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1、 案例案例研究研究Tod全球視野，找尋開發模式TODTODTODTOD模式模式模式模式概念p以公共交通為導向的新城開發模式，以圍繞地鐵、輕軌等城市公共交通展開，以公共交通場站為中心，建立400-800米為半徑的城市中心的公共化配置土地資源和公共資源的開發模式。主要特征p高效：土地使用效率、服務設施使用效率、城市運作效率；p活力：24小時活力都市、公共交通使用頻繁；p可持續：土地資源集約化、服務設施集約化、減少機動車帶來的環境壓力、城市良性發展。【模式概述模式概述】以公共交通為導向進行城市綜合開發，利用交通最大化土地、物業價值，對新城發展帶動效果明顯國際案例之城市軌道交通樞紐驅動的站城一體化活力2、新城日本澀谷未來之光 Shibuya Hikarie澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光【項目概況】澀谷首個城市更新項目，集商業、辦公和公共配套于一體的TOD綜合體，被譽為年輕人之街 ，是日本國內外各種流行元素的發祥地底層：商業中層：創意空間、劇院高層：辦公空間地下：地鐵站地理位置東京副中心澀谷站區域開發商東急電鐵、東京地下鐵、東寶不動產等共同開發項目指標區域首個城市更新項目，總建筑面積約70萬，首期未來之光14.7萬地鐵線路6條地鐵線路開發策略項目分三期開發，一期未來之光2009年6月開工，2012年4月竣工，二期二丁目預計2020年建成，三期預計2027年建成物業形態商業、文化3、設施、辦公物業分布B3-5F商業、6-7F餐廳、咖啡廳，8F公共空間、9F展廳、11F空中大堂、13-16F劇院、17-34F辦公空間項目定位24小時不眠之街”擁有的“年輕人之街”之美稱，是日本國內外各種流行的發祥地。澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光【開發背景】由于當時地鐵線路建造時期不一，部分線路換乘不便，且占據相當規模的城市用地，對項目進行站城一體化以期提升現有空間利用價值201220272009開發前開發后澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光【片區功能設置】澀谷站周邊片區開發由5個項目組成，涵蓋商業、商務、文化、產業、居住、教育6大功能，皆圍繞地鐵站點分布澀谷4、未來之光商業、商務、文化中心147000（首期）澀谷站南街區大廈產業中心114600居住、教育中心道玄坂街區大廈商務、商業中心5900012345p目前澀谷站周邊開發共有五個項目構成，涵蓋商業、商務、文化、產業、居住、教育6大功能；p五大片區圍繞地鐵站點分布，皆可享受交通便利性。澀谷 Mark City寫字樓、酒店、地下商業139520 【開發策略】項目以TOD、PPP混合滾動開發，通過優化交通及建設文化設施，獲取容積率獎勵，在解決澀谷復雜的交通體系下打造區域商業文化中心p開發模式：項目通過TOD模式提升車站交通功能優化，并通過PPP在urban core集中設置文化設施，作為獎勵，政府將項目5、容積率從8.15提升到13.7；p規劃設計：澀谷是谷地，項目因地制宜，建立立體的空間步行系統。將人流水平轉移的同時，實現垂直移動，拉動項目人流。日本政府鐵路建設鐵路運營房地產開發開發商一期：未來之光二期：二丁目公建文化配套許可開發容積率獎勵滾動開發澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光【交通整合】作為TOD模式的重要支撐，對現有交通重新整合，實現車站樞紐跟周邊地區集約和互動，提升軌道交通利用率，同時對集約空間二次開發澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光p涉谷原本有六個不同線路匯聚的車站里，圍繞這個區域，把另外兩個早期建設的車站進行移位，實現有效的換乘，很好地節約了用地。車6、站地形斷面圖及步行體系圖【規劃理念】引入城市公共空間，電梯和垂直交通取代街道，由單一的交通、商業功能轉型為國際創意性辦公、娛樂、觀光、等綜合性中心城區澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光17F屋頂綠化11F空中大堂13F屋頂綠化7F屋頂綠化注：整個建筑地上商業為7層，地下商業為兩層，8層為創意空間，9層是多功能展覽空間，11層是空中大堂，13-16層是劇場，17-34層是辦公由于復雜的城市需求和有限的城市空間，澀谷之光選擇了豎向復合疊加城市功能的模式，形成了豎向的城市商業配套綜合體。【業態定位】主力客群定位更新為30歲左右，創意、IT人群，引入百老匯和多功能的生活空間，豐富區域業態7、和消費結構，增加目的性消費澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷一直是學生聚集區，為吸引新的年齡層人流過來，項目中的辦公專門為創意、IT等企業打造，引入30-40歲年齡群喜愛的百老匯劇院和多功能的活動空間，日常上下班外的目的性消費增加，逐漸豐富整個澀谷的業態和消費結構；創意超市創意空間百老匯劇場藝術餐廳個人辦公空間【褶皺空間】外立面折邊設計，并通過綠化、分節的內外銜接，形成柔軟的腳邊建筑，體現人性化尺度，打造區域內標志性建筑物澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光綠化外墻褶皺立面綠化外墻設計要點：迎合周圍環境的脈絡，改變其裙房部分的形態，創造出與街道一體化連續的建筑【空8、中建筑】通過分散設置公共開放空間，并在4F、10F屋頂設置獨棟、亭閣等建筑，創造出矚目點，營造多首層、高價值的垂直空間澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光公共開放空間分散設置在多層；非盈利型功能樓層 ：文化、藝術場所；4層屋頂平臺獨棟建筑；多首層垂直空間直接表現不同功能的建筑。4F Pavillion 10F Pavillion 屋頂花園空中大堂創新點【空間布局】街區公共空間以“urban-core”形式集中統一，使城市與建筑相連，創造出連續性、柔滑立體的城市空間澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光澀谷未來之光urban-core是城市核心的意思，項目把不同標高的城市街道直接接入建9、筑的內部。加上地鐵出入的站廳層，從B3F-4F， 創建了5個首層的商業價值澀谷新文化街區斷面圖urban core動線結構圖啟示：p項目基于TOD模式，對土地集約化利用，通過與地鐵站無縫聯結設置多首層概念，設置目的性消費業態的公共空間、劇院等引入客流，并在建筑上有褶皺立面、空中建筑進行垂直空間打造亮點，其開發模式及空間打造打造均值得借鑒案例精華p項目以TOD、PPP混合滾動開發，通過優化交通及建設文化設施，獲取容積率獎勵，在解決澀谷復雜的交通體系下打造區域商業文化中心開發模式p通過褶皺立面、空中建筑和urban-core的個性化設計，打造為地域標志建筑 ，充分利用車站所處的土地價值，演繹出城市10、的活力并體現了移動空間的重要性功能布局p項目為補充實力客群，增加目的性消費，將公共空間設置在項目中層，并選擇重點業態精心打造，豐富項目的業態和消費結構建筑設計國際案例之TOD模式下全功能、大體量、已完工的近郊城市更新項目日本二子玉川綜合體 Futako-Tamagawa二子玉川二子玉川二子玉川二子玉川【項目概況】基于“城市到自然”的開發理念，以地鐵交通樞紐為核心，打造成東京近郊、多功能于一體的大型城市綜合體地理位置東京都世田谷區玉川二子玉川站開發商東急電鐵和東寶不動產等共同開發項目概況區域首個城市更新項目，總占地112,000，建筑面積429,200物業類型寫字樓、商業、住宅、酒店項目開發項目11、分兩期開發，一期于2010年竣工，二期2015年竣工項目定位生態城市社區二子玉川二子玉川二子玉川二子玉川【開發背景】選在地鐵沿線開發獲得區位優勢，明確項目定位和人群定位，結合生態環境，打造大型綜合體，產生片區輻射和影響力開發商背景開發動機開發目標項目由東急電鐵株式會社開發，集團是東京最大的私營鐵路公司，早年主營業務為地鐵開發，自2000年以來，開始拓展鐵路投資相關的多種服務和房地產開發業務, 成為最先推行鐵路與新城鎮業務共同開發模式公司之一。東京鐵路開發密集，新的鐵路線開發成本高，而鐵路沿線交通聚集大量人流和活動，通過房地產開發及物業配套可創造地塊價值。二子玉川站屬于田園都市線，是東京最擁擠的12、通勤線路之一，是通往市中心的主要干線，交通便利，人流量大。東急電鐵株式會社旨在將“花園城市”理念貫徹到本項目開發中，打造高端自己型地產，并在郊區提供各類型商業配套，辦公中心、活動中心、基礎設施等。項目原貌項目地塊之前為11.2公頃的游樂園舊址，現進行再開發。差異化定位本項目具有明確的定位，定位于創新行業和創新工作者，與東京中心區常規白領企業樓所不同；并且，提供針對年輕人的新型購物設施，利用優質綜合方法吸引目標群體。二子玉川二子玉川二子玉川二子玉川【區位交通】項目位于東京西南部世田谷區，公共交通及城市交通線路發達，是東京主要發展區位之一交通線路p項目緊鄰多條城市主要干道，能便捷通達城市主要區域；13、p無縫隙連接二子玉川地鐵站，公共交通便利，為項目帶來大量人流。地塊區位p項目位于東京都世田谷區中心大井町線二子玉川站，片區人口繁多，緊鄰的澀谷、新宿等繁華區域；二子玉川二子玉川二子玉川二子玉川【物業功能】分五大片區開發，物業功能豐富；功能排布依據物業價值，距離交通樞紐遠近分別為商業/酒店、寫字樓、住宅；同時還規劃有公園和生態走廊，提升項目整體生態氛圍開發區域竣工時間建筑面積主要物業I-a2010年11月17200商業I-b2010年11月106700商業、寫字樓I-c2015年157000商業、寫字樓、酒店I-d2010年7月133300商業、住宅I-e2010年4月9400商業、住宅二子玉川14、公園生態走廊住宅寫字樓/酒店商業I-aI-bI-cI-dI-e二子玉川站樞紐二子玉川二子玉川二子玉川二子玉川【產品組成】物業功能齊全，以地鐵上蓋物業為核心，最大化商業價值，同時通過生態走廊串聯整個項目酒店、商業公共廣場住宅、公園生態走廊購物中心二子玉川二子玉川二子玉川二子玉川【開發模式】采取長期規劃、長續經營、滾動開發和政府互動幾種策略，前期做足功課，開發期通過多種方式減輕開發壓力，謀取利益最大化p協同多方業主完成物業分配方式，同時設置了協同管理的機制。p只出售住宅物業，其他物業持有經營，看重長遠利益。長續經營滾動開發p商業和住宅先行開發，在形成片區商業和居住氣氛的同時，通過銷售住宅實現資金回15、現，并投入到后期商業、寫字樓、酒店物業開發中。政府補貼A:土地所有者 X：協會成員 B：土地租客 W:業主 C:建筑租客商業、住宅商業、住宅商業、寫字樓商業、寫字樓、酒店2010年4月2010年7月2010年11月2015年p為政府開發城市設施配套，獲得大量公共補貼（3.55億美元），這些資金都被用于項目的開發和再開發。多業主物業分配方式示意開發周期示意啟示：p做為典型的已完工TOD項目，在開發模式、功能布局方式、項目差異化定位方面，對本案具備借鑒意義案例精華p采取長期規劃、長續經營、滾動開發和政府互動（政府補貼）幾種策略，前期做足功課，開發期通過多種方式減輕開發壓力，謀取利益最大化開發模式p16、分五大片區開發，物業功能豐富；功能排布依據物業價值，距離交通樞紐遠近分別為商業/酒店、寫字樓、住宅；同時還規劃有公園和生態走廊，提升項目整體生態氛圍差異化定位p本項目具有明確的定位，定位于創新行業和創新工作者，與東京中心區常規白領企業樓所不同；并且，提供針對年輕人的新型購物設施，利用優質綜合方法吸引目標群體。功能布局基于五大TOD綜合體案例研究案例研究案例研究案例研究案例研究案例啟示功能構成：物業功能豐富，主要功能為辦公、商業、酒店、住宅，其次可搭配目的性功能，如科研院、圖書館、藝術中心等。 布局規律：功能排布依據物業價值，距離交通樞紐遠近分別為商業/酒店、寫字樓、住宅。通過與地鐵站無縫聯結形成多首層概念；通過功能錯落形成垂直空間概念，促進集約化利用；通過設置空中花園、公園廣場、生態走廊等形式提升整體生態氛圍。項目要與市內核心區、同片區項目形成差異化定位，包括物業類型、產品形式、客戶等方面。 按照城區綜合運營理念進行開發運營，前期開發策劃精細化；后期通過園區活動、營銷推廣等內外結合的運營手段實現項目的整體價值。采取長期規劃、長續經營、滾動開發和政府互動（政府補貼）幾種策略，前期做足功課，開發期通過多種方式減輕開發壓力，謀取利益最大化。 功能布局空間打造差異化定位運營策略開發模式