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1、Aug. 29. 2013 萬年基業(yè)寧波項(xiàng)目定位策劃萬年基業(yè)寧波項(xiàng)目定位策劃報(bào)告（補(bǔ)充）報(bào)告（補(bǔ)充） 2 說 明 本報(bào)告主要基于2013年8月12日我司提交的定位策劃報(bào)告進(jìn)行深化與補(bǔ)充。 1.0 北侖區(qū)企業(yè)及人口補(bǔ)充資料 3 4 1.1 北侖區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)支柱：技術(shù)與新興產(chǎn)業(yè)、設(shè)備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)三個(gè)方向?yàn)橹?1.5 1.4 1.4 60.8 63.7 61.2 37.8 34.8 37.4 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2010 2011 2012 2010-2012年北侖三產(chǎn)比重 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 近年來，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市快速發(fā)展，北侖區(qū)依托港口經(jīng)濟(jì)2、，三產(chǎn)有進(jìn)一步調(diào)整，新一輪的產(chǎn)業(yè)升級(jí)正在發(fā)生。 2012年，六大臨港產(chǎn)業(yè)工業(yè)生產(chǎn)總值1082.26億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的59.3%，港口仍為重要依托，同時(shí)汽車制造業(yè)、造紙和紙制品、化學(xué)原料及化學(xué)制品的呈現(xiàn)增長，而專業(yè)設(shè)備、電力熱力和供應(yīng)業(yè)則出現(xiàn)下滑，表明臨港產(chǎn)業(yè)有向高科技化、專業(yè)化發(fā)展的趨勢(shì)； 高新技術(shù)與新興產(chǎn)業(yè)主要涉及領(lǐng)域 光電產(chǎn)業(yè)鏈、海洋工程裝備、海洋新材料等產(chǎn)業(yè)、光電資訊、物聯(lián)網(wǎng)感測(cè)器、集成電路和高端軟件、新能源等高新技術(shù)和新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè) 汽車產(chǎn)業(yè)基地、海洋新興產(chǎn)業(yè)、塑機(jī)、壓鑄模具、港口物流 設(shè)備制造業(yè)主要涉及領(lǐng)域 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主要涉及領(lǐng)域 大宗商品倉儲(chǔ)、物資儲(chǔ)備基地、企業(yè)研發(fā)及資訊技3、術(shù)外包產(chǎn)業(yè)、高端商務(wù)基地 5 1.2 北侖區(qū)企業(yè)信息 企業(yè)數(shù)量 截至2012年，北侖全區(qū)共有562家規(guī)模以上企業(yè)。 企業(yè)特征：大中型高產(chǎn)企業(yè)為主，500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量眾多 2012年，全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1826.45億元，共有175家億元以上企業(yè)，工業(yè)總產(chǎn)值1657.06億元，占全部規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的90.7%，比重比上年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)； 截至2013年8月，北侖共有33家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐，項(xiàng)目投資數(shù)達(dá)73個(gè)，項(xiàng)目總數(shù)占全市的三分之一。 員工數(shù)量 北侖常住61.5萬人口中，約29.05萬人是在大中小型企業(yè)（不含工商個(gè)體）中從事技術(shù)服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等相關(guān)工作，占比為47.23%。4、 6 專業(yè)技術(shù)等級(jí) 高位數(shù) 中位數(shù) 低位數(shù) 平均數(shù) 初級(jí)工 73286 30590 15720 32407 中級(jí)工 117578 32198 17430 42991 高級(jí)工 137994 48268 20417 58488 技師 147150 51368 22463 65164 高級(jí)技師 163453 60274 35172 73314 其他人員 85862 27898 15720 32383 正高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù) 573723 143755 34342 172082 副高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù) 527976 66604 29464 128986 中級(jí)專業(yè)技術(shù)服務(wù) 419137 80812 25119 5、117557 初級(jí)專業(yè)技術(shù)服務(wù) 219684 49554 20110 70239 說明：工資指導(dǎo)價(jià)的高位數(shù)為樣本資料從高到低排序后高端10%的平均值，低位數(shù)為低端10%的平均值，中位數(shù)為居于資料系列中間的數(shù)值，平均數(shù)為全部樣本資料的平均值。 北侖目前發(fā)展主要以三大產(chǎn)業(yè)為主，同時(shí)又以技術(shù)型行業(yè)為主，從區(qū)域制定的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合北侖臨港產(chǎn)業(yè)占比較大的優(yōu)勢(shì)，故工資要高于平均水平； 此外，由于規(guī)模以上企業(yè)、億元以上企業(yè)數(shù)量可觀，故中產(chǎn)和高產(chǎn)階級(jí)數(shù)量相對(duì)也高于其他區(qū)域。 北侖區(qū)域以技術(shù)型員工為主，整體收入水平高于寧波市平均值，同時(shí)中高產(chǎn)階層占比可觀。 1.3 北侖區(qū)收入水平 7 1.4 北侖區(qū)消費(fèi)結(jié)構(gòu) -106、.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 北侖區(qū)2011年社會(huì)消費(fèi)品零售額 總額（萬元） 同比增長 從近幾年北侖區(qū)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)不難發(fā)現(xiàn)，基本生活類消費(fèi)比重較高，但增速放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長，而石油制品、通訊器材及其它類的消費(fèi)增速提升顯著，寓意著人們對(duì)于交通及精神生活等方面的支付越來越多。 未來區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步實(shí)現(xiàn)向高科技化和專業(yè)化方向轉(zhuǎn)型，中高收入人口比例將逐漸增大，支付能力逐步提升，消費(fèi)需求將更為多元化。 8 7、1.5 北侖區(qū)客群描述 第一類層級(jí)：企業(yè)高管，政府官員 此部分客群收入在區(qū)域內(nèi)最高，且政府官員具備程度較高的用餐標(biāo)準(zhǔn)較，因此消費(fèi)能力最強(qiáng)，但消費(fèi)外溢特征也相對(duì)明顯，未來對(duì)于本項(xiàng)目而言，非重點(diǎn)捕非重點(diǎn)捕捉對(duì)象捉對(duì)象。 第二類層級(jí)：世界500強(qiáng)中高管，海龜職員 此部分客群統(tǒng)稱“新寧波人”，與老寧波人相比，他們的消費(fèi)意識(shí)更超前，年收入約30-50萬元，消費(fèi)能力較高，同時(shí)注重生活體驗(yàn)、生活品質(zhì)和精神消費(fèi)，一定的娛樂和中高端服務(wù)業(yè)態(tài)對(duì)其具備一定吸引力，是未來項(xiàng)目需要培養(yǎng)的群是未來項(xiàng)目需要培養(yǎng)的群體體。 第三類層級(jí)：企事業(yè)員工 員工構(gòu)成以工人為主，兼有部分白領(lǐng)員工。其中外來人口居多，其消費(fèi)普遍處于“月光”8、狀態(tài)，消費(fèi)觀念較為開放，既有日常生活類消費(fèi)，又要求一定的娛樂精神消費(fèi)；而本地員工消費(fèi)觀念非常務(wù)實(shí)，多用于餐飲、生活等基礎(chǔ)消費(fèi)，未來未來項(xiàng)目需要重點(diǎn)關(guān)注此類群體。項(xiàng)目需要重點(diǎn)關(guān)注此類群體。 2.0 商戶訪談 9 1、上井 區(qū)域認(rèn)知：比較熟悉區(qū)域地理位置 項(xiàng)目認(rèn)知：認(rèn)可項(xiàng)目定位，但對(duì)未來發(fā)展?fàn)顩r信心不足 潛在意向：待未來區(qū)域成熟后可以考慮 10 2.1 訪談商家 2、大漁鐵板燒 主打的是各式鐵板燒、刺身、火焰牛排、生食牛肉、壽司等； 區(qū)域認(rèn)知：比較熟悉區(qū)域現(xiàn)狀 項(xiàng)目認(rèn)知：從盈利的角度不大看好此項(xiàng)目 潛在意向：主要看項(xiàng)目建設(shè)和招商情況。 面積需求：300-500 11 2.1 訪談商家 3、石浦酒店9、 區(qū)域認(rèn)知：不大熟悉區(qū)域現(xiàn)狀 項(xiàng)目認(rèn)知：現(xiàn)目階段對(duì)那邊的建設(shè)覺得不適合 潛在意向：可以輸出管理 12 2.1 訪談商家 4、向陽漁港 區(qū)域認(rèn)知：商戶對(duì)項(xiàng)目周邊新區(qū)未來發(fā)展了有一定解，認(rèn)為需要相當(dāng)長時(shí)間成熟 項(xiàng)目認(rèn)知：認(rèn)可項(xiàng)目的定位，但是早期光靠度假及旅游客盈利有難度 潛在意向：可以輸出管理 13 2.1 訪談商家 5、走馬樓 區(qū)域認(rèn)知：對(duì)北侖新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展不是很了解 項(xiàng)目認(rèn)知：認(rèn)可項(xiàng)目的定位及規(guī)劃 潛在意向：目前沒有開店計(jì)劃 14 2.1 訪談商家 6、漢唐餐廳 以傳統(tǒng)寧波菜和特色中國菜為主打菜系，每家分店都由國內(nèi)著名設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)完成 區(qū)域認(rèn)知：比較熟悉區(qū)域現(xiàn)狀 項(xiàng)目認(rèn)知：從盈利的角度不大看10、好此項(xiàng)目 潛在意向：目前不打算，主要還是看之后的建設(shè)發(fā)展，可以輸出管理 15 2.1 訪談商家 16 7、貼閣碧 區(qū)域認(rèn)知：對(duì)區(qū)域比較陌生 面積需求：300-500 潛在意向：目前有開店計(jì)劃，待區(qū)域成熟及項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展落實(shí)后可以考慮 2.1 訪談商家 17 8、水錦堂 區(qū)域認(rèn)知：對(duì)區(qū)域比較陌生 面積需求：700-1000 潛在意向：目前有開店計(jì)劃，待區(qū)域成熟及項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展落實(shí)后可以考慮 2.1 訪談商家 3.0 項(xiàng)目定位發(fā)展思路 18 W:劣勢(shì) S.W.O.T分析 T:威脅 O:機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目背山靠海，擁有良好生態(tài)環(huán)境和一線海景資源； 低容積率，易于打造舒適休閑的整體環(huán)境； 項(xiàng)目緊鄰區(qū)域主干道，可11、達(dá)性較好； 項(xiàng)目?jī)蓚?cè)臨街，東側(cè)臨規(guī)劃綠地、東南側(cè)沿海，展示性較好； 項(xiàng)目已具備游艇碼頭，可成為其中一個(gè)強(qiáng)大的核心驅(qū)動(dòng)。 S:優(yōu)勢(shì) 政府著力打造現(xiàn)代化濱海新城，眾多品牌開發(fā)商、國際酒店管理集團(tuán)已進(jìn)入本區(qū)域，可在較短時(shí)間內(nèi)推動(dòng)區(qū)域的快速發(fā)展； 濱海新城的產(chǎn)業(yè)定位為梅山保稅港區(qū)的港航服務(wù)中心，在未來將有機(jī)會(huì)引入更多的人口和企業(yè)，可擴(kuò)大項(xiàng)目的潛在客源； 六橫島跨海大橋?qū)⒃鲞M(jìn)本項(xiàng)目與周邊城鎮(zhèn)的聯(lián)系，有機(jī)會(huì)為本項(xiàng)目帶來更遠(yuǎn)的客群。 本項(xiàng)目周邊常駐人口較少，且消費(fèi)力較低； 本項(xiàng)目距離寧波市區(qū)和北侖主城區(qū)太遠(yuǎn)，且本身商業(yè)體量有限，較難以吸引遠(yuǎn)距離的客戶前往； 濱海新區(qū)尚處于初級(jí)發(fā)展階段，距離商業(yè)的成熟還需一定12、的培養(yǎng)期。 項(xiàng)目周邊三公里范圍內(nèi)新增供應(yīng)商業(yè)體量巨大，未來將對(duì)本案產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)與分流威脅； 治理項(xiàng)目外圍水質(zhì)的計(jì)劃還未開始實(shí)施，具有一定不確定性，其結(jié)果將對(duì)項(xiàng)目景觀資源的質(zhì)量產(chǎn)生一定影響。 19 SWOT分析 20 定位思考 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃體量：約2.5萬平米 小于5萬平米屬小型商業(yè)項(xiàng)目 常規(guī)特征： 容納業(yè)態(tài)少、輻射近、客群針對(duì)性需求強(qiáng) 周邊環(huán)境： 短期：周邊居住人口不足，商業(yè)市場(chǎng)短期供大于求供大于求，難以支撐項(xiàng)目發(fā)展。 長期：待周邊區(qū)域成熟人口逐步導(dǎo)入后，項(xiàng)目存在一定發(fā)展空間，但需與周邊項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)差異化競(jìng)爭(zhēng)。 定位思路： 1.項(xiàng)目規(guī)劃及資源屬性特點(diǎn)； 2.根據(jù)項(xiàng)目條件與成功案例提出商業(yè)發(fā)展13、建議； 21 資源屬性考量 海景資源優(yōu)勢(shì) 游艇碼頭資源 低密度商業(yè)街區(qū) 周邊已形成的海濱浴場(chǎng)及海鮮產(chǎn)品特色 景觀資源描述 擁有一定消費(fèi)能力 青年及青年家庭消費(fèi)群體為主 對(duì)奇特、新鮮事物擁有好奇，結(jié)伴出行為主 有車一族為主 客群特征描述 充分利用海景、游艇資源、以及青年消費(fèi)客群獵奇的消費(fèi)特征塑造主題概念商業(yè) 22 案例借鑒考量 濱海購物型 日本：橫濱瑪麗娜港灣 英國：樸茨茅斯港灣 澳洲：努薩節(jié)口 濱海娛樂型 澳洲：Darling Harbor 美國：巴爾的摩 主題餐飲型 主題娛樂型 美國：爾灣光譜 日本：御臺(tái)場(chǎng)調(diào)色板城 馬來西亞：雙威水上樂園 特點(diǎn)：將游艇、購物、酒店三個(gè)板塊結(jié)合，其中商業(yè)以折扣14、店、奧特萊斯為主 特點(diǎn)：開發(fā)體量較大，均以塑造諸如博物館、海洋公園為項(xiàng)目核心，進(jìn)行開發(fā) 香港：赤柱 上海：碧云社區(qū) 特點(diǎn)：在確定餐飲特色的同時(shí)，注重環(huán)境的打造，同時(shí)融入諸如海鮮主題、運(yùn)動(dòng)主題等元素 特點(diǎn)：通過融入劇院、主題展館等獨(dú)特商業(yè)形態(tài)與餐飲等傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)合 項(xiàng)目開發(fā)特征： 商業(yè)體量有限 兼顧后期散售需求與前期自 持相結(jié)合 適度的前期投入 23 伊亞小鎮(zhèn)（ Oia Town ） 伊亞小鎮(zhèn)愛琴海最美的小鎮(zhèn)，擁有世界上最美落日的海濱小鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)上擁有多家美食店鋪、工藝品店和小型家庭旅館。建筑色彩凸顯地中海風(fēng)格白藍(lán)相間。被譽(yù)為世界上最具特色的浪漫情人小鎮(zhèn)。 主題風(fēng)情商業(yè)區(qū) 24 商業(yè)定位于提供約會(huì)、15、度假、享樂的商業(yè)定位于提供約會(huì)、度假、享樂的 “異國風(fēng)情主題小鎮(zhèn)”“異國風(fēng)情主題小鎮(zhèn)” 為為【青年人青年人】與與【青年家庭青年家庭】打造打造寧波短期度假游商業(yè)寧波短期度假游商業(yè)； 國內(nèi)首座純正愛琴海風(fēng)格的主題小鎮(zhèn)，創(chuàng)造獨(dú)一無二的消費(fèi)體驗(yàn)； 藍(lán)白色調(diào)的愛琴海小鎮(zhèn)里的商街，希臘神話中才有的場(chǎng)景，給來訪者穿越時(shí)空的感受； OIA TOWN 伊亞小鎮(zhèn) 26 人們?cè)趤淼竭@里不是為了購物、也不是為了吃飯 是為了享受一種休閑、自由、浪漫的生活 27 白天漫步在街上，在隨意的時(shí)間做著隨意的事情 28 到了晚上在廣場(chǎng)看表演 享受音樂帶來的狂歡之夜 29 項(xiàng)目核心構(gòu)成建議 在前述定位思考中已經(jīng)提到，項(xiàng)目需要通過“16、差異化”、“特色化”的業(yè)態(tài)組合來強(qiáng)化商業(yè)的輻射力，以應(yīng)對(duì)區(qū)位較偏及供大于求的商業(yè)環(huán)境； 但受物業(yè)自身體量限制及投資成本考量，大體量單一化的主力店顯然無法滿足要求，需要需要通過通過聚合聚合項(xiàng)目若干項(xiàng)目若干小型小型驅(qū)動(dòng)力，驅(qū)動(dòng)力，博得市場(chǎng)博得市場(chǎng)大眼球。大眼球。 因此，結(jié)合項(xiàng)目景觀資源因此，結(jié)合項(xiàng)目景觀資源特性、目標(biāo)特性、目標(biāo)客群客群的需求特征及部分相似成功案例的需求特征及部分相似成功案例 T&CT&C建議項(xiàng)目商業(yè)核心構(gòu)成主要包含下述幾方面：建議項(xiàng)目商業(yè)核心構(gòu)成主要包含下述幾方面： 七大 核心 驅(qū)動(dòng) 建筑 特色 濱海 慶典 主題 博物館 海鮮 廣場(chǎng) 水上運(yùn)動(dòng)基地 兒童 游樂 主題 活動(dòng) 30 純凈17、的藍(lán)白世界 完美的愛情海式建筑街區(qū) 見證最純真的愛情 大海、陽光、風(fēng)車大海、陽光、風(fēng)車 核心驅(qū)動(dòng)一：建筑特色 從消費(fèi)環(huán)境入手，通過還原希臘建筑風(fēng)貌所帶來的浪漫體驗(yàn)，弱化商業(yè)概念，使消費(fèi)者在一個(gè)完全休閑、輕松的環(huán)境中感受自然帶來的安逸，于此同時(shí)將商業(yè)活動(dòng)融入其中。 藍(lán)與白典型的地中海風(fēng)格色調(diào)搭配 白色的村莊與沙灘和碧海、藍(lán)天連成一片，甚至門框、窗戶、椅面都是藍(lán)與白的配色，加上混著貝殼、細(xì)沙的墻面、小鵝卵石地、拼貼馬賽克、金銀鐵的金屬器皿，將藍(lán)與白不同程度的對(duì)比與組合發(fā)揮到極致。 31 核心驅(qū)動(dòng)一：建筑特色 主要設(shè)計(jì)元素：門廊、圓拱、鏤空、陶瓦等 建筑特點(diǎn)：省略繁復(fù)的雕琢和裝飾，線條簡(jiǎn)單且修邊渾圓18、，代表極其休閑的生活方式 32 核心驅(qū)動(dòng)二：濱海慶典 建議經(jīng)營方式：租賃給專業(yè)的婚禮會(huì)所品牌如“薇婷故事”“花嫁麗舍”，由其提供一站式私人婚禮服務(wù)。在招商過程中為了增強(qiáng)商戶信心，可通過支付裝修補(bǔ)貼或增加一定的免租期吸引品牌進(jìn)駐。 裝修補(bǔ)貼預(yù)估：1000元/ 建安成本預(yù)估：4500元/ 迎合項(xiàng)目整體定位，打造集“儀式、婚宴、婚紗攝影”于一體的濱海婚慶服務(wù)會(huì)所，以自然資源及建筑特色為基礎(chǔ)，設(shè)置西式婚禮特有的“教堂、典禮廣場(chǎng)”等，吸引年輕情侶。 陽光，大海，教堂， 還有我們的愛情 33 教堂教堂+ 典禮廣場(chǎng)典禮廣場(chǎng) 標(biāo)準(zhǔn)的拜占庭式建筑風(fēng)格 展現(xiàn)建筑藝術(shù)、宗教文化 核心驅(qū)動(dòng)二：濱海慶典 34 核心驅(qū)動(dòng)19、三：主題博物館 建議經(jīng)營方式：由業(yè)主方裝修并自主經(jīng)營，館內(nèi)的展示品可通過向廠商或向私人藏主購買等形式進(jìn)行收集，后期開業(yè)后免費(fèi)或通過收取門票的形式對(duì)外開放。 成本預(yù)估： 1、面積：巧克力博物館約1000-1500，水母館/兒童玩具館約300-400； 2、成本：巧克力博物館約1500-2000萬元，水母館/兒童玩具館約150-300萬元。 開設(shè)1-2家主題博物館，如“巧克力博物館”、“夢(mèng)幻水母館”、“兒童玩具博物館”等，增加項(xiàng)目娛樂參與性，吸引年輕客群。 給童心未泯的人們找到回憶 35 核心驅(qū)動(dòng)三：主題博物館 巧克力博物館：最甜蜜的博物館 博物館主要包含的板塊有【巧克力歷史及制作工藝展示】、【巧20、克力及巧克力藝術(shù)品展示】【巧克力DIY工坊】【巧克力展售】，將展覽展示與互動(dòng)參與有機(jī)結(jié)合。 36 運(yùn)營商訪談：運(yùn)營商訪談： 上海晶海實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理：王總上海晶海實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理：王總 投資假設(shè)（含設(shè)備、水母、燈光等）：面積投資假設(shè)（含設(shè)備、水母、燈光等）：面積300-400平米，平米，10-15個(gè)水母箱個(gè)水母箱 投資成本估算：投資成本估算：150萬萬-300萬萬 月運(yùn)營費(fèi)用（含輸出管理費(fèi)用）：月運(yùn)營費(fèi)用（含輸出管理費(fèi)用）：6-8萬元萬元/月月 核心驅(qū)動(dòng)三：主題博物館 海洋夢(mèng)幻水母館 37 玩具從來并不只是小孩子的玩意 不少成年人也醉心于收集超合金或模型 城市獨(dú)創(chuàng)玩具博物館 給童心十足人們21、一個(gè)懷舊的世界 38 橫濱鐵皮玩具博物館 檳城玩具博物館 臺(tái)灣板橋玩具博物館 濟(jì)州島玩具博物館 39 核心驅(qū)動(dòng)四：海鮮廣場(chǎng) 建議經(jīng)營方式： 海鮮酒樓：加盟大型海鮮酒樓（如向陽漁港、漢唐餐廳，均可進(jìn)行管理輸出），面積約2000； 海鮮美食廣場(chǎng)：出租經(jīng)營，面積約1500-2000 裝修成本預(yù)估：海鮮酒樓約3000元/-3500元/ ； 目前寧波人喜愛的吃海鮮的去處主要為舟山、象山等地，這些地方大多是由依海的漁村發(fā)展起來，現(xiàn)多為海鮮大排檔的形式，深受寧波人喜愛。項(xiàng)目擁有良好的海景資源，未來通過周邊水質(zhì)的整治改善，并提供新鮮的水產(chǎn)后，對(duì)于整個(gè)寧波市的人來說有著極大的吸引力。 倚海吃海鮮，不再長途跋涉 22、物業(yè)形式：海鮮酒樓、海鮮美食廣場(chǎng) 40 核心驅(qū)動(dòng)四：海鮮廣場(chǎng) 41 核心驅(qū)動(dòng)五：兒童樂園 建議經(jīng)營方式： 室內(nèi)：出租經(jīng)營，面積約1000，有租戶自行裝修設(shè)計(jì)； 室外： 業(yè)主方自主經(jīng)營，并雇專人進(jìn)行兒童看護(hù)，定期更換部分設(shè)施豐富兒童樂園的可玩性。 1、舉辦室外兒童樂園設(shè)計(jì)大賽，通過媒體推廣，以一定的“賞金”懸賞優(yōu)秀設(shè)計(jì)作品，并聯(lián)系廠商進(jìn)行制作； 2、向相關(guān)設(shè)備供應(yīng)商購買成品設(shè)施，預(yù)估投資成本20萬元。 室內(nèi)與室外空間的有效結(jié)合 室內(nèi)引入大中型兒童主題游樂園，同時(shí)充分利用室外公共空間，搭建室外兒童樂園，主要供“青年家庭”類消費(fèi)者的孩子們游玩，盡可能的利用孩子的滯留時(shí)間來延長全家在此消費(fèi)的幾率，同時(shí)23、帶動(dòng)項(xiàng)目人氣； 孩子們的歡樂時(shí)光，要全家來分享 42 核心驅(qū)動(dòng)五：兒童樂園 標(biāo)新立異的設(shè)計(jì)，與周邊環(huán)境的自然融合 43 核心驅(qū)動(dòng)五：兒童樂園 充分利用戶外空間，讓孩子停留下來 44 核心驅(qū)動(dòng)五：兒童樂園 室內(nèi)與室外相結(jié)合，在成人世界里為孩子締造樂園 45 核心驅(qū)動(dòng)六：水上運(yùn)動(dòng)俱樂部 建議經(jīng)營方式： 引入專業(yè)的游艇、帆船銷售公司，為船東提供日常維修保養(yǎng)、二手船艇經(jīng)紀(jì)人、船艇租賃等服務(wù)，并聘請(qǐng)專業(yè)講師進(jìn)行相關(guān)課程的培訓(xùn)及實(shí)操練習(xí)。 主要服務(wù)項(xiàng)目： 1、泊位租賃、船艇的維修保養(yǎng) 2、游艇、帆船等水上運(yùn)動(dòng)培訓(xùn) 3、承接游艇、帆船等實(shí)物展示，并可舉辦各類展會(huì)活動(dòng)，帶動(dòng)項(xiàng)目人氣 帶著激情與夢(mèng)想遠(yuǎn)航，打造寧24、波青少年水上運(yùn)動(dòng)基地 利用項(xiàng)目游艇碼頭優(yōu)勢(shì)，建立水上運(yùn)動(dòng)俱樂部，提供相關(guān)碼頭服務(wù)，并針對(duì)休閑船艇及帆船愛好者開設(shè)培訓(xùn)班，形成商業(yè)與碼頭的互動(dòng)。俱樂部?jī)?nèi)部主要用于日常接待及理論課程學(xué)習(xí)，配備健身房、咖啡吧、紅酒坊、雪茄吧等服務(wù)內(nèi)容。 46 核心驅(qū)動(dòng)六：水上運(yùn)動(dòng)俱樂部 游艇展示 泊位租賃 帆船實(shí)操 47 核心驅(qū)動(dòng)七：主題活動(dòng) 建議經(jīng)營方式： 引入一家大型公關(guān)活動(dòng)公司，定期舉辦主題特色活動(dòng)，活動(dòng)費(fèi)用視規(guī)模浮動(dòng)較大； 建議以年度為單位舉辦大型活動(dòng)，以季度為單位舉辦中型活動(dòng)，以周、月為單位舉辦的中小型活動(dòng)； 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)全年每周均有活動(dòng)。 主要內(nèi)容： 1、結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)營，以不同的特色主題舉辦娛樂活動(dòng)：如啤酒海25、鮮、音樂節(jié)、水幕電影節(jié)、激光秀、燈光秀、兒童創(chuàng)意活動(dòng)等等。 充分利用游艇港池與戶外空間，定期舉辦特色主題活動(dòng)，提升項(xiàng)目的趣味性、觀賞性及參與性，吸引城市人群。 48 49 50 51 52 主題分區(qū)建議 甜蜜慶典廣場(chǎng) 海洋美味之旅 濱水嘉年華 分區(qū)思路： 1、黃色區(qū)域臨主要道路，展示型較好，面積相對(duì)完整，可布置主題博物館、零售并搭配一定的大型餐飲、水吧等； 2、綠色區(qū)域位于商業(yè)中心區(qū)域，店鋪切分較散，適合打造餐飲街區(qū)； 3、紅色區(qū)域位于區(qū)域邊角，適合布置對(duì)私密性有一定要求的業(yè)態(tài)，如教堂、婚慶廣場(chǎng)等。 53 分區(qū)業(yè)態(tài)設(shè)置建議 主題分區(qū) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 經(jīng)營業(yè)種 面積建議 濱水嘉年華 零售 度假服飾 126、00-150 帆船用具 200-300 便利店 100-150 餐飲 海鮮餐廳 2,000-2,500 輕便餐飲、休閑餐飲 800-900 快餐 400-450 西餐 600-650 咖啡、水吧 200-220 休閑娛樂 巧克力博物館 1000-1500 水母館/玩具館 300-400 兒童室內(nèi)樂園 600-800 海洋美味之旅 零售 便利店 100-150 餐飲 快餐 1500-1800 輕便餐飲、休閑餐飲 3,000-3,500 咖啡、水吧 800-900 西餐 2,200 -2,500 酒吧 200-400 甜蜜慶典廣場(chǎng) 服務(wù)配套 慶典會(huì)所 4,000-5,000 婚紗攝影 1500-127、600 項(xiàng)目地處遠(yuǎn)郊，且周邊缺乏常駐人口，建議以目的性的餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為主，零售、服務(wù)業(yè)態(tài)為補(bǔ)充； 綜上所述，各業(yè)態(tài)比例建議： 餐飲：約60% 服務(wù)配套：約25% 休閑娛樂：10% 零售：約5% 餐飲 服務(wù)配套 零售 4.0 財(cái)務(wù)概算 54 55 4.1 商業(yè)經(jīng)營模式分析 經(jīng)營模式 業(yè)態(tài) 店鋪類型 建筑面積 比例 自營部分 海鮮酒樓 主力店 2000-2500 約15% 主題博物館 次主力店/一般店鋪 1000-2000 出租部分 零售 一般店鋪 800-1000 約85% 餐飲 次主力店/一般店鋪 11000-13000 休閑娛樂 一般店鋪 1000-1200 服務(wù) 主力店 4000-50028、0 自營及出租比例 受項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍及預(yù)期發(fā)展的不確定性影響導(dǎo)致部分商戶招商難度較大，以及“巧克力博物館”的業(yè)態(tài)特殊性，部分面積需要由甲方自營，占比約15%。 類型 租金 （元/天） 主要業(yè)態(tài) 弘基休閑廣場(chǎng) 社區(qū) 配套商業(yè) 5-7.5 餐飲、服飾、超市、網(wǎng)吧 新港商務(wù)廣場(chǎng) 1-1.8 餐飲、超市、網(wǎng)吧 曼哈頓廣場(chǎng) 賣場(chǎng) 外街:3.6-4.5 內(nèi)街:3-5 服飾、珠寶、眼鏡、會(huì)所、餐飲、服飾 陽光百貨 百貨 4.5-6 服飾 富邦世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)綜合體 3-5 服裝、餐飲 明州路 街區(qū)商業(yè) 1.3-2 婚慶、數(shù)碼、服飾 長江路 餐飲、服飾 恒山路 （金城花園） 餐飲、服飾 新大路（學(xué)府名苑、29、東海明園） 餐飲、服飾、通訊、五金、電器、超市 黃山路（世界灣、東海明園） 餐飲、休閑 廬山路（學(xué)府名苑） 56 4.2 商業(yè)出租部分租金收入 市場(chǎng)租金水平參考 目前北侖商業(yè)租金受區(qū)位影響較大,高客流的社區(qū)商業(yè)可達(dá)到5-7.5元/天,普通商業(yè)街區(qū)的租金僅1.2-2元/天，項(xiàng)目片區(qū)啟動(dòng)較晚，目前板塊的商業(yè)租金較低(如新港商務(wù)廣場(chǎng))。 業(yè)態(tài) 一般店鋪 主力店/次主力店 現(xiàn)時(shí)租金水平 1.5 1 項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)各業(yè)態(tài)租金水平（按租賃面積，元/m2/天） 57 假設(shè)項(xiàng)目于2016年開業(yè)，按5%的租金增長率預(yù)計(jì)首層一般店鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)1.4元/天，主/次主力店租金可達(dá)0.9元/天（按建筑面積）。 一般店鋪 主/次30、主力店鋪 現(xiàn)時(shí)首層租金水平 （按租賃面積）（元/天） 1.5 1 面積調(diào)整系數(shù) 0.8 現(xiàn)時(shí)首層租金水平 （按建筑面積）（元/天） 1.2 0.8 2016年開業(yè)時(shí) 首層租金水平（按建筑面積）（元/天） 1.4 0.9 建筑面積（） 12,000 7,000 商業(yè)開業(yè)時(shí)租金水平假設(shè) 4.2 商業(yè)出租部分租金收入 58 基本假設(shè)： 租金增長幅度 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 增長幅度 0% 0% 6% 15% 15% 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 出租率 75.0% 80.0% 90.0% 92.0% 92.0% 出租率 4.2 商業(yè)出租部分租金收入 59 租金收31、益 年份 租金收入(元) 平均租金（元/天） 增長率 第一年 6,340,950 0.9 第二年 6,763,680 1.0 6.7% 第三年 8,065,688 1.2 19.3% 第四年 9,481,665 1.4 17.6% 第五年 10,903,915 1.6 15.0% 41,555,898 4.2 商業(yè)出租部分租金收入 預(yù)計(jì)未來五年，商業(yè)出租部分的租金收入（未含自營部分營業(yè)收入）約為4156萬元。 60 經(jīng)營免租期 考慮到前期周邊商業(yè)環(huán)境條件、提升項(xiàng)目的招商競(jìng)爭(zhēng)力，建議在前三年（第一個(gè)租期內(nèi)）給予商戶6個(gè)月的免租期。 年份 租金收入(元) 平均租金（元/天） 增長率 第一年 5,232、84,125 0.8 第二年 6,693,225 1.0 26.7% 第三年 7,916,324 1.1 18.3% 第四年 9,481,665 1.4 19.8% 第五年 10,903,915 1.6 15.0% 40,279,253 4.2 商業(yè)出租部分租金收入 在考慮經(jīng)營免租期因素后，預(yù)計(jì)未來五年商業(yè)出租部分的租金收入（未含自營部分營業(yè)收入）約為4028萬元。 61 4.3 商業(yè)投入預(yù)估 經(jīng)營模式 業(yè)態(tài) 面積（） 裝修費(fèi)用 （元/） 管理成本 （元） 裝修補(bǔ)貼 （元/） 費(fèi)用合計(jì) （元） 自營部分 海鮮酒樓 2000-2500 3000 6,000,000 - 13,500,000 巧克力 博物館 1000-1500 - 20,000,000 - 20,000,000 水母、玩具館 300-400 - 2,000,000 - 2,000,000 出租部分 慶典會(huì)所 4000-5000 - - 1500 7,500,000 43,000,000 除去自營部分前期需要有裝修、展出貨品及輸出管理方面的成本，品牌慶典會(huì)所在未來招商過程中很有可能需要額外的裝修補(bǔ)貼，預(yù)估投入成本約4500萬元。