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1、運營總監管理手冊應知應會財務總監應知應會基 礎 術 語 篇01PART成本盈利預測02PART項目角度對財務的需求03PART項目發展各個階段財務需求04PART目 錄SUCCESS合約額是指房屋出售后向市房產局總監管理手冊部門辦理商品房買賣合同登記備案金額。合約額結利合約額是指房屋在復核竣工備案等收入確認條件后能夠結轉收入的合約額。結利合約額營業額=結利合約額-增值稅=結利合約額/（1+增值稅率）。營業額營業利潤=營業收入-營業成本-稅金及附加-銷售費用-總監管理手冊費用-財務費用-資產減值+投資收益+其他收益。利潤額成本利潤率=利潤額成本額。成本利潤率一、基礎術語篇 毛利率=毛利/營業額毛2、利=營業額-營業成本。毛利率內部收益率(IRR)），就是資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、凈現值等于零時的折現率IRR存出保證金，是指企業按規定或合同約定交存的保證金，比如土地購置保證金、競標保證金、監管資金等存出保證金Part 01WHY ?各項成本按成本對象、按可售面積等方式分攤，使之稅負最低。成本分攤方法現金流量是投資項目在其整個壽命期內所發生的現金流出和現金流入的全部資金收付，最大化利用資金效率。現金流一、基礎術語篇 增值稅稅率9%契稅（4%）等其他稅費土地增值稅稅率30%-60%企業所得稅稅率25%各稅種實際稅負所占比例房地產開發企業主要涉及的稅種有增值稅、城建稅、教育費附加、3、企業所得稅、土地增值稅、契稅、房產稅、印花稅、土地使用稅、河道費等稅負約4%稅負約5%稅負約6%稅負約2%所得稅=（收入-成本-稅金-費用）x25%土增稅=增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數契稅=土地價款x4%應納增值稅=銷售額x稅率-進項稅額計算公式房地產行業主要稅種 分析土地增值稅稅率 Part 01WHY ?01收入-成本=利潤。02收入-成本-稅金=利潤。03收入-成本-費用-稅金=利潤。04全部現金收入-全部現金支出=利潤。利 潤二、項目成本盈利預測 JOHN USDesigner開工時間開盤時間俊工時間入伙時間ABOUT US單擊此處添加標題我們工作室致力于專業PPT模板的發布4、，并為您提供專業的PPT個性定制服務。我們工作室致力于專業PPT模板的發布，并為您提供專業的PPT個性定制服務。項目投資任務書指標項目投資任務書指標含稅總銷售金額240,626全投資 IRR15.24%含稅項目總成本193,368不計息 IRR19.63%全投資稅后利潤28,032全投資成本利潤率15.67%含稅營銷費用3,609全投資項目毛利率19.37%含稅建安成本84,966開工時間2020年5月1日銷售周期安排2020年7月-2022年6月開盤時間2020年5月30日結利安排2021年12月20日竣工時間2021年12月20日清盤時間2022年6月入伙時間2022年10月30日項目投資5、備案書 規劃成本收入回報節點投資任務書體系 成本收入回報量價銷售總收入各物業形態銷售單價總投資額土地費用前期費用建安成本其他費用目標成本體系利潤額利潤率收益率投入時點開發節點利潤總額利潤單方成本利潤率IRR毛利率集團管控項從投資任務書看地產管控體系 核心利潤收入體現、成本體現、利潤率體現成本及利潤初步測算表土地增值稅計算土地增值稅測算表現金流的圖表性體現資金投入回收曲線核心現金流體現資金流入與流出值與時點計算資本化利息資金來源預測表體現計息，部分計息與不計息情況下的現金流情況現金流量表資金投入與流出時點與份額項目實施及銷售計劃表 測算表成本利潤率IRR毛利率建筑指標值銷售單價成本單方費用單方收6、入與投入時點測算表的計算，實質上，就是整個項目經營的一次模擬！輸入與輸出項 1432盈利預測表-全投資成本規劃控制表土增稅測算現金流量表盈利預測報表 項目發展過程中的參謀角色項目發展預算執行科學細化編制預算，為預算執行打好基礎。預算編制是預算執行總監管理手冊的基礎。預算執行過程中按實際情況客觀修正預算，建立反饋機制，確保預算有效落地。對項目整體進行財務把控，確保項目發展按照預算執行。項目發展經營成果確認通過項目總合約額、總成本、凈利潤、全投資成本利潤率、全投資項目毛利率、 IRR、各運營節點等各項指標確認經營成果。項目發展的資金統籌、稅務安排1、通過現金流量表預測統籌安排資金調度，最大化的加大7、資金利用效率。2、通過稅務籌劃及稅務協調最大化的降低企業稅負，合理延遲繳稅時間爭取現金流。三、項目角度對財務的需求項目發展過程中的參謀角色 “（1）項目前期通過稅務籌劃合理規劃分期并取得規證，降低稅負。（2）通過土地增值稅測算對銷售定價提出合理建議，降低稅負。項目前期稅務籌劃四、項目發展各階段不同的財務需求 規劃立項環節取得土地環節開發建設環節銷售環節前期介入全流程稅務籌劃 規劃立項階段銷售階段將普通住宅、非普通住宅銷售均價控制在合理水平，避免土增稅的跳躍式增長；（或可考慮降低人防地下車位面積，并將此部分銷售時間推遲到清算完畢之后）取得土地階段對于公開市場拿地，應盡量降低土地出讓金分期利息等扣8、除有爭議的支出，同時也可以保證項目的整體利潤最大化；通過比對測算結果，合理劃分清算單位（具體表現為立項和規證的劃分范圍），合理規劃地下開發面積嚴格監督投資報建部門按照前期策劃要求辦理相關手續全流程稅務籌劃 實際清算階段應加快合約結算進度，催收成本發票，最大化成本扣除范圍。復盤階段項目開發完成后，與預測數據對比，為今后同類籌劃方案提供經驗數據通過關聯方供應商轉移定價，合理設定設計費及建安成本的浮動空間，降低土增稅的適用稅率；（目前碧桂園等公司較多采用）開發建設階段全流程稅務籌劃 項目前期稅務籌劃，應充分考慮未來銷售價格上漲因素的影響項目前期稅務籌劃 武漢項目稅務籌劃案例稅務籌劃案例一 【武漢琴臺華府】項目平面圖 【武漢琴臺華府】技術指標 合肥項目稅務籌劃案例稅務籌劃案例二 【合肥原山】項目平面圖 【合肥原山】技術指標 運營總監管理手冊應知應會沈陽公司Thanks