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1、1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復文件 土地證、建設用地規劃許可證以及規劃要點批復文件，是進行房地產開發的前提。簡單說，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復文件由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率、建筑密度、停車位配置要求以及現在對小戶型比例限制要求等，這些指標都在這個批復文件里體現出來。一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證之后，才能領取土地使用權證。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出2、土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及使用年限。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。 2、立項、環境評估、項目立項主要考察的是項目的投資額及可行性。目前全國各地由于市場經濟的深度不同，所以在這方面的管理上也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方則管得非常嚴。立項到底需要什么材料也沒有明確的規定。立項與其他程序的先后關系也是不確定的。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。3、但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。目前為止，很多公司都是建設項目上馬后，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦下來。 3、總平面圖審查 這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審查小區的建筑物是怎么排布的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，這些東西都是與設計院對接。總平面圖審查在整個開4、發報建過程中最具技術含量，它直接關系到下一步的施工、銷售、驗收等等，這個過程一般最少需要2到3個月，往往要和規劃部門反復修改，來回修改才能通過。4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容則很多，如有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路等等。上述這三項線路從科學上考慮應從地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入各家各戶。管線的接5、入或引出往往受外部環境的影響較大。比如高壓電線的接入口，一開始談好了，從某某變電站接，可等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接。一般選擇對口的施工承包單位時應著重考查施工單位與這些部門的社會關系。 5、單體審查、建筑工程規劃許可證規劃部門對單體設計的審查也是非常嚴格的，但相對于總平面規劃審查還是比較容易通過一點。 單體設計就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得都是非常嚴格的，一般要求每戶住宅配一個車位6、，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。6、消防和人防專項審查 目前基本沒有哪個小區的消防和人防設計是100%達標的，也沒有哪個小區的消防和人防設備是100%合格。消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建同理。先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，我國的消防審查在很多時候都是非常官僚的。另外開發商要完全滿足消防規范的話，投入實在太大了。另外消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影7、響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，對業主進進出出來講，是非常不方便的。一般來講，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。為什么呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷，往往由他們出面才能把事情辦成。但是涉及生命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。所有人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家8、搞人防工程，允許你暫時使用，但是它的產權不可能歸屬于全體業主。 7、節能審查、施工圖審查 在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做出節能計算書，就可以開始這兩項審查了。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、在節能方面肯定是不達標的。 8、淤泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可這幾項工作基本都是對應的施工單位負責辦理。9、質量監督、安全監督質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須去這兩個站辦理審批手續9、。這幾項工作基本都是對應的施工單位負責辦理。10、施工招投標、監理報建施工招投標一般是由建設局指定一家招投標公司辦理，監理報建是在完成監理免招標或招標手續之后進行，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核，發監理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。 11、施工許可證施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總，缺一不可。一般由施工單位負責整理各項資料匯總辦理。12、放線、驗線 圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，要測量，定坐標。這就叫放線。放線是規劃部門下屬的測繪院放，正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發出一份放線冊。放線完畢，施工單位照著這個邊10、角點施工，完了之后就做驗線。這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。這個驗線工作直接關系到日后的竣工驗收。13、預售許可證預售現在的管理已經比較嚴格了。預售許可都要求在網上辦理，全程公示。預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”。這方面政策總在調整。在預售許可方面還有就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。14、規劃、消防、人防、質量等專項驗收11、，竣工驗收備案，交樓規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，然后對照驗線冊來審查。消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位負責搞定。質量驗收就是竣工之后，施工單位、開發商、監理單位，合在一起出驗收報告然后交給質監站備案。質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也辦完了，就是最終的到建設局去辦竣工驗收備案。竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。最后就是產權證辦理，先做大確權，辦理初始權屬登記，然后再分戶發證。項目前期費計算標準說明1環評費2元/2設計費17元/預估費用3勘察費3元/ 常規值4臨時水電費5元/ 估算值5臨路工程費1元/ 估算值6室內環境檢測費0.4元/