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1、上海地鐵樞紐型商業(yè)案例專題2019年1月城市站點(diǎn)軌道交通線典型商業(yè)體目標(biāo)客群/業(yè)態(tài)北京西直門站L2，L4，L13西直門嘉茂中心辦公、商業(yè)為主，針對(duì)城市白領(lǐng)東直門站L2，L13，機(jī)場(chǎng)線來福士廣場(chǎng)、銀座百貨走中高端消費(fèi)路線，重要商業(yè)中心西單L1，L4大悅城、君太百貨、中友百貨等國(guó)貿(mào)站L1，L10國(guó)貿(mào)商城、建外SOHO高檔商場(chǎng)名店，針對(duì)高端消費(fèi)人群廣州體育西路站L1，L3，L3-1天河城購物廣場(chǎng)公園前站L1，L2廣百大廈、新大新大廈廣州知名地鐵商業(yè)中心，中端消費(fèi)琶洲站L2保利世界貿(mào)易中心以廣州會(huì)展博覽中心的建設(shè)為契機(jī)烈士陵園站L1流行前線名店時(shí)尚、青春、潮流人群深圳大劇院站L1華潤(rùn)中心萬象城商務(wù)中高2、端人群，旅游觀光人群等會(huì)展中心L1，L4新城市購物中心是深圳唯一政府支援的項(xiàng)目科學(xué)館站L1中信城市廣場(chǎng)、吉之島等地下商場(chǎng)，旅客休閑消費(fèi)為主世界之窗站L1益田假日廣場(chǎng)周邊有歡樂谷旅游，以游客、旅客為主天津小白樓站L1郎香街商業(yè)街主要針對(duì)地鐵客流，中低端為主南京新街口L1，L2新街口地鐵商業(yè)街、萊迪地下商城中低端，南京重要的商業(yè)中心之一國(guó)內(nèi)地鐵樞紐型商業(yè)案例國(guó)內(nèi)主要地鐵商業(yè)體級(jí)別站點(diǎn)軌道交通線典型商業(yè)體目標(biāo)客群城市級(jí)人民廣場(chǎng)L1，L2，L8來福士、迪美廣場(chǎng)、香港名店街主要針對(duì)都市時(shí)尚前衛(wèi)的年輕消費(fèi)群體，具有相當(dāng)?shù)钠放菩?yīng)區(qū)域級(jí)徐家匯L1，L9港匯廣場(chǎng)、太平洋、百盛中高檔消費(fèi)群體中山公園L2，L3，3、L4龍之夢(mèng)、巴黎春天、玫瑰坊商業(yè)街家庭消費(fèi)式江灣體育場(chǎng)L10萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)又一城等位于五角場(chǎng)商圈，中高端靜安寺L2，L7伊美時(shí)尚廣場(chǎng)、久光百貨白領(lǐng)，時(shí)尚人群陜西南路L1，L10巴黎春天、百盛購物中心、永興百貨針對(duì)白領(lǐng)中高檔定位，上班族社區(qū)型延長(zhǎng)路站L1大寧國(guó)際廣場(chǎng)主要服務(wù)于周邊的社區(qū)居民莘莊L1，L5仲盛新世紀(jì)商城、華聯(lián)吉買盛典型的以大型超市配套于周圍居民小區(qū)的綜合性交通樞紐站交通樞紐型上海南站L1，L3百利時(shí)尚中心、城市動(dòng)力廣場(chǎng)旅客為主，有居住區(qū)，中低消費(fèi)上海火車站L1，L3，L4不夜城、名品商廈、太平洋百貨以過路旅客為主，中低消費(fèi)層次虹橋火車站L2，L10地鐵商業(yè)街旅客為主，商業(yè)中端，4、店鋪式國(guó)內(nèi)地鐵樞紐型商業(yè)案例國(guó)內(nèi)主要地鐵商業(yè)體_上海上海地鐵樞紐型商業(yè)案例案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：基本概況區(qū)位：位于地鐵1、2、8線交匯處的人民廣場(chǎng)地鐵站15號(hào)口，人民廣場(chǎng)地鐵站的日換乘客流為40萬人次，最高超過60萬人次面積規(guī)模：占地面積1.52萬平米，建筑面積約13萬平米(購物中心4萬多+寫字樓8萬多)投資&運(yùn)營(yíng)商：凱德置地開發(fā)商：上海華慶房地產(chǎn)有限公司（該公司的主要投資商是凱德置地）項(xiàng)目能級(jí)：人民廣場(chǎng)是上海行政、文化、交通、旅游等多元化市級(jí)商業(yè)中心開業(yè)時(shí)間：2003年11月1日主力消費(fèi)者特征：20-35歲的年輕群體和白領(lǐng)人群，是上海年輕時(shí)尚人士首選的購物中心P5、eople square購物中心/街區(qū)客戶群/業(yè)態(tài)來福士廣場(chǎng)精品店為主的時(shí)尚路線迪美購物廣場(chǎng)專營(yíng)青少年用品的購物中心香港名店街針對(duì)年輕消費(fèi)者大眾消費(fèi)型百聯(lián)世貿(mào)國(guó)際廣場(chǎng)高端消費(fèi)群體、旅游團(tuán)體東方商廈高端百貨，年輕時(shí)尚族第一百貨大眾消費(fèi)，工薪階層及游客新世界城大眾百貨向中高檔百貨轉(zhuǎn)型1930地下風(fēng)情街上海特色歷史街區(qū)案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）： 周邊環(huán)境構(gòu)成：51層甲級(jí)智能化寫字樓（ 8.8萬平米）+8層大型購物中心（4.5萬平米）+2層停車場(chǎng)（約3萬平米）區(qū)位：位于上海城市中心，緊鄰人民廣場(chǎng)和南京路步行街，靠近上海市博物館和上海市政府；周邊擁有數(shù)十條公交、3條地鐵，設(shè)有出6、租車上下點(diǎn)，交通相當(dāng)便捷，集散體系發(fā)達(dá)地鐵商業(yè)：人民廣場(chǎng)地鐵商業(yè)比較發(fā)達(dá)，除來福士廣場(chǎng)之外，人民廣場(chǎng)還擁有迪美地下廣場(chǎng)購物中心、香港名店街、1930風(fēng)情街等特色商業(yè)購物中心和購物街區(qū)，成為大量人流的匯集之地第一百貨東方商廈新世界城百聯(lián)世貿(mào)廣場(chǎng)來福士廣場(chǎng)上海當(dāng)代藝術(shù)館 上海城市規(guī)劃展示館上海美術(shù)館市政府上海大劇院迪美購物中心樓層主要業(yè)態(tài)主要品牌B1特色集市屈臣氏、食之秘、賽百味、味千拉面等餐飲、娛樂1F摩登精品歐舒丹、moscot、misssixty、guess，novo等2F流行服飾novo、亮視點(diǎn)、motivi、SISLEY、ONLY、CalvinKlein、i.t、initial、7Pri7、ncess等品牌3F休閑服飾VEROMODA、concepts1one、G2000、DAZZLE、ochirty、MindBridge、Shes等4F運(yùn)動(dòng)休閑及男性世界COLOURJEANS、adidas、SELECTED、lee、JACK&JONES、KUHLE、NIKE360、CASIO5F運(yùn)動(dòng)生活天地倍輕松、宅人、Sport100、Samsonite、FILAJIFENGBOOKSTORE季風(fēng)書園、EBT(Apple)等6F兒童世界與美食廣場(chǎng)釜山料理、港麗餐廳、天籟之美SPA、大食代、壱番屋、漂亮石頭火鍋、拉面玩家、和牛鐵板燒7F舒適堡健身中心PHYSICALFITNESS&BEAUTY8、舒適堡上海地鐵樞紐型商業(yè)案例案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：主要項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)：餐飲、服飾、運(yùn)動(dòng)健身、休閑娛樂等樓層分布：來福士商業(yè)主要有8層，地下一層+地上七層，地下一層主要以餐飲小吃、日用品等小面積的零散店鋪為主客群定位：精英白領(lǐng)、時(shí)尚消費(fèi)人群、潮流品味一族主要品牌：國(guó)外品牌占據(jù)主體，部分國(guó)內(nèi)品牌；是時(shí)尚消費(fèi)人群的主要選擇地之一編號(hào)店鋪業(yè)態(tài)編號(hào)店鋪業(yè)態(tài)1屈臣氏化妝品12Acessorize等服飾、包包2食之秘餐飲13Yes&no等玩具&飾品3巴黎三城眼鏡零售14味千拉面餐飲4JustBB化妝品15卡樂星餐飲5Lovecouples飾品16Whatfor服飾，鞋6棒約翰餐飲9、17杯子布丁餐飲7Vivitixsanro玩具店18唐餅家餐飲8歐美藥妝等化妝品19云南美食園等餐飲9食家物語飾品玩具20云南美食園餐飲10Twice，lavinne飾品21美珍香餐飲11茂昌眼鏡等眼鏡/美甲22果留仙餐飲1234567922211981891817101015111612 11案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：樓層分布（B1）B1層：特色集市n主要是餐飲、禮品、化妝、玩具、服飾、美容等店鋪n地鐵人流從食之秘餐飲店進(jìn)入，到達(dá)來福士地下一樓，主要有兩個(gè)分流方向n在這些主要店鋪周邊還布局有類似滿記甜品、快樂檸檬、賽百味、蛋撻等的大量餐飲店鋪?zhàn)詣?dòng)扶梯上樓14131310、 12案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：樓層分布（F1）地上1層：摩登精品nF1以服飾、飾品為主，占總數(shù)的81%，一層還擁有部分餐飲店n主力店有novo新概念百貨超市、Calvin Klein Jeans服飾等agnsb.VOYAGE服飾Thomas sabo飾品French connection服飾Folli Follie化妝品Calvin Klein Jeans服飾STARBUCKS COFFEE餐飲MISS SIXTY服飾Kiehls飾品、化妝品Agatha ；i流行飾品http:/服飾DKNY JEANS服飾GUESS服飾施華洛世奇水晶飾品面包心語餐飲哈根達(dá)斯 餐飲M11、.A.C：化妝品服飾38 %化妝品&飾品43 %其他5%餐飲14 %Bobbi Brown化妝品歐舒丹、benefit化妝品Novo新概念百貨超市服飾moscot眼鏡零售業(yè)態(tài)編號(hào)品牌業(yè)態(tài)編號(hào)品牌服飾1Novo新百貨服飾服飾14a023motivi15initial4b+ab16Fornarina5Venillasuite17STACCATO思加圖6VINTAGESTAR18-19MANGO7SISLEY20STELLALUNA8P.A.collectionbynewangel21SfenthPAIRS詩凡詩9-10ONLY其他2LENSCRAFTERS亮視點(diǎn)11CalvinKleinunder12、wear18swatch12i.tHERBORIST佰草集13CHARLES&KEITHHenryCats&Friends亨利屋家族1234567891112131415161718192021垂直電梯手扶電梯案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：樓層分布（F2）地上2層：流行服飾nF2以服飾為主力，零星布局眼鏡、餐飲等店鋪n為疏散集中客流，樓層設(shè)有3部手扶電梯、4部直升電梯業(yè)態(tài)編號(hào)品牌業(yè)態(tài)編號(hào)品牌服飾1-01VEROMODA服飾15FAIRWHALECREATIVEURBANWEAR1-02concepts1one16JNBYSINCE19942LOUISAM16Fornari13、na3-5G200017INROOMIX6broadcast:播18MaBelle瑪貝爾、Cne7m)phosis19-20WHO.A.U8Candies21MindBridge9-10FivePlus其他12BananaLeafCurryHouse蕉葉咖喱屋11KuhleMARCASITE麥凱賽首飾13MUMiraFab瑪麗法寶14ochirtyELLE&RadiAna11236789111012131415161718211819垂直電梯手扶電梯案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：樓層分布（F3）地上3層：休閑服飾nF3以服飾為主，有1家餐飲店鋪（蕉葉咖喱屋）n以G200014、， VERO MODA等服飾品牌為主力業(yè)態(tài)編號(hào)品牌業(yè)態(tài)編號(hào)品牌服飾1COLOURJEANS服飾13-14JACK&JONES2teenmix天美意15TOUGHJeansmith3adidas16test-tube4SELECTED17RIVERSTONE5JOCKEYJACKWALK18-19Lee、LAMPOUOMO6bauhaus20KUHLE7CROQUIS速寫21NIKE3608ABLEJEANS其他11-12ZEN采蝶軒尋尋蝶蝶9TrendianoCASIO卡西歐、ACE、TRUEMAN、LTGRFF10FAIRWHALEJEANSpierrecardin、ToyMANJIA、ji15、mmySpa幾米、TISDENY鐵絲丹尼案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：樓層分布（F4）135547891113101516171818620212垂直電梯手扶電梯地上4層：運(yùn)動(dòng)休閑及男性世界nF4服飾店占比80%多，4層有1家餐飲店n以COLOUR JEANS、采蝶軒等為主力業(yè)態(tài)編號(hào)品牌編號(hào)品牌服飾2宅人數(shù)碼7SAMSUNGAnycall3Sport1008NOKIA4Samsonite9EBT(Apple)5FILA13SONYDWS數(shù)碼工作坊15newbalance專賣1倍輕松餐飲11rbtteacafe仙蹤林10F1FansClub書店6季風(fēng)書園12吾米粥（海鮮火鍋16、）其他NIKE、SHARP/dopod、QFLASH、phiten、ZOKE/hosa、PARKER其他14蒂凡尼造型設(shè)計(jì)SonyEricsson、MOTOROLA、LAMY123459876101112151314案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：樓層分布（F5）地上5層：運(yùn)動(dòng)生活天地nF5業(yè)態(tài)綜合，由服飾、餐飲、數(shù)碼等構(gòu)成n以倍輕松、 F1 Fans Club 等零售專賣品牌為主力， Sport 100 、 new balance 等運(yùn)動(dòng)服飾品牌為支撐垂直電梯手扶電梯編號(hào)品牌餐飲1PANKOO釜山料理2港麗餐廳6foodrepublic大食代7WATAMI和民居食屋美容休17、閑3天籟之美SPA4王磊形象公社其他5ECOH生態(tài)家2167345案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：樓層分布（F6）地上6層：美食廣場(chǎng)nF6主要由餐飲為主上海地鐵樞紐型商業(yè)案例案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：樓層分布（F7）地上7層：健身與美容nF7為舒適堡健身中心，屬于健身美容業(yè)n面積逾4500平方米，耗巨資開設(shè)恒溫游泳池，配備人性化設(shè)計(jì)的坐式、躺式水力按摩池n設(shè)計(jì)時(shí)尚新穎，設(shè)計(jì)理念加入了很多玻璃元素車 流案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：動(dòng)線分析外部動(dòng)線分析：n從來福士廣場(chǎng)的范圍來看，西起西藏中路、東至云南中路、南起福州路、北至漢口路18、；西藏中路與福州路是上海的兩大黃金主干道，車流、人流的匯集地，來福士的主入口就設(shè)在兩條主干道的交匯處n漢口路、云南中路人流相對(duì)較少，分別在此設(shè)置機(jī)動(dòng)車進(jìn)出口，實(shí)現(xiàn)人車分流，漢口路為機(jī)動(dòng)車入口、云南中路為機(jī)動(dòng)車出口n來福士廣場(chǎng)的地下一層與人民廣場(chǎng)地鐵站直接相連，實(shí)現(xiàn)了對(duì)人民廣場(chǎng)客流的直接導(dǎo)入n來福士廣場(chǎng)的停車場(chǎng)位于地下二、三層； 停車費(fèi)為10元小時(shí)，1821元月主入口主入口人流主出入口入福州路西藏中路漢口口路云南車流出口中路案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：動(dòng)線分析內(nèi)部動(dòng)線分析：n自動(dòng)扶梯設(shè)置：可以有效地將樓下的客流引入到樓上，為樓上商鋪帶來消費(fèi)客流n中庭的設(shè)置：消除了逛街的視19、覺疲勞，增加了逛街的情趣性；同時(shí)可以作為新產(chǎn)品展示、推廣的活動(dòng)場(chǎng)地；實(shí)現(xiàn)鋪鋪臨街效果n中庭一般是商場(chǎng)客流的匯集高地，為了有效避免客流的擁堵，一般在此處設(shè)置垂直電梯n來福士每層都設(shè)有餐廳，引導(dǎo)人流往高層垂直電梯：有效疏散客流自動(dòng)扶梯：有效引導(dǎo)客流中庭上海地鐵樞紐型商業(yè)案例案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：商業(yè)及建筑亮點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：n新穎的商場(chǎng)設(shè)計(jì)：廣場(chǎng)擁有獨(dú)特水景入口，大型的透光中庭，寬敞的回廊n商場(chǎng)內(nèi)有直接通往地鐵及和平影院的通道，充分便利顧客n運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)根據(jù)租戶的特點(diǎn)設(shè)計(jì)店面風(fēng)格，是每一個(gè)樓層呈現(xiàn)出不同的風(fēng)格，異于其他商場(chǎng)千篇一律的“魚缸式櫥窗設(shè)計(jì)”上海地鐵樞紐型商業(yè)案例運(yùn)20、營(yíng)管理&出租金：n招商：根據(jù)商場(chǎng)定位有的放矢地發(fā)出邀約，各類型商家的入駐鋪位在招商之初就嚴(yán)格設(shè)定，引進(jìn)大批國(guó)際知名消費(fèi)品牌，為消費(fèi)能力迅速提高的上海市民提供了更廣泛的接觸國(guó)際最新時(shí)尚的渠道n來福士廣場(chǎng)保持持有和管理的一致，由嘉德國(guó)際團(tuán)隊(duì)自主開發(fā)、持有和管理經(jīng)營(yíng)，是嘉德置地在華的最大獨(dú)立投資項(xiàng)目，總投資規(guī)模達(dá)3.5億美金（約29億人民幣）n來福士廣場(chǎng)商業(yè)的出租率高達(dá)100%，租金n物管價(jià)格：USD 3.8/月案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：運(yùn)營(yíng)管理上海地鐵樞紐型商業(yè)案例成功要素：成熟經(jīng)驗(yàn)：凱德置地成熟的商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)是來福士廣場(chǎng)成功的關(guān)鍵客群定位：客群定位精準(zhǔn)，主力消費(fèi)者21、把握準(zhǔn)確（有一定消費(fèi)能力的年輕白領(lǐng)），檔次高于現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)外部地段：地段優(yōu)越，近人民廣場(chǎng)地鐵站和南京路步行街，擁有大量的人流內(nèi)部設(shè)計(jì)：人流動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部幾乎每層樓都有餐廳，以此種手法吸引顧客上樓，同時(shí)各層設(shè)有多部電梯；將“舒適堡”和“大食代”這類大型健身、餐飲場(chǎng)所布置在高層，達(dá)到吸引人群的目的案例1：來福士廣場(chǎng)（ Raffles City ）：成功要素上海地鐵樞紐型商業(yè)案例區(qū)位：位于地鐵2、4號(hào)線和輕軌3號(hào)線的交匯點(diǎn)；其中2號(hào)線連接上海市兩個(gè)機(jī)場(chǎng)，3號(hào)線連接上海市兩個(gè)火車站開發(fā)商：上海長(zhǎng)峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；設(shè)計(jì)公司為美國(guó)ARQ建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所面積規(guī)模：占地2.59萬平米，地上、地下總建筑面22、積約32萬平方米，其中商業(yè)面積22萬平米，建筑容積率6.7定位：以現(xiàn)代商業(yè)和多媒體產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集商務(wù)、休閑娛樂、文化和居住功能為一體的上海西部商業(yè)中心物業(yè)構(gòu)成：擁有地下四層，地上十層裙樓和五十八層塔樓；其中B3-B4: 地下停車庫；B2-9F: 購物中心；塔樓13F-23F：甲級(jí)寫字樓；塔樓25F-58F：五星級(jí)酒店案例2：龍之夢(mèng)（Cloud nine shopping mall）：基本概況購物中心開業(yè)時(shí)間商業(yè)面積樓層業(yè)態(tài)檔次龍之夢(mèng)2005222萬mB2-9F餐飲娛樂中高檔巴黎春天200222萬mB2-9F百貨零售中檔多媒體生活廣場(chǎng)200526.5萬mB1-6F餐飲購物中低檔玫瑰坊2004223、1.7萬mB2-9F服飾運(yùn)動(dòng)中檔國(guó)美電器200621萬m/家用電器中檔貝多芬廣場(chǎng)200322萬m1F-6F樂器餐飲中檔案例2：龍之夢(mèng)（Cloud nine shopping mall）：周邊環(huán)境周邊交通：中山公園龍之夢(mèng)擁有2、3、4這三條地鐵線，十多條公交線，復(fù)合軌道交通與購物中心，十分便捷目標(biāo)客群：白領(lǐng)、學(xué)生以及普通市民為主要客戶群地鐵商業(yè)：龍之夢(mèng)購物中心與新寧購物中心、玫瑰坊商業(yè)街、米蘭時(shí)尚廣場(chǎng)、巴黎春天、貝多芬廣場(chǎng)等共同組成中山公園商圈的核心，吸引了大量客流巴黎春天（折扣店）巴黎春天龍之夢(mèng) 玫瑰坊多媒體廣場(chǎng)新時(shí)空國(guó)際廣場(chǎng)貝多芬廣場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)B2超市、家電賣場(chǎng)、餐飲、特色集市B1超市、家電賣24、場(chǎng)、銀行、餐飲1F時(shí)尚主流服飾品牌、鐘表、化妝品、珠寶、眼鏡、銀行、咖啡甜品2F時(shí)尚流行服飾、女鞋、皮具、飾品、眼鏡3F女裝、飾品、內(nèi)衣、女鞋、珠寶、餐飲4F男裝、男鞋、箱包、休閑裝、餐飲5F運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器械、美容美體、家居、旅游服務(wù)、餐飲6F孕嬰用品、兒童用品、游藝、餐飲7F餐飲、美發(fā)、美甲8-9F培訓(xùn)、琴行、餐飲零售65.1%餐飲22.8%案例2：龍之夢(mèng)（Cloud nine shopping mall）：主要項(xiàng)目樓層分布：地下兩層+地上九層；B1-B2層主要由家樂福和永樂電器兩大主力店構(gòu)成，1F-4F以服飾飾品為主，5F以運(yùn)動(dòng)健身，美容美發(fā)為主，6F主打兒童品牌，7F-9F以餐飲娛樂為25、主業(yè)態(tài)構(gòu)成：龍之夢(mèng)由購物、餐飲、服務(wù)、娛樂四大業(yè)態(tài)組成，其中餐飲和購物占據(jù)主要部分，占據(jù)整個(gè)商場(chǎng)88%的比重主要品牌：以中端品牌為主服務(wù)配套休閑娛樂 5.5%6.5%租位店鋪?zhàn)馕坏赇丅2002StarbuckscoffeeB2014名軒、美珍香B2004廣良興B2016杉養(yǎng)蜂園、一代眼鏡B2005/B2029代官山、蛋蛋屋B2018宜芝多B2006雷允上B2020一茶一坐、老娘舅B2008上海得一大藥房B2021龍照咖喱B2010森蜂園B2023伍京堂B2012森蜂園B2700快樂檸檬B2705數(shù)碼下一站B2708麥當(dāng)勞B2202家樂福B2201永樂生活電器案例2：龍之夢(mèng)（Cloud nine26、 shopping mall）：樓層分布B2層：n超市、家電賣場(chǎng)、餐飲、特色集市n家樂福超市、永樂生活電器是B2層的主力店n該層直接連通地鐵2號(hào)線中山公園站，擁有大量客流，主力店、餐飲店吸引客流停滯n該層設(shè)有4部扶梯，1部垂直電梯，迅速有效地疏散人流家樂福永樂電器主力店餐飲其他配套家樂福永樂生活電器1001牛肉面館休閑食品新龍記燒臘茶餐廳味千拉面食之秘漢堡王斗牛士牛肉館肯德基全家超市中國(guó)工商銀行案例2：龍之夢(mèng)（Cloud nine shopping mall）：樓層分布B1層：n超市、家電賣場(chǎng)、銀行、餐飲n家樂福超市、永樂生活電器仍占據(jù)B1層的大部，為其主力n配套肯德基、味千拉面、食之秘等部分27、餐飲店，亦設(shè)有ATM等其他配套設(shè)施，方便顧客家樂福永樂電器零售專賣服飾/飾品餐飲其他國(guó)際精品專賣店H&M（2300平米）C&A（1200平米）黃金珠寶化妝品accessorize星巴克哈根達(dá)斯酷圣石香啡繽花旗銀行鐘表上海地鐵樞紐型商業(yè)案例案例2：龍之夢(mèng)（Cloud nine shopping mall）：樓層分布F1層：n時(shí)尚主流服飾品牌、鐘表、化妝品、珠寶、眼鏡、銀行、咖啡甜品n龍之夢(mèng)一樓業(yè)態(tài)混合，H&M,C&A店鋪面積較大，構(gòu)成了一層的主力n配套面積較小的餐飲店吸引顧客n龍之夢(mèng)有三個(gè)商場(chǎng)入口，一層共設(shè)有4部直升電梯，4部手扶電梯，能快速疏散集聚的人流零售專賣服飾/飾品餐飲其他精品少女裝女鞋28、i.tE-Land愛茜茜里謝瑞麟九龍冰室眼鏡店配飾攝影手表護(hù)膚品上海地鐵樞紐型商業(yè)案例案例2：龍之夢(mèng)（Cloud nine shopping mall）：樓層分布F2層：n時(shí)尚流行服飾、女鞋、皮具、飾品、眼鏡n家樂福超市、永樂生活電器是B2層的主力店n該層直接連通地鐵2號(hào)線中山公園站，擁有大量客流，主力店、餐飲店吸引客流停滯n該層設(shè)有4部扶梯，1部垂直電梯，迅速有效地疏散人流上海地鐵樞紐型商業(yè)案例龍之夢(mèng)購物中心地處軌道2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)線中山公園站交匯點(diǎn)，以其獨(dú)特的設(shè)計(jì)和優(yōu)越的位置成為上海西區(qū)重要的城市軌道交通樞紐型綜合型建筑。通過打造“零換乘”的軌道交通樞紐商業(yè)，將購物、娛樂、辦公等需求集中在29、一個(gè)多功能建筑體內(nèi)予以滿足，極大地提升項(xiàng)目聚客能力，目前龍之夢(mèng)購物中心的日均客流量超過50萬人次。龍之夢(mèng)利用輕軌、地面公交、地下鐵建設(shè)的不同高度，復(fù)合軌道交通、公交車站、商業(yè)建筑、地下步行走廊、出租車站、集中貨運(yùn)系統(tǒng)、城市后勤設(shè)施、地下停車庫等城市運(yùn)營(yíng)綜合功能于一個(gè)完整的立體換乘樞紐建筑體內(nèi)，將有限的土地資源和便捷的軌道交通資源有效的結(jié)合，增強(qiáng)城市服務(wù)功能案例2：龍之夢(mèng)（Cloud nine shopping mall）：動(dòng)線分布上海地鐵樞紐型商業(yè)案例外部動(dòng)線分析：n軌道交通2號(hào)線直接通至龍之夢(mèng)購物中心的B2層，3、4號(hào)線中山公園站通過天橋連通，可以直接到達(dá)龍之夢(mèng)購物中心的2層n通過打造“零換30、乘”的軌道交通樞紐商業(yè)，將購物、娛樂、辦公等需求集中在一個(gè)多功能建筑體內(nèi)，日均客流量超過50萬人次案例2：龍之夢(mèng)（Cloud nine shopping mall）：動(dòng)線分析上海地鐵樞紐型商業(yè)案例根據(jù)龍之夢(mèng)購物中心的功能業(yè)態(tài)，投資商分別成立了上海龍興百貨有限公司、上海龍旺美食有限公司、上海龍強(qiáng)書城有限公司、上海龍盛超市有限公司、上海龍之夢(mèng)百貨有限公司。龍興百貨主要營(yíng)運(yùn)位置地下一層和二層?xùn)|部，營(yíng)運(yùn)面積5300平方米，可招納250個(gè)品牌商品；龍旺美食主要餐飲（含宴會(huì)廳）營(yíng)運(yùn)位置在九層和十層，營(yíng)運(yùn)面積1.8萬平方米，可安排200家各式餐飲；龍強(qiáng)書城營(yíng)運(yùn)位置在八層，營(yíng)運(yùn)面積1.1萬平方米，可展銷各類書31、籍120萬冊(cè)，規(guī)模超過上海書城；龍盛超市營(yíng)運(yùn)位置在地下一、二層的西部，營(yíng)運(yùn)面積2.5萬平方米，可接納1500家商號(hào)，展列2萬種商品；龍之夢(mèng)百貨營(yíng)運(yùn)位置在地面一層以上的中島和四周的名品專賣，營(yíng)運(yùn)面積為4.3平方米，可招商1200種品牌；龍之夢(mèng)數(shù)碼城營(yíng)運(yùn)面積為1.3萬平方米，可吸納400戶商家；九層還設(shè)有一個(gè)五星級(jí)影院，內(nèi)含6個(gè)放映廳。另，58層的塔樓還配置了建筑面積2.4萬平方米辦公樓和建筑面積4.4萬平方米、730間客房的五星級(jí)龍之夢(mèng)大酒店。目前一層最高的租金已達(dá)54元/天，2層約32元/天，餐飲12元/天。案例2：龍之夢(mèng)（Cloud nine shopping mall）：運(yùn)營(yíng)管理http:32、/ nine shopping mall）：租金情況物業(yè)費(fèi)：33.00元/平方米 月商圈租金呈整體上漲走勢(shì)目前，中山公園地區(qū)商鋪的租賃價(jià)位為米蘭時(shí)尚廣場(chǎng)5 - 8元/平方米/天；定西路（長(zhǎng)寧路延安西路）上商鋪?zhàn)饨馂?.5-8.5 元/ 平方米/ 天；愚園路（長(zhǎng)寧路江蘇路）上商鋪?zhàn)饨馂?-12 元/ 平方米/ 天。區(qū)域辦公樓的租金為2 - 5元/平方米/天。其中新時(shí)空商務(wù)中心的租賃價(jià)格為3.3 元/ 平方米/天；兆豐大廈的租賃價(jià)格5元/平方米/天；名光大廈的租賃價(jià)格為2元/平方米/天；太平洋中心的租賃價(jià)格為5 元/ 平方米/ 天。上海地鐵樞紐型商業(yè)案例開業(yè)之初，龍之夢(mèng)選擇以自主經(jīng)營(yíng)為主，計(jì)劃引進(jìn)33、國(guó)際一線品牌，結(jié)果并不成功，位置空缺，一些小品牌也支撐不住紛紛撤離。于2006起，龍之夢(mèng)開始進(jìn)行大換血，最初由龍之夢(mèng)自營(yíng)的百貨、超市、書城等八大業(yè)態(tài)，如今基本上被品牌主力店與專賣店和所替代。龍之夢(mèng)利用輕軌、地面公交、地下鐵建設(shè)的不同高度，復(fù)合軌道交通、公交車站、商業(yè)建筑、地下步行走廊、出租車站、集中貨運(yùn)系統(tǒng)、城市后勤設(shè)施、地下停車庫等城市運(yùn)營(yíng)綜合功能于一個(gè)完整的立體換乘樞紐建筑體內(nèi)，將有限的土地資源和便捷的軌道交通資源有效的結(jié)合，增強(qiáng)城市服務(wù)功能案例2：龍之夢(mèng)（Cloud nine shopping mall）：主要特色五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)http:/ 號(hào)線、5 號(hào)線莘莊站南廣場(chǎng)的閔行商貿(mào)中心、和234、7 萬平方米的仲盛摩爾; 3 號(hào)線、8 號(hào)線虹口體育場(chǎng)的長(zhǎng)峰虹口商城;國(guó)內(nèi)地鐵樞紐型商業(yè)案例莘莊_仲盛新世紀(jì)商城萃莊站除了車站內(nèi)部擁有較多的零售商業(yè)布局，在站點(diǎn)附近以萃莊站為核心的商圈已經(jīng)形成。萃莊地區(qū)商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)類型非常豐富，即擁有大型的購物中心，臨街商鋪又非常的發(fā)達(dá)。仲盛新世紀(jì)商城業(yè)態(tài)布局分為主力店、次主力店和普通店三個(gè)層次。三家主力店品牌中的家樂福、百盛已開業(yè)，百安居將作為百安居“T計(jì)劃”轉(zhuǎn)型后的第二家轉(zhuǎn)型門店;次主力店品牌有CGV電影院、百思買、電玩城等。另外，普通店中，依戀集團(tuán)已有7個(gè)品牌入駐。餐飲是仲盛世界商城重要的組成部分，其餐飲類分快餐和正餐兩種。“仲盛商業(yè)中心”：位于上35、海莘城號(hào)地塊，總建筑面積約萬平方米，將于年全部建成，集購物、餐飲、休閑、娛樂、其他綜合服務(wù)于一體，并有個(gè)停車泊位等設(shè)施配套。內(nèi)由峽谷長(zhǎng)廊、林蔭大道、生活品市場(chǎng)、冬日花園、食府街道、高雅小街等十二個(gè)主要部分組成，將帶動(dòng)上海西南地區(qū)現(xiàn)代商業(yè)圈的進(jìn)一步形成和繁榮。商務(wù)辦公, 16%商業(yè),44%商務(wù)酒店：由喜達(dá)屋酒店管理公司管理的星級(jí)酒店商務(wù)辦公：SOHO辦公、全中央空調(diào)辦公、實(shí)用型分體式空調(diào)辦公商業(yè)：零售、餐飲、娛樂等多種時(shí)尚消費(fèi)業(yè)態(tài)停車等配套：地下及地面停車，共計(jì)1300個(gè)車位各功能業(yè)態(tài)建筑面積的比重公寓商務(wù)酒28%店, 12%n 跨越式的輻射，客源構(gòu)成以上海市為主，同時(shí)還包括外省市和境外地區(qū)核心36、區(qū)域次級(jí)區(qū)域外圍區(qū)域4km以內(nèi)4-6km6km以外目標(biāo)客群15萬目標(biāo)客群28萬-閘北中部地區(qū)閘北北部、虹口、普陀、靜安、寶山五區(qū)上海其他城區(qū)、部分外省市和境外地區(qū)功能復(fù)合的區(qū)域級(jí)商業(yè)綜合體n 位于上海市閘北區(qū)，地鐵一號(hào)線延長(zhǎng)路站和上海馬戲城之間，占地5.5萬平方米，建筑面積25萬平方米；n 具有商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設(shè)施等多種功能。客源構(gòu)成針對(duì)中產(chǎn)家庭消費(fèi)需求，打造全家全客層的家庭時(shí)尚消費(fèi)中心n 目標(biāo)客群：家庭月均收入6000元以上、15至45歲年齡層的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體n 主題特色：針對(duì)家庭不同成員的需求，打造全家、全客層體驗(yàn)式的家庭時(shí)尚消費(fèi)中心n主力業(yè)態(tài)37、：以特色餐飲、休閑體驗(yàn)等時(shí)尚消費(fèi)為主，各個(gè)區(qū)域主題明確，吸引目標(biāo)客戶均勻分布核心設(shè)施大潤(rùn)發(fā)超市親子中心運(yùn)動(dòng)100專賣上影CGV影城特色餐飲、SPA等屈臣氏、美容美發(fā)ONLY等時(shí)尚服裝專賣宏圖三胞國(guó)美電器功能闡釋家庭日常生活消費(fèi)兒童體驗(yàn)型娛樂購物青少年運(yùn)動(dòng)購物白領(lǐng)時(shí)尚文化娛樂服飾購物家庭餐飲休閑女性美容護(hù)理及購物家庭數(shù)碼產(chǎn)品家用電器功能闡釋A 家庭日常購物區(qū)B 青少年活力動(dòng)感區(qū)C 家庭餐飲休閑廣場(chǎng)D 時(shí)尚女性購物區(qū)E 現(xiàn)代家居生活館主力店+次主力店+商業(yè)街的業(yè)態(tài)組合模式主力店大潤(rùn)發(fā)超市布置在次干道大寧路沿線，即可以聚集人流又可以提高項(xiàng)目的醒目性具有特色的親子中心、大寧影城、運(yùn)動(dòng)超市等次主力店位于38、角落，便于組織人流親子中心主干道沿線布置次主力店國(guó)美、宏圖三胞等，并穿插上座率高的餐飲肯德基、必勝客等，吸引干道人流小型品牌服飾店、中小型特色餐飲店、會(huì)所、 SPA中心等時(shí)尚休閑的商業(yè)街區(qū)n四周布置主力店和具有特色的次主力店，充分吸引人氣，并促使人流的均勻分布n內(nèi)部圍合成靜謐的商業(yè)街區(qū)，營(yíng)造半私密性的家庭時(shí)尚休閑消費(fèi)空間對(duì)應(yīng)案例借鑒：上海大寧國(guó)際生活廣場(chǎng)建筑靈活布局，結(jié)合廣場(chǎng)打造富有活力的室外商業(yè)空間n采用外圍高、中間低的建筑形態(tài)，中央小建筑群落與四周大建筑錯(cuò)落有致，通過大的圍合形成了商業(yè)內(nèi)街濃厚的氣氛，同時(shí)也將項(xiàng)目與城市主干道分隔開來n辦公樓分布于主干道沿街上，有利于疏導(dǎo)辦公人流和車流，與商業(yè)人流互不干擾；酒店偏離干道布置，人流量較小，符合其對(duì)于環(huán)境的要求n約2公里的全開放商業(yè)內(nèi)街，11個(gè)大小廣場(chǎng)和庭院，營(yíng)造富有活力的室外時(shí)尚休閑空間，人流在此集散并能均衡的分布到項(xiàng)目的其他區(qū)域中去開放與錯(cuò)落有致的空間形態(tài)