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1、運營總監管理手冊應知應會提升產品意識，打造產品力項目設計應知應會 什么是產品意識？如何提升產品力？ 目錄CONTENTS1的產品觀2設計總監管理手冊體系3示范區及大區方案總監管理手冊4圖紙及變更總監管理手冊5 設計專項總監管理手冊 運營總監管理手冊應知應會01的產品觀 顏總：“四好公司” 和“四好產品” 四好公司 好產品、好效益、好服務、好公民 四好產品“好產品”是“好服務、好效益、好公民”的基礎；“好設計“是”好材料、好質量、好配套”的基礎；“打造好產品”需要有“客戶視角和思維”。從企業角度：“好設計、好材料、好質量、好配套”；從客戶視角：超出客戶預期的產品，才能稱之為“好產品”。“客戶滿意2、多一度”。 產品的各個維度均好，產品的各個指標都不差，有一個指標、有一個維度領先同行，超出客戶預期。 產品力專題提升全員的產品意識 領導重視 好產品是領導重視出來的，地總對好產品負領導責任 通力協同 好產品是各條業務線協同配合出來的 專業精神激勵打造好產品的“羅文”，培養一批匠人。 第五代精品的4大理念 運營總監管理手冊應知應會02設計總監管理手冊體系 分級總監管理手冊計劃總監管理手冊過程總監管理手冊評價總監管理手冊總監管理手冊體系總監管理手冊內容總監管理手冊工具定總監管理手冊權責定目標與節點規范總監管理手冊動作結果導向考核各級設計總監管理手冊機構職責分工表項目設計全過程專項計劃項目室內設計師3、手冊項目景觀設計師手冊項目設計經理手冊項目設計總監管理手冊全過程評價+第二部分 設計總監管理手冊體系 A類：集團標桿項目（每個區域至少1個）A類：作為地產打品牌的精品項目，集中設計業務線全體優勢，提供各種資源和條件，以做好項目為目標，引領市場，樹立行業標桿。B類：區域標桿項目，U1-U4不同檔次標桿（每個區域X個）B類：各區域內，每個檔次均可設置，作為區域內本檔次的標桿項目，為C類項目提供示范效應。C類 ：大貨標準項目C類：公司大貨項目，快進快出，保質保量。設計總監管理手冊的二八法則，A類項目打造行業標桿，B類項目打造區域標桿，AB類項目輸出標準，C類項目保品質、快周轉。分級總監管理手冊計劃總4、監管理手冊評價總監管理手冊過程總監管理手冊第二部分 設計總監管理手冊體系 結構性規劃方案戶型結構方案立面方案施工圖二次設計材料樣板后期施工總部區域地區結構性規劃方案戶型結構方案立面方案施工圖二次設計材料樣板后期施工總部區域地區建筑A類項目建筑B、C類項目A類項目方案，集團全面把控；ABC類項目方案，區域全過程把控。分級總監管理手冊計劃總監管理手冊評價總監管理手冊過程總監管理手冊第二部分 設計總監管理手冊體系 示范區大區方案擴初施工圖材料樣板后期施工方案擴初施工圖材料樣板后期施工總部區域地區示范區大區方案擴初施工圖材料樣板后期施工方案擴初施工圖材料樣板后期施工總部區域地區示范區大區方案擴初施工圖5、材料樣板后期施工方案擴初施工圖材料樣板后期施工總部區域地區景觀、室內A類項目景觀、室內B類項目景觀、室內C類項目分級總監管理手冊計劃總監管理手冊評價總監管理手冊過程總監管理手冊第二部分 設計總監管理手冊體系 7天，戶型配比15天，戶型配比30天，營銷定位方案報建文本60天取得方案階段政府意見征詢65天擴初設計圖85天取得擴初階段政府意見征詢100天報建溝通版施工圖120d取得施工圖階段政府意見征詢125天施工圖藍圖/備案施工圖145天項目啟動評審會50天+5+15+5+10+20+20+20與營銷配合與報建配合與合約配合60天，方案報建文本65天，取得方案意見征詢120天，施工圖報建125天,6、 取得施工圖意見120天，招標圖145天，施工圖分級總監管理手冊計劃總監管理手冊評價總監管理手冊過程總監管理手冊第二部分 設計總監管理手冊體系 分級總監管理手冊計劃總監管理手冊評價總監管理手冊過程總監管理手冊營銷提資單報建提資單第二部分 設計總監管理手冊體系 中國海外發展有限公司規劃設計總監管理手冊制度規劃設計總監管理手冊體系崗位職責總綱項目設計總監管理手冊辦法設計變更總監管理手冊辦法標準化及研發總監管理手冊辦法設計戰略合作單位總監管理手冊辦法項目設計總監管理手冊考評辦法設計交流及專家培訓總監管理手冊辦法崗位職責總監管理手冊辦法工作指引項目設計經理手冊項目景觀設計師手冊項目室內設計師手冊分級總7、監管理手冊計劃總監管理手冊評價總監管理手冊過程總監管理手冊第二部分 設計總監管理手冊體系 分級總監管理手冊計劃總監管理手冊評價總監管理手冊過程總監管理手冊第二部分 設計總監管理手冊體系 評價時間：每月一次評價維度：品質（含品控）、進度、成本評價內容：項目管控過程60個節點評價對象：項目為單位，掛鉤設計師評價結果：地區、設計師在集團、區域排名以項目為核心以結果為導向設計過程評價分級總監管理手冊計劃總監管理手冊評價總監管理手冊過程總監管理手冊第二部分 設計總監管理手冊體系 維度占比項目評分品質（含品控）60%10%（客戶滿意度）進度20%成本10%總監管理手冊原則：公開透明、量化可依、過程+結果被8、評價單位：區域、地區公司設計總監管理手冊部評價指標：按照項目過程總監管理手冊設計考評表51項和人力資源建設2項。評價結果運用：人力資源部匯總，作為公司考核各區域公司和地區公司的參考依據之一。分級總監管理手冊計劃總監管理手冊評價總監管理手冊過程總監管理手冊第二部分 設計總監管理手冊體系 運營總監管理手冊應知應會03示范區及大區總監管理手冊重點 土地獲取產品開發銷售服務運維輸入信心輸入條件輸入條件條件和反饋客研設計合約工程運營財務報建輸入輸入項目為公司戰略服務為“產品” 服務產品開發邏輯、進度、成本、收益、效果成功標尺公司戰略公共關系團隊建設人才培養總監管理手冊方法連接產品與客戶人才戰略執行公司設9、計是“龍頭”設計是產品開發的基礎，是產品開發的主責部門，設計要肩負每個開發階段的使命與責任第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 完成項目定位及客戶需求的建議營銷（客研）需求的引領者將項目定位及客戶需求轉化為超出預期的產品設計產品的創造者成功標尺確定者、高效決策者、資源協調者報建邏輯的把控，設計意圖的爭取報建效率的掌控者合理的費用控制及優秀的合作商引入合約資源的保障者工藝和時間的把控，效果最終的實現工程效果的呈現者項目第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 2019年4月1日連續拍得兩宗土地第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點郊區、自然資源豐富，配套一般售價3.5萬/，較競品溢價5000元/10、85后，剛改，小品居客群85、93三房兩衛四面寬戶型中心區、配套優勢，尤其學區配套售價6萬/，較競品溢價5000元/85后，學區，地段優選客群89四房兩衛、73三房兩衛、58兩房一衛 第一代至第四代精品住宅第五代精品住宅廣州市場引領者錦城花園、錦苑、名都、觀園國際、花城灣再創輝煌亞運大道北廣鋼225B第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 新項目的成功標尺是什么？示范區：所見即所得大區：高端學位社區雙標桿第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 亞運大道北項目產品策劃五重景觀庭院100%四面寬戶型全齡配套立體社交園林精工立面客戶特征居住需求85-95后、白領新婚、生育、職場對生活品質的渴望溫暖社11、區品質社區健康社區歸心之旅看房=回家展示范圍設計共創細節落地示范區所見即所得強故事線打造示范區亮點大區亮點產品價值落地產品策劃產品打造客戶需求第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 亞運大道北項目 拓展各職能產品視野廈門優秀示范區考察（示范區=歸家之旅）建發央著：多進院落強化歸家儀式感，地下會所“藏”于中式園林之中，功能齊備的架空層泛會所融創東南府：精工建筑外立面，時尚輕奢下沉會所，功能齊備社區配套第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 亞運大道北項目 全力確保展示效果各職能協同打造產品故事線“左岸林語”LIFE IS PARK生活，就在公園里第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 亞運大道北12、項目 在確保19年公司銷售貨值的情況下：臨時樣板房改實體展示增加展示區范圍，提升展示效果參觀動線=歸家動線，打動客戶爭取最有利的展示條件協調設計與營銷拿地示范區開工示范區開放示范區開盤2019-4-12019-8-20拿地示范區開工示范區開放示范區開盤2019-11-302019-12-202019-4-12019-9-202019-5-12019-6-1爭取方案創新的設計周期臨時樣板房改為實體展示增加客儲周期第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 亞運大道北項目 爭取最有利的展示條件協調設計與工程合理鋪排示范區計劃，售樓處土建與地庫同步施工；會所待地庫封頂后土建施工。簡化會所平面和幕墻，售樓13、處幕墻施工后，會所再施工，可提高會所幕墻施工效率。13.5m17.5m設計效果：原中心庭院進深受限，經決策將會所北移4m，局部置于地庫內，強化庭院展示效果。工程支持：地庫結構封頂為關鍵線路，優先考慮該部分施工組織。第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 亞運大道北項目 全力確保展示效果協調設計與報建報建為一層商業，售樓處及小區入口需要拔高體量；拆改及驗收方式提前鋪排，并與報建溝通，確保售樓處效果。面積計算的處理造型超高的處理商鋪超高的處理第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 亞運大道北項目 為確保示范區建筑立面效果，幕墻和泛光單位提前介入，多方案比較立面材料選型，構造節點、泛光設計等細節。售14、樓處立面材料真實渲染的比選立面構造節點與泛光照明方案推敲全力確保展示效果材料與工藝的前置第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 亞運大道北項目 全力確保展示效果推動三位一體共創會議前期過程方案方案團隊更換、三位一體共創會 方案定稿比選方案第一輪第二輪第三輪第四輪第五輪4-5月,一個半月的售樓處5輪設計方案不盡如人意，6月初重排設計計劃，尋找天華明星團隊，全職能、全專業共創，最終方案得到了公司及區域的高度贊賞。第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 亞運大道北項目 全力確保展示效果推動三位一體共創會議景觀設計（賽肯思）牽頭三位一體共創，通過對建筑空間的梳理，打造五重 歸家 庭院。示范區景觀第一版15、概念方案示范區景觀第二版概念方案示范區景觀定稿方案（深化過程稿）三位一體工作坊概念推敲策劃第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 亞運大道北項目 室內設計（杜文彪）全力配合景觀、建筑平面及空間優化，以自然為主題，打造創新的售樓處室內體驗空間。全力確保展示效果推動三位一體共創會議亞運城項目售樓處室內概念推敲過程定稿方案第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 亞運大道北項目 廣鋼225B項目產品策劃功能空間趣味空間體驗空間客戶特征居住需求85-95后、白領幼兒家庭、三代同居教育理念、生活空間高端社區品質社區共享社區教育社區孩子樂趣大人體驗產品吸引示范區改造展示創新產品創新大區產品創新示范區展示創新16、強故事線打造示范區亮點大區亮點產品價值落地產品策劃極小戶型超強收納共享配套歸家動線產品打造客戶需求第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 廣鋼225B項目 拓展各職能產品視野日本、重慶考察（優秀的產品=理想的生活）日本考察：高標準的施工總監管理手冊流程，衛生間、廚房的極致收納與工藝。重慶考察：酒店式歸家動線；精工高端立面；景觀功能化與情感化；功能模塊人性化。第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 廣鋼225B項目 打造產品故事線外部資源整合根據學區房定位，客研與設計同步推進，引入客研咨詢公司，對目標客群進行深訪，了解目標家庭在戶內和戶外的生活習慣、痛點以及需求，為產品設計、故事線打造提供基礎。17、第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 廣鋼225B項目 打造產品故事線外部資源整合項目強IP打造：洛嘉從北京的“外星人” 到廣州的“小蜜蜂”BEE=伴隨、成長、美好；勤勞=學區家庭；甜蜜=幸福家庭；蜂巢=小戶型第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 廣鋼225B項目 打造產品故事線外部資源整合項目產品亮點多，無實體展示區，嘗試多種創新展示方式；全面展示項目學區房、極小戶型、極致收納、公共空間等產品亮點。展廳一體化設計 工法展示V R 展示數字沙盤互動體驗第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 廣鋼225B項目 產品力打造集團A類高效地三級總監管理手冊體系極致小戶型的極致收納設計892衛:2+18、1房1.5衛58:1+1房1衛在集團與區域的幫助下，經過多輪方案優化，完成極小戶型的設計。第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 廣鋼225B項目 產品力打造集團A類高效地三級總監管理手冊體系極致小戶型的極致收納設計全屋收納體系交標或加載，家具設計可變性，創造可變的生活場景。第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 廣鋼225B項目 產品力打造集團A類高效地三級總監管理手冊體系打造國際范精品住宅集團吳雅暉總親自操刀優化立面，打造異于傳統立面風格的“國際現代立面風格”。第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 廣鋼225B項目 產品力打造集團A類高效地三級總監管理手冊體系打造未來社區的生活方式在集團19、和區域的支持下，景觀大膽創新，提出“無齡界”的生活理念，希望打造領先市場的創新產品。第三部分 示范區及大區總監管理手冊重點 廣鋼225B項目 如何提升產品力？1、成功標尺2、準確的項目定位3、精準的對標4、優秀的外部資源5、職能的充分交圈和共創6、設計單位的鞭策和激發7、高效的決策8、資源的協調目標思路計劃資源小結 運營總監管理手冊應知應會04圖紙及變更總監管理手冊 第四部分 圖紙及變更總監管理手冊圖紙總監管理手冊體系與邏輯項目提前規劃 報建與出圖邏輯，提高效率與控制風險并重擴初圖紙85D招標施工圖120D定標施工圖145D區域擴初評審第三方擴初評審施工圖區域聯合審圖第三方施工圖審圖施工圖外審20、擴初設計各專業內審施工圖封閉內審施工圖各職能內審設計變更（定標施工圖后）設計變更評審預測繪圖紙（施工證或正負零）預測繪報告審核單體報建單體報建-換圖預測繪、實測設計圖紙圖紙評審報建流程預測繪咨詢或前置設計各專業公司各職能總包、分包20萬：總經理20萬：運營總報建面積平衡報建圖一步到位vs先報建后換圖 效率優先的報建思路廣州亞運大道北項目，電房夾層計容262，損失可售貨值917萬元；決策按計容快速報建，取得修規批復；同時申請市規劃局上會，按不計容通過；后換圖處理，既滿足報建效率，又減少貨值損失。第四部分 圖紙及變更總監管理手冊 預測前置避免面積補差風險測繪工作前置（提前簽訂測繪合同），擴初階段評21、估單體報建（計容面積）與預測實測（產權面積）差異，風險前置評估與決策第四部分 圖紙及變更總監管理手冊 設計變更評審過程風險管控產品研控平臺會議設計方案設計變更專題分享第四部分 圖紙及變更總監管理手冊 運營總監管理手冊應知應會05設計專項總監管理手冊 第五部分 設計專項總監管理手冊亞運大道北項目廣鋼225B項目裝配式建筑綠色建筑海綿城市智慧社區適老適幼開放街區未來住宅發展趨勢 裝配式住宅進度與質量管控裝配式建筑廣鋼225B、亞運城項目打分表：+設計階段管控：施工階段管控：建筑工程的主要構件，部分或全部由預制構件組成：包括主體結構預制構件（梁板墻柱等），內外隔墻預制構件，裝修及管線。第五部分 設計22、專項總監管理手冊 海綿城市效果與風險管控海綿城市是新一代城市雨洪總監管理手冊概念，是指城市在適應環境變化和應對雨水帶來的自然災害等方面具有良好的“彈性”，也可稱之為“水彈性城市”。管控核心：“控制雨水的徑流量”。主要措施：雨水花園、下凹綠地、透水鋪裝等。重慶龍湖昱湖壹號項目采用海綿城市理念，大面積采用透水鋪裝、雨水花園、下凹綠地，景觀整體效果較好，證明海綿城市未來具備實施可能性。因廣州對于海綿城市無驗收要求，廣鋼225B、亞運城項目僅在設計圖上表達，現場不實施。第五部分 設計專項總監管理手冊 智慧社區亮點與配置管控智能家居智慧社區智慧城市一臉通+呼梯系統訪客車位識別車道感應燈光步道感應燈光共享私人會所影院專屬無人健身房健康服務中心自動洗車高空拋物監控迷你倉自動噴灌天使之眼智能家居交標選擇（網關未統一、產品更新換代）智慧社區配置結合項目定位及客戶需求選擇廣鋼225B、亞運城項目智能家居僅配置路由、網關、智能開關；其他配置在樣板房展示。智慧社區結合客戶調研進行選擇。第五部分 設計專項總監管理手冊 如果你想造一艘船，不要鼓勵人們去伐木、去分配工作、去發號施令。 你應該做的是，教會人們去渴望大海的寬廣無邊和高深莫測。安東尼德圣埃克蘇佩（法國作家）什么是產品意識？ 運營總監管理手冊應知應會謝謝設計總監管理手冊部