午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、中指2021 中國城市更新企業(yè)研究報告 中指中指2 202021 1 城市更新城市更新企業(yè)企業(yè) 研究報告研究報告 中指中指研究院研究院城市更新城市更新組編組編 20202 21 1 年年 3 3 月月 中指2021 中國城市更新企業(yè)研究報告 目 錄 1、房企城市更新整體開展情況. 1 2、熱點城市房企城市更新布局情況 . 2 3、房企參與城市更新開發(fā)模式. 4 4、城市更新企業(yè)需具備能力 . 6 5、研究成果總結(jié)及展望 . 8 中指2021 中國城市更新企業(yè)研究報告 1 當前，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化，城市經(jīng)濟的發(fā)展與空間利用對城市功能提出新的更高要求， 為滿足城市功能2、升級需求， 城市更新已成為城市發(fā)展的主要途徑。而對于房企來說，隨著我國房地產(chǎn)市場進入存量時代，城市土地紅利逐漸消失，而城市更新作為房企未來發(fā)展的第二曲線，紛紛涉水城市更新業(yè)務。 1、房企城市更新整體開展情況 據(jù)不完全統(tǒng)計， 大部分百強房企都已直接或間接涉足城市更新領(lǐng)域， 而頭部房企基于強大的資源整合能力涉足城市更新的比例更高。 我們通過梳理百強房企城市更新布局， 以期挖掘其布局重點。 表：部分百強企業(yè)城市更新項目分布 資料來源：公開渠道，中指研究院綜合整理 企業(yè) 城市分布 中國恒大 廣州、深圳、東莞、太原、石家莊、昆明、貴陽、鄭州等城市 碧桂園 廣州、深圳、上海、太原、昆明、東莞、佛山、汕頭等3、城市 萬科 北京、上海、廣州、深圳、沈陽、石家莊、青島、武漢、珠海、太原、天津、佛山、東莞等城市 保利發(fā)展 以粵港澳大灣區(qū)（廣州、深圳、佛山、東莞等） 、武漢、太原、西安、鄭州、青島、石家莊等城市為重點的業(yè)務格局 融創(chuàng)中國 廣州、深圳、江門、東莞等城市 中海地產(chǎn) 北京、上海、深圳、濟南、太原等城市 綠地集團 西安、珠海、惠州、玉溪、南昌、海口等城市 華潤置地 廣州、深圳、東莞、湛江、南寧等城市 綠城中國 深圳、杭州等城市 龍湖集團 廣州、深圳、東莞、惠州、珠海、江門等城市 首開股份 北京等城市 金科股份 廣州、深圳、佛山、濟南等城市 遠洋地產(chǎn) 深圳、石家莊等城市 佳兆業(yè) 廣州、深圳、中山、珠海4、東莞、佛山、上海、寧波等城市 富力地產(chǎn) 92%位于一線及二線城市；54%位于粵港澳大灣區(qū)（廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、中山等） 卓越集團 覆蓋粵港澳大灣區(qū)核心城市（廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山、肇慶）以及北京、上海、青島等城市 中國奧園 以粵港澳大灣區(qū)（廣州、深圳、東莞、珠海等）為城市更新深耕區(qū)域 中指2021 中國城市更新企業(yè)研究報告 2 從百強企業(yè)布局的城市更新業(yè)務分布來看， 項目主要集中于珠三角、 長三角以及京津冀重點城市，尤其是以廣州和深圳兩個城市參與的企業(yè)最多。據(jù)不完全統(tǒng)計，以佳兆業(yè)、富力為代表的城市更新龍頭企業(yè)皆出自廣東， 且其在廣東合作的城市更新項目已占據(jù)其新增土儲的 5、60%以上，而中國恒大、碧桂園、保利、華潤置地等 TOP10 房企亦紛紛“重倉”廣東城市更新。據(jù)廣東省三舊改造協(xié)會 2020 年 4 月 27 日發(fā)布的2019 廣東省“三舊”改造和城市更新發(fā)展報告（2019 年度白皮書） 顯示，截至 2019 年，廣東省累計實施改造面積82.3 萬畝，超六成百強房企通過直接或間接的方式布局廣東“三舊”改造和城市更新。 粵港澳大灣區(qū)作為房企布局城市更新的重點區(qū)域， 這主要是因廣東省在城市更新政策推進方面走在全國的前列。2009 年 8 月廣東省出臺關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約的若干意見后，廣東省十多年來在城市更新領(lǐng)域積累了豐富的實踐經(jīng)驗，先后出臺了關(guān)于深化6、改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見 、 廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019-2021 年） 等政策，大灣區(qū)各個城市根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，積極推動以“舊改”為代表的城市更新項目規(guī)劃和落地。深圳作為城市更新的先行者，引領(lǐng)廣州、東莞等大灣區(qū)其他城市不斷完善政策，已經(jīng)逐步形成了成熟完整的政策框架體系。此外，隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要以及深圳先行示范區(qū)等政策紅利不斷釋放， 更使得大灣區(qū)城市的更新項目變得炙手可熱， 這是房企介入潛力城市的重要途徑。 而以粵系房企為代表的品牌房企以及 TOP10 房企精準把握發(fā)展契機，積極參與城市更新進程。 2、熱點城市房企城市更新布局情況 粵港澳大灣7、區(qū)作為房企城市更新的重點布局區(qū)域， 主因城市更新可以幫助企業(yè)切入當?shù)胤康禺a(chǎn)市場。從 2020 年新公布的中標城市更新項目來看，尤以廣州、深圳和東莞最多。據(jù)不完全統(tǒng)計，廣州、深圳和東莞三市 2020 年新中標的城市更新項目達上百個，這為房企提供了非常豐厚的土地儲備。 中指2021 中國城市更新企業(yè)研究報告 3 表：廣州、深圳和東莞 2020 年企業(yè)新獲取城市更新項目情況（部分） 資料來源：公開渠道，中指研究院綜合整理 據(jù)不完全統(tǒng)計，2020 年不僅有本地房企，外來房企亦紛紛爭搶灣區(qū)城市更新項目。整體來看，大多數(shù)城市更新項目由富力、佳兆業(yè)、奧園等本地房企獲取，是大灣區(qū)城市更新的中堅力量。對于本土房8、企來說，它們天然的擁有“天時地利人和”優(yōu)勢，一方面，他們對所城市 企業(yè)名稱 項目數(shù)量（個） 代表項目 廣州 保利 6 亭角村、三東村等 升龍集團 6 南灣社區(qū)、蔡邊二村、群星村等 富力 6 大同村、田美村、赤沙村等 恒大 4 逕嚇村、龍古村、廟頭村等 時代中國 4 城豐村、東聯(lián)村等 奧園 3 東塱村、橫塱村等 佳兆業(yè) 3 馮村、霞逕村、珠石溪 珠光控股 3 火村、白江村等 新世界中國 3 塔崗村、夏街村等 勤誠達 2 海北舊村、慶豐村 天譽置業(yè) 2 鳳尾村、棠涌村 星河 2 龍溪村、羅邊村 星河灣 2 南村、小羅村 深圳 華潤 3 田心村、福永村等 卓越 2 油松片區(qū)、赤嶺頭二片區(qū) 龍光集團 9、2 水田舊村等 佳兆業(yè) 2 王母舊墟中山里片區(qū)等 龍湖集團 1 高博印刷廠 遠洋地產(chǎn) 1 山廈舊村 新世界中國 1 新圍工業(yè)區(qū) 保利 1 青谷 中交地產(chǎn) 1 東林工業(yè)區(qū) 東莞 奧園 5 大利社區(qū)、荔枝村等 恒大 4 竹尾田村、黃京坑片區(qū)等 萬科 3 橫流片區(qū)等 華夏幸福 3 金美工業(yè)區(qū)等 卓越 2 大塘朗村等 星河 2 石排村等 寶能 1 白沙社區(qū) 光大地產(chǎn) 1 東泊社區(qū) 華潤 1 大沙羅村 中指2021 中國城市更新企業(yè)研究報告 4 在這片土地上的風俗文化、人文關(guān)系等都十分熟悉；另一方面，他們對當?shù)厥袌龅氖煜こ潭纫约啊罢P(guān)系”亦較熟悉。TOP10 房企如恒大、保利、華潤、龍湖等亦斬獲大量城10、市更新項目，如 2020 年，龍湖先后拿下深圳光明區(qū)高博印刷廠城市更新項目、東莞南城街道勝和社區(qū)蠔崗片區(qū)、江門市白沙街水南鳳潮里、珠海市金灣區(qū)欖坑村等城市更新項目。而外來房企如升龍集團、中交地產(chǎn)等亦有斬獲，如上海升龍集團作為外來房企，2020 年其在大灣區(qū)斬獲 6 個城市更新項目，在所有房企中居于前列，這主要源于其較早的介入城市更新，且其已在鄭州、福州、洛陽、西安等城市開發(fā)多個舊改項目。城市更新作為房企傳統(tǒng)手段之外的拓展拿地方式，越來越受到房企追捧，尤其是火熱的灣區(qū)城市更新，更是引來上百家房企競爭。 3、房企參與城市更新開發(fā)模式 城市更新對房企來說已是一片廣闊的藍海， 但是房企入局仍面臨不少挑11、戰(zhàn)， 如開發(fā)模式不同，導致呈現(xiàn)出不同的房企參與度。按照參與主體性質(zhì)的差異及參與程度的不同，我國城市更新開發(fā)模式可劃分為三種模式，即政府主導型、市場主導型、政府和市場合作型。 表：我國城市更新的主要開發(fā)模式 主要模式 類別 政府主導型 政府收儲、政府統(tǒng)租、綜合整治 市場主導型 農(nóng)村集體自行改造、村企合作改造、原土地使用權(quán)人自改、企業(yè)收購改造、連片改造中多個權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移至單一主體改造 政府和市場合作型 以毛地出讓方式引入社會力量實施改造、土地整理 資料來源：公開渠道，中指研究院綜合整理 政府主導型 政府主導型城市更新包括政府收儲模式、統(tǒng)租模式、綜合整治模式三種。政府收儲模式中指202112、 中國城市更新企業(yè)研究報告 5 指政府征收、收購儲備土地并完成拆遷平整后出讓，由受讓人開發(fā)建設(shè)的情形。本質(zhì)上是舊村與政府合作實施的一種改造模式，即政府選址建設(shè)安置房，在補償安置村民后，將原舊村用地收儲，再供應市場按照新的規(guī)劃用途實施建設(shè)，如官洲村、侖頭村整村搬遷改造。政府統(tǒng)租模式是指政府下屬企業(yè)連片租賃農(nóng)村集體的舊廠房用地并實施改造的情形， 如廣佛商貿(mào)城項目大部分土地由政府項目公司以租賃的方式進行開發(fā)。 綜合整治模式是指政府投資主導整治改造， 不涉及拆除現(xiàn)狀建筑及不動產(chǎn)權(quán)屬變動， 整治工程內(nèi)容主要包括完善小區(qū)公共配套設(shè)施、小區(qū)道路、園林綠化、建筑修繕等。 市場主導型 市場方主導模式分為：農(nóng)村集13、體自行改造、村企合作改造、原土地使用權(quán)人自改、企業(yè)收購改造、 連片改造中多個權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移至單一主體改造等五種方式。 農(nóng)村集體自行改造指在符合國土空間規(guī)劃的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將其所屬的國有建設(shè)用地，或?qū)⒓w建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后， 通過招標方式引入土地前期整理合作方、 或者自行組織完成改造范圍內(nèi)改造意愿征詢、 土地房產(chǎn)調(diào)查、 搬遷補償以及土地平整等土地前期整理事項， 在達到土地出讓條件后由政府以協(xié)議出讓方式將土地使用權(quán)出讓給該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成立的全資公司， 這種模式相對較少。 村企合作改造指政府依據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地， 由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與14、開發(fā)企業(yè)合作實施改造， 通常將改造范圍的土地分為復建安置地塊以及融資地塊。 前者主要用于復建村民的安置房， 后者主要是由開發(fā)商出資復建安置房而獲取相應的報酬， 改造資金全部由開發(fā)商支付， 此種模式較為常見， 如廣州獵德村項目。 原土地使用權(quán)人自改指擁有國有建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)自行實施改造，在補繳土地價款后將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，此類模式相對較少。企業(yè)收購改造指由社會投資主體收購改造地塊周邊相鄰的地塊，由地方國土部門進行土地整合后再集中改造，中指2021 中國城市更新企業(yè)研究報告 6 如深圳佳兆業(yè)城市廣場項目。 連片改造中多個權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移至單一主體改造指多個權(quán)利主體通過簽訂搬遷補償安15、置協(xié)議將房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移至單一主體， 由單一主體完成拆除平整工作并向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請注銷全部原不動產(chǎn)權(quán)登記。 政府按協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式將向單一主體轉(zhuǎn)讓該片土地，由單一主體履行貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和過渡安置等義務。 政府和市場合作型 政府和市場合作型主要為以毛地出讓方式引入社會力量實施改造、土地整理兩種方式。以毛地出讓方式引入社會力量實施改造有兩種做法： 一是政府將擬改造土地通過招標、 拍賣或者掛牌等公開方式確定土地使用權(quán)人， 并在拆遷階段通過招標方式引入另一家企業(yè)承擔拆遷工作， 拆遷企業(yè)墊付征地拆遷補償款的貨幣補償部分， 房屋補償由政府直接補償被征收方，在土地使用權(quán)人支付地價款后， 政府再向拆遷企16、業(yè)支付拆遷費用與合理利潤。 二是政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標等公開方式確定土地使用權(quán)人， 由土地使用權(quán)人承擔拆遷工作， 墊付征地拆遷補償款， 所支付拆遷費用與合理利潤抵減其應向政府繳交的地價款。土地整理指由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過招標方式引入土地前期整理合作方， 完成地上房屋拆遷和轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地手續(xù)后，交由政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得出讓分成或返還物業(yè)，土地前期整理合作方按土地整理協(xié)議取得相應收益。 4、城市更新企業(yè)需具備能力 如果說招拍掛拿地是短期打法， 那么城市更新就必然需要企業(yè)進行中長期經(jīng)營， 為企業(yè)長遠發(fā)展進行謀篇布局。當前，隨著我國新型城鎮(zhèn)化17、進程的不斷推進，部分一線以及熱點二線城市土地供應日漸稀缺，城市更新必然成為企業(yè)爭相布局的熱點領(lǐng)域。但是，城市更新考驗房企的不僅是資金實力以及土地獲取能力，而是一種更為全面、綜合的能力，唯有如此，才能在城市更新領(lǐng)域有所建樹。 中指2021 中國城市更新企業(yè)研究報告 7 規(guī)劃定位能力資金運作能力專業(yè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力建設(shè)運營服務能力城市更新企業(yè)需具備能力圖：城市更新企業(yè)需具備的能力 資料來源：中指研究院綜合整理 資金運作能力 由于城市更新開發(fā)周期長、 占用資金量大等固有特點， 對企業(yè)資本運作能力有著較高的要求，這也是城市更新引入市場主體的關(guān)鍵因素：多渠道融資能力，企業(yè)的融資能力與其品牌價值、 信用等息18、息相關(guān)， 多元化的融資渠道是企業(yè)運作大體量城市更新項目的最基本要求；資金平衡能力，由于城市更新項目業(yè)態(tài)多樣，這就要求企業(yè)在不同業(yè)態(tài)、不同節(jié)點上對資金進行平衡，以實現(xiàn)對資金的高效利用。 專業(yè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力 由于城市更新過程中涉及較為廣泛的人際交往， 拆遷過程中溝通協(xié)調(diào)問題最為關(guān)鍵， 這也在一定程度上決定了城市更新的成敗。 企業(yè)在推進城市更新的過程中， 不僅要了解相關(guān)法律法規(guī)，亦要有專業(yè)的溝通協(xié)調(diào)能力，以能夠高效地、合法處理好與村委會、村民以及政府各個層級的關(guān)系。如佳兆業(yè)、富力、華潤置地等房企專門成立相應的城市更新部門，公司通過專業(yè)的城市更新人才以專業(yè)的視角處理各種人際關(guān)系，推動城市更新順利進行。19、 中指2021 中國城市更新企業(yè)研究報告 8 規(guī)劃定位能力 由于城市更新項目體量相對較大， 這就更考驗一個企業(yè)的大盤規(guī)劃定位能力。 一個好的項目規(guī)劃是城市更新項目成功的前提。 城市更新精準規(guī)劃定位的核心要義在于能夠解決城市或者片區(qū)現(xiàn)階段發(fā)展瓶頸， 并能夠在城市更新改造的過程中實現(xiàn)與當?shù)氐馁Y源優(yōu)勢高度耦合。同時，在做整體定位時，要確保更新后的項目“不過時” ，能夠持續(xù)引領(lǐng)城市發(fā)展潮流。規(guī)劃定位能力主要體現(xiàn)在兩個環(huán)節(jié)， 一個是項目啟動階段未來如何建設(shè)的藍圖， 這是政府與片區(qū)業(yè)主溝通的基本依據(jù)。 另一個環(huán)節(jié)是在進入二級開發(fā)后， 結(jié)合前期確定的總的規(guī)劃設(shè)計進一步落實規(guī)劃定位的能力。 此項能力要求實施主20、體具有前瞻性， 城市更新整體定位理念要先進，能夠把握未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢、生活方式的變化趨勢。 建設(shè)運營服務能力 城市更新是一個綜合工程，不是簡單的建筑物復原重建，其更重在更新，重在品質(zhì)的升級。這就要求城市更新企業(yè)不僅要具備較強的建設(shè)、運營能力，還要能夠優(yōu)化升級原有城市的服務能力，具備建設(shè)-運營-服務一體化的綜合能力。不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，城市更新項目主要是通過運營自持業(yè)態(tài)， 來獲取長期穩(wěn)定的回報。 企業(yè)能否把建成的項目運營出效益、激發(fā)出活力才是整個城市更新對區(qū)域價值提升的關(guān)鍵。 5、總結(jié) 目前， 我國部分城市房地產(chǎn)行業(yè)已步入存量時代， 而城市更新作為當前城市存量發(fā)展的重要路徑，對于激活城21、市存量土地，推動城市產(chǎn)業(yè)升級有著重要的作用。從中央到地方不斷出臺各項城市更新相關(guān)政策，以積極推動城市更新。當前，我國城市更新的發(fā)展已逐步邁入快車道，市場及社會主體廣泛參與、社會資本漸次入局。而在更新過程中，不同模式交替進中指2021 中國城市更新企業(yè)研究報告 9 行，萬千利益牽動都市神經(jīng)。 如今，城市更新作為企業(yè)新的業(yè)績增長點，布局這一領(lǐng)域的房企也在不斷增加，已成規(guī)模的房企比例逐漸上升， 但其背后的風險和難度亦不可小覷。 城市更新所涉及到的業(yè)務周期長、資金需求大、專業(yè)性強等是房企來不得不面對的挑戰(zhàn)。 未來，企業(yè)在布局城市更新時，需全面考慮自身條件，清楚城市更新的復雜性。因此，房企在布局城市更新時，首先要明確城市布局，因為城市更新的推進要有政策保障，否則將難以有效推進， 如廣東省以及下轄各核心城市紛紛出臺相應的城市更新政策， 不斷規(guī)范和完善城市更新， 為城市更新的順利推進保駕護航， 這也是粵港澳大灣區(qū)城市更新領(lǐng)域熱度強于其他區(qū)域的底氣所在。其次，由于城市更新的專業(yè)性，更需企業(yè)強練內(nèi)功，整合各方資源，打造專業(yè)的城市更新團隊。 最后， 企業(yè)在城市更新開發(fā)模式的把握上應積極學習優(yōu)秀的城市更新案例，選取適合自身的開發(fā)模式。