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1、2019-4綠地集團(tuán) 青年公寓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)Youth Community Production Report 趨勢(shì)&背景政策紅利租金紅利服務(wù)紅利三大紅利支持供給金融財(cái)政法律 租賃用地供給 利用集體土地 鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型 培育專業(yè)企業(yè) 住房公積金 融資支持 REITs 建行存房貸 稅收優(yōu)惠 公租房貨 立法 租購(gòu)?fù)瑱?quán) 規(guī)范交易租賃時(shí)代的共享經(jīng)濟(jì)契機(jī)，租售并舉時(shí)代來臨政策紅利租賃人口租賃房屋數(shù)量人均租賃支出（萬元/年）數(shù)量（萬人）租賃人口占比數(shù)量（萬套）租賃房屋占比國(guó)家美國(guó)1100035%439337%3.1日本420033%185233.5%1.6英國(guó)219337%83036%2.6中國(guó)16000112、.6%457118%0.6城市紐約479.556.9%21268.2%4.5洛杉磯21254.4%84.863.2%4.0東京67350.6%54.9660%5.5上海96640%19024%1.24截止至2018年 世界發(fā)達(dá)國(guó)家租賃人口占比約35%而中國(guó)租賃人口占比僅11%相較之下，我國(guó)租賃人口及租金仍有巨大上升空間租金紅利數(shù)字化的物業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理帶動(dòng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)模的迅速擴(kuò)張服務(wù)紅利團(tuán)隊(duì)成員房間總數(shù)人均管理房間數(shù)3408136間/人租房年齡分布45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%42% 35%0%3%12%7%1%15歲以下15-19歲20-24歲25-29歲30-343、歲 35-49歲 50歲以上租房校園生活家庭生活社交需求自在歸屬感年齡時(shí)間段青年公寓客群特點(diǎn)處于校園向家庭生活轉(zhuǎn)變的過渡階段的青年群體青年公寓客群特點(diǎn)8.80%18.80%23.40%23.80%43%47%83.80%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%距離工作或者學(xué)習(xí)地點(diǎn)近交通方便，配套完善房屋精裝修，設(shè)備齊全房屋房齡年輕其他小區(qū)物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)房屋位于市中心繁華地段青年公寓客群敏感點(diǎn)青年公寓客群敏感點(diǎn)別人怎么做？美國(guó)長(zhǎng)租模式對(duì)比美國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展成熟，租賃總量全球領(lǐng)先EQRMAA規(guī)模不一定為王EQRMAA規(guī)模市值4、美國(guó)長(zhǎng)租模式對(duì)比高坪效是運(yùn)營(yíng)決勝之本，租金和出租率是運(yùn)營(yíng)生命線EQRMAA坪效租金收入EQRMAA美國(guó)長(zhǎng)租模式對(duì)比高坪效是運(yùn)營(yíng)決勝之本出租率是運(yùn)營(yíng)的生命線兩個(gè)案例CITIGO28.9元日坪效18客房平均面積93%平均入住率MUJI HOTEL22最小客房面積25%產(chǎn)品溢價(jià)房企長(zhǎng)租公寓品牌房企長(zhǎng)租公寓品牌萬科泊寓龍湖冠寓旭輝領(lǐng)寓保利N+公寓金地草莓社區(qū)招商壹間公寓遠(yuǎn)洋邦舍Boonself全國(guó)TOP30的房企已有三成涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域房企長(zhǎng)租公寓理念有態(tài)度的城市青年家萬科泊寓我家我自在龍湖冠寓讓年輕人生活更美好旭輝領(lǐng)寓瞄準(zhǔn)年輕白領(lǐng)客群，注重溫馨舒適的“家”的體驗(yàn)房企長(zhǎng)租公寓布局布局城市集中于一、二線5、城市，其中萬科泊寓數(shù)量最多長(zhǎng)租公寓品牌布局城市等級(jí)數(shù)量布局城市發(fā)展規(guī)模情況萬科泊寓一線城市4北京、上海、廣州、深圳已擁有16000間二線城市7廈門、合肥、重慶、沈陽、福州、濟(jì)南、烏魯木齊三四線城市1佛山龍湖冠寓一線城市2上海、廣州2017年底前計(jì)劃入市15000間二線城市6蘇州、杭州、南京、廈門、重慶、成都旭輝領(lǐng)寓一線城市2上海、北京已擁有5000間，2017年底前計(jì)劃入市20000間二線城市5蘇州、杭州、成都、重慶、南京三四線城市1無錫房企長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品線數(shù)據(jù)來源：2018克爾瑞長(zhǎng)租公寓行業(yè)分析報(bào)告長(zhǎng)租公寓品牌產(chǎn)品系檔次占比萬科泊寓峯匯高端/泊寓中低端100%龍湖冠寓核桃高端/松果中低端/豆豆6、/旭輝領(lǐng)寓博樂詩服務(wù)公寓高端10%柚米國(guó)際社區(qū)中低端80%菁社青年公寓10%公寓產(chǎn)品線以三種檔次劃分，中低端產(chǎn)品占比超80%房企長(zhǎng)租公寓主力戶型龍湖冠寓萬科泊寓旭輝領(lǐng)寓10-3525-3514-35以小面積段戶型為主，戶型面積集中在15至35平方米房企長(zhǎng)租公寓公區(qū)配套主打年輕人的社交空間，提供功能齊全的共享配套龍湖冠寓萬科泊寓旭輝領(lǐng)寓約約150約約400約約300書咖兼前臺(tái)健身房影音室公共洗衣房|廚房公共會(huì)客廳書咖健身房瑜伽室公共洗衣房|廚房咖啡吧書吧健身房影音室公共洗衣房|廚房綠地怎么做？小全獨(dú)共綠地青年公寓四大特點(diǎn)空間集約功能配套齊全私密性領(lǐng)域感共享空間滿足社交需求1. 總體布局2. 建筑7、設(shè)計(jì)3. 運(yùn)營(yíng)管理4. 項(xiàng)目推進(jìn)總體布局關(guān)鍵詞：借勢(shì)構(gòu)建青年生態(tài)系統(tǒng)Part.1產(chǎn)學(xué)園區(qū)商業(yè)中心城市公園青年公寓總體布局模式依據(jù)區(qū)域周邊環(huán)境的不同類型，可分為以下四種類型商務(wù)CBD商業(yè)中心宜鄰近公共交通站點(diǎn)兼顧良好的景觀朝向鄰近MALL或商業(yè)街上部共享商業(yè)配套資源青年公寓微MALL商業(yè)街區(qū)生鮮超市特色餐飲咖啡吧電影院精品零售店地鐵站公交站青年公寓商務(wù)CBD宜鄰近公共交通站點(diǎn)兼顧良好的景觀朝向宜與酒店組合布置可與LOFT辦公組合布置青年公寓LOFT辦公普通辦公商業(yè)街區(qū)公交站企業(yè)總部辦公地鐵站全家便利店銀行網(wǎng)點(diǎn)星巴克咖啡餐飲娛樂健身會(huì)所青年公寓產(chǎn)學(xué)園區(qū)宜鄰近公共交通站點(diǎn)兼顧良好的景觀朝向宜成組布置8、與園區(qū)相鄰共享園區(qū)生活配套青年公寓普通辦公研究中心商業(yè)街區(qū)產(chǎn)業(yè)中心公交站地鐵站社區(qū)商業(yè)教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)綜合研究中心衛(wèi)生服務(wù)中心中心廣場(chǎng)青年公寓城市公園宜鄰近公共交通站點(diǎn)兼顧良好的景觀朝向結(jié)合開放活動(dòng)場(chǎng)地布局普通辦公 商務(wù)酒店 青年公寓 商業(yè)街 微MALL城市客廳環(huán)形跑道滑板公園市民廣場(chǎng)藝術(shù)雕塑公交站商業(yè)MALL地鐵站青年公寓青年公寓總體布局原則青年公寓樂活天地超市咖啡/餐飲健身房網(wǎng)咖/電競(jìng)中心電影院酒吧/KTV娛樂美容美發(fā)公共交通青年公寓應(yīng)與公共交通站點(diǎn)及城市樂活天地相毗鄰+青年公寓與樂活天地結(jié)論：1. 距樂活天地越近越利于青年 公寓租金價(jià)值的提升。2. 公區(qū)配套隨距離增大而增大3. 戶型面積隨距9、離增大而增大100 200 300 400 500 800 1000與樂活天地的距離（m）租金價(jià)值曲線(千元)青年公寓變量戶型面積(十平方米)6 5 4 3 2 1配套公區(qū) (平方米/層)與樂活天地距離關(guān)系直接影響公寓的配套、戶型及租金建筑設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞：坪效小獨(dú)共全的產(chǎn)品策略Part.2小全獨(dú)共核心價(jià)值空間集約功能配套齊全私密性領(lǐng)域感共享空間滿足社交需求青年公寓總體指標(biāo)估算層數(shù)層高建筑規(guī)模平面形式客房面積獨(dú)幢公寓青年社區(qū)一字形平面效率12-15層2.9-3.1m15-30150-300間15/2023/2830/35300/230產(chǎn)品策略152330面積減小的情況下不犧牲居住的品質(zhì)122壓縮廚房10、客廳低頻使用空間套內(nèi)面積緊湊，去除冗余空間優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)層平面減小公攤產(chǎn)品策略緊湊型A面積：15平方米面寬：2.80m進(jìn)深：5.45m 玄關(guān) 集成廚房 集成衛(wèi)浴 餐客廳 電視柜 臥室 衣物收納 標(biāo)準(zhǔn)型B面積：23平方米面寬：3.40m進(jìn)深：6.90m 玄關(guān) 集成廚房 集成衛(wèi)浴 餐客廳 起居室 電視柜 臥室 衣物收納 舒適型C面積：30平方米面寬：3.40m進(jìn)深：9.00m 玄關(guān) 集成廚房 集成衛(wèi)浴 衣帽間 起居室 電視柜 餐客廳 臥室 收納一般配置清單綠地配置清單家具類大衣柜、開放置物架、鞋柜、邊幾軟裝類窗簾、浴簾、抱枕、四件套、地毯百貨類餐具、掛鉤、收納箱、多層衣架、垃圾桶、清潔用品等裝飾類植物、11、裝飾畫、裝飾燈、鐵架電器類微波爐、電水壺、接線板、平底鍋、奶鍋、電飯煲、洗衣機(jī)、臺(tái)燈家具類雙人床、桌椅、沙發(fā)、衣柜軟裝類百貨類裝飾類電器類空調(diào)、電視6項(xiàng)20 項(xiàng)+青年公寓總體指標(biāo)估算面積減小的情況下不犧牲居住的品質(zhì)一般配置清單綠地配置清單生活型！非奢華！好用不貴！LITE約100PRO約300集合標(biāo)準(zhǔn)集合特色標(biāo)準(zhǔn)資源青年公寓配套公區(qū)分類依據(jù)配套公區(qū)面積不同，分為兩種配套組合類型模塊功能建議面積建議位置建議集合模塊 書吧（兼前臺(tái)）80-150首層/交接層酒吧咖啡吧餐廳聯(lián)合辦公標(biāo)準(zhǔn)模塊公共洗衣房20/個(gè)貼臨集合大堂公共廚房資源模塊摩拜咖啡20/個(gè)首層對(duì)外布置盒馬生鮮野獸派鮮花店全家便利特色模塊娛樂12、室10-20/個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層/間隔層健身房影音室電競(jìng)中心青年公寓配套公區(qū)分類依據(jù)配套公區(qū)面積不同，分為兩種配套組合類型集合模塊標(biāo)準(zhǔn)模塊資源模塊特色模塊運(yùn)營(yíng)管理關(guān)鍵詞：智能一站式智能化解決方案Part.3智能化管理系統(tǒng)平臺(tái)管家房租繳納、租客報(bào)修，微信、短信、消息立刻推送。預(yù)約特色模塊一鍵式預(yù)約，隨時(shí)隨地享受個(gè)性生活。設(shè)施智能化前臺(tái)、停車導(dǎo)航、智能水電煤、智能門鎖無縫對(duì)接。社區(qū)各色活動(dòng)預(yù)告預(yù)定，加入社區(qū)領(lǐng)地生活易如反掌。項(xiàng)目推進(jìn)獨(dú)幢公寓：漕溪路鉑派公寓青年社區(qū)：一部寶山 京津冀大興Part.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 容積率： 3.0 規(guī)劃建筑面積： 22848 總戶數(shù)： 636戶 漕溪路鉑派公寓獨(dú)幢公寓ALL-IN-ONE 大堂設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 進(jìn)入建筑的第一印象，注意空間的對(duì)稱性2. 有條件的話盡量做一些通高空間；3. 大堂吧集合check-in、水吧等多種功能；4. 要有一定的儲(chǔ)物或辦公空間；5. 合理組織住戶和訪客的流線；主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 容積率： 1.8規(guī)劃建筑面積： 30132 總戶數(shù)： 816戶 大興青年公寓青年社區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 容積率： 1.52 規(guī)劃建筑面積： 61514 總戶數(shù)： 810戶 寶山青年公寓青年社區(qū)感 謝