產品的銷售收入、租金收入、土地轉讓收入、配套設施銷售收入（以上統稱租售收入）和自營收入。Page38二、房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措稅金估算目前，我國房地產開發投資企業納稅的主要稅種如下： 1經營稅金及附加 5.5% 經營稅金及附加是指在房地產銷售、出租與自營過程中發生的稅費，主要包括營業稅、城市建設維護稅、教育費附加（通常也叫兩稅一費）。 營17、業稅的稅率是5%； 城市維護建設稅的稅率，7%；（以營業稅為稅基） 教育費附加的稅率，3%。 （以營業稅為稅基）2企業所得稅 稅率25%。 企業所得稅是對企業生產經營所得和其他所得征收的一種稅。Page39二、房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3土地增值稅 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。 土地增值稅實行四級超額累進稅率，從30%60%。Page40第一節第一節 效益和費用識別效益和費用識別利潤總額經營收入開發成本開發費用經營稅金及附加土地增值稅 Page41Page42Page43動態投18、資效果評價指標和方法-盈利能力指標凈現值NPV內部收益率IRR動態投資回收期PTPage44工程進度甘特圖Page45現金流量經濟系統里投入的資金，花費的成本和獲取的收益，都可以看成貨幣形式（財務賬面）體現的資金流出和資金流入。在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時間點上實際發生的資金流出或流入叫現金流量。其中，流出體統的資金叫現金流出，流入系統的叫現金流入。現金流出現金流入之差稱為凈現金流量。單位：萬元Page46資金價值在不同的時間付出或得到同樣的數額的資金期價值是不相等的，資金的價值會隨時間變化。近期投入的資金，比將來投入的同樣數額的資金更有價值，因為當期19、立即帶來收益；而未來期間投入的資金，不能立即產生收益，就與立刻投資價值不等。利息率（單利和復利，由于房地產開發為復利，因此本處只做復利計算）終值 現值 利息率利息=i；終值=F 現值（投資本金）=PFn=P*(1+i)n【已知現值求終值】Page47資金折現Fn=P*(1+i)n【已知現值求終值】那么，直接進行對比有失科學，因此以某一時間為基準點，將資金折算到同一個時間點上，才能得出正確的結論。折現，就是將各期資金折算到當前時點的過程。（即已知終值求現值）Pn=F/ *(1+i)n =F*(1+i)-n【已知終值求現值】兩個要點：1、i的取值 8%-12%房地產行業平均收益率。基準折現率的概念20、基準折現率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。2、-n次方的計算 在EXCEL的方法 Page48經濟效果評價指標及其計算方法盈利指標計算方法（一）動態指標 1、財務凈現值（FNPV = Financial Net Present ValueFinancial Net Present Value） 是反映項目在計算期內獲利能力的動態指標，是指按設定的折現率（可認為制定），將各年的凈現金流量折現到投資起點的現值代數和，以此反映項目在計算期內獲利能力。 基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的21、最低投資回報率 。（房地產行業通常水平8-12%）Page49經濟效果評價指標及其計算方法盈利指標計算方法2、財務內部收益率(FIRR=Financial Internal Rate of Return)Financial Internal Rate of Return) 財務內部收益率（FIRR）也稱內部收益率（IRR），是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時（也就是說人為設定）的折現率。 財務內部收益率的經濟含義是到項目終了時，所有投資可以被完全收回。 內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。（累計折現值小于0，即虧22、損狀態。）Page50（1）財務內部收益率的作用在進行獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內部收益率后，與同期貸款利率、同期行業基準收益率相比較，以判定項目在財務上是否可行。FIRR與同期貸款利率i比較，反映項目的盈虧狀況： FIRRi ，項目盈利； FIRR=i ，項目盈虧平衡； FIRRi ， 項目虧損。FIRR與同期行業基準收益率ic比較，反映項目與行業平均收益水平相比的盈利情況： FIRRic ，項目盈利超出行業平均收益水平； FIRR=ic ，項目盈利等于行業平均收益水平； FIRRic ，項目盈利低于行業平均水平。Page51（2）財務內部收益率的計算（內插法，了解即可） 23、其公式為：式中：FIRR：內部收益率； NPV1：采用低折現率時凈現值的正值； NPV2：采用高折現率時凈現值的負值； i1：凈現值為接近于零時的正值的折現率； i2：凈現值為接近于零時的負值的折現率。Page52（3）財務內部收益率的計算Excel 函數法函數法 IRR（X:Y）Page533、動態投資回收期Pd= （dynamic investment pay-back perioddynamic investment pay-back period） 是指考慮現金折現時(基準收益率或基準折現率條件)，項目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產投資和流動資金）所需的時間，是反映項目投資回收能24、力的重要指標。（以投資項目凈現金流量的現值抵償原始投資現值所需要的全部時間。即：動態投資回收期是項目從投資開始起，到累計折現現金流量等于0時所需的時間。)Pb=累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1+上期累計凈現金流量的絕對值/當期凈現金流量現值Page54現金流量表現金流量表Page551 1、敏感性分析、敏感性分析2 2、盈虧平衡分析、盈虧平衡分析2.12.1、臨界點分析、臨界點分析2.22.2、保本點分析、保本點分析Page56 1敏感性分析 從眾多不確定因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力25、的一種不確定性分析方法。 單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，進行單因素敏感性分析時，首先假設各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項可變參數的變化而其他參數保持不變時，項目經濟評價指標的變化情況。 表表10-14 10-14 敏感性分析表敏感性分析表 Page578080606040402020 0 0-20-20-40-40-30-30-20-20-10-10 0 01010202030304040FIRRFIRR（% %）1 12 2敏感性因素變動（敏感性因素變動（% %）11售房價格；售房價格；22開發產品投資開發產品投資圖圖1 10 0- -1 1 敏敏感感性性分分析析（全全部部26、投投資資、所所得得稅稅前前） 1 1敏感性分析敏感性分析Page58 2盈虧平衡分析-2.1臨界點分析 臨界點分析是項目評價的另一重要方面，它反映在預期可接受的投資內部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。 根據敏感性分析，假定投資者期望的內部收益率為20%，在這種情況下，開發產品投資的臨界點為13 651萬元，下降1 260萬元；平均售房價格的臨界點為每平方米1 538元，下降132元；土地費用的臨界點為1 580元，增加1 160萬元；售房面積的臨界點為108 377平方米，減少14 253平方米。詳見下表。臨界點分析表臨界點分析表 2盈虧平衡分析-2.2保本點分析 保本點分析是計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極 限值。Page59動態經濟測算案例Page60