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1、 公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā) Transit oriented development(以下簡(jiǎn)稱(chēng)TOD)這一概念源于美國(guó),是在1993年，建筑師彼得 卡爾索普在他的名為下一代美國(guó)大都市地區(qū)：生態(tài)、社區(qū)和美國(guó)夢(mèng)一書(shū)中正式提出。將其初始目標(biāo)是要改變?cè)诒泵莱鞘幸运郊臆?chē)為核心的低密度郊區(qū)蔓延。如今TOD 原則已成為一種廣受推崇的城市可持續(xù)發(fā)展策略。 TOD有四項(xiàng)公認(rèn)為最基本的規(guī)劃和設(shè)計(jì)要素和原則密度、土地混合利用、密度、土地混合利用、TODTOD地區(qū)的步行環(huán)境以及公交服務(wù)地區(qū)的步行環(huán)境以及公交服務(wù)。公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)： 其基本思路就是將公交車(chē)站，尤其2、是城市軌道交通車(chē)站的站點(diǎn)地區(qū)建成具有相對(duì)高密度，多功能混合，和適宜步行，自行車(chē)及公交使用的城市節(jié)點(diǎn)。在區(qū)域范圍內(nèi)多個(gè)這樣的節(jié)點(diǎn)沿公交線構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)，形成以公交系統(tǒng)為骨骼的“節(jié)點(diǎn)+走廊”式城市形態(tài)，從而達(dá)到提高土地使用效率，支持公交運(yùn)營(yíng)和提升生活質(zhì)量的目的。 城市建設(shè)軌道交通系統(tǒng)出于兩個(gè)基本目的： 一、滿足市民不斷增長(zhǎng)的交通需求， 二、引導(dǎo)由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)城市空間上的擴(kuò)展，從而遏制攤大餅狀中國(guó)式城市蔓延。公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)： 適合中國(guó)城市的TOD規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，包括三個(gè)要素：土地利用、交通運(yùn)營(yíng)和公共財(cái)政。規(guī)劃設(shè)計(jì)原則含五個(gè)方面：級(jí)差密度、港島3、式區(qū)劃、豪華設(shè)計(jì)、多樣選擇、和漲價(jià)歸公。1級(jí)差密度 (Density Differential)2港島式區(qū)劃 (Dockized District)3. 豪華設(shè)計(jì) (Deluxe Design)4. 多樣選擇 (Diverse Destination)5. 漲價(jià)歸公 (Distributed Dividends) 公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：1.1.級(jí)差密度級(jí)差密度 這里強(qiáng)調(diào)的不是密度的絕對(duì)值，而是TOD 街區(qū)內(nèi)外的密度差異。級(jí)差密度描繪的是一條朝著站點(diǎn)斜率上升的密度曲線。也就是隨著與站點(diǎn)的距離減小，密度相應(yīng)增加。 TOD 級(jí)差密度示意圖公交4、導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：2.2.港島式區(qū)劃港島式區(qū)劃 通過(guò)改善步行環(huán)境來(lái)減少心理距離，擴(kuò)大公交的影響范圍。步行系統(tǒng)與地面機(jī)動(dòng)車(chē)交通分離，并連接商店、辦公樓大廳。甚至當(dāng)距離站點(diǎn)很遠(yuǎn)時(shí)，乘客也能夠看到公交標(biāo)志、地圖或?qū)б＿@些設(shè)計(jì)元素讓公交乘客生成一種“到達(dá)感”，有助于減少步行心理距離。 TOD 的港島式區(qū)劃公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港地鐵灣仔站及其步行系統(tǒng) 從灣仔站到香港會(huì)展中心直線距離約約400 米。但心理距離遠(yuǎn)大于此。這是因?yàn)槠溟g有5 條城市干路穿越。為減少地面層步行與機(jī)動(dòng)車(chē)交通的沖突5、并改善灣仔站南北向的步行可達(dá)性，一個(gè)立體的步行道網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)逐步建立和完善。尤其值得注意的是政府和商業(yè)建筑內(nèi)的電梯、自動(dòng)扶梯和廁所都是對(duì)公眾開(kāi)放的，為行人提供了方便，為商店餐廳帶來(lái)了客源，極大地改善了的步行環(huán)境與舒適度。香港灣仔站地區(qū)步行道公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：3.3.豪華設(shè)計(jì)豪華設(shè)計(jì) 強(qiáng)調(diào)TOD 設(shè)計(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)和注重細(xì)節(jié)。此外，設(shè)計(jì)應(yīng)不僅限于環(huán)境方面，還應(yīng)包括站臺(tái)、出入口、各接駁換乘交通的時(shí)刻表、車(chē)輛、站點(diǎn)設(shè)備等方面。 細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)在一定程度上影響人們的行為。 對(duì)細(xì)節(jié)關(guān)注的深度也反映服務(wù)的質(zhì)量和檔次。公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TO6、DTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)： 淡水站的月臺(tái)位于高架鐵路上層，它本身也是多種用途混合，包括售票、百貨店和辦公室。東側(cè)線型站前廣場(chǎng)通往鎮(zhèn)中心的主要交通換乘空間，包括公交停靠、出租車(chē)停靠站、接送車(chē)站起落點(diǎn)。西側(cè)的線型空間則是一個(gè)市民廣場(chǎng)，緊鄰西面的濱水公園。濱水區(qū)延伸到北部是集餐飲、購(gòu)物和多層公寓于一體的旅游度假綜合區(qū)。淡水站是藝術(shù)家和演員展現(xiàn)才藝的場(chǎng)所，臺(tái)北地鐵淡水站是參觀者購(gòu)物和飲食的好去處，還是居民遛狗，年輕人約會(huì)的絕佳場(chǎng)所。終點(diǎn)站本身的設(shè)計(jì)也融會(huì)了中國(guó)傳統(tǒng)建筑形式，屋頂?shù)牧鹆摺⑸屎推渌ㄖZ(yǔ)匯成為它的亮點(diǎn)。4.4.多樣選擇多樣選擇 常見(jiàn)的關(guān)于TOD 混合土地使用的討論多限于個(gè)站尺7、度。TOD 在城市和區(qū)域尺度層面上功能布局應(yīng)在城市或區(qū)域規(guī)劃層面上綜合考慮。在區(qū)域尺度，多樣選擇意味著市民如果選擇在TOD 街區(qū)內(nèi)生活，他們就可以通過(guò)公共交通方便的到達(dá)區(qū)域范圍內(nèi)的城市各類(lèi)服務(wù)及功能區(qū)。應(yīng)該在公交走廊沿線的每一個(gè)通勤圈內(nèi)保持這種平衡。也就是說(shuō)在公共交通30-45 分鐘的通勤距離內(nèi)盡量做到類(lèi)似的就業(yè)方式與居住方式（即工資水平與房?jī)r(jià)或房租水平）在大小和價(jià)格等方面相符合。就業(yè)和居住并不一定要都在一個(gè)TOD 區(qū)內(nèi)達(dá)到平衡。 游泳館圖書(shū)館零售高密度居住學(xué)校公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：5. 5. 漲價(jià)歸公漲價(jià)歸公 公交投資與發(fā)展可以提高站8、點(diǎn)周邊用地的可達(dá)性。可達(dá)性提高將帶來(lái)沿線物業(yè)價(jià)值的提升。漲價(jià)歸公的做法就是公共部門(mén)全部或部分收回因公共投資而帶來(lái)地價(jià)提升的經(jīng)濟(jì)利益，然后進(jìn)行再分配。相關(guān)的財(cái)政金融概念為“溢價(jià)回收”。溢價(jià)回收作為一項(xiàng)公共交通的財(cái)政政策已經(jīng)被廣泛應(yīng)用。 公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：Railway+Property “地鐵物業(yè)” “地鐵物業(yè)”模式的中心理念就是將地鐵的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)與沿線的物業(yè)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，從而將物業(yè)開(kāi)發(fā)所得利潤(rùn)用于支付軌道交通系統(tǒng)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本。主要工作程序如下： 1、港鐵在規(guī)劃開(kāi)發(fā)的站點(diǎn)周邊區(qū)域分析開(kāi)發(fā)潛力。 2、從政府手中獲得可（再）開(kāi)發(fā)物業(yè)的土9、地發(fā)展權(quán)。港鐵以沒(méi)有鐵路為基礎(chǔ)的地塊價(jià)值向政府支付土地費(fèi)。 3、港鐵制定具體的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，確定物業(yè)的綜合利用（居住、零售、綠地、交通等）、密度（或容積率），以及其它必要設(shè)施。 4、在規(guī)劃獲得政府批準(zhǔn)后，港鐵就開(kāi)始新建鐵路，同時(shí)與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)物業(yè)。 由于軌道交通的效益，沿線物業(yè)升值。港鐵隨即將物業(yè)按市價(jià)出售給私人或企業(yè)，與開(kāi)發(fā)商、政府共享利潤(rùn)。港鐵將物業(yè)升值所獲得的利潤(rùn)用于維護(hù)和發(fā)展軌道交通服務(wù)。 公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：鐵路沿線規(guī)劃鐵路沿線規(guī)劃 構(gòu)建車(chē)站核心區(qū)構(gòu)建車(chē)站核心區(qū) 緊貼市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程緊貼市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程 鐵路物業(yè)綜合發(fā)展項(xiàng)目鐵路物10、業(yè)綜合發(fā)展項(xiàng)目 完善交通政策 完善鐵路規(guī)劃完善城市設(shè)計(jì) 綜合土地用途 無(wú)縫連接 物業(yè)前期工程配合鐵路開(kāi)通適應(yīng)市場(chǎng)分期和招標(biāo)監(jiān)控樓房質(zhì)量提供優(yōu)質(zhì)管理 線跟人走人跟線走公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：q香港站香港站 實(shí)例實(shí)例 香港站是地鐵機(jī)場(chǎng)快線與東涌線的總站，位于香港島中環(huán)，此站可通往中環(huán)站，乘客可步行至中環(huán)站轉(zhuǎn)乘荃灣線及港島線。本站共設(shè)有四個(gè)大堂，其中的機(jī)場(chǎng)快線市區(qū)預(yù)辦登機(jī)服務(wù)大堂，主要為乘客預(yù)先辦領(lǐng)登機(jī)證及付運(yùn)行李，大堂設(shè)有航班顯示屏、行李寄存服務(wù)及車(chē)站商店,并與國(guó)際金融中心商場(chǎng)相連。Railway+Property “地鐵物業(yè)”公交導(dǎo)向式土地11、開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：q香港站香港站 國(guó)際金融中心商場(chǎng)(IFC Mall)共地上4層，占地80萬(wàn)平方呎，匯聚超過(guò)200間國(guó)際品牌商戶，并且商場(chǎng)設(shè)有電影院 ，還有咖啡店、酒吧及小型書(shū)店等設(shè)施 。 國(guó)際金融中心一期 ，樓高210 米，屬于辦公室大廈 ，共地上38層，地下4層，樓面面積7萬(wàn)2850平方米，估計(jì)每日約有5,000人在此工作。 國(guó)際金融中心二期，樓高415.8 米，是香港第一高樓，功能以酒店、金融辦公為主。 國(guó)際金融中心商場(chǎng)國(guó)際金融中心商場(chǎng)國(guó)際金融中心一期國(guó)際金融中心一期國(guó)際金融中心二期國(guó)際金融中心二期 實(shí)例實(shí)例Railway+Property “地鐵物業(yè)”公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（公交導(dǎo)向式土地開(kāi)發(fā)（TODTOD）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：）與規(guī)劃設(shè)計(jì)：