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1、房地產規劃設計與建筑工程基礎知識房地產規劃設計與建筑工程基礎知識 第一節 城市規劃管理一、城市規劃概述（一）城市規劃的基本概念 城市規劃是指為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地，協調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。 城市規劃區是指城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。 城市規劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規劃，并依據國家和各級政府頒布的城市規劃管理的有關法規和具體規定，對批準的城市規劃，采用法制的、行政的、經濟的管理辦法，對城市規劃區內的各項建設進行統一的安排和控制，使城市的2、各項建設用地和建設工程活動有計劃、有秩序地協調發展，保證城市規劃的順利實施。 （二）與房地產有關的城市規劃的內容和圖紙及文件 城市規劃包括總體規劃、分區規劃和詳細規劃。1、總體規劃 總總體體規規劃劃是一個遠景規劃，短的15年，長的30年，一般為20年。 城市總體規劃由同級人民政府負責編制。 總體規劃圖是房地產開發公司在一個城市進行投資開發決策的重要依據之一。3、詳細規劃 詳細規劃又可分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。 控控制制性性詳詳細細規規劃劃使城市總體規劃與詳細規劃有機地銜接起來。 修修建建詳詳細細規規劃劃是在城市分區的局部地區所進行的城市空間構成的規劃。 二、城市規劃的實施和監督檢查（3、一）城市規劃的實施（一）城市規劃的實施 城市規劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內容。 報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發項目選址意見書，對城市用地審批核發建設用地規劃許可證，對建筑工程審批核發建設工程規劃許可證。 批后管理主要是按照規劃實施監督檢查體系對違章占地和違章建設的查禁工作。 第二節 居住區規劃設計與技術經濟指標一、居住區的組成和規模一、居住區的組成和規模（一）居住區的組成（一）居住區的組成 居住區的組成有用地和工程構成居住區的組成有用地和工程構成。 按居住區內用地性質劃分：按居住區內用地性質劃分： 1 1、居住建筑用地；、居住建筑用地；2 2、公共建筑用地；、公4、共建筑用地；3 3、道路廣場用地；、道路廣場用地；4 4、公共綠地和體育場地、公共綠地和體育場地5 5、其它用地。、其它用地。 居住區的工程構成居住區的工程構成： 1、建筑工程； 2、市政基礎設施； 3、環境工程。 （二）居住區的規模（二）居住區的規模 居居住住區區的的規規模模主主要要是是指指人人口口規規模模和和用用地地規模，其中以人口規模為主要指標。規模，其中以人口規模為主要指標。 （三）居住區的規劃結構（三）居住區的規劃結構 我國居住區的規劃結構通常分為居住區、居住小區、住宅組團三個等級。 二、居住區規劃設計的內容 控控制制性性詳詳細細規規劃劃著重解決各類用地界限、建筑密度、建筑高度、容積5、率、道路紅線位置、斷面、控制點座標和標高、工程管線走向、管徑和用地范圍等控制指標； 修建性詳細規劃是根據建筑、綠化和空間要求布置平面圖，進行道路、建筑、工程管線的規劃設計，進行豎向設計和土石方工程設計、編制工程概算。修修建建性性詳詳細細規規劃劃主主要要包包括括：居居住住建建筑筑規規劃劃、公公共共建建筑筑規規劃、道路規劃和綠地規劃劃、道路規劃和綠地規劃。 （一）居住建筑規劃（一）居住建筑規劃1、住宅建筑群體的平面布置形式基本有四種：（1）行列式；（2）周邊式；（3）混合式；（4）自由式。 2、住宅的選型（1）住宅層數；（2）進深和面寬；（3）長度和體型；（4）層高；（5）戶室比。 （二）公共建筑6、規劃（二）公共建筑規劃 規劃設計應滿足適當集中、縮短服務半徑、符合人流走向、不干擾住戶的基本要求。 居住小區內道路不能四能八達，而是要“順而不穿，通而不暢”。 （五）建筑設計（五）建筑設計 建筑設計一般分初步設計和施工圖設計兩個階段。居住建筑設計的內容包括：1、住宅建筑設計的平、立、剖面設計；2、住宅結構設計；3、住宅建筑裝修和室內設備的設計；4、住宅設計的工程概算和預算。 三、居住區的各類技術經濟指標三、居住區的各類技術經濟指標（一）居住區用地控制指標表（表（一）居住區用地控制指標表（表4-34-3） 居住規模住宅層數大城市中等城市小城市（鎮）居住區多層16-2116-2216-25高多層17、2.5-1513-1613-16小 區低層20-2520-2520-30多層15-1915-2015-22高多層11-1412.5-15-高層10-1210-13-（二）居住區用地平衡表（表4-4） 用地構成 規模等級居住區小 區居住區用地100%12.5-25平方米/人100%10-30平方米/人1住宅用地45%-60%-55%-65%-2公建用地20%-32%-18%-22%-3道路用地8%-15%-7%-13%-4公共綠地7.5%-15%-5%-12%- （三）居住區規劃方案的技術經濟指標（三）居住區規劃方案的技術經濟指標1、居住區總用地（ha），其中包括居住用地，公共建筑用地，道路用地8、，綠化用地；2、居民每人占地（/人），其中包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地；3、居住區總建筑面積（），其中包括居住建筑面積、公共建筑面積；4、總戶數、總人口、平均每戶人口（口/戶）；5、平均每戶居住面積（）； 6、居居住住建建筑筑密密度度，是指住宅建筑對居住用地的覆蓋率。即： （%）；7、居住面積密度居住面積密度： （/ha）； 8、容積率（居住建筑面積密度）容積率（居住建筑面積密度）： （/ha）； 9、人人口口毛毛密密度度，是指居住總人口和總用地之比： （人/ ha）； 10、人人口口凈凈密密度度，是指居住總人口與居住建筑用地面積之比： （人/ ha）； 11、平平均均層9、層數數，是指住宅總面積與住宅基底總面積之比： ； 12、高層比例，一般七層以上為高層住宅，即高層住宅占總建筑面積的比例： （%）； 13、住宅間距（m）； 14、居住區平均造價： （元/）；15、停車為個數，是指在規劃用地范圍內設置的地面和地下停車位的個數；16、建設周期，是指自工程開工至全部工程完工之間的持續時間。 第三節第三節 基礎設施建設基礎設施建設一、城市基礎設施的內容和特點一、城市基礎設施的內容和特點（一）城市基礎設施的內容（一）城市基礎設施的內容 1、能源系統 2、給水、排水系統 3、道路交通系統 4、郵電、通訊系統 5、環境系統 6、安全系統 7、土地平整工程 “七七通通”是是指10、指通通道道路路、通通自自來來水水、通通電電信信、通通排排水水、通通煤氣、通熱力、通電力。煤氣、通熱力、通電力。 “ “一平一平”即平整場地，按照豎向規劃進行土方工程。即平整場地，按照豎向規劃進行土方工程。 二、居住區基礎設施建設二、居住區基礎設施建設（二）基礎設施與住宅建設的比例關系（二）基礎設施與住宅建設的比例關系1、實物量比例關系 實物量比例關系是指每平方米住宅建筑面積需要提供的水、電、熱、氣等相應配套設施的具體數量。 2、價值量比例關系 該比例關系通常用基礎設施投資與住宅建設投資的比例和每平方米住宅建筑面積基礎設施投資量來表示。 （四）管線綜合（四）管線綜合3、地下管線的排列次序一般從建11、筑物外排起，最最近近的的是是煤煤氣氣管管，然然后后依依次次為為給給水水、污污水水及及雨雨水管等水管等。 自道路紅線向道路中心線方向平行布置各種管線的次序，要根據管線的性質，埋深確定。一一般般次次序序是是電電力力電電纜纜、電電信信電電纜纜、煤煤氣氣、熱熱力力、給水、雨水和污水管道給水、雨水和污水管道。 第四節第四節 建筑工程基礎知識建筑工程基礎知識一、建筑構造與結構一、建筑構造與結構（一）建筑物的用途和分類（一）建筑物的用途和分類 建筑物按照使用性質（即用途），通常分為生產性建筑，即工業建筑、農業建筑等；非生產性建筑，即民用建筑。 1、按建筑物的用途分類（1）居住建筑（2）公共建筑 生活服務性建12、筑； 文教建筑； 托幼建筑； 科研建筑； 醫療建筑； 商業建筑； 體育建筑； 文娛建筑； 交通、郵電建筑； 其他建筑。2、按建筑物的結構類型和材料分類按建筑物的結構類型和材料分類（1）磚木結構建筑（2）磚混結構建筑（3）鋼筋混凝土結構建筑（4）鋼結構建筑3、按建筑物的層數分類 （1 1）低層建筑）低層建筑 一般是指一至三層一至三層的房屋 （2 2）多層建筑）多層建筑 一般是指四至七層四至七層的房屋 （3 3）高層建筑）高層建筑 第一類，小小高高層層，層層數數8-168-16層層，房屋的高度在25m-50m之間，其結構形式一般為鋼筋混凝土框架結構； 第二類，中高層，層數在中高層，層數在17-2513、17-25層層，最高達75m； 第三類，高高高高層層，層層數數26-4026-40層層，最高達100m高；層層數數在在4040層層以以上上，高高度超過度超過100100m m，稱為超高層建筑稱為超高層建筑。 （三）建筑設計的主要內容（三）建筑設計的主要內容 1、建筑平面設計 用以滿足建筑的使用功能的平面要求，包括設計建筑物的內部使用空間和交通聯系空間的設計，是建筑平面設計的一個重要內容。2、建筑剖面設計 建筑剖面設計主要分析建筑物各部分應有的高度，建筑物層數、建筑空間的組合和利用，以及建筑結構、構造關系等。3、建筑體型和立面設計 建筑體型和立面設計是建筑師充分發揮其想象力和創造力的地方，也是開14、發商表示所開發的項目品質、思想的重要方面。（四）建筑識圖（四）建筑識圖 一一套套完完整整的的建建筑筑施施工工圖圖包包括括建建筑筑總總平平面面圖圖、建建筑筑施施工工圖圖、結結構構施施工工圖圖、暖暖通通及及空空調調施施工工圖圖、給給排排水水施施工工圖圖（通通常常暖暖通通空空調調、給給排排水水作作為為一一套套圖圖紙紙）、電電氣氣施施工工圖圖等等。各各工工種的施工圖又分為基本圖和詳圖兩部分。種的施工圖又分為基本圖和詳圖兩部分。 1、建筑制圖的基本規定 幅面代號01234Bl8411189594841420594297420210297C10101055A2525252525AiA0A1A2A3A4（215、）圖標和會簽欄 設計單位全稱（同濟大學建筑設計研究院）工程名稱（瑞虹新城）項目（主樓項目）審定圖 名（首層平面圖或結構擴初說明）設計號（03-12）校核圖別（建施）設計圖號（10）制圖日期（03.10）（3）比例尺的選用 一個圖形一般只采用一種比例尺。結構施工圖一般不注比例尺，允許一個圖形使用兩種比例尺。結構施工圖在施工中以所注尺寸為準。 圖名常用比例總平面圖1：500 ， 1：1000 ，1：200基本圖1：50，1：100，1：200，1：300詳圖1：1，1：2，1：5 ,1:10,1:20,1:25,1:50（4）軸線 施工圖中的軸線是施工中定位、放線的重要依據。 軸線用點劃線表示，端16、部劃圓圈，圓圈內注明編號。水平方向用阿拉伯數字由左至右編號，垂直方向用英文字母由下而上編號。 （5）尺寸及單位 總圖以米為單位，其余均以毫米為單位。尺寸的數字后面可不寫單位。（6）標高 注到小數點后面第三位。 標高分絕對標高和相對標高兩種。（7）索引號 索引號的用途是索引 2 2、建筑施工圖、建筑施工圖 建筑施工圖是根據正投影原理繪制出來的，用立面圖及屋頂平面圖表示建筑物的外部，用總平面圖表示建筑物的位置，用平面圖及剖面圖表示其內部，用大樣圖表示其細部作法的一套圖紙。（1）建筑總平面圖建筑總平面圖 用來說明建筑物所在具體位置和其周圍環境關系的平面圖。（2）建筑平面圖建筑平面圖 它不僅反映了建筑17、的使用空間、裝修等情況，而且是其他各工種圖紙設計的基礎。還是室內外裝修設計的重要依據。（3）建筑立面圖建筑立面圖 立面圖主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的主要依據。（4）建筑剖面圖建筑剖面圖 剖面圖主要用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系。3、結構施工圖結構施工圖 結構施工圖主要表明建筑結構的專業設計內容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業對結構的要求。4、給排水施工圖5、采暖施工圖6、通風施工圖7、電氣施工圖（五）建筑構造（五）建筑構造1、建筑物的基本構造和設計時須考慮的因素 房房屋屋建建筑筑一一般般由由基基礎礎、墻墻、柱柱、梁梁、板板、屋屋架架、門門窗窗、屋屋面面（包包括括18、隔隔熱熱、保保溫溫和和防防水水層層）、樓樓梯梯、陽陽臺臺、雨雨篷篷、樓樓地地面面等等部部分分組組成。成。 2、房屋的建筑等級（1）建筑物耐久性（年限）的等級 （2）建筑物的耐火等級 （3）建筑物的重要性等級 3、建筑物的常用基礎形式 按基礎的構造特點不同，基礎可分為五種基本類型。（1）條形基礎（2）獨立基礎 （3）筏板基礎（4）箱形基礎（5）樁基礎4、墻體的構造 （2）磚墻的厚度 墻厚名稱實際尺寸墻厚名稱實際尺寸半磚墻（12墻）115一磚半墻（37墻）3653/4磚墻（18墻）178二磚墻（49墻）490一磚墻（24墻）240二磚半墻（62墻）615 5、鋼筋混凝土柱、梁、板的構造 6、屋頂的19、構造 7、樓梯的類型與構造 8、房屋門窗的類型二、建筑裝飾材料（一）建筑材料與建筑裝飾材料（一）建筑材料與建筑裝飾材料 建筑材料是一切建筑工程的物質基礎，是建造建筑物所使用的各種材料的總稱。 主要包括：房屋結構材料、墻體材料、屋面材料、隔熱、隔聲材料、內外墻裝飾材料等。 （二）建筑裝飾材料的分類（二）建筑裝飾材料的分類1、按化學成分分類（1）金屬材料（2）非金屬材料（3）復合材料2、按建筑裝飾的部位分類（1）外墻裝飾材料（2）內墻裝飾材料（3）地面裝飾材料（4）吊頂裝飾材料（5）室內裝飾用品及配套設備 （6）其他裝飾材料 （三）建筑裝飾材料使用效果評價（三）建筑裝飾材料使用效果評價1、裝飾效果20、評價裝飾效果主要考察：（1）建筑物外部色彩（2）建筑物內部色彩2、耐久性3、經濟性4、環保性（四）建筑材料的主要種類和用途（四）建筑材料的主要種類和用途 材料類型材料具體內容主要用途石材大理石、花崗巖、人造大理石、人造花崗巖、人造瑪瑙、人造玉石大型高檔建筑內外飾面建筑石膏裝飾石膏板、紙面石膏板、嵌裝式裝飾石膏板、藝術裝飾石膏制品建筑物室內裝飾建筑陶瓷釉面轉、墻地磚、陶瓷錦磚（馬賽克）、玻璃制品建筑物內外貼面水泥硅酸鹽水泥、白色硅酸鹽水泥、彩色硅酸鹽水泥配置混凝土、水泥漿等混凝土重混凝土、普通混凝土、輕混凝土、裝飾混凝土承重、防輻射、裝飾等砂漿砌筑砂漿、抹面砂槳、裝飾砂槳、（水刷石、干粘石、水磨21、石等）特種砂漿砌筑、飾面等金屬材料建筑鋼材、鋼材建筑施工用料建筑玻璃平板玻璃、裝飾玻璃（鋼化/夾絲/夾層/壓花/磨花/彩色/金屬/水晶/鐳射/熱反射/吸熱等玻璃）、中空玻璃/玻璃幕墻等。光控、溫控、節能、降低噪音、裝飾等木材針葉樹（松、杉、柏等）、闊葉樹（水曲柳、榆木、柞木等）制作門窗、內部裝飾等建筑塑料外墻、內墻、地面涂料（清油/清漆/厚漆/調和漆/磁漆/乳膠漆/透明漆等）建筑表面防護、裝飾建筑織物地毯（純毛/化纖/混紡等）、墻面裝飾織物等室內裝飾三、建筑設備（一）建筑給水（一）建筑給水 給水系統分為生活、生產、消防等三種。（二）建筑排水（二）建筑排水 排水系統分為生活污水、生產廢水、雨水生22、活污水、生產廢水、雨水三類。（三）建筑采暖（三）建筑采暖（四）建筑通風與空調（四）建筑通風與空調（五）建筑電氣（五）建筑電氣（六）住宅小區智能化系統（六）住宅小區智能化系統1、住宅小區智能化的含義 所謂住住宅宅小小區區智智能能化化就是利用4 4C(C(即即計計算算機機、通通訊訊與與網網絡絡、自自控控、ICIC卡卡) )技技術術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現快捷高效的服務與管理，提供安全舒適的家居環境。 四、工程造價四、工程造價 （二）工程造價的定義和特性（二）工程造價的定義和特性 工工程程造造23、價價是指建設工程的建造價格。它有兩兩種種含含義義，一是指建設一項工程的預預期期開開支支或實際開支的全全部部固固定定資資產產投投資資費費用用；二二是是指指工工程程價價格格，即為建成一項工程、預期在土地市場、技術和設備市場、勞務市場以及工程承包市場等交易活動中所形成的建筑安裝工程價格或建設項目總價格。 通通常常又又把把工工程程造造價價的的第第二二種種含含義義稱稱為為工工程程承承發發包包價價格格。 工程造價的第一種含義是從投資者(業主)的角度來定義的，第二種含義是從承包商的角度來定義的。 （三）工程造價的計價特征（三）工程造價的計價特征（1）投資估算投資估算 在項目建議書和可行性研究階段估算出建設項目的投資額。（2）概算造價概算造價 在初步設計階段，根據初步設計圖紙，通過編制工程概算預先測算和確定的工程造價。（3）預算造價預算造價 在施工圖設計階段，根據施工圖紙編制預算文件，預先測算和確定的工程造價。（4）合同價合同價 指在工程招投標階段簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設備和材料采購合同， 以及技術咨詢合同所確定的工程價格。（5）結算價結算價 指在合同實施階段，在工程結算時按合同調價范圍和調價方法，對實際發生的工程量 增減、設備和材料價差等進行調整后計算和確定的價格。 （6）實際造價實際造價 指竣工決算階段，通過為建設單位編制竣工決算，最終確定的實際工程造價。